Wertermittlung von Parkhäusern

Parkhäuser etablieren sich als Assetklasse für institutionelle und teils private Investoren. Attraktiv ist für Anleger vor allem das Rendite-Risiko-Verhältnis. Als sichere Sache gelten Parkhäuser, die langfristig an routinierte Betreiber verpachtet sind. Da das öffentliche Parken am Straßenrand immer mehr eingeschränkt beziehungsweise kostenpflichtig wird, sind insbesondere Parkhäuser in der Innenstadt, an Krankenhäusern, Einkaufszentren, Flughäfen und Bahnhöfen lukrativ.

Die Routenführung spielt für den Wert eines Parkhauses eine Rolle.

Darauf kommt es bei der Bewertung von Parkhausimmobilien an¹

Auf den Wert eines Parkhauses nehmen zahlreiche Faktoren Einfluss. Diese sind:

• Betreiber & Eigentümer
• Standortfaktoren
• Planungs- und Baurecht
• objektspezifische Faktoren
• betriebswirtschaftliche Rahmenbedingungen

Betreiber und Eigentümer

Betreiber sind meist privatwirtschaftliche Unternehmen – oft europaweit agierend -, die sich auf die Parkraumbewirtschaftung spezialisiert haben. Daneben sind kommunale Gesellschaften und private Einzelbetreiber am Markt vertreten. Auch Kliniken betreiben zugehörige Parkhäuser.

Inzwischen sind auch Investmentfonds als Eigentümer oder zumindest mit Beteiligungen in das Geschäft mit der Parkraumbewirtschaftung eingestiegen. Unternehmen wie Ellwanger&Geiger, Bouwfonds, Primevest Capital Partners oder Catella haben eigene Parkhausfonds aufgelegt. Die Geldbeschaffung für eine solche Investition ist leichter geworden. Waren Kredite für Parkhaus-Projekte vor zehn Jahren noch schwierig zu bekommen, ist die Finanzierung per Geld von der Bank bis zur Höhe des Beleihungswertes inzwischen Usus.

Tipp: Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH nehmen auch die Bewertung von Immobilien-Portfolios vor.

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Standortfaktoren für Parkhäuser

Zu den wichtigsten Standortfaktoren für Parkhäuser zählt neben der Lage die Erreichbarkeit sowie die Sichtbarkeit. Auch die kommunale Verkehrspolitik ist ein Wertfaktor, der bei einem Parkhaus-Investment nicht unterschätzt werden sollte.

Lage

Lage ist wie bei vielen Immobilienarten das alles entscheidende Kriterium für ein Parkhaus. Egal wie schlecht beleuchtet, wie eng die Parkplätze und die Auffahrten und wie langsam die Schranken öffnen – wenn der Standort stimmt, avancieren auch veraltete Parkhäuser zur Cash Cow.

• City-Parkhäuser sind perfekt positioniert, wenn die Fußgängerzone sich innerhalb von 250 Metern befindet.
• Parkhäuser in Büro- und Einzelhandelslagen sowie an Einkaufszentren sind tagsüber exzellent ausgelastet.
• Mit Gastronomie und Kultur (Kino, Theater) im unmittelbaren Umfeld ist für eine hohe Auslastung in den Abend- und Nachtstunden gesorgt.
• Sichere Standorte für hohe Auslastung und ebensolche Parkgebühren: Bahnhöfe, Flughäfen, Krankenhäuser.

Wie für fast alle Immobilien gilt auch für Parkhäuser: Lage und Erreichbarkeit sind für den Erfolg & Wert entscheidend.

Erreichbarkeit und Sichtbarkeit

Erreichbarkeit ist ein K.O.-Kriterium für ein Parkhaus. Die tollste Lage nützt dem Betreiber wenig, wenn der Autofahrer die Einfahrt nicht findet oder diese aufgrund ungünstiger Positionierung nur auf Umwegen erreicht. Einfahrten gehören an Hauptstraßen. Zufahrten über Seitenstraßen stellen eine Hürde dar.

Sichtbarkeit ist ebenfalls zwingend notwendig: Das bedeutet, das Parkhaus muss ausgeschildert sein. Eine Einbindung ins städtische Parkleitsystem ist längst kein Vorteil mehr – sondern eine fehlende Integration ein gravierender Nachteil. Idealerweise erfolgt die Einbindung ins Parkleitsystem mit variabler Anzeige, wie viele Parkplätze noch frei sind – auf LEDs, per App und Realtime im Internet.

Kommunale Verkehrspolitik

Existieren genügend kostenlose oder günstige Parkplätze in den Straßen, wird kaum ein Autofahrer ein Parkhaus ansteuern. Viele Städte bessern ihre Stadtkasse inzwischen durch Parkautomaten auf. Das Parkraumkonzept der Kommune ist die Ausgangsbasis für den wirtschaftlichen Erfolg eines Parkhauses. Kommunen ist daran gelegen, den Parksuchverkehr auf ein Minimum zu reduzieren. Sprich: Autofahrer sollen klar erkennen können, wo sie wie lange und zu welchem Preis parken dürfen. Kommunen, in denen Parken auf öffentlichen Stellplätzen oder am Straßenrand noch kostenlos ist, leiden unter höherem Verkehrsaufkommen durch Fahrer auf Parkplatzsuche – und unter geringeren Einnahmen.

Auswirkungen auf Parkhäuser hat zudem das Planungs- und Baurecht. Garagen und Stellplätze sind gemäß Baunutzungsverordnung (§ 12 BauNVO) in allen Baugebieten zugelassen. Deren bauliche Anforderungen sind von der Mindestbreite der Zufahrt über die Anzahl an Frauenparkplätzen bis hin zu Brandschutzdetails in der Garagen- und Stellplatzverordnung geregelt. Diese Verordnung unterscheidet sich pro Bundesland.

Objektspezifische Bewertungsfaktoren für Parkimmobilien

Zu den spezifischen Faktoren, die Einfluss auf den Wert von Parkhäusern nehmen, gehören:

• Objektart
• Bausubstanz
• Objekt- und Parkplatzgröße
• Nutzerfreundlichkeit

Parkhaus vs. Tiefgarage

Der Betrieb von Tiefgaragen ist teurer (Belüftung, Beleuchtung) und riskanter als der von oberirdischen Parkhäusern. Kostensteigernd wirken sich die Belüftung und die Beleuchtung aus. Im Gegensatz zu Parkhäusern, die nicht vollends von Mauerwerk umschlossen sind, müssen Tiefgaragen wesentlich länger belichtet und belüftet werden. Darüber hinaus erschwert das Thema Grundwasser die Nutzung und erfordert oft höhere Aufwände beim Bau. Noch dazu steht es um die Drittverwendungsfähigkeit schlecht. Während auf dem obersten Parkdeck eines offenen Parkhauses zum Beispiel ein „Sommerstrand“ mit Gastronomie eingerichtet werden kann, ist bei Tiefgaragen üblicherweise keine Umnutzung möglich.

Tiefgaragen sind für Betreiber riskanter als Parkhäuser.

Bausubstanz

Die Bausubstanz von Parkhäusern und Tiefgaragen birgt Risiken: Gerade Bauten aus den 1960er- und 1970er-Jahren sind von Betonarmierungen und Korrosion betroffen. Feuchtigkeit und Streusalz sind mögliche Schadensfaktoren. Eine gute Bodenbeschichtung soll das Eindringen von Wasser und das im Winter darin befindliche Tausalz in die Bausubstanz abwehren. Eine Bewertung von Parkhausimmobilien sollte nach Möglichkeit mit einer akribischen Untersuchung der Bausubstanz einhergehen. Das schließt einerseits die Suche nach Rissen und Fugen zwischen Bauteilen ein, andererseits sogar Probebohrungen. Im Prinzip geht die Immobilienbewertung eines Parkhauses mit einer technischen Due Diligence Hand in Hand.

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Parkplätze

Die Größe des Parkhauses ist weniger relevant als seine Lage und Frequenzbringer. Bei größeren Häusern sind die Betriebskosten (Parksysteme, Wärter) pro Stellplatz höher. Effizient lassen sich Parkhäuser ab 200 Stellplätzen betreiben. Für die Wirtschaftlichkeit entscheidend ist, auf wie viele Parkplätze die Kosten für Parkhaustechnik, Abfertigungsanlagen und deren Wartung/Reparatur sowie einen Parkhauswärter umgelegt werden können.

Erfahrene Parkhaus-Gutachter empfehlen eine Stellplatzbreite von 2,60 m. Neue Fahrzeuge sind in der Regel breiter als Modelle von vor zehn Jahren. Deren Fahrer werden über 2,30 m enge Stellplätze fluchen und sich künftig nach Möglichkeit ein anderes Parkhaus suchen. Nehmen wir den VW Golf als Beispiel: Der Golf I ist 3,7 m lang, 1,61 m breit und 1,39 m hoch. Er passt problemlos in einen schmalen Parkplatz. Doch schon der Fahrer eines Nachfolgemodells tut sich beim Einparken schwer. Der Golf VII misst 4,26 m Länge, 1,8 m Breite und 1,44 m Höhe. Dementsprechend müssen Wendekreise und die Höhe von Parkhäusern und Einfahrten (Steigung und „Aufsetzen“ berücksichtigen) großzügiger konzipiert werden.

Nutzerfreundlichkeit von Parkhäusern

Parksysteme beziehungsweise Parkabfertigungsanlagen sind für den erfolgreichen Betrieb des Parkhauses mitentscheidend – wenn auch weit weniger als die Lage: Abrechnung und Bezahlsysteme (Kassenautomat, App, …), Schrankenanlage, Software und Steuerung, Ein- und Ausfahrtkontrolle (zum Beispiel via Kennzeichenerkennung). Moderne Parkhaustechnik kann 250.000 Euro (netto) kosten.

Zur Verbesserung der Nutzerfreundlichkeit tragen laut ADAC-Autofahrerbefragung (festgehalten im Leitfaden „Benutzerfreundliche Parkhäuser“, 2013) bei:

• Leitsystem (einerseits zu freien Parkplätzen, andererseits für Fußgänger)
• gute Ausleuchtung, helle Böden
• Videoüberwachung
• große Stellplätze, die deutlich gekennzeichnet sind
• leichte Befahrbarkeit
• markierte Gehwege
• Erreichbarkeit des Parkwächters
• Bezahlmöglichkeiten (z. B. bargeldlos)

Wichtigste Kriterien aus Nutzersicht sind für Parkhäuser günstige Preise, die Lage und breite Stellplätze. Auf einen Parkwächter vor Ort sowie auf diverse Fahrbahnmarkierungen hingegen legen die wenigsten Kraftfahrzeughalter wert.

Auf diese elf Gegebenheiten legen Autofahrer im Parkhaus wert.

Betriebswirtschaftliche Rahmenbedingungen für Parkhäuser

Deutschland hat europaweit mit die niedrigsten Parktarife. Die betriebswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Parkhausbetreiber dürften sich somit mittelfristig verbessern.

Erlösstruktur des Parkens

Das Verhältnis von Dauerparkern zu Kurzzeitparkern wirkt sich auf die Erlösstruktur aus. Dauerparker mieten ihren Stellplatz langfristig – und zu niedrigeren Konditionen. Sie leisten einen wertvollen Beitrag in Bezug auf die Auslastung des Parkhauses. Finanziell lukrativer sind jedoch Kurzzeitparker, die den Großteil des Umsatzes generieren. In den Niederlanden wird längst im 20-Minuten-Takt abgerechnet. Ein Stellplatz mit einer jährlichen Belegungsquote von unter 700 Stunden gilt als unrentabel. Erst ab 1.500 Stunden gilt ein Stellplatz als „gut“.

Vertragsgestaltung

Eigentümer und Betreiber des Parkhauses arbeiten üblicherweise auf Basis eines Pachtvertrags zusammen. Der Betreiber trägt das unternehmerische Risiko, die Höhe der Pacht ist fest vereinbart. Fest bedeutet allerdings nicht, dass der Pachtzins jahrelang auf gleichem Niveau bleibt. Verbreitet ist eine Indexpacht – also definierte Anpassungen der Pacht zu bestimmten Zeitpunkten. In der Praxis liegt die Gewinnmarge von Parkhaus-Betreibern mit Festpachtmodell bis über zehn Prozent des Umsatzes.

Teilen sich Betreiber und Eigentümer das wirtschaftliche Risiko, schließen sie meist einen Umsatzpachtvertrag ab. Die Höhe der Pacht richtet sich folglich nach dem Umsatz.

Bei einem Management-Vertrag hingegen trägt der Eigentümer das Risiko und tätigt Investitionen. Er beschäftigt den Betreiber als Dienstleister. Dieses Modell bietet Investoren jedoch kaum Anreize – zumal zudem Gewerbesteuer anfällt.

Immobilienbewertung von Parkhäusern

Aus welchem Anlass wird ein Parkhaus bewertet? Welche Wertermittlungsverfahren wenden Sachverständige an? Welche bewertungsrelevanten Faktoren gibt es noch?

Anlässe zur Bewertung von Parkhäusern

Die Verkehrswertermittlung von Parkhäusern erfolgt bei Kauf oder Verkauf sowie beim Einstieg von Investoren. Spezialisierte Gutachter erstellen ein gerichtsfestes und behördenkonformes Verkehrswertgutachten.

Die Beleihungswertermittlung erfolgt vor Aufnahme eines Kredits für den Kauf, An-, Aus-, Neu- oder Umbau sowie Sanierung/Modernisierung. Die Bank beauftragt einen Sachverständigen mit der Anfertigung eines Beleihungswertgutachtens.

Für die Bilanzierung erstellen öffentlich bestellte Sachverständige wie die Gutachter der Heid Immobilien GmbH ein Bilanzierungsgutachten.

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Bewertungsverfahren für Parkhäuser

Die Bewertung von Parkhäusern aus unternehmerischer Sicht wird von den International Financial Reporting Standards (IFRS) vorgegeben. Übrigens gelten diese Bewertungsmaßstäbe auch für Parkplätze, Tiefgaragen und Garagen als Anlageobjekte.

Sachwertverfahren

Liegen Eigentum und Betrieb des Parkhauses in den gleichen Händen, findet der International Accounting Standard IAS 16 Anwendung, also die internationalen Vorschriften für die Bilanzierung von Sachvermögen. Der Sachwert wird dann durch die Anschaffungs- und Herstellungskosten ermittelt, von denen Abschreibungen und (außerplanmäßige) Wertminderungen abgezogen werden.

In den meisten Praxisfällen ist der Betreiber eines Parkhauses allerdings nicht gleichzeitig der Eigentümer. Dem Eigentümer geht es um Miet- oder Pachteinnahmen sowie um die Wertsteigerung seiner Anlageimmobilie. Daher gelten IAS 40. Zulässig ist die Bewertung mittels Sachwertverfahren oder Fair Value. In der Wertermittlungspraxis dient das Sachwertverfahren bei Parkhäusern lediglich zur Plausibilisierung des Ertragswerts. Da sich die Bewertung von renditeorientierten Immobilien allerdings an den Erlösen orientieren sollte, sind zwei andere Verfahren zur Wertermittlung von Parkhäusern sinnvoller.

Wegweiser zum Kassenautomat im Parkhaus.

Discounted Cashflow

Zielführender ist eine Bewertung mittels einer Discounted-Cashflow-Methode. Die Besonderheiten einer Parkhausimmobilie werden damit besser erfasst und abgebildet. Der Betrachtungszeitraum für die Wertermittlung wird gemäß der Wiener Fachhochschuldozenten Birgit Trofer und Gerald Stocker in zwei Phasen gesplittet. Im zehnjährigen Detailprognose-Zeitraum werden die Bewirtschaftungskosten von den Miet- oder Pachteinnahmen abgezogen. Der so ermittelte Einzahlungsüberschuss wird mit einem Diskontierungszinssatz auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst. In der zweiten Phase wird mittels eines Kapitalisierungszinssatzes ein fiktiver Erlös für die Restnutzungsdauer des Parkhauses ermittelt.

Das in Deutschland angewandte Pachtwertverfahren ist für Parkhäuser, in denen der Betreiber eine Pacht an den Eigentümer entrichtet, die gängigste und korrekte Methode, um den Wert zu ermitteln. Dabei geht der Wertermittler nicht von den tatsächlichen, sondern von marktüblichen erzielbaren Pachterträgen aus.

Bewertungsrelevante Größen

Zu den bewertungsrelevanten Kennzahlen bei Parkhäusern gehören:

• Jahresrohertrag (erklären wir im Schritt 2 der Ertragswertberechnung)
• Bewirtschaftungskosten
• Nutzungsdauer
• Liegenschaftszins
• Bodenwert & Bodenwertverzinsung

Zusammensetzung der Bewirtschaftungskosten

Rund ein Drittel der Bewirtschaftungskosten macht die Überwachung und Verwaltung des Parkhauses aus. Versicherungen, Abgaben, Gebühren und sonstige Kosten belaufen sich auf rund 15 Prozent der Bewirtschaftungskosten. Instandhaltung, Reparatur und Wartung liegt bei Parkhäusern mit rund elf Prozent etwas niedriger als bei Tiefgaragen (knapp 14 %). Ähnlich sah die prozentuale Verteilung der Energiekosten vor dem Gas-Embargo der EU aus. Die direkten, objektbezogenen Betriebskosten nehmen bei Parkhäusern dementsprechend einen höheren Teil an den jährlichen Betriebskosten ein als bei Tiefgaragen.

Als Verwaltungskosten werden ein bis maximal drei Prozent des Jahresrohertrags als angemessen betrachtet. Die Instandhaltungskosten variieren je nach Anzahl und Größe der Stellplätze, Alter des Parkhauses sowie dessen Technik. Zwischen 60 und 300 Euro Instandhaltungskosten gibt der Betreiber jährlich pro Stellplatz aus, der Eigentümer rund 50 bis 100 Euro. Das Mietausfallwagnis für gewerblich genutzte Objekte wird üblicherweise mit vier Prozent des Rohertrags angesetzt. Da die Wahrscheinlichkeit bei einem Parkhaus allerdings enorm gering ist, kann es im Einklang mit den aktuellen Daten der Gutachterausschüsse auf bis zu zwei Prozent reduziert werden.

Nutzungsdauer von Parkhäusern

Die Nutzungsdauer von Parkhäusern beträgt:

• 40 Jahre gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 1 ImmoWertV)
• maximal 40 Jahre gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung (Anlage 2 BelWertV)
• 30 Jahre gemäß Oberfinanzdirektion Frankfurt (vgl. Az.: 9.1.95 – S 2196 A – 9 – St II/23)

Die Drittverwendungsfähigkeit ist stark eingeschränkt, da Parkhäuser nicht ohne Weiteres in Büros, Geschäfte oder Wohnimmobilien umgebaut werden können.

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Ob für das Finanzamt, den Geschäftsbericht, eine gerichtliche Auseinandersetzung, eine Kreditaufnahme oder den Kauf/Verkauf – die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung sind mit der Wertermittlung von Parkhäusern vertraut und erstellen das Gutachten für Ihre Zwecke zeitnah, marktgerecht und zum Festpreis!

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