Der Kauf und die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie sind nicht nur eine Investition in kulturelles Erbe, sondern bieten auch attraktive steuerliche Vorteile. Wer sich für den Erhalt historischer Bausubstanz engagiert, wird vom Gesetzgeber durch besondere Abschreibungsmöglichkeiten belohnt. Die Denkmal-AfA schafft finanzielle Entlastung und kompensiert die Sanierungskosten teilweise. Selbst Eigennutzer kommen in den Genuss von Abschreibungen beim Denkmalschutz.
Das Wichtigste in Kürze
- Da die Abschreibung beim Denkmalschutz viel schneller geht, werden Denkmalimmobilien nach dem Kauf saniert.
- Die Denkmal-AfA besteht aus der regulären Abschreibung für Altbauten, also 2,5 % über 40 Jahre.
- Darüber hinaus werden die Sanierungskosten in den ersten 8 Jahren mit jeweils 9 % in Abzug gebracht, sowie mit 7 % in den 4 Jahren darauf.
- Die Investition in ein Denkmalobjekt lohnt sich für alle Menschen mit hohem Einkommen, die eine Steueroptimierung mit Immobilien anstreben. Die Assetklasse Denkmalimmobilie eignet sich sowohl für Kapitalanleger als auch für Selbstnutzer. Denn gar Käufer, die selbst im denkmalgeschützten Haus einziehen, dürfen ihren Sanierungsaufwand zu 90 % steuerlich geltend machen.
- Die größten Herausforderungen bestehen in der verpflichtenden Abstimmung mit Beamten für Denkmalschutz und Kostenexplosionen bei der Sanierung.
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Beispiel einer Investition in ein Denkmalobjekt
Nehmen wir an, Sie kaufen eine denkmalgeschützte Immobilie in Ihrem Heimatort für eine Million Euro. Diese Immobilie ist sanierungsbedürftig. Die Sanierungskosten belaufen sich auf etwa eine weitere Million Euro. Das entspricht ungefähr 2.500 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche (= 400 m²). Von der Kaufsumme entfallen ungefähr 30 Prozent auf das Grundstück, das steuerlich nicht abgeschrieben werden kann. Die restlichen 70 Prozent, also 700.000 Euro, dürfen Sie als Käufer, der die Denkmalimmobilie vermietet, regulär abschreiben.
Sanierungskosten sind steuerlich besonders interessant. Diese werden mit bis zu 9 Prozent pro Jahr abgeschrieben. Details dazu erfahren Sie im nächsten Abschnitt. An dieser Stelle halten wir fest: Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei denkmalgeschützten Immobilien, oft auch als Denkmal-AfA bezeichnet, bietet erhebliche steuerliche Vorteile. Sie kombiniert die Abschreibung der Anschaffungskosten mit den Ausgaben für die Sanierung. Einen Haken gibt es jedoch: Die Sanierungsmaßnahmen müssen mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein.
Denkmal-AfA bei Eigennutzung und Vermietung
Der Clou bei Denkmalimmobilien: Großzügige Möglichkeiten zur Abschreibung von historischen Gebäuden gelten nicht nur für vermietete Objekte unter Denkmalschutz, sondern auch für Selbstnutzer.
Denkmal-AfA bei Eigennutz – Bedingungen mit Beispiel
Angenommen, Sie besitzen ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus, in dem Sie selbst wohnen. Sie haben 300.000 Euro in die Sanierung der historischen Wohnimmobilie investiert. In diesem Fall können Sie jährlich 9 Prozent der Sanierungskosten über 10 Jahre abschreiben. Das bedeutet, dass Sie jedes Jahr 27.000 Euro Denkmal-AfA von der Steuer absetzen. Nur 10 Prozent der Ausgaben für die Sanierung blockt der Fiskus ab. Diese Art der Abschreibung bietet auch bei Eigennutzung eine erhebliche steuerliche Entlastung. Ein Entgegenkommen des Staates, der Wert auf Denkmalschutz legt. Denn in selbstbewohnten Immobilien, die nicht denkmalgeschützt sind, dürfen Sie Ihre Aufwände für die Renovierung und Sanierung des Gebäudes nicht in Ihrer Steuererklärung angeben.
Der Kauf eines Denkmals hingegen wirkt sich nicht steuerlich aus. Zumindest lässt der Fiskus Sie den Gebäudewertanteil der eigengenutzten Immobilie nicht abschreiben.
Denkmal-AfA bei Vermietung
Vermieten Sie die gekaufte Denkmal-Immobilie, profitieren Sie auf zwei Wegen von steuerlichen Vorzügen. Anschaffungskosten, also den Gebäudewertanteil der Kaufkosten, bringen Sie mit 2,5 Prozent pro Jahr in Abzug. Innerhalb von 40 Jahren ist Ihr Denkmal vollständig abgeschrieben.
Aber natürlich werden nach dem Kauf Sanierungsmaßnahmen notwendig sein. Die Kosten hierfür dürfen Sie innerhalb von 12 Jahren komplett abschreiben. In den ersten 8 Jahren bringen Sie jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten in Abzug. In den 4 Folgejahren sind es noch 7 Prozent jährlich.
Die Denkmal-AfA bei Vermietung bietet besonders hohe Abschreibungsmöglichkeiten, da der Staat die Erhaltung historischer Bausubstanz fördern möchte. Dies macht vermietete Denkmalobjekte zu einer äußerst interessanten Anlageform für Investoren.
Denkmal-AfA-Rechner zur Planung nutzen
Um die steuerlichen Vorteile besser zu kalkulieren, empfiehlt sich die Nutzung unseres Rechners, mit dessen Hilfe Sie auch die Denkmal-AfA berechnen können. Mit einem solchen Rechner lassen sich die voraussichtlichen Steuerersparnisse, die durch die Denkmal-AfA erzielt werden, einfach und präzise berechnen. Dies hilft dabei, eine fundierte Entscheidung zu treffen, ob die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie sinnvoll ist.
Denkmal-AfA rückwirkend geltend machen?
Die Denkmal-AfA kann nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Die einzige Möglichkeit, wie Sie die Anschaffungskosten der Denkmal-AfA doch noch Jahre nach dem Erwerb abschreiben können, ist der Wechsel vom Selbstnutzer zum Vermieter.
Beispiel: Sie haben im Jahr 2020 ein Denkmal mit einem Gebäudewertanteil von 500.000 Euro gekauft. Bis Dezember 2024 haben Sie die Immobilie selbst bewohnt oder als Gewerbeimmobilie genutzt. Ab Januar 2025 vermieten Sie die Denkmalimmobilie. Prinzipiell werden die Anschaffungskosten bei Altbauten über 40 Jahre abgeschrieben. Die Restnutzungsdauer erhöht sich durch die Vermietung nicht, solange keine Transaktion stattgefunden hat. Fünf Jahre an Denkmal-AfA sind Ihnen durch die Eigennutzung bereits entgangen. Jedoch dürfen Sie noch über 35 Jahre alljährlich 2 % (also 10.000 Euro) steuerlich in Abzug bringen.
Knifflig wird es, wenn Sie Sanierungsmaßnahmen durchgeführt haben. Dann haben Sie vermutlich bereits 45 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht. Durch die anstehende Vermietung dürfen Sie nun 100 Prozent (statt 90) der Sanierungsaufwände abschreiben. Bauen Sie dabei auf die Unterstützung eines versierten Steuerberaters.
AfA Denkmalschutz und Restnutzungsdauer
Die AfA Denkmalschutz ist eine besondere Form der Abschreibung, die speziell für denkmalgeschützte Immobilien gilt. Wie eingangs erwähnt, werden Denkmäler standardmäßig über 40 Jahre abgeschrieben. Ist das Gebäude jedoch in einem schlechten Zustand, lässt sich die Restnutzungsdauer verkürzen und somit die jährliche Abschreibung erhöhen. Die Sonderabschreibung der Sanierungsaufwendungen gilt unabhängig davon. Wir zeigen die steuerlichen Effekte einer verkürzten Nutzungsdauer für ein Denkmal anhand eines Beispiels in der folgenden Tabelle bei einem Steuersatz von 42 Prozent.
| Ohne Gutachten | Mit Gutachten | Sonderabschreibung | |
| Gebäudewert | 300.000 € | 300.000 € | 300.000 € |
| Restnutzungsdauer | 40 Jahre | 15 Jahre | 8 Jahre
4 Jahre |
| Denkmal-AfA | 2,5 % | 6,67 % | 9 %
7 % |
| Jährliche Abschreibung | 7.500 € | 20.000 € | 27.000 €
21.000 € |
| Jährliche Steuerersparnis | 3.150 € | 8.400 € | 11.340 €
8.820 € |
Je nach Zustand des Gebäudes beschleunigt ein Restnutzungsdauergutachten die vollständige Abschreibung einer Denkmalimmobilie erheblich. In diesem Beispiel hätten sich die Kosten für das Gutachten bereits im ersten Jahr amortisiert.
Wann Sie eine Immobilienbewertung für ein Denkmalobjekt benötigen
Eine Immobilienbewertung ist in verschiedenen Phasen des Investitionsprozesses erforderlich. Besonders wichtig ist die Bewertung vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie, um den Marktwert korrekt zu bestimmen und die Höhe der zu erwartenden Sanierungskosten realistisch einschätzen zu können.
Die fachkundigen Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung beraten Sie gerne beim Kauf einer Denkmalimmobilie. Als Grundlage der Beratung dient ein von uns erstelltes Verkehrswertgutachten. Dieses fertigt unser Sachverständiger nach persönlicher Objektbegehung und Sichtung aller relevanten Unterlagen an.
Ihr Vorteil bei Heid: Unsere Verkehrswertgutachten enthalten bei Bedarf ein Sanierungsprotokoll.
Eine Immobilienbewertung ist auch dann nötig, wenn Sie eine Finanzierung in Anspruch nehmen müssen. Gerade bei Denkmalimmobilien verlangen Banken oft eine fundierte Bewertung der Immobilie mit einem gründlichen Ausblick zu den anstehenden Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Meist beauftragt die Bank zur Absicherung der Finanzierung ihre eigenen Sachverständigen mit einem Beleihungswertgutachten.
Abstimmung mit der Denkmalbehörde
Wer ein Denkmal kauft und saniert, muss eng mit der Denkmalbehörde zusammenarbeiten – und zwar bevor mit der Sanierung begonnen wird. Gesetzliche Vorgaben schreiben vor, dass alle geplanten Maßnahmen im Einklang mit dem Denkmalschutz stehen müssen. Was ist also zu tun?
Nach dem Kauf der Immobilie melden Sie sich bei der zuständigen Denkmalbehörde. Oftmals besucht deren Vertreter das Denkmalobjekt. Es ist ratsam, dass Sie einen erfahrenen Architekten hinzuziehen, damit die Behörde weiß, dass das Projekt professionell begleitet wird.
Architekt und Denkmalbehörde stimmen die notwendigen Maßnahmen ab. Dies kann beispielsweise den Austausch der Fenster, die Erneuerung des Dachs oder andere Sanierungsarbeiten betreffen. Wichtig ist, dass alle Maßnahmen mit der Denkmalbehörde abgestimmt und von dieser genehmigt werden, um sicherzustellen, dass die steuerlichen Vorteile auch vollumfänglich genutzt werden können.
Das Finanzamt hält sich an Regeln, welche Kosten Sie steuerlich absetzen dürfen. Diese müssen laut Einkommensteuergesetz der „[…] Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung“ dienen.“ (§ 7i Abs. 1 EStG). Beseitigung von Schimmel oder Holzschwamm gehören ebenso wie eine Fassaden- oder Dachsanierung oder der Austausch der Fenster oder die Modernisierung der Heizung üblicherweise zu notwendigen Maßnahmen, die diese Kriterien erfüllen. Kosten für neue Gebäudeteile, eine Garage oder Einrichtungsgegenstände dürfen Sie hingegen nicht steuerlich in Abzug bringen.
Achtung: Machen Sie nichts an Ihrer denkmalgeschützten Immobilie ohne Zustimmung der Denkmalbehörde. Jede Maßnahme erfordert eine denkmalrechtliche Genehmigung. Nach Abschluss der genehmigten Sanierungsmaßnahmen stellt Ihnen die Denkmalbehörde eine Bescheinigung aus. Diese legen Sie dem Finanzamt vor, damit dieses Ihre Sonderabschreibung anerkennt.
Steuerliche Vorteile und Verlustverrechnung
Die steuerlichen Vorteile einer solchen Sanierung sind erheblich. Wenn wir in unserem Beispiel von einer Million Euro Sanierungskosten ausgehen und 900.000 Euro davon mit neun Prozent abgeschrieben werden, ergibt sich eine Abschreibung von 81.000 Euro pro Jahr. Diese Abschreibung führt zu steuerlichen Verlusten, die mit anderen Einkünften verrechnet werden dürfen. Das bedeutet, dass Sie den durch die Abschreibung entstehenden Verlust mit Ihrem Einkommen aus nicht selbstständiger Arbeit, gewerblichen Einkünften oder anderen positiven Einkünften verrechnen. Dies senkt effektiv Ihre Steuerlast, da der Gesamtbetrag der zu versteuernden Einkünfte reduziert wird.
Hohe, planbare Einkünfte machen diese Art der Abschreibung besonders attraktiv. Für jemanden, der als Angestellter oder Selbständiger ein hohes Einkommen hat, kann dies eine sinnvolle Strategie zur Steueroptimierung darstellen. Voraussetzung ist, dass Sie die Kosten der Sanierung gut im Griff haben und mit erfahrenen Architekten und Bauleitern zusammenarbeiten, um unerwartete Kostensteigerungen zu vermeiden.
Herausforderungen bei der Investition in Denkmalimmobilien
Aber natürlich ist das alles nicht so einfach, wie es zunächst klingt. Sonst würde schließlich jeder mit dem passenden Kontostand in ein Denkmal investieren. Und wenn der Kauf einer Denkmalimmobilie unglaublich reizvoll wäre, bräuchte es keine Förderungen und Steueranreize seitens des Staates, um Investoren für Denkmalgebäude anzulocken.
Kaufdatum maßgeblich
Die Abschreibung der Sanierungskosten ist nur dann möglich, wenn Sie das Objekt bereits erworben haben, bevor die Sanierung beginnt. Der genaue Zeitpunkt des Kaufs ist entscheidend, um sicherzustellen, dass die steuerlichen Vorteile voll ausgeschöpft werden können. Kaufen Sie eine bereits fertig sanierte Immobilie, entfällt dieser Vorteil.
Zusammenarbeit mit Beamten
Der Abstimmungsprozess mit der Denkmalbehörde kann komplex sein. Jede Maßnahme muss im Vorfeld genehmigt werden. Zudem sind die Anforderungen der Behörde bisweilen umfangreich und manchmal überraschend. Deshalb ist es entscheidend, frühzeitig einen Architekten und einen Bauleiter hinzuzuziehen, die bereits Erfahrung mit denkmalgeschützten Gebäuden haben. So stellen Sie Ihrerseits sicher, dass die Abstimmung mit den Beamten reibungslos verläuft und die Vorgaben eingehalten werden.
Besondere Auflagen
Besondere Auflagen bei Sanierung und Renovierung denkmalgeschützter Immobilien führen beispielsweise dazu, dass bestimmte Baumaterialien wie spezielle Natursteine oder historische Ziegel verwendet werden müssen. Oder dass aufwändige Restaurierungstechniken, wie die Verwendung traditioneller Kalkputze oder die manuelle Aufarbeitung von Holzfenstern, eingehalten werden müssen. Solche Vorgaben können die Kosten erheblich in die Höhe treiben. Deshalb sollten Sie bereits bei der Planung des Kaufs die Sanierungskosten realistisch kalkulieren und einen ausreichenden Puffer einplanen.
Kostenexplosion
Kostenkontrolle ist die größte Herausforderung bei der Investition in Denkmalimmobilien. Typische Kostenüberschreitungen entstehen beispielsweise durch unerwartete Schäden an der Bausubstanz, die erst während der Sanierung entdeckt werden. Auch denkmalrechtliche Auflagen, die spezielle und oft teure Materialien oder Restaurierungstechniken erfordern, erhöhen die geplanten Kosten erheblich. Zudem führen Verzögerungen durch Abstimmungsprozesse mit der Denkmalbehörde oder Schwierigkeiten bei der Beschaffung der passenden Materialien zu zusätzlichen finanziellen Belastungen. Denkmalgeschützte Immobilien sind oft teurer in der Sanierung als geplant. Erfahrene Architekten und Bauleiter sind entscheidend, um die Kosten im Griff zu behalten. Ansonsten kann es passieren, dass sich die Kosten verdoppeln und Ihnen die Denkmalsanierung über den Kopf wächst.
Fazit: Denkmalgeschützte Immobilien als attraktive Investition
Die Investition in denkmalgeschützte Immobilien kann sich trotz einiger Risiken sowohl aus ästhetischen als auch aus steuerlichen Gründen lohnen.
Ästhetische Vorteile denkmalgeschützter Immobilien
- Historischer Charme: Denkmalgeschützte Immobilien haben oft architektonische Merkmale, die in modernen Bauten kaum noch zu finden sind. Verzierte Fassaden, hohe Decken oder aufwendige Stuckarbeiten sind ein Kleinod und locken stilbewusste Mieter mit hohem Einkommen an.
- Einzigartige Bauweise: Die handwerkliche Qualität und die Liebe zum Detail machen jedes Gebäude zu einem Unikat.
- Attraktive Lage: Viele denkmalgeschützte Gebäude befinden sich in historischen Stadtvierteln oder beliebten Innenstadtlagen mit hohem Wohnwert.
- Kultureller Wert: Der Erhalt von geschichtsträchtigen Gebäuden trägt zur Bewahrung des kulturellen Erbes bei und sorgt für ein besonderes Lebensgefühl.
- Exklusivität: Aufgrund ihrer begrenzten Verfügbarkeit sind denkmalgeschützte Immobilien oft sehr gefragt und verleihen den Eigentümern ein gewisses Prestige. Dieser Umstand treibt allerdings den Kaufpreis in die Höhe.
Die Abschreibungsmöglichkeiten sind attraktiv für Menschen mit hohen Einkünften. Sie sollten jedoch die Herausforderungen nicht unterschätzen, insbesondere die Kostenkontrolle und die Abstimmung mit der Denkmalbehörde. Mit einem erfahrenen Team aus Architekten und Bauleitern an Ihrer Seite können Sie die Risiken minimieren und von den steuerlichen Vorteilen profitieren.
Wenn Sie über den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie nachdenken, sollten Sie sich frühzeitig von Experten beraten lassen, um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen und die typischen Herausforderungen zu meistern.
