Der Zu­ge­winn­aus­gleich für Immobilien im Alleineigentum

Wenn Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner keinen Ehe- oder Le­bens­part­ner­schafts­ver­trag abgeschlossen haben und es zur Scheidung oder Auflösung der eingetragenen Le­bens­part­ner­schaft kommt, gilt rechtlich gesehen der sogenannte Zu­ge­winn­aus­gleich. Das Vermögen, das sich das Paar während der Ehe aufgebaut hat, wird also ausgeglichen verteilt. Beim Zu­ge­winn­aus­gleich geht es demnach um die Ver­mö­gens­be­zie­hun­gen zwischen den Ehegatten. Das deutsche Familienrecht spricht in diesem Fall von einer sogenannten Zu­ge­winn­ge­mein­schaft.

Die Zu­ge­winn­ge­mein­schaft gilt auch für Immobilien und findet bei einem Hausbau ebenfalls Anwendung. Für die Berechnung des Zugewinns (also des gewachsenen Vermögens) gibt es feste Regeln.

Wenn ein Haus oder eine Wohnung nur einen Al­lein­ei­gen­tü­mer hat, gehört ausschließlich dieser Person die Immobilie. Daran ändert sich bei einer Scheidung nichts. Die Frage, ob sich das Vermögen während der Ehe erhöht hat, ist allerdings relevant: Ist das der Fall, spricht man rechtlich betrachtet von einem Zugewinn.

Diesem unterliegen dann auch Häuser, die Alleineigentum sind, wenn eine der folgenden Bedingungen zutrifft:

• Das Haus wurde während der gemeinsamen Ehe gekauft.
• Das Haus wurde während der gemeinsamen Ehe ausgebaut oder modernisiert. In diesem Fall ist es irrelevant, ob das Haus schon vor der Ehe vom Eigentümer erworben wurde.

Kommt es zu einer Wertsteigerung bei einer Immobilie im Alleineigentum, liegt ein Zugewinn vor. Bei Ehen, dir vor vielen Jahren oder gar Jahrzehnten geschlossen wurden, ist dies meist schon aufgrund der Inflation der Fall. Die Wertsteigerung von Wohnung oder Haus unterliegt bei einer Scheidung immer dem Zu­ge­winn­aus­gleich – auch, wenn nur einer von beiden Ehepartnern im Grundbuch eingetragen ist: Das heißt, die Summe des Zugewinns wird halbiert und eine der beiden Hälften steht dem Ehegatten zu, der Nichteigentümer ist. Wie hoch die Wertsteigerung ist, kann ein Immobilien-Sach­ver­stän­di­ger vor der Scheidung in einem gerichtsfesten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten ermitteln.

Eigentümer eines Hauses ist grundsätzlich immer die Person, die im Grund­buch­ein­trag als Eigentümer vermerkt ist. Das gilt auch bei der Scheidung:

• Ist nur eine Person im Grundbuch als Eigentümer vermerkt, gehört ihr das Haus bei der Scheidung als sogenanntes Alleineigentum. Das heißt: Der Al­lein­ei­gen­tü­mer oder die Al­lein­ei­gen­tü­me­rin kann das Haus bei der Scheidung behalten.
• Sind beide Partner als Eigentümer eingetragen, gehört das Haus beiden Personen. Für diese Konstellation lesen Sie bitte in unserem Ratgeber Scheidung mit Haus weiter.

Grundsätzlich gibt es bei der Frage nach den Ei­gen­tums­ver­hält­nis­sen keine Ausnahmen. Den Zu­ge­winn­aus­gleich für ein Haus im Alleineigentum können Sie nur umgehen, wenn

• Sie einen Ehevertrag abgeschlossen haben
• oder es während der Ehe zu keinem Zugewinn durch das Haus kam.

Sie haben eine Immobilie mit in die Ehe gebracht, lassen sich aber scheiden? Wenn Sie schon vor der Ehe Al­lein­ei­gen­tü­mer eines Hauses oder einer Wohnung waren, kann das Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gen trotzdem dem Zu­ge­winn­aus­gleich unterliegen. Es gibt zwei Szenarien, in denen das möglich ist:

1. Das Haus wurde während der Heirat gekauft, (aus-)gebaut oder erneuert: In diesem Fall ist das Vermögen in der Ehe angestiegen. Deshalb spricht man vom sogenannten Ver­mö­gens­aus­gleich, der dann fällig wird.
2. Das Haus wurde vor der Heirat gekauft, danach aber ausgebaut oder modernisiert: Auch in diesem Fall ist das Vermögen in Form des Hauswerts gestiegen und unterliegt demnach dem Zu­ge­winn­aus­gleich bei der Scheidung.

Ansonsten gilt: Gehörte das Haus vor der Ehe dem Mann, bleibt es auch nach der Trennung seine Immobilie. Steht die Frau nicht im Grundbuch, hat sie bei der Scheidung auch keinen Anspruch auf das Haus.

Ist das Eigenheim zum Zeitpunkt der Scheidung noch nicht abbezahlt, muss das Bankdarlehen natürlich weiterhin zurückbezahlt werden. Das gilt auch dann, wenn Leerstand herrscht. Eine Übergangslösung kann darin bestehen, das Haus zu vermieten und über die Mieteinnahmen das Bankdarlehen zu bedienen.

Wenn ein Ehepaar im Trennungsjahr einen Kredit für ein Haus aufgenommen hat und sich in einer Zu­ge­winn­ge­mein­schaft befindet, sind die finanziellen Auswirkungen der Trennung oder Scheidung für die beiden Beteiligten wie folgt:

Zu­ge­winn­aus­gleich: Der Kredit für das Haus würde als Verbindlichkeit berücksichtigt, und der verbleibende Ver­mö­gens­zu­wachs wird zwischen den Ehepartnern aufgeteilt.

Auswirkungen des Kredits: Wenn das Haus, für das der Kredit aufgenommen wurde, als gemeinsames Vermögen gilt (zum Beispiel, weil es während der Ehe erworben wurde), wird sowohl das Vermögen (der Wert des Hauses) als auch die Verbindlichkeit (der ausstehende Kreditbetrag) bei der Berechnung des Zu­ge­winn­aus­gleichs berücksichtigt. Die genaue Aufteilung hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der individuellen finanziellen Beiträge der Ehepartner zum Kauf des Hauses.

Gehört das Haus während der Ehe nur einem Ehepartner allein, gestaltet sich die Situation in Bezug auf den Zugewinn mit laufendem Kredit im Trennungsjahr etwas anders:

Zu­ge­winn­aus­gleich: Das Vermögen, das einem Ehepartner allein gehört und vor der Ehe erworben wurde, fällt normalerweise nicht in den Zu­ge­winn­aus­gleich. Der Zu­ge­winn­aus­gleich bezieht sich in der Regel auf das Vermögen, das während der Ehe erworben wurde. Das Haus, das einem Ehepartner allein gehört, wird in dieser Hinsicht nicht berücksichtigt.

Auswirkungen des Kredits: Wenn der Kredit für das Haus allein auf den Namen des Eigentümers aufgenommen wurde und der andere Ehepartner keinen Mit­ei­gen­tums­an­teil am Haus hat, wird der Kredit in der Regel als Verbindlichkeit des alleinigen Kreditnehmers betrachtet. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer allein für die Tilgung des Kredits verantwortlich ist.

Es ist ratsam, sich von einem Anwalt für Familienrecht beraten zu lassen, um die spezifischen Auswirkungen der Scheidung oder Trennung auf das Vermögen und die Ver­bind­lich­kei­ten zu verstehen und eine klare rechtliche Bewertung zu erhalten.

Wenn Sie alleiniger Hauseigentümer sind, sind Sie dazu verpflichtet, den Im­mo­bi­li­en­kre­dit allein zurückzuzahlen. Das gilt auch, wenn Sie und Ihr Ehegatte gemeinsam als Schuldner im Kreditvertrag eingetragen sind. Wie sich die Kre­dit­ab­be­zah­lung nach der Scheidung für den Hausbau bei einer Zu­ge­winn­ge­mein­schaft mit mehreren Eigentümern aussieht, erklären wir im Ratgeber Scheidung mit Haus.

Jein, geerbte oder geschenkte Häuser unterliegen gewissermaßen dem Zu­ge­winn­aus­gleich. Ist ein Ehegatte Erbe einer Immobilie, wird diese bei einer Zu­ge­winn­ge­mein­schaft seinem Anfangsvermögen zugerechnet. Der Ehegatte ohne Erbe hat bei einer Scheidung keinen Anspruch auf einen Zu­ge­winn­aus­gleich der geerbten Immobilie – solange deren Wert bei der Zustellung des Schei­dungs­an­trags noch identisch ist. Wird das geerbte (oder geschenkte) Haus allerdings während der Ehe ausgebaut oder modernisiert und hat sich dadurch sein Verkehrswert (Marktwert) gesteigert, unterliegt diese Wertsteigerung dem Zu­ge­winn­aus­gleich.

Hat der Verstorbene als Al­lein­ei­gen­tü­mer kein Testament hinterlassen, in dem das Immobilienerbe geregelt ist, gilt das im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1931 BGB) nie­der­ge­schrie­be­ne gesetzliche Erbrecht des Ehegatten. Auch, wenn die Frau nicht im Grundbuch steht, erbt sie vorbehaltlich eines Testaments zumindest einen Teil des Hauses, wenn der Mann stirbt – oder umgekehrt.

Dem überlebenden Ehepartner steht gegenüber Erben erster Ordnung (Nachfahren in direkter Linie, also Kinder, Enkel, Urenkel) ein Viertel des Erbes zu. Gegenüber Großeltern und Verwandten zweiter Ordnung (Eltern und Geschwister des Verstorbenen sowie deren Abkömmlinge) hat er Anspruch auf die Hälfte. Sind weder Verwandte erster und zweiter Ordnung oder Großeltern vorhanden, fällt dem überlebenden Ehegatten das komplette Erbe zu.

Hat das Ehepaar Gütertrennung vereinbart, erben der überlebende Ehepartner und jedes Kind zu gleichen Teilen. Ist der Ehepartner im Grundbuch zu einem gewissen Anteil eingetragen, bekommt er von dem fehlenden Anteil den ihm zustehenden Anteil.

Ja, das kann er. Zwar muss der Zu­ge­winn­aus­gleich nicht bis zur rechtskräftigen Scheidung vollständig geklärt sein, allerdings verjährt der Anspruch drei Jahre nach der rechtskräftigen Scheidung.

Auch wenn Sie Al­lein­ei­gen­tü­mer eines Hauses oder einer Wohnung sind, dürfen Sie bis zur rechtsgültigen Scheidung die Immobilie nicht ohne die Zustimmung des Ehepartners verkaufen. Denn einem Wohnungs- oder Hausverkauf muss der jeweilige Ehepartner laut § 1365 BGB ausdrücklich zustimmen.

Erst nachdem die Scheidung vollzogen und rechtsgültig ist, können Sie als Al­lein­ei­gen­tü­mer das Haus oder die Wohnung ohne Zustimmung verkaufen – vorausgesetzt, das Verfahren für den Zu­ge­winn­aus­gleich ist abgeschlossen. Wenn das nicht der Fall ist, benötigen Sie auch dann noch die Zustimmung des früheren Ehegatten. Um Preis­dis­kus­sio­nen zuvorzukommen, sollten Sie bei einer Scheidung ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten in Auftrag geben. Das erspart Ihnen häufig Streit und Geld.

Das Anfangs- und Endvermögen sind zwei Werte, mit denen sich feststellen lässt, wie hoch der Zugewinn für eine Immobilie während der zu scheidenden Ehe ist. Als Anfangsvermögen bezeichnet man den Wert, welchen das Haus zum Zeitpunkt der Eheschließung hatte. Der Stichtag für das Anfangsvermögen ist der Tag der Eheschließung.

Als Endvermögen bezeichnet man den Wert von Immobilien und anderen Ver­mö­gens­ob­jek­ten, der zum Zeitpunkt der Scheidung vorliegt. Der Stichtag für das Endvermögen ist der Tag, an dem der Schei­dungs­an­trag beim Ehepartner eingereicht wurde, nicht der Tag der rechtsgültigen Scheidung. Das gilt seit dem 1. September 2009 (§ 1384 BGB).

Grundsätzlich vergleichen Gerichte das jeweilige Vermögen beider Ehegatten miteinander. Bei beiden Ehegatten gilt es zu ermitteln, wie stark das Vermögen während der Ehe für beide Ehegatten individuell angestiegen ist. Deshalb bestimmen die Gerichte Anfangs- und Endvermögen beider Parteien.

Im Fall einer Immobilie im Alleineigentum oder auch einer geerbten oder geschenkten Immobilie, die nur einen Al­lein­ei­gen­tü­mer hat, überprüft das Gericht, wie hoch der Wert zum Zeitpunkt der Eheschließung oder aber zum Zeitpunkt des Erwerbs oder Erhalts war (sogenanntes Anfangsvermögen). Diesen Betrag zieht das Gericht anschließend vom Wert des Hauses oder der Wohnung zur Zeit der Scheidung ab (sogenanntes Endvermögen). Sind beide Werte nicht identisch, wird die Differenz halbiert. Das Ergebnis ist der Wert, welcher dem Nichteigentümer der Immobilie zusteht.

Wenn Sie während der Ehe gemeinsam ein Haus gekauft haben, aber nur einer von Ihnen im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, hat dies folgende Auswirkungen auf den Zu­ge­winn­aus­gleich:

1. Der im Grundbuch eingetragene Ehepartner gilt rechtlich als alleiniger Eigentümer der Immobilie.
2. Trotz des Alleineigentums fällt das Haus in den Zu­ge­winn­aus­gleich.
3. Bei der Berechnung des Zugewinns wird die Wertsteigerung der Immobilie berücksichtigt.
4. Der nicht im Grundbuch eingetragene Ehepartner hat Anspruch auf eine Aus­gleichs­zah­lung, die vom Wert der Immobilie abhängt.
5. Die Wertsteigerung des Hauses wird bei der Berechnung des Zugewinns hälftig auf beide Partner angerechnet.
6. Es ist unerheblich, wer welche Kosten für das Haus übernommen hat; dies wird bei der Berechnung des Zugewinns nicht berücksichtigt.

Im Falle einer Scheidung fließt der Wert des Hauses also in die Berechnung des Zu­ge­winn­aus­gleichs ein, auch wenn nur ein Partner als Eigentümer im Grundbuch steht. Der andere Partner hat Anspruch auf die Hälfte des Wertzuwachses, der während der Ehe entstanden ist.