AfA: Steuerliche Abschreibungen von Immobilien
Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt, profitiert nicht nur von der Mietrendite, sondern auch von der steuerlichen Abschreibung. Wir erklären Ihnen, was es dabei zu berücksichtigen gilt und wie Sie die Abschreibung für Ihre Immobilie berechnen.
Kapitalanleger können die Abnutzung von vermieteten Häusern und Wohnungen während der Nutzungsdauer der Immobilie abschreiben.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. Abschreibung einer Immobilie berechnen
- 3. Abschreibung bei Wohnungen
- 4. Mietshaus abschreiben
- 5. Abschreibung weiterer Gebäudetypen
-
6. Häufige Fragen (FAQ) zur Abschreibung einer Immobilie
- 6.1 Was passiert bei einem Verkauf mit der Abschreibung?
- 6.2 Was passiert bei Erbe oder Schenkung mit der Abschreibung?
- 6.3 Wo mache ich die AfA für Immobilien in der Steuererklärung geltend?
- 6.4 Wie berechne ich die AfA für ein unbebautes Grundstück?
- 6.5 Wie berechne ich die AfA für ein Gebäude?
- 6.6 Wie rechne ich den Anteil des Grundstücks bei einer Eigentumswohnung aus der AfA heraus?
- 6.7 Können Eigenheimbesitzer Modernisierungskosten bei Selbstnutzung der Immobilie steuerlich absetzen?
- 6.8 Wo finde ich AfA-Tabellen?
- 6.9 Wie steht es um die Abschreibung bei Erbbaugrundstücken?
- 6.10 Wie verhält sich die AfA zu einem Immobilienschnäppchen?
- 6.11 Was bringt die Verkürzung der AfA?
- 7. Restnutzungsdauer verkürzen – mit einem Gutachten von Heid
Das Wichtigste in Kürze
- In § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ist eine Absetzung für Abnutzung (AfA) – auch Substanzverringerung genannt – für Immobilien vorgesehen.
- Die Abschreibung erfolgt für die meisten Immobilienarten linear über die Nutzungsdauer.
- Abgesetzt werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten.
- Investitionen in das Gebäude verlängern die Restnutzungsdauer.
- Die Nutzungsdauer unterscheidet sich je nach Immobilie: Neubauten (ab 1925) werden über 50 Jahre abgeschrieben, Altbauten (vor 1925) über 40 Jahre.
- Um den Wohnungsneubau anzukurbeln, hat der Gesetzgeber die Möglichkeit einer degressiven AfA wiedereingeführt.
- Wer seine Immobilie selbst bewohnt, kann sie nicht im Rahmen der AfA in der Steuererklärung absetzen. Dieser Vorteil bleibt Vermietern, also Kapitalanlegern für ihre Immobilie als Wirtschaftsgut vorbehalten.
Abschreibung einer Immobilie berechnen
Wer in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, erhält nicht nur eine Rendite in Form eines Mietzinses, sondern darf die Anschaffungs- und Herstellungskosten in der Steuererklärung über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben und senkt so die Steuerlast. Der Gesetzgeber erkennt an, dass eine Immobilie im Lauf der Zeit durch Abnutzung an Wert beziehungsweise Ertragskraft verliert. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) für Immobilien in § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) berücksichtigt die „Substanzverringerung“ steuermildernd.
Unterschiedliche lineare Abschreibung für Altbauten und Neubauten
Üblicherweise gilt eine lineare Abschreibung für Immobilien, das heißt, das Gebäude wird gleichmäßig über die Nutzungsdauer abgesetzt. Je nach Art der Immobilie gelten unterschiedliche Zeiträume, die für gewöhnlich als Nutzungsdauer angesetzt werden dürfen.
- Altbauten zu Wohnzwecken werden über 40 Jahre abgeschrieben – zu 2,5 Prozent pro Jahr,
- Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden, werden über 50 Jahre – zu je zwei Prozent abgeschrieben,
- Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt werden, dürfen linear zu drei Prozent abgeschrieben werden. Nach 33 1/3 Jahren sind diese neuen Wohngebäude komplett abgeschrieben.
Wohngebäude, die sich aktuell noch im Bau befinden, können mit drei Prozent jährlich abgeschrieben werden.
Im Jahr der Anschaffung beziehungsweise der Herstellung der Immobilie, die im Zuge der AfA stets als Wirtschaftsgut bezeichnet werden kann, reduziert sich die Höhe der Abschreibung um jeweils ein Zwölftel für jeden ganzen Monat vor dem Kauf.
AfA berechnen: Nur Immobilienwert kann abgeschrieben werden
Haben Sie Grundstück und Immobilie getrennt erworben, ist die Berechnung der AfA ganz leicht, da sie sich ausschließlich auf das Gebäude bezieht. Grundsätzlich verliert der Boden nicht an Wert.
Haben Sie Grundstück und Haus im Paket gekauft, dient der Bodenrichtwert als Bemessungsgrundlage, um den Bodenwert zu ermitteln. Viele Finanzämter neigen dazu, den Grundstückswert, den Sie steuerlich nicht geltend machen können, zu hoch anzusetzen.
Die Formel für die jährliche AfA für Immobilien lautet:
Jährliche AfA = Anschaffungskosten x Anteil Gebäudewert x Prozent jährliche Abschreibung
Vor allem in Ballungszentren wie Berlin oder München setzen Finanzämter hohe Grundstückswerte an, bei denen der Eigentümer benachteiligt wird. Kompetente Hilfe bietet ein Steuerberater, auf Nummer sicher gehen Sie mit einem behördenkonformen Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Immobiliensachverständigen. Damit erreichen Sie oft, dass ein Finanzamt 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises für den Immobilienwert akzeptiert, wodurch Sie eine höhere Abschreibungsbasis erhalten.
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Sonderabschreibung von Immobilien
Diese Möglichkeiten für eine Sonderabschreibung Ihrer Immobilie sollten Sie kennen:
Anfangsinvestitionen
In den ersten drei Jahren ab Kauf können – ohne Mehrwertsteuer – 15 Prozent des Gebäudewertes in die Immobilie investiert werden und direkt per Sonderabschreibung abgeschrieben werden. Ansonsten (ab dem 4. Jahr) werden Investitionen „aktiviert“, das heißt, die Abschreibungsgrundlage (Summe) wird erhöht. Durch Aktivierung können Renditeobjekte länger abgeschrieben werden.
Die Höhe der jährlichen Abschreibung ändert sich durch Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nicht. Branchenexperten sehen in dieser Regelung, die bei sanierungsbedürftigen Gebäuden schlicht unzureichend ist, die Wurzel des Instandhaltungsstaus.
Degressive AfA für Wohnungsneubau
Das Wachstumschancengesetz bringt Immobilieneigentümern im Jahr 2024 die degressive Abschreibung für Abnutzung zurück. Sie betrifft Wohnimmobilien, deren Herstellung (Bau oder Umwidmung) zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 begonnen oder deren Anschaffung in diesem Zeitraum rechtswirksam abgeschlossen wurde. Die Details sind im Einkommensteuergesetz (§ 7 Abs. 5a EStG) verankert. Sie gilt für Wohngebäude im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR-Abkommen) sowie der Europäischen Union.
Die Quintessenz lautet:
- Im Anschaffungsjahr können Wohnraumschaffende 5 Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend machen.
- In den Folgejahren dürfen 5 Prozent des Restwertes angesetzt werden.
- Wer sich für die degressive AfA entscheidet, darf nicht zur linearen Abschreibung zurückwechseln.
- Nicht der Bauantrag ist entscheidend, ob die degressive AfA genutzt werden darf, sondern der angezeigte Baubeginn.
- Die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau kombiniert werden.
Denkmal
Aus steuerlichen Gründen werden Denkmalimmobilien erst gekauft und dann saniert. Für denkmalgeschützte Objekte gilt einerseits die reguläre AfA für Immobilien im Altbau. Andererseits können Modernisierungskosten einschließlich einer Sanierung über acht Jahre mit jeweils neun Prozent und in den anschließenden vier Jahren mit je sieben Prozent von der Steuer abgesetzt werden.
In den Genuss der Abschreibung für ein Denkmal kommen sogar Selbstnutzer. Während alle anderen Immobilienarten nur von Kapitalanlegern abgeschrieben werden können, dürfen Eigentümer von Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, diese sogar bei Eigennutzung von der Steuer absetzen. Zumindest die Sanierungskosten können zu 90 Prozent abgesetzt werden – und zwar über zehn Jahre zu je neun Prozent. Die lineare Abschreibung für Altbauten gilt für Selbstnutzer von Denkmälern jedoch nicht. Worauf Sie beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sonst noch achten sollten, erfahren Sie im verlinkten Beitrag.
Gebäude für EU-/EWR-Staaten
Sehr spezielle und keineswegs lineare Abschreibungen gelten für Immobilien, die anderen Staaten aus der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) überlassen sind. Die Details, die sich nach dem Zweck und dem Jahr der Fertigstellung richten, sind in § 7 Abs. 5 EStG aufgeschlüsselt.
Diese Faktoren sind für die steuerliche Abschreibung von Immobilien relevant
Damit eine AfA für Immobilien in der Steuererklärung angewandt werden kann, muss es sich um ein Renditeobjekt oder eine gewerblich genutzte Immobilie handeln. Es darf also nicht zu Wohnzwecken selbstgenutzt werden. Bei der AfA werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Restnutzungsdauer abgeschrieben, das heißt, als Werbungskosten geltend gemacht.
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten umfassen
- den Kaufpreis
- zuzüglich der Kaufnebenkosten (Gebühren für Makler, Notar und Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer)
- sowie bei Bauprojekten die Kosten für Handwerker und andere Dienstleister, wenn die Baumaßnahmen dazu dienen, die Immobilie bewohnbar zu machen.
Handwerkerleistungen können zu den Anschaffungskosten einer Immobilie zählen.
Abschreibung bei Wohnungen
Bei Eigennutzung können Sie Ihre Eigentumswohnung nicht abschreiben. Die AfA für eine Wohnung ist nur möglich, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten und eine Mietrendite erzielen.
So berechnen Sie die AfA für Ihre vermietete Eigentumswohnung:
Ausgangslage: Sie haben eine vermietete Wohnung (Baujahr 1980) für 250.000 Euro (einschließlich der Kaufnebenkosten) als Kapitalanlage gekauft. Sie übernehmen die Wohnung samt Mieter, ohne zu modernisieren. Die monatliche Netto-Kaltmiete beträgt 400 Euro.
Berechnungsgrundlage: Da die Wohnung nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurde, wird die Wohnung über 50 Jahre linear mit je zwei Prozent abgeschrieben. Allerdings darf nur der Gebäudewertanteil abgeschrieben werden, da Grund und Boden nicht abnutzen. Über ein Verkehrswertgutachten oder Miteigentumsanteile lässt sich der Gebäudewert ermitteln. Bestenfalls steht eine plausible Aufteilung zwischen Immobilien- und Grundstückswert im Kaufvertrag. Wir gehen in diesem Beispiel von einem idealen Gebäudewertanteil von 80 Prozent aus. Das Grundstück ist demnach 50.000 Euro wert, die Wohnung 200.000 Euro.
Jährliche AfA für die Immobilie = 200.000 Euro x 0,02 = 4.000 Euro.
Sie tragen in Ihrer Steuererklärung in der Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ in den nächsten 50 Jahren die AfA in Höhe von je 4.000 Euro bei den Werbungskosten ein.
Gut zu wissen: Der Mietzins spielt für die AfA der vermieteten Wohnung erst einmal keine Rolle. Sie sollten nur darauf achten, dass Sie nach zwei, drei Jahren – bei modernisierten Immobilien vier, fünf Jahren, trotz Abschreibungen einen Gewinn einfahren, den das Finanzamt besteuern kann. Sonst wertet der Fiskus die Immobilie nicht als Kapitalanlage, sondern als Liebhaberei und besteuert die Miete voll, ohne steuermildernde Umstände zu berücksichtigen.
Im obigen Beispiel liegen die jährlichen Abschreibungen bei 4.000 Euro, die Netto-Kaltmiete bei voller Auslastung bei 4.800 Euro. Das Finanzamt kann also noch einen Gewinn von 800 Euro besteuern.
Sie sind Mieter? Eine Abschreibung für eine Mietwohnung ist nicht möglich. Sie können als Freiberufler oder Selbstständiger in Ihrer Einkommensteuererklärung lediglich den Anteil Ihrer Wohnung – egal ob Miet- oder Eigentumswohnung – als Betriebskosten geltend machen, der für Ihre wirtschaftliche Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht von Bedeutung ist. Das ist üblicherweise das Arbeitszimmer. Im Steuerjahr 2023 können Arbeitnehmer für höchstens 210 Tage jeweils sechs Euro geltend machen. Wer diesen Betrag von 1.260 Euro voll ausschöpft, knackt bereits den Werbungskosten-Pauschbetrag.
Mietshaus abschreiben
Auch für ein Haus können Sie die Abnutzung nur steuerlich geltend machen, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt.
Wir zeigen Ihnen, wie die Abschreibung für eine vermietete Immobilie funktioniert, in die Sie nach dem Kauf noch investieren müssen. Behalten Sie stets im Hinterkopf, dass es bei der AfA immer um eine Gebäudeabschreibung geht und der Grund und Boden herausgerechnet werden muss. Für das folgende Rechenbeispiel gehen wir davon aus, dass Sie ein Haus erworben haben, das
- vor 1925 fertiggestellt wurde und somit als Altbau eingestuft wird,
- der vorherige Eigentümer bereits eine energetische Sanierung durchgeführt hat,
- das Haus dennoch renovierungsbedürftig ist und sowohl neue Böden als auch ein neues Bad benötigt.
Um die Abschreibung für das Haus zu berechnen, benötigen wir die Anschaffungskosten (Kaufpreis mit Kaufnebenkosten), die Handwerkerrechnung für den Austausch der Böden sowie die Rechnung für das neue Bad samt Einbau/Installation.
Beispielrechnung für ein vermietetes Haus (Altbau):
Teil 1: Der Kaufpreis für das Haus beträgt 300.000 Euro. Da es sich um einen Verkauf durch eine Privatperson handelt, ist der Hauskauf von der Mehrwertsteuer befreit. Für die Kaufnebenkosten (zirka 4.500 Euro für Notar und Grundbucheintrag; eventuell Maklerprovision; zwischen 10.500 Euro und 19.500 Euro Grunderwerbsteuer je nach Bundesland) nehmen wir 20.000 Euro an. Die Anschaffungskosten (Kaufpreis und Kaufnebenkosten) liegen bei 320.000 Euro.
Die jährliche Abschreibung bei einem Altbau macht 2,5 Prozent aus. Die Abschreibung für das Haus erstreckt sich über 40 Jahre. Allerdings darf die Absetzung für Abnutzung nur für das Haus geltend gemacht werden, nicht für das Grundstück. Nehmen wir an, ein Sachverständiger legt plausibel dar, dass der Gebäudewertanteil 80 Prozent ausmacht. Dann ergibt sich folgende AfA:
Jährliche AfA = 320.000 Euro x 0,8 x 0,025 = 6.400 Euro.
In den nächsten 40 Jahren können Sie als Eigentümer der vermieteten Immobilie pro Jahr 6.400 Euro abschreiben.
Teil 2: Die Handwerkerrechnung für den Austausch der Böden beläuft sich auf 4.000 Euro. Das neue Bad kostet 12.000 Euro. Die Kosten für den Austausch der Böden und das neue Bad könnten zu den Anschaffungskosten hinzuaddiert werden (336.000 Euro) und würden die jährliche AfA gemäß obiger Formel auf 6.720 Euro erhöhen. Hier bietet sich aber eine bessere Möglichkeit an – nämlich eine Sonderabschreibung. Da Böden und Bad zu den Anfangsinvestitionen des neuen Eigentümers gehören, mit denen er die vermietete Immobilie bewohnbar macht, darf er diese Investitionen innerhalb von drei Jahren abschreiben, sofern sie höchstens 15 Prozent des Gebäudewertes ausmachen.
Der vereinfachte Wert des Gebäudes gemäß 80:20-Aufteilung des Kaufpreises läge bei 300.000 Euro x 0,8 = 240.000 Euro.
Die Investitionskosten dürfen allenfalls bei 15 Prozent davon (= 36.000 Euro) liegen. Bad und Böden kosten zusammen 16.000 Euro und erfüllen damit die Kriterien für die Sonderabschreibung, können also direkt abgeschrieben werden.
Der unstrittige Gebäudewert kann über ein Verkehrswertgutachten ermittelt werden.
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Achtung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Urteil aus dem Jahr 2017 entschieden, dass Einbauküchen in vermieteten Immobilien nicht mehr sofort abgesetzt werden können, sondern über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden.
Abschreibung weiterer Gebäudetypen
Ein kurzer Überblick über die wichtigsten Gebäudearten und wie die AfA für Immobilien bei ihnen funktioniert:
Abschreibung für vermietete Wohnimmobilien
|
Gebäude |
Wie lang? |
Wie viel pro Jahr? |
|
Altbau vor 1925 |
40 Jahre |
2,5 % |
|
Baujahr 1925 – 2022 |
50 Jahre |
2 % |
|
Neubau ab 2023 |
33,33 Jahre |
3 % |
|
Wohnungsneubau mit Baubeginn 10/2023 – 09/2029 |
33,33 Jahre |
5 % im 1. Jahr danach 5 % vom Restwert |
|
Anfangsinvestitionen |
3 Jahre nach Kauf direkt |
Max. 15 % vom Gebäudewert |
|
Denkmal (Modernisierung) |
8 Jahre danach 4 Jahre |
9 % 7 % |
Fertighäuser und Musterhäuser
Fertighausanbieter dürfen ihre Musterhäuser mit vier Prozent pro Jahr abschreiben. Für die Bemessung der tatsächlichen Nutzungsdauer eines Musterhauses muss berücksichtigt werden, dass das Musterhaus voraussichtlich als Wohngebäude genutzt wird, sobald es nicht mehr Teil des Betriebsvermögens ist. Das gilt nach einem BFH-Urteil vom 23. September 2008 (Az.: I R 47/07) auch für Fertighäuser, die auf fremden Grundstücken errichtet und nach dem Verkauf demontiert und auf einem anderen Grundstück wieder aufgebaut werden müssen.
Gewerbeimmobilie
In der Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 1 ImmoWertV) hat der Gesetzgeber Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer unterschiedlicher Immobilienarten festgelegt. Prinzipiell dürfen Gewerbeimmobilien genauso schnell beziehungsweise langsam abgeschrieben werden wie Wohngebäude. Für einige Nutzungsarten wie zum Beispiel Autohäuser sind nur 30 Jahre vorgesehen. Dementsprechend kann das entsprechende Gebäude schneller abgeschrieben werden.
Allerdings besteht auch für zahlreiche andere Spezialimmobilien die Möglichkeit, die Nutzungsdauer zu verkürzen und das Gebäude somit deutlich schneller abzuschreiben. Ein Beispiel: Der Gesetzgeber hält 40 Jahre Gesamtnutzungsdauer für einen Discounter für realistisch. Aber allein die Brandschutzvorgaben ändern sich so (un-)regelmäßig, dass der Eigentümer nach einem Jahrzehnt entweder neu- oder massiv umbauen muss. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten kann eine entsprechende Verkürzung der AfA-Dauer geltend gemacht werden.
Außenanlagen
Außenanlagen wie Parkplätze, Umzäunungen, Beleuchtungen und Grünanlagen sind als selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter linear abzuschreiben. Der AfA-Zeitraum ist dabei deutlich kürzer als für das Hauptgebäude. So dürfen Holzzäune innerhalb von fünf Jahren abgeschrieben werden, Grünanlagen binnen 15 Jahren und eine Straßenbeleuchtung über den Zeitraum von 19 Jahren.
Land- und Forstwirtschaft
Für die Abschreibung von Gebäuden und Anlagen von Betrieben der Landwirtschaft gilt die lineare Abschreibung und die angenommene Nutzungsdauer aus der AfA-Tabelle für den Wirtschaftszweig „Landwirtschaft und Tierzucht“ des Bundesfinanzministeriums. Betriebe der Forstwirtschaft finden die AfA-Tabelle für Forstwirtschaft ebenfalls dort.
Häufige Fragen (FAQ) zur Abschreibung einer Immobilie
Weitere Fragen rund um die AfA für Immobilien beantworten wir in diesem Kapitel.
Was passiert bei einem Verkauf mit der Abschreibung?
Mit dem Verkauf einer Immobilie endet für den bisherigen Eigentümer die Möglichkeit, diese abzuschreiben. Maßgeblich für das Ende ist das Datum auf dem notariell beurkundeten Kaufvertrag. Unterzeichnen Käufer, Verkäufer und Notar den Kaufvertrag im September, kann der Verkäufer noch einmalig den Wert der bisherigen Abschreibung für neun statt zwölf Monate geltend machen.
Für den Käufer beginnt ein neuer Abschreibungszyklus. Die AfA beginnt für ihn wieder bei null. Das bedeutet, der Käufer kann das Gebäude innerhalb von 50 Jahren (Neubau) oder 40 Jahren (Altbau) oder die für die Immobilienart geltende Zeitspanne vollständig abschreiben.
Was passiert bei Erbe oder Schenkung mit der Abschreibung?
Der Erbe beziehungsweise der Beschenkte übernimmt den Stand der Abschreibung der Immobilie des Erblassers beziehungsweise des Schenkenden. Beispiel: Haben Sie eine Neubau-Immobilie geerbt, die bereits 16 Jahre lang abgeschrieben wurde, dürfen Sie die Abschreibung in Höhe von zwei Prozent pro anno in den nächsten 34 Jahren fortführen.
Mehr zu den Themen Erbschaftssteuer und Schenkung von Immobilien erfahren Sie in den verlinkten Beiträgen.
Wo mache ich die AfA für Immobilien in der Steuererklärung geltend?
Die AfA gilt als Werbungskosten für Vermieter. Die lineare Abschreibung wird in der Einkommensteuererklärung in Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ bei den Werbungskosten eingetragen.
Wie berechne ich die AfA für ein unbebautes Grundstück?
Bei Grundstücken ist eine AfA nicht möglich, da sie nicht abgenutzt werden. Vielmehr gewinnen Grundstücke üblicherweise an Bodenwert.
Wie berechne ich die AfA für ein Gebäude?
Prinzipiell werden die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten als Berechnungsgrundlage durch die Nutzungsdauer geteilt. So erhalten Sie die lineare AfA, die Sie bei Renditeimmobilien über die Nutzungsdauer hinweg alljährlich steuerlich geltend machen können.
Wie rechne ich den Anteil des Grundstücks bei einer Eigentumswohnung aus der AfA heraus?
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung muss der Anteil, den das Grundstück am Kaufpreis macht, herausgerechnet werden. Die Annahme des Gesetzgebers ist, dass sich Grund und Boden im Gegensatz zum Gebäude nicht abnutzen. Idealerweise unterteilt man Wohnung und Grund bereits im Kaufvertrag in einem korrekten Verhältnis. Andernfalls werden die Miteigentumsanteile beziehungsweise der jeweils anteilige Verkehrswert für das Gebäude ermittelt.
Das Bundesfinanzministerium hilft bei der Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück. Für die Ermittlung des Gebäudewertes wird das reale Baujahr durch bereits erfolgte Modernisierungsmaßnahmen fiktiv erhöht – mit Auswirkungen auf den Immobilienwert.
Können Eigenheimbesitzer Modernisierungskosten bei Selbstnutzung der Immobilie steuerlich absetzen?
Um den Sanierungsstau aufzulockern, kommt der Gesetzgeber privaten Eigentümern, die ihre Immobilie oder ihr Grundstück selbst nutzen, seit 2020 bei einer energetischen Sanierung für Gebäude, die älter als zehn Jahre sind, steuerlich entgegen. Der Haussanierer darf maximal 40.000 Euro innerhalb von drei Jahren in der Steuererklärung angeben. Seine Steuerlast vermindert sich in den beiden ersten Kalenderjahren der Sanierung um sieben Prozent (maximal 14.000 Euro) und im dritten Jahr um sechs Prozent (maximal 12.000 Euro). Das Finanzamt erstattet 20 Prozent der Kosten für die energetische Gebäudesanierung zurück.
Damit das Finanzamt diese Kosten anerkennt, müssen die Handwerkerrechnungen per Überweisung bezahlt und für zwei Jahre aufbewahrt werden. Die steuerliche Vergünstigung gilt nur für den Arbeitslohn und die Fahrtkosten, nicht jedoch für das Material. Achten Sie darauf, dass diese Posten auf der Rechnung getrennt und jeweils einschließlich Mehrwertsteuer aufgeführt sind. Idealerweise nutzen Sie das amtlich vorgeschriebene Muster und beauftragen ein fachlich kompetentes Unternehmen mit den energetischen Maßnahmen, um Probleme mit dem Fiskus zu vermeiden.
Diese Maßnahmen zur Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung erkennt das Finanzamt an:
- Austausch von Fenstern und Außentüren,
- Kosten für einen fachlich qualifizierten Energieberater (50 Prozent!),
- „Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung“,
- Einbau einer Lüftungsanlage,
- Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage, sofern sie älter als zwei Jahre ist,
- Wärmedämmung von Wänden, Geschossdecken und Dachflächen.
Diese steuermildernde Regelung aus § 35c EStG gilt zunächst bis 31. Dezember 2029. Der Steuervorteil darf nicht geltend gemacht werden, wenn der Eigentümer bereits eine öffentliche Förderung für die Sanierung seiner Immobilie über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) erhält.
Wo finde ich AfA-Tabellen?
Staatliche AfA-Tabellen gibt es für die Land- und Forstwirtschaft. Für gewöhnliche Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Mietshäuser gibt es keine offiziellen Tabellen, da die Restnutzungsdauer zum Beispiel durch Modernisierungen oder enormen Verschleiß verlängert oder verkürzt werden kann. Eine grobe Orientierung bietet unsere grafische AfA-Tabelle für Wohnimmobilien.
Wie steht es um die Abschreibung bei Erbbaugrundstücken?
Erbbaugrundstücke sind im Hinblick auf die AfA kompliziert. Am einfachsten ist es, wenn dem Erbbaurecht im Kaufvertrag bereits ein Wert zugeteilt wird. Dieser wird dann als Bodenwertanteil berücksichtigt. Fehlt eine solche Wertzuteilung im Vertrag, muss ein Sachverständiger ran. Dieser ermittelt den Gebäudewert unter Berücksichtigung des Bodenwertes, des Erbbauzinses und der Restlaufzeit des Erbpachtvertrags.
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Wie verhält sich die AfA zu einem Immobilienschnäppchen?
Wer eine Immobilie (zu) günstig gekauft hat, kann nur sehr schwer die Prozente für die Abschreibung erhöhen. Denn die Bodenrichtwerte und damit der Bodenwert stehen fest. Je höher der Bodenwertanteil, desto geringer die Gesamtsumme für die Abschreibung. Da die Kaufpreise derzeit wieder sinken, ist der Bodenwertanteil bei diesen „Schnäppchen“ entsprechend höher.
Was bringt die Verkürzung der AfA?
Mit einer erhöhten Abschreibung gewinnt der Eigentümer/Erwerber der Immobilie kurzfristig eine Steuerersparnis. Langfristig wandelt sich dieser Vorteil aber zum Nachteil, wenn der Eigentümer die Immobilie behalten möchte. Denn sobald die Immobilie über die (verkürzte) Nutzungsdauer abgeschrieben ist, steht den Mieteinnahmen kein steuermilderndes Gegengewicht mehr gegenüber. Sprich: Aus steueroptimierter Perspektive kann eine nicht selbstgenutzte Immobilie nach ihrer vollständigen Abschreibung weiterverkauft werden.
Restnutzungsdauer verkürzen – mit einem Gutachten von Heid
Weist die Bausubstanz eines Gebäudes starke Mängel auf und besteht ein Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, kann die Restnutzungsdauer verkürzt und die jährliche Abschreibung dadurch erhöht werden. Allerdings wird das Finanzamt diese Änderung nicht einfach hinnehmen. Begründet ein zertifizierter Immobiliensachverständiger jedoch die Verkürzung der Restnutzungsdauer in einem Gutachten, stehen die Chancen gut, dass der Fiskus die geänderte AfA für die Immobilie in Ihrer Steuererklärung annimmt. Dieser Trick kann bei Häusern und Eigentumswohnungen in schlechtem Zustand angewandt werden.
Auch für zahlreiche Gewerbeimmobilien mit kurzen, zweckmäßigen Umbau-Intervallen besteht die Möglichkeit der AfA-Verkürzung. Wie stark die AfA angepasst werden kann, hängt von Grundstücksgröße, Zustand der Immobilie, Bodenrichtwert und eventuell dem Kaufpreis ab.
Die zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH führen zwar keine Steuerberatung durch, kennen sich aber mit einer steueroptimierten Immobilienbewertung aus, die den gesetzlichen Anforderungen genügt und damit sowohl vor dem Fiskus als auch vor Gericht standhält. Sichern Sie sich eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung mit einem Immobiliengutachter! Rufen Sie uns unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 an oder schicken Sie das Kontaktformular ab!
