Wohnungsrecht & Woh­nungs­re­al­last

Das Wohnungsrecht für ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes (Wohnung) wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1093 BGB) geregelt. Das Wohnungsrecht schließt in Deutschland die Nutzung des Eigentümers aus. Der Berechtigte darf das Haus oder die Wohnung per Definition allein bewohnen. Die für den ge­mein­schaft­li­chen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen, zum Beispiel Garten, Spielplatz oder Fahrradkeller, darf der Berechtigte mitbenutzen. Außerdem darf er seine Familie und/oder Pflegekräfte oder Bedienstete aufnehmen. Das Wohnungsrecht wird als persönliche, beschränkte Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. In Österreich wird auch der Begriff Woh­nungs­ge­brauchs­recht für das Wohnungsrecht verwendet.

Üblicherweise wird ein Wohnungsrecht im Zuge der vor­weg­ge­nom­me­nen Erbfolge eingeräumt. Die Eltern überschreiben einem Kind die Immobilie, bleiben aber bis zu ihrem Lebensende mittels vereinbartem Wohnungsrecht darin wohnen. Die beiden Parteien schließen einen Übergabevertrag beim Notar. Das Kind wird als neuer Eigentümer im Grundbuch verzeichnet, während für die Eltern ein Wohnungsrecht (als dingliches Recht) eingetragen wird.

Ein weiterer, häufiger Grund ist die Einräumung eines Wohnungsrechts als Absicherung für Lebenspartner. Im Todesfall können die Erben den Partner des Verstorbenen dank des Wohnungsrechts nicht einfach vor die Tür setzen. Ein Wohnungsrecht wird entweder zu Lebzeiten des Eigentümers bestellt oder per Testament an eine bestimmte Person vermacht.

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Grund­dienst­bar­kei­ten, Lasten und ähnliche Rechte, die auf einem Grundstück liegen, sind in Abteilung II im Grundbuch eingetragen. Ein Wohnungsrecht wird erst aus dem Grundbuch (Abteilung II) entfernt, wenn dem Grundbuchamt ein entsprechender Antrag des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers inklusive einer notariellen Lö­schungs­be­wil­li­gung des Begünstigten vorliegt.

Aufgenommene Personen wie Ehegatte, Lebenspartner und/oder Kinder dürfen als Familie ebenfalls beim Rechtsinhaber wohnen; ebenso Pflegekräfte oder Bedienstete. Sie alle haben aber kein eigenes Wohnungsrecht. Sobald der Berechtigte stirbt, auf sein Wohnungsrecht verzichtet oder dieses erlischt, müssen alle aufgenommenen Personen ausziehen.

Das Wohnungsrecht geht deutlich über die persönliche beschränkte Dienstbarkeit Wohnrecht hinaus, da der Woh­nungs­be­rech­tig­te weitere Personen wie Fa­mi­li­en­mit­glie­der, Pflegekräfte oder Bedienstete aufnehmen darf. Zudem wird dem Berechtigen im Gegensatz zum Wohnrecht die alleinige Nutzung erlaubt. Das Wohnungsrecht wird als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen.

Eine Stufe weiter geht Nießbrauch. Der Nießbraucher darf zusätzlich zur alleinigen Nutzung des Hauses oder der Wohnung die Früchte daraus ziehen, also zum Beispiel Mieteinnahmen erhalten.

Bei einer Reallast kümmert sich der Eigentümer um die Instandhaltung. Er bleibt vollumfänglich verantwortlich für sein Grundstück, muss den Berechtigten der Woh­nungs­re­al­last allerdings dulden. Der Berechtigte einer Woh­nungs­re­al­last erhält kein unmittelbares oder gar alleiniges Nutzungsrecht. Auch ein Mit­ei­gen­tums­an­teil kann für eine Woh­nungs­re­al­last verwendet werden. Während das Wohnungsrecht erlischt, wenn das Gebäude nicht mehr bewohnbar ist, besteht die Reallast unabhängig vom Gebäudezustand fort. Die Räume, die der Berechtigte nutzen darf, müssen sich nicht auf dem Grundstück des Eigentümers befinden. Der Wohnstandard – also Art und Umfang der Woh­nungs­ge­wäh­rungs­pflicht – wird in der Woh­nungs­re­al­last jedoch abgesteckt. Der Wert des definierten Wohnstandards muss bestimmt und prinzipiell in einen konkreten Geldbetrag umgewandelt werden können.

Grundsätzlich muss der Woh­nungs­be­rech­tig­te weder Miete noch nut­zer­un­ab­hän­gi­ge Grund­stücks­las­ten wie die Grundsteuer bezahlen. Er trägt seine Ver­brauchs­kos­ten (also Nebenkosten wie Gas, Heizung, Strom, Wasser) selbst und ist auch zu gewöhnlichen Un­ter­hal­tungs­kos­ten (kleinere und Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren) verpflichtet. Au­ßer­ge­wöhn­li­che Erneuerungen wie umfangreiche Mo­der­ni­sie­run­gen fallen nicht in den Zuständigkeits- und Kostenbereich des Woh­nungs­be­rech­tig­ten. Von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Vereinbarungen können die Beteiligten vertraglich treffen. Um Streit zu vermeiden, empfehlen wir einen Vertrag, in dem die Bedingungen und die Kos­ten­auf­tei­lung für eine Immobilie mit Wohnungsrecht klar geregelt sind.

Ein Wohnungsrecht erlischt bei Tod des Berechtigten, bei Verzicht auf das Wohnungsrecht oder wenn die Ausübung des Wohnungsrechts tatsächlich oder rechtlich dauernd ausgeschlossen ist. Letzteres trifft unter anderem zu, wenn das Gebäude zerstört wurde und nicht mehr nachhaltig aufgebaut werden kann. Im Normalfall gilt ein Wohnungsrecht demnach auf Lebenszeit.

Das Wohnungsrecht endet nicht mit dem Tod des Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mers. Dessen Erben sind verpflichtet, das Wohnungsrecht weiterhin zu gewähren.

Wird das Wohnungsrecht nicht mehr ausgeübt – zum Beispiel, weil der Berechtigte umzieht, sich monatelang im Ausland aufhält oder in ein Pflegeheim umzieht – erlischt es nicht automatisch.

Achtung: Die Aufgabe eines Wohnungsrechts ist an Formalitäten geknüpft – und in steuerlicher Hinsicht eine Schenkung. Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat dies in seinem Urteil vom 20.10.2020, X ZR 7/20, festgestellt. Verarmt der Verzichtende und benötigt So­zi­al­leis­tun­gen, fordert das Amt Geld zurück.

Für den Verzicht auf das Wohnungsrecht ist die Löschung aus dem Grundbuch erforderlich (§ 875 BGB). Der Eigentümer der Immobilie beantragt die Löschung, der Woh­nungs­be­rech­tig­te gibt eine Lö­schungs­be­wil­li­gung beim Notar ab. Es fallen entsprechend Notarkosten an.

Der Berechtigte kann sein Wohnungsrecht nicht an eine andere Person übertragen. Er kann es weder vererben noch verschenken oder verkaufen. Ohne vertragliche Vereinbarung mit dem Woh­nungs­recht­ge­ber darf der Woh­nungs­be­rech­tig­te seine Räumlichkeiten weder an Dritte vermieten noch sie diesen unentgeltlich überlassen.

Ein aufschiebend bedingtes dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird, tritt erst mit dem Anfangstermin in Kraft. Konkretes Beispiel: Ein Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer räumt seiner Ehefrau, die nicht als Miteigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, ein Wohnungsrecht nach seinem Tod ein. Die aufschiebende Bedingung ist demnach das Ableben des Eigentümers (Ehemannes). Nach seinem Tod darf die hinterbliebene Ehefrau die Immobilie allein bewohnen – entweder bis zu ihrem Tod, ihrem Verzicht oder bis eine Bedingung eintritt, die vertraglich vereinbart wurde.

Von einem auflösend bedingten Wohnungsrecht ist die Rede, wenn eine Bedingung eintrifft, die vom Geber des Wohnungsrechts im Vorfeld festgelegt und vertraglich nie­der­ge­schrie­ben wurde. Oft wird als auflösende Bedingung vereinbart, dass das Wohnungsrecht erlischt, wenn die hinterbliebene Person erneut heiratet.

Nein, das Wohnungsrecht kann gemäß Zi­vil­pro­zess­ord­nung (ZPO) nicht verpfändet werden. Die Einstufung des Gesetzgebers finden Sie in den § 851 I und § 857 I ZPO.