Der Kauf einer Immobilie ist eine Investition, bei der viele Faktoren berücksichtigt werden müssen. Einer der wichtigsten Punkte, der oft übersehen wird, ist die korrekte Aufteilung von Grund und Boden im Kaufvertrag. Eine durchdachte und sorgfältige Berechnung dieser Aufteilung bringt steuerliche Vorteile mit sich. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie Grund und Boden berechnen und warum diese Aufteilung so wichtig ist. Mit Hilfe unseres Grund-und-Boden-Rechners erhalten Sie einen ersten Überblick über die individuelle Aufteilung des bebauten Grundstücks.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei Erbschaften, Schenkungen, Finanzierungen oder einem Hauskauf kann es bisweilen sehr sinnvoll sein, Grund und Boden zu berechnen, da nur der Gebäudewert abgeschrieben werden darf.
- Eine präzise Berechnung erhöht den Gebäudewert und damit auch die steuerlichen Abschreibungen.
- Mit dem Grund-und-Boden-Rechner ermitteln Sie die Aufteilung in kürzester Zeit.
- Die Berechnungen müssen sorgfältig dokumentiert werden, damit das Finanzamt die Schritte nachvollziehen kann und die Berechnung nicht anzweifelt.
- Gutachter ermitteln Grund und Boden anhand eines gesetzeskonformen Bewertungsverfahrens und sind dadurch in der Lage, genaueste Berechnungen durchzuführen.
Grund und Boden berechnen: Das müssen Sie wissen
Beim Kauf einer Immobilie kann es steuerlich lukrativ sein, Grund und Boden korrekt zu berechnen und aufzuteilen. Die Trennung von Grund und Boden im Kaufvertrag ist notwendig, um steuerliche Abschreibungen zu optimieren. Da nur der Wert des Gebäudes über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden kann, hilft eine klare Kaufpreisaufteilung dabei, Ihre Steuerlast zu senken. Eine hohe Bewertung des Bodenwerts verringert den abschreibbaren Gebäudewert und führt somit zu höheren Steuern. Eine genaue und marktgerechte Berechnung des Bodenwerts sorgt dafür, dass der Gebäudewert höher angesetzt wird. Dadurch wird Ihre steuerliche Abschreibung maximiert und Ihre Steuerlast entsprechend gesenkt.
Diese Berechnung ist für Vermieter, Investoren und Unternehmen besonders nützlich, da sie nur den Gebäudewert in der jährlichen Abschreibung berücksichtigen dürfen. Diese Abschreibung ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer der Immobilie steuerlich geltend zu machen. Dies führt zu einer Reduzierung der Steuerlast.
Zusätzlich kann eine Aufteilung des Kaufpreises auch bei Erbschaften und Schenkungen steuerliche Vorteile bieten, da sie die steuerliche Bewertung der Immobilie beeinflussen kann.
- Bodenwert: Der Bodenwert repräsentiert den Wert des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht. Dieser Wert wird durch den Standort, die Bodenrichtwerte und die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks bestimmt.
- Gebäudewert: Der Gebäudewert bezieht sich auf den materiellen Wert des Gebäudes selbst. Dazu zählen auch Baukosten, Alter und Zustand der Immobilie sowie Bauweise und Ausstattung.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Der Bodenwert wird von mehreren Faktoren beeinflusst, darunter:
- Lage der Immobilie
- Örtliche Bodenrichtwerte
- Nutzungsmöglichkeiten (z. B. baurechtliche Gegebenheiten)
Der Gebäudewert wird ebenso von mehreren Faktoren beeinflusst, wie:
- Baujahr und Zustand des Gebäudes
- Bauweise und Ausstattung
- Nutzfläche
Gebäude-Bodenwert-Verhältnis verschieben
Die Aufteilung von Grund und Boden im Kaufvertrag ist entscheidend für die Steueroptimierung. Eine gut durchdachte und realistische Aufteilung kann steuerliche Vorteile mit sich bringen. Sie haben es versäumt, ein optimiertes Grund-Gebäude-Verhältnis im Vertrag zu fixieren? Ein professionelles Verkehrswertgutachten hilft dabei, das Gebäude-Bodenwert-Verhältnis zugunsten des Gebäudewertes zu verschieben. Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens bestimmen Sachverständige den Marktwert des Grundstücks und des Gebäudes.
Dafür kommen verschiedene Bewertungsverfahren zum Einsatz: das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren der Sachverständige zur Bewertung auswählt, hängt individuell von der Art der Immobilie und den spezifischen Gegebenheiten ab.
Durch eine genaue Bestimmung der Werte kann der Gebäudewert höher angesetzt werden. Dies ist besonders wichtig bei einem niedrigen Kaufpreis, da sonst kaum Abschreibungsmöglichkeiten bestehen. Ein höherer Gebäudewert führt zu einer höheren steuerlichen Abschreibung von Immobilien. Das senkt die Steuerlast. Die exakte Aufteilung von Grund und Boden sorgt somit bei entsprechenden Voraussetzungen des Grundstücks für maximale steuerliche Vorteile und eine realistische Bewertung der Immobilie.
Grund und Boden berechnen: Steuerliche Auswirkungen der Aufteilung
Durch eine korrekte Aufteilung von Grund und Boden können Sie den abschreibbaren Gebäudewert maximieren. Dies senkt Ihre Steuerlast, da die Abschreibungen als Betriebsausgaben abgesetzt werden können.
Die Abschreibungsmöglichkeiten hängen von der Art der Immobilie und deren Nutzung ab. Für vermietete Wohnimmobilien können beispielsweise 2% der Anschaffungskosten des Gebäudes jährlich über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Bei gewerblich genutzten Immobilien fällt die Abschreibung je nach Nutzungsart und Baujahr unterschiedlich aus. Eine genaue Berechnung des Wertanteils von Grund und Boden ist daher unvermeidlich, wenn Sie die maximal möglichen steuerlichen Vorteile nutzen und dadurch die finanziellen Belastungen optimieren möchten.
Wie kann Grund und Boden berechnet werden?
Die Aufteilung von Gebäudewert zu Grund und Boden kann auf verschiedene Weisen erfolgen, abhängig von den verfügbaren Informationen und der gewählten Methode. Im Wesentlichen gibt es drei Möglichkeiten:
- Durch einen Gutachter: Ein Verkehrswertgutachten von einem professionellen Gutachter bietet eine detaillierte und präzise Bewertung von Grundstück und Gebäude. Der Gutachter verwendet anerkannte Bewertungsverfahren wie das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren, um den Marktwert genau zu bestimmen.
- Durch Selbstberechnung: Käufer und Verkäufer können die Aufteilung des Kaufpreises eigenständig vornehmen. Dafür steht Ihnen unser Grund-und-Boden-Rechner zur Verfügung. Bei der Selbstberechnung müssen Sie sorgfältig arbeiten, damit Sie realistische Werte erzielen.
- Durch das Finanzamt: Wenn im Kaufvertrag keine Informationen zur Aufteilung enthalten sind oder die Aufteilung nicht nachvollziehbar ist, übernimmt das Finanzamt die Berechnung selbst. Diese basiert häufig auf pauschalen Bodenrichtwerten und allgemeinen Gebäudewerten und ist nicht immer die vorteilhafteste Lösung.
Hinweis: Wenn die Aufteilung durch einen Gutachter oder mittels Selbstberechnung erfolgt, wird sie im Kaufvertrag festgehalten und dem Finanzamt vorgelegt. Das Finanzamt überprüft diese Daten anschließend auf Plausibilität. Fehlt die Aufteilung im Kaufvertrag, berechnet das Finanzamt die Werte selbst, oft mit ungünstigen steuerlichen Ergebnissen für Sie. Daher ist eine sorgfältige Aufteilung in Fällen der steuerlichen Wertermittlung – wie auch der Berechnung von Grund und Boden – äußerst wichtig.
Kostenloser Grund-und-Boden-Rechner
Um den Wertanteil von Grund und Boden zu berechnen, verwenden Sie unseren Grund-und-Boden-Rechner. Der Rechner bietet Ihnen eine solide Grundlage für die Aufteilung, berücksichtigt die Eigentümer freundlichen Möglichkeiten zur Verschiebung des Verhältnisses aber noch nicht.
Geben Sie folgende Werte Ihrer Immobilie in unseren Rechner ein:
- Kaufpreis in €
- Grundstücksgröße in m²
- Bodenrichtwert in €/m²
- Jahresreinertrag in €
- Liegenschaftszins in %
- Restnutzungsdauer in Jahren (Ziehen Sie die Bestandsjahre von der Gesamtnutzungsdauer laut Anlage 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung ab.)
- Vervielfältiger (Entnehmen Sie den Vervielfältiger auf Basis der Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszinssatzes dieser BMF-Tabelle.)
Als Ergebnis erhalten Sie einerseits den vorläufigen Gebäudewertanteil und andererseits den Wertanteil von Grund und Boden.
Wie gesagt: Der Rechner berücksichtigt im Gegensatz zum Sachverständigen keine Details, die das Verhältnis zu Ihren steuerlichen Gunsten verschieben könnten.
Grund und Boden berechnen: Beispiel
Im folgenden Beispiel finden Sie ein fiktives Szenario für die Berechnung von Grund und Boden. Bei dem betreffenden Objekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus in einer kleinen Stadt in Baden-Württemberg.
Ausgangsdaten
- Gesamtkaufpreis der Immobilie: 500.000 €
- Grundstücksgröße: 180 m²
- Bodenrichtwert: 600 €/m²
- Jahresreinertrag: 25.000 €
- Liegenschaftszinssatz: 2,00 %
- Restnutzungsdauer: 30 Jahre
- Vervielfältiger (laut BMF-Tabelle für 30 Jahre und 2,00 %): 22,4
Berechnung
Sobald alle Ausgangsdaten vorliegen, kann die genaue Aufteilung der Wert von Grund und Boden sowie der baulichen Anlagen berechnet werden.
Schritt 1: Bodenwert ermitteln
Bodenrichtwert * Grundstücksgröße = Bodenwert
600 €/m² * 180 m² = 108.000 €
Schritt 2: Berechnung des modifizierten Jahresreinertrags
Jahresreinertrag – (Bodenwert * Liegenschaftszinssatz) = Modifizierter Jahresreinertrag
25.000 € – (108.000 € * 0,02) = 22.840 €
Schritt 3: Wert der baulichen Anlagen (Gebäudewert)
Vervielfältiger * modifizierter Jahresreinertrag = Gebäudewert
22,4 * 22.840 € = 511.616 €
Schritt 4: Gesamtwert der Immobilie
Bodenwert + Gebäudewert = Gesamtwert
108.000 € + 511.616 € = 619.616 €
Schritt 5a: Verhältnis Gebäudewert
Gebäudewert / Gesamtwert = Verhältnis Gebäudewert
511.616 € / 619.616 € = 0,8258
Schritt 5b: Verhältnis Bodenwert
Bodenwert / Gesamtwert = Verhältnis Bodenwert
108.000 € / 619.616 € = 0,1742
Schritt 6a: Wert der baulichen Anlagen (Gebäudewertanteil)
Kaufpreis * Verhältnis Gebäudewert = Gebäudewertanteil
500.000 * 0,8258 = 412.900 €
Schritt 6b: Wertanteil von Grund und Boden berechnen
Kaufpreis * Verhältnis Bodenwert = Wertanteil von Grund und Boden
500.000 € * 0,1742 = 87.100 €
Zusammenfassung
- Wert der baulichen Anlagen (Gebäudewertanteil): 412.900 € (ca. 83 % des Kaufpreises)
- Wertanteil von Grund und Boden: 87.100 € (ca. 17 % des Kaufpreises)
Für unser fiktives Beispielhaus liegt der Wert der baulichen Anlagen (Gebäudewertanteil) bei 412.900 €, während der Wertanteil von Grund und Boden 87.100 € beträgt. Durch die genaue Berechnung kann nun der Gebäudewert von 412.900 € für steuerliche Abschreibungen angesetzt werden.
Vorteile durch die Ermittlung eines Gutachters
Die Beauftragung eines Gutachters zur Ermittlung des optimalen Gebäude-Bodenwert-Verhältnisses bringt nicht nur steuerliche Vorteile und eine realistische Bewertung der Immobilie mit sich, sondern noch einige weitere Aspekte:
- Rechtssicherheit: Ein Verkehrswertgutachten bietet eine rechtssichere Dokumentation der Bewertung. Dies ist besonders wichtig, wenn das Finanzamt die Aufteilung überprüft. Gutachten von anerkannten Sachverständigen werden meistens akzeptiert. Falls doch eine Überprüfung durchgeführt wird, kümmert sich der Gutachter im Rahmen der kostenlosen Nachbetreuung darum und klärt alles weitere mit dem Finanzamt.
- Grundlage für Finanzierungen: Banken und Kreditgeber verlangen oft eine genaue Bewertung der Immobilie. Ein höherer Gebäudewert kann dabei für die Abschreibungen und steuerlichen Vorteile des Eigentümers wichtig sein, während ein hoher Bodenwert für die Bank die langfristige Stabilität der Immobilie signalisiert. Ein Beleihungswertgutachten bildet daher eine solide Basis für Finanzierungsentscheidungen und kann die Kreditwürdigkeit erhöhen.
- Individuelle Beratung: Gutachter bieten individuelle Beratung und berücksichtigen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.
- Langfristige Planung; Ein fundiertes Gutachten unterstützt die langfristige Planung und strategischen Entscheidungen bezüglich der Immobilie, sei es für Sanierungsmaßnahmen, einen Hausverkauf ohne Makler oder eine Erbschaft.
Häufige Fragen zur Berechnung von Grund und Boden
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zur Berechnung von Grund und Boden.
Was passiert, wenn im Kaufvertrag keine Aufteilung von Grund und Boden erfolgt?
Wenn im Kaufvertrag keine Aufteilung von Grund und Boden erfolgt, übernimmt das Finanzamt diese Berechnung selbst. Dies geschieht oft auf Basis pauschaler Werte, die nicht unbedingt zu Ihrem Vorteil sind. Wir empfehlen Ihnen daher, die Aufteilung bereits im Kaufvertrag festzulegen und durch ein Gutachten abzusichern.
Kann ich die Aufteilung von Grund und Boden nachträglich ändern?
Ja, es ist möglich, die Aufteilung von Grund und Boden nachträglich zu ändern, insbesondere wenn neue Informationen oder Bewertungen vorliegen. Ein professionelles Gutachten hilft Ihnen, die neuen Werte zu dokumentieren und beim Finanzamt einzureichen. Dies kann steuerliche Vorteile bringen, insbesondere wenn die ursprüngliche Aufteilung nicht optimal war.
Gibt es gesetzliche Vorgaben oder Regelungen zur Aufteilung von Gebäudewert und Grund und Boden?
In Deutschland gibt es keine festen gesetzlichen Vorgaben zur Aufteilung. Die Finanzverwaltung akzeptiert verschiedene Methoden, solange sie nachvollziehbar und schlüssig sind. Oft werden die Bodenrichtwerte und anerkannte Wertermittlungsmethoden herangezogen.
Welche Risiken gibt es bei der steuerlichen Aufteilung und wie können sie minimiert werden?
Risiken bestehen vor allem in der Anfechtbarkeit durch das Finanzamt, wenn die Aufteilung als unglaubwürdig eingestuft wird. Sie minimieren dieses Risiko, indem Sie ein Gutachten von einem unabhängigen Sachverständigen einholen, der anerkannte Bewertungsmethoden verwendet und die gewählte Aufteilung gut dokumentiert und begründet.
Wir optimieren Ihr Gebäude-Boden-Wertverhältnis!
Sie erreichen uns telefonisch oder ganz einfach über unser Kontaktformular. Bei Heid Immobilienbewertung profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung und Kompetenz in der Erstellung von Gutachten und der Bewertung von Immobilien. Vor allem bei der Berechnung von Grund und Boden bietet die Heid Immobilienbewertung einen besonderen Vorteil: Sollte das Finanzamt die Aufteilung anzweifeln, übernimmt unser Sachverständiger im Rahmen der kostenlosen Nachbetreuung die Kommunikation und Klärung mit dem Finanzbeamten.
