Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt, profitiert nicht nur von der Mietrendite, sondern auch von der steuerlichen Abschreibung. Wir erklären Ihnen, was es dabei zu berücksichtigen gilt und wie Sie die AfA für Ihre Immobilie berechnen.
Das Wichtigste in Kürze
- In § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ist eine Absetzung für Abnutzung (AfA) – auch Substanzverringerung genannt – für Immobilien vorgesehen.
- Die Abschreibung erfolgt für die meisten Immobilienarten linear über die Nutzungsdauer.
- Abgesetzt werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten.
- Die Nutzungsdauer unterscheidet sich je nach Immobilie: Neubauten (ab 1925) werden über 50 Jahre abgeschrieben, Altbauten (vor 1925) über 40 Jahre.
- Wer seine Immobilie selbst bewohnt, kann sie nicht im Rahmen der AfA in der Steuererklärung absetzen. Dieser Vorteil bleibt Vermietern, also Kapitalanlegern für ihre Immobilie als Wirtschaftsgut vorbehalten.
Abschreibung einer Immobilie berechnen
Wer in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, erhält nicht nur eine Rendite in Form eines Mietzinses, sondern darf die Anschaffungs- und Herstellungskosten in der Steuererklärung über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben und senkt so die Steuerlast. Der Gesetzgeber erkennt an, dass eine Immobilie im Lauf der Zeit durch Abnutzung an Wert beziehungsweise Ertragskraft verliert. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) für Immobilien in § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) berücksichtigt die „Substanzverringerung“ steuermildernd.
Die AfA ist eines der wichtigsten Werkzeuge für Vermieter, um die steuerliche Belastung langfristig zu senken. Wer die Anschaffungs- und Herstellungskosten korrekt ansetzt und die Abschreibung strategisch plant, kann über Jahrzehnte hinweg von spürbaren Steuerersparnissen profitieren.
Ing. André Heid M. Sc.
AfA-Rechner für Immobilien
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Unterschiedliche lineare Abschreibung für Altbauten und Neubauten
Üblicherweise gilt eine lineare Abschreibung für Immobilien, das heißt, das Gebäude wird gleichmäßig über die Nutzungsdauer abgesetzt. Je nach Art der Immobilie gelten unterschiedliche Zeiträume, die für gewöhnlich als Nutzungsdauer angesetzt werden dürfen.
- Altbauten zu Wohnzwecken werden über 40 Jahre abgeschrieben – zu 2,5 Prozent pro Jahr,
- Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden, werden über 50 Jahre – zu je zwei Prozent abgeschrieben,
- Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt werden, dürfen linear zu drei Prozent abgeschrieben werden. Nach 33 1/3 Jahren sind diese neuen Wohngebäude komplett abgeschrieben.
Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung einer Immobilie, die im Rahmen der AfA als Wirtschaftsgut gilt, wird die Abschreibung zeitanteilig berechnet. Für jeden vollen Monat vor dem Kauf oder der Herstellung reduziert sich der jährliche Abschreibungsbetrag um ein Zwölftel.
Nur Immobilienwert kann abgeschrieben werden
Haben Sie Grundstück und Immobilie getrennt erworben, ist die Berechnung der AfA ganz leicht, da sie sich ausschließlich auf das Gebäude bezieht. Grundsätzlich verliert der Boden nicht an Wert.
Haben Sie Grundstück und Haus im Paket gekauft, dient der Bodenrichtwert als Bemessungsgrundlage, um den Bodenwert zu ermitteln. Viele Finanzämter neigen dazu, den Grundstückswert, den Sie steuerlich nicht geltend machen können, zu hoch anzusetzen.
Die Formel für die jährliche AfA für Immobilien lautet:
Jährliche AfA = Anschaffungskosten x Anteil Gebäudewert x Prozent jährliche Abschreibung
Vor allem in Ballungszentren wie Berlin oder München setzen Finanzämter hohe Grundstückswerte an, bei denen der Eigentümer benachteiligt wird. Kompetente Hilfe bietet ein Steuerberater, auf Nummer sicher gehen Sie mit einem behördenkonformen Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Immobiliensachverständigen. Damit erreichen Sie oft, dass ein Finanzamt 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises für den Immobilienwert akzeptiert, wodurch Sie eine höhere Abschreibungsbasis erhalten.
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Restnutzungsdauer verkürzen und schneller abschreiben
Standardmäßig sieht das Einkommensteuergesetz für Wohngebäude eine Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren vor – abhängig vom Baujahr. Doch in vielen Fällen entspricht diese gesetzliche Vorgabe nicht dem tatsächlichen Zustand der Immobilie. Ein qualifiziertes Restnutzungsdauergutachten kann nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer wesentlich kürzer ist – etwa aufgrund baulicher Mängel, einer veränderten Marktnachfrage oder rechtlicher Nutzungsbeschränkungen. Der Vorteil: Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher die jährliche AfA.
Beispiel: Ein Gebäude mit einem Anschaffungswert von 450.000 Euro soll laut Gesetz über 50 Jahre abgeschrieben werden – das ergibt eine jährliche AfA von 9.000 Euro. Wird jedoch durch ein Restnutzungsdauergutachten eine tatsächliche Nutzungsdauer von nur 30 Jahren nachgewiesen, steigt die jährliche AfA auf 15.000 Euro. Die Investition in das Gutachten macht sich durch die höhere steuerliche Entlastung meist schon nach kurzer Zeit bezahlt.
Sonderabschreibung von Immobilien
Diese Möglichkeiten für eine Sonderabschreibung Ihrer Immobilie sollten Sie kennen:
Anfangsinvestitionen
In den ersten drei Jahren ab Kauf können – ohne Mehrwertsteuer – 15 Prozent des Gebäudewertes in die Immobilie investiert werden und direkt per Sonderabschreibung abgeschrieben werden. Ansonsten (ab dem 4. Jahr) werden Investitionen „aktiviert“, das heißt, die Abschreibungsgrundlage (Summe) wird erhöht. Durch Aktivierung können Renditeobjekte länger abgeschrieben werden.
Die Höhe der jährlichen Abschreibung ändert sich durch Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nicht. Branchenexperten sehen in dieser Regelung, die bei sanierungsbedürftigen Gebäuden schlicht unzureichend ist, die Wurzel des Instandhaltungsstaus.
Degressive AfA für Wohnungsneubau
Das Wachstumschancengesetz bringt Immobilieneigentümern im Jahr 2024 die degressive Abschreibung für Abnutzung zurück. Sie betrifft Wohnimmobilien, deren Herstellung (Bau oder Umwidmung) zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 begonnen oder deren Anschaffung in diesem Zeitraum rechtswirksam abgeschlossen wurde. Die Details sind im Einkommensteuergesetz (§ 7 Abs. 5a EStG) verankert. Sie gilt für Wohngebäude im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR-Abkommen) sowie der Europäischen Union.
Die Quintessenz lautet:
- Im Anschaffungsjahr können Wohnraumschaffende 5 Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend machen.
- In den Folgejahren dürfen 5 Prozent des Restwertes angesetzt werden.
- Wer sich für die degressive AfA entscheidet, darf nicht zur linearen Abschreibung zurückwechseln.
- Nicht der Bauantrag ist entscheidend, ob die degressive AfA genutzt werden darf, sondern der angezeigte Baubeginn.
- Die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau kombiniert werden.
Denkmal
Für denkmalgeschützte Immobilien gilt einerseits die reguläre AfA für Immobilien im Altbau. Andererseits können Modernisierungskosten einschließlich einer Sanierung über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden – und das auch bei Eigennutzung. Die lineare Abschreibung für Altbauten gilt für Selbstnutzer von Denkmälern jedoch nicht. Noch genauer informieren wir Sie zur Denkmal-AfA in einem eigenen Ratgeber.
Gebäude für EU-/EWR-Staaten
Sehr spezielle und keineswegs lineare Abschreibungen gelten für Immobilien, die anderen Staaten aus der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) überlassen sind. Die Details, die sich nach dem Zweck und dem Jahr der Fertigstellung richten, sind in § 7 Abs. 5 EStG aufgeschlüsselt.
AfA Immobilien: Diese Kosten sind für die steuerliche Abschreibung relevant
Damit eine AfA für Immobilien in der Steuererklärung angewandt werden kann, muss es sich um ein Renditeobjekt oder eine gewerblich genutzte Immobilie handeln. Für selbst genutzte Immobilien ist keine AfA möglich. Bei der AfA werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Restnutzungsdauer abgeschrieben, das heißt, als Werbungskosten geltend gemacht.
Anschaffungskosten
Die Anschaffungskosten bestehen zum Großteil aus dem Kaufpreis der Immobilie. Zusätzlich kommen hier noch die Kaufnebenkosten hinzu. Dazu zählen unter anderem:
- Maklergebühren
- Notarkosten
- Kosten für die Eintragung im Grundbuch
- Grunderwerbsteuer
Herstellungskosten
Herstellungskosten entstehen durch Baumaßnahmen, die ein Gebäude neu errichten, erweitern oder seine Substanz wesentlich verbessern. Darunter fallen zum Beispiel:
- Kosten für die Baugenehmigung
- Materialkosten
- Honorare für Handwerker und Architekten
- Kosten für Dach-, Keller- und Innenausbau
- Beseitigungskosten
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Werden innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb einer Immobilie Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, können diese Aufwendungen als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten – vorausgesetzt, sie übersteigen 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten (netto). Solche Kosten gelten steuerlich nicht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, sondern müssen im Rahmen der AfA über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Dazu gehören beispielsweise:
- Austausch der Elektroinstallation
- Erneuerung der Heizungsanlage
- Badmodernisierung
- Austausch von Bodenbelägen oder Fenstern
- Maler- und Tapezierarbeiten
Abschreibung bei Wohnungen
Bei Eigennutzung können Sie Ihre Eigentumswohnung nicht abschreiben. Die AfA für eine Wohnung ist nur möglich, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten und eine Mietrendite erzielen.
So berechnen Sie die AfA für Ihre vermietete Eigentumswohnung:
Ausgangslage: Sie haben eine vermietete Wohnung (Baujahr 1980) für 250.000 Euro (einschließlich der Kaufnebenkosten) als Kapitalanlage gekauft. Sie übernehmen die Wohnung samt Mieter, ohne zu modernisieren. Die monatliche Netto-Kaltmiete beträgt 400 Euro.
Berechnungsgrundlage: Da die Wohnung nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurde, wird die Wohnung über 50 Jahre linear mit je zwei Prozent abgeschrieben. Allerdings darf nur der Gebäudewertanteil abgeschrieben werden, da Grund und Boden nicht abnutzen. Über ein Verkehrswertgutachten oder Miteigentumsanteile lässt sich der Gebäudewert ermitteln. Bestenfalls steht eine plausible Aufteilung zwischen Immobilien- und Grundstückswert im Kaufvertrag. Wir gehen in diesem Beispiel von einem idealen Gebäudewertanteil von 80 Prozent aus. Das Grundstück ist demnach 50.000 Euro wert, die Wohnung 200.000 Euro.
Jährliche AfA für die Immobilie = 200.000 Euro x 0,02 = 4.000 Euro.
Sie tragen in Ihrer Steuererklärung in der Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ in den nächsten 50 Jahren die AfA in Höhe von je 4.000 Euro bei den Werbungskosten ein.
Gut zu wissen: Der Mietzins spielt für die AfA der vermieteten Wohnung erst einmal keine Rolle. Sie sollten nur darauf achten, dass Sie nach zwei, drei Jahren – bei modernisierten Immobilien vier, fünf Jahren, trotz Abschreibungen einen Gewinn einfahren, den das Finanzamt besteuern kann. Sonst wertet der Fiskus die Immobilie nicht als Kapitalanlage, sondern als Liebhaberei und besteuert die Miete voll, ohne steuermildernde Umstände zu berücksichtigen.
Im obigen Beispiel liegen die jährlichen Abschreibungen bei 4.000 Euro, die Netto-Kaltmiete bei voller Auslastung bei 4.800 Euro. Das Finanzamt kann also noch einen Gewinn von 800 Euro besteuern.
Sie sind Mieter? Eine Abschreibung für eine Mietwohnung ist nicht möglich. Sie können als Freiberufler oder Selbstständiger in Ihrer Einkommensteuererklärung lediglich den Anteil Ihrer Wohnung – egal ob Miet- oder Eigentumswohnung – als Betriebskosten geltend machen, der für Ihre wirtschaftliche Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht von Bedeutung ist. Das ist üblicherweise das Arbeitszimmer. Im Steuerjahr 2023 können Arbeitnehmer für höchstens 210 Tage jeweils sechs Euro geltend machen. Wer diesen Betrag von 1.260 Euro voll ausschöpft, knackt bereits den Werbungskosten-Pauschbetrag.
Lesetipps: Ratgeber zur Abschreibung vermieteter oder betrieblich genutzter Bauobjekte
Mietshaus abschreiben
Auch für ein Haus können Sie die Abnutzung nur steuerlich geltend machen, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt.
Wir zeigen Ihnen, wie die Abschreibung für eine vermietete Immobilie funktioniert, in die Sie nach dem Kauf noch investieren müssen. Behalten Sie stets im Hinterkopf, dass es bei der AfA immer um eine Gebäudeabschreibung geht und der Grund und Boden herausgerechnet werden muss. Für das folgende Rechenbeispiel gehen wir davon aus, dass Sie ein Haus erworben haben, das
- vor 1925 fertiggestellt wurde und somit als Altbau eingestuft wird,
- der vorherige Eigentümer bereits eine energetische Sanierung durchgeführt hat,
- das Haus dennoch renovierungsbedürftig ist und sowohl neue Böden als auch ein neues Bad benötigt.
Um die Abschreibung für das Haus zu berechnen, benötigen wir die Anschaffungskosten (Kaufpreis mit Kaufnebenkosten), die Handwerkerrechnung für den Austausch der Böden sowie die Rechnung für das neue Bad samt Einbau/Installation.
Beispielrechnung für ein vermietetes Haus (Altbau):
Teil 1: Der Kaufpreis für das Haus beträgt 300.000 Euro. Da es sich um einen Verkauf durch eine Privatperson handelt, ist der Hauskauf von der Mehrwertsteuer befreit. Für die Kaufnebenkosten (zirka 4.500 Euro für Notar und Grundbucheintrag; eventuell Maklerprovision; zwischen 10.500 Euro und 19.500 Euro Grunderwerbsteuer je nach Bundesland) nehmen wir 20.000 Euro an. Die Anschaffungskosten (Kaufpreis und Kaufnebenkosten) liegen bei 320.000 Euro.
Die jährliche Abschreibung bei einem Altbau macht 2,5 Prozent aus. Die Abschreibung für das Haus erstreckt sich über 40 Jahre. Allerdings darf die Absetzung für Abnutzung nur für das Haus geltend gemacht werden, nicht für das Grundstück. Nehmen wir an, ein Sachverständiger legt plausibel dar, dass der Gebäudewertanteil 80 Prozent ausmacht. Dann ergibt sich folgende AfA:
Jährliche AfA = 320.000 Euro x 0,8 x 0,025 = 6.400 Euro.
In den nächsten 40 Jahren können Sie als Eigentümer der vermieteten Immobilie pro Jahr6.400 Euro abschreiben.
Teil 2: Die Handwerkerrechnung für den Austausch der Böden beläuft sich auf 4.000 Euro. Das neue Bad kostet 12.000 Euro. Die Kosten für den Austausch der Böden und das neue Bad könnten zu den Anschaffungskosten hinzuaddiert werden (336.000 Euro) und würden die jährliche AfA gemäß obiger Formel auf 6.720 Euro erhöhen. Hier bietet sich aber eine bessere Möglichkeit an – nämlich eine Sonderabschreibung. Da Böden und Bad zu den Anfangsinvestitionen des neuen Eigentümers gehören, mit denen er die vermietete Immobilie bewohnbar macht, darf er diese Investitionen innerhalb von drei Jahren abschreiben, sofern sie höchstens 15 Prozent des Gebäudewertes ausmachen.
Der vereinfachte Wert des Gebäudes gemäß 80:20-Aufteilung des Kaufpreises läge bei 300.000 Euro x 0,8 = 240.000 Euro.
Die Investitionskosten dürfen allenfalls bei 15 Prozent davon (= 36.000 Euro) liegen. Bad und Böden kosten zusammen 16.000 Euro und erfüllen damit die Kriterien für die Sonderabschreibung, können also direkt abgeschrieben werden.
Der unstrittige Gebäudewert kann über ein Verkehrswertgutachten ermittelt werden.
Achtung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Urteil aus dem Jahr 2017 entschieden, dass Einbauküchen in vermieteten Immobilien nicht mehr sofort abgesetzt werden können, sondern über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden.
Abschreibung weiterer Gebäudetypen
Ein kurzer Überblick über die wichtigsten Gebäudearten und wie die AfA für Immobilien bei ihnen funktioniert:
Abschreibung für vermietete Wohnimmobilien
Je nach Baujahr und Gebäudetyp gelten bei vermieteten Wohnimmobilien unterschiedliche Abschreibungssätze:
|
Gebäude |
Wie lang? |
Wie viel pro Jahr? |
|
Altbau vor 1925 |
40 Jahre |
2,5 % |
|
Baujahr 1925 – 2022 |
50 Jahre |
2 % |
|
Neubau ab 2023 |
33,33 Jahre |
3 % |
|
Wohnungsneubau mit Baubeginn 10/2023 – 09/2029 |
33,33 Jahre |
5 % im 1. Jahr danach 5 % vom Restwert |
|
Anfangsinvestitionen |
3 Jahre nach Kauf direkt |
Max. 15 % vom Gebäudewert |
|
Denkmal (Modernisierung) |
8 Jahre danach 4 Jahre |
9 % 7 % |
Außenanlagen
Außenanlagen wie Parkplätze, Umzäunungen, Beleuchtungen und Grünanlagen sind als selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter linear abzuschreiben. Der AfA-Zeitraum ist dabei deutlich kürzer als für das Hauptgebäude. So dürfen Holzzäune innerhalb von fünf Jahren abgeschrieben werden, Grünanlagen binnen 15 Jahren und eine Straßenbeleuchtung über den Zeitraum von 19 Jahren.
Land- und Forstwirtschaft
Für die Abschreibung von Gebäuden und Anlagen von Betrieben der Landwirtschaft gilt die lineare Abschreibung und die angenommene Nutzungsdauer aus der AfA-Tabelle für den Wirtschaftszweig „Landwirtschaft und Tierzucht“ des Bundesfinanzministeriums. Betriebe der Forstwirtschaft finden die AfA-Tabelle für Forstwirtschaft ebenfalls dort.
Häufige Fragen (FAQ) zur Abschreibung einer Immobilie
Weitere Fragen rund um die AfA für Immobilien beantworten wir in diesem Kapitel.
Was passiert bei einem Verkauf mit der Abschreibung?
Mit dem Verkauf einer Immobilie endet für den bisherigen Eigentümer die Möglichkeit, diese abzuschreiben. Maßgeblich für das Ende ist das Datum auf dem notariell beurkundeten Kaufvertrag. Unterzeichnen Käufer, Verkäufer und Notar den Kaufvertrag im September, kann der Verkäufer noch einmalig den Wert der bisherigen Abschreibung für neun statt zwölf Monate geltend machen.
Für den Käufer beginnt ein neuer Abschreibungszyklus. Die AfA beginnt für ihn wieder bei null. Das bedeutet, der Käufer kann das Gebäude innerhalb von 50 Jahren (Neubau) oder 40 Jahren (Altbau) oder die für die Immobilienart geltende Zeitspanne vollständig abschreiben.
Was passiert bei Erbe oder Schenkung mit der Abschreibung?
Der Erbe beziehungsweise der Beschenkte übernimmt den Stand der Abschreibung der Immobilie des Erblassers beziehungsweise des Schenkenden. Beispiel: Haben Sie eine Neubau-Immobilie geerbt, die bereits 16 Jahre lang abgeschrieben wurde, dürfen Sie die Abschreibung in Höhe von zwei Prozent pro anno in den nächsten 34 Jahren fortführen.
Lesetipp: Mehr zu den Themen Erbschaftssteuer auf Immobilien und Schenkung von Immobilien erfahren Sie in den verlinkten Beiträgen.
Wie rechne ich den Anteil des Grundstücks bei einer Eigentumswohnung aus der AfA heraus?
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung muss der Anteil, den das Grundstück am Kaufpreis macht, herausgerechnet werden. Die Annahme des Gesetzgebers ist, dass sich Grund und Boden im Gegensatz zum Gebäude nicht abnutzen. Idealerweise unterteilt man Wohnung und Grund bereits im Kaufvertrag in einem korrekten Verhältnis. Andernfalls werden die Miteigentumsanteile beziehungsweise der jeweils anteilige Verkehrswert für das Gebäude ermittelt.
Das Bundesfinanzministerium hilft bei der Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück. Für die Ermittlung des Gebäudewertes wird das reale Baujahr durch bereits erfolgte Modernisierungsmaßnahmen fiktiv erhöht – mit Auswirkungen auf den Immobilienwert.
Können Eigenheimbesitzer Modernisierungskosten bei Selbstnutzung der Immobilie steuerlich absetzen?
Um den Sanierungsstau aufzulockern, kommt der Gesetzgeber privaten Eigentümern, die ihre Immobilie oder ihr Grundstück selbst nutzen, seit 2020 bei einer energetischen Sanierung für Gebäude, die älter als zehn Jahre sind, steuerlich entgegen. Der Haussanierer darf maximal 40.000 Euro innerhalb von drei Jahren in der Steuererklärung angeben. Seine Steuerlast vermindert sich in den beiden ersten Kalenderjahren der Sanierung um sieben Prozent (maximal 14.000 Euro) und im dritten Jahr um sechs Prozent (maximal 12.000 Euro). Das Finanzamt erstattet 20 Prozent der Kosten für die energetische Gebäudesanierung zurück.
Damit das Finanzamt diese Kosten anerkennt, müssen die Handwerkerrechnungen per Überweisung bezahlt und für zwei Jahre aufbewahrt werden. Die steuerliche Vergünstigung gilt nur für den Arbeitslohn und die Fahrtkosten, nicht jedoch für das Material. Achten Sie darauf, dass diese Posten auf der Rechnung getrennt und jeweils einschließlich Mehrwertsteuer aufgeführt sind. Idealerweise nutzen Sie das amtlich vorgeschriebene Muster und beauftragen ein fachlich kompetentes Unternehmen mit den energetischen Maßnahmen, um Probleme mit dem Fiskus zu vermeiden.
Diese Maßnahmen zur Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung erkennt das Finanzamt an:
- Austausch von Fenstern und Außentüren,
- Kosten für einen fachlich qualifizierten Energieberater (50 Prozent!),
- „Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung“,
- Einbau einer Lüftungsanlage,
- Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage, sofern sie älter als zwei Jahre ist,
- Wärmedämmung von Wänden, Geschossdecken und Dachflächen.
Diese steuermildernde Regelung aus § 35c EStG gilt zunächst bis 31. Dezember 2029. Der Steuervorteil darf nicht geltend gemacht werden, wenn der Eigentümer bereits eine öffentliche Förderung für die Sanierung seiner Immobilie über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) erhält.
Wo finde ich AfA-Tabellen?
Staatliche AfA-Tabellen gibt es für die Land- und Forstwirtschaft. Für gewöhnliche Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Mietshäuser gibt es keine offiziellen Tabellen, da die Restnutzungsdauer zum Beispiel durch Modernisierungen oder enormen Verschleiß verlängert oder verkürzt werden kann. Eine grobe Orientierung bietet unsere grafische AfA-Tabelle für Wohnimmobilien.
Restnutzungsdauer verkürzen – mit einem Gutachten von Heid
Weist die Bausubstanz eines Gebäudes starke Mängel auf und besteht ein Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, kann die Restnutzungsdauer verkürzt und die jährliche Abschreibung dadurch erhöht werden. Allerdings wird das Finanzamt diese Änderung nicht einfach hinnehmen. Begründet ein zertifizierter Immobiliensachverständiger jedoch die Verkürzung der Restnutzungsdauer in einem Gutachten, stehen die Chancen gut, dass der Fiskus die geänderte AfA für die Immobilie in Ihrer Steuererklärung annimmt. Dieser Trick kann bei Häusern und Eigentumswohnungen in schlechtem Zustand angewandt werden.
Auch für zahlreiche Gewerbeimmobilien mit kurzen, zweckmäßigen Umbau-Intervallen besteht die Möglichkeit der AfA-Verkürzung. Wie stark die AfA angepasst werden kann, hängt von Grundstücksgröße, Zustand der Immobilie, Bodenrichtwert und eventuell dem Kaufpreis ab.
Die zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH führen zwar keine Steuerberatung durch, kennen sich aber mit einer steueroptimierten Immobilienbewertung aus, die den gesetzlichen Anforderungen genügt und damit sowohl vor dem Fiskus als auch vor Gericht standhält. Sichern Sie sich eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung mit einem Immobiliengutachter!
