Wohnungsrecht & Wohnungsreallast

Das Wohnungsrecht für ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes (Wohnung) wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1093 BGB) geregelt. Das Wohnungsrecht schließt in Deutschland die Nutzung des Eigentümers aus. Der Berechtigte darf das Haus oder die Wohnung per Definition allein bewohnen. Die für den gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen, zum Beispiel Garten, Spielplatz oder Fahrradkeller, darf der Berechtigte mitbenutzen. Außerdem darf er seine Familie und/oder Pflegekräfte oder Bedienstete aufnehmen. Das Wohnungsrecht wird als persönliche, beschränkte Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. In Österreich wird auch der Begriff Wohnungsgebrauchsrecht für das Wohnungsrecht verwendet.

Üblicherweise wird ein Wohnungsrecht im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge eingeräumt. Die Eltern überschreiben einem Kind die Immobilie, bleiben aber bis zu ihrem Lebensende mittels vereinbartem Wohnungsrecht darin wohnen. Die beiden Parteien schließen einen Übergabevertrag beim Notar. Das Kind wird als neuer Eigentümer im Grundbuch verzeichnet, während für die Eltern ein Wohnungsrecht (als dingliches Recht) eingetragen wird.

Ein weiterer, häufiger Grund ist die Einräumung eines Wohnungsrechts als Absicherung für Lebenspartner. Im Todesfall können die Erben den Partner des Verstorbenen dank des Wohnungsrechts nicht einfach vor die Tür setzen. Ein Wohnungsrecht wird entweder zu Lebzeiten des Eigentümers bestellt oder per Testament an eine bestimmte Person vermacht.

Grunddienstbarkeiten, Lasten und ähnliche Rechte, die auf einem Grundstück liegen, sind in Abteilung II im Grundbuch eingetragen. Ein Wohnungsrecht wird erst aus dem Grundbuch (Abteilung II) entfernt, wenn dem Grundbuchamt ein entsprechender Antrag des Grundstückseigentümers inklusive einer notariellen Löschungsbewilligung des Begünstigten vorliegt.

Aufgenommene Personen wie Ehegatte, Lebenspartner und/oder Kinder dürfen als Familie ebenfalls beim Rechtsinhaber wohnen; ebenso Pflegekräfte oder Bedienstete. Sie alle haben aber kein eigenes Wohnungsrecht. Sobald der Berechtigte stirbt, auf sein Wohnungsrecht verzichtet oder dieses erlischt, müssen alle aufgenommenen Personen ausziehen.

Das Wohnungsrecht geht deutlich über die persönliche beschränkte Dienstbarkeit Wohnrecht hinaus, da der Wohnungsberechtigte weitere Personen wie Familienmitglieder, Pflegekräfte oder Bedienstete aufnehmen darf. Zudem wird dem Berechtigen im Gegensatz zum Wohnrecht die alleinige Nutzung erlaubt. Das Wohnungsrecht wird als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen.

Eine Stufe weiter geht Nießbrauch. Der Nießbraucher darf zusätzlich zur alleinigen Nutzung des Hauses oder der Wohnung die Früchte daraus ziehen, also zum Beispiel Mieteinnahmen erhalten.

Bei einer Reallast kümmert sich der Eigentümer um die Instandhaltung. Er bleibt vollumfänglich verantwortlich für sein Grundstück, muss den Berechtigten der Wohnungsreallast allerdings dulden. Der Berechtigte einer Wohnungsreallast erhält kein unmittelbares oder gar alleiniges Nutzungsrecht. Auch ein Miteigentumsanteil kann für eine Wohnungsreallast verwendet werden. Während das Wohnungsrecht erlischt, wenn das Gebäude nicht mehr bewohnbar ist, besteht die Reallast unabhängig vom Gebäudezustand fort. Die Räume, die der Berechtigte nutzen darf, müssen sich nicht auf dem Grundstück des Eigentümers befinden. Der Wohnstandard – also Art und Umfang der Wohnungsgewährungspflicht – wird in der Wohnungsreallast jedoch abgesteckt. Der Wert des definierten Wohnstandards muss bestimmt und prinzipiellin einen konkreten Geldbetrag umgewandelt werden können.

Grundsätzlich muss der Wohnungsberechtigte weder Miete noch nutzerunabhängige Grundstückslasten wie die Grundsteuer bezahlen. Er trägt seine Verbrauchskosten (also Nebenkosten wie Gas, Heizung, Strom, Wasser) selbst und ist auch zu gewöhnlichen Unterhaltungskosten (kleinere und Schönheitsreparaturen) verpflichtet. Außergewöhnliche Erneuerungen wie umfangreiche Modernisierungen fallen nicht in den Zuständigkeits- und Kostenbereich des Wohnungsberechtigten. Von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Vereinbarungen können die Beteiligten vertraglich treffen. Um Streit zu vermeiden, empfehlen wir einen Vertrag, in dem die Bedingungen und die Kostenaufteilung für eine Immobilie mit Wohnungsrecht klar geregelt sind.

Ein Wohnungsrecht erlischt bei Tod des Berechtigten, bei Verzicht auf das Wohnungsrecht oder wenn die Ausübung des Wohnungsrechts tatsächlich oder rechtlich dauernd ausgeschlossen ist. Letzteres trifft unter anderem zu, wenn das Gebäude zerstört wurde und nicht mehr nachhaltig aufgebaut werden kann. Im Normalfall gilt ein Wohnungsrecht demnach auf Lebenszeit.

Das Wohnungsrecht endet nicht mit dem Tod des Immobilieneigentümers. Dessen Erben sind verpflichtet, das Wohnungsrecht weiterhin zu gewähren.

Wird das Wohnungsrecht nicht mehr ausgeübt – zum Beispiel, weil der Berechtigte umzieht, sich monatelang im Ausland aufhält oder in ein Pflegeheim umzieht – erlischt es nicht automatisch.

Achtung: Die Aufgabe eines Wohnungsrechts ist an Formalitäten geknüpft – und in steuerlicher Hinsicht eine Schenkung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies in seinem Urteil vom 20.10.2020, X ZR 7/20, festgestellt. Verarmt der Verzichtende und benötigt Sozialleistungen, fordert das Amt Geld zurück.

Für den Verzicht auf das Wohnungsrecht ist die Löschung aus dem Grundbuch erforderlich (§ 875 BGB). Der Eigentümer der Immobilie beantragt die Löschung, der Wohnungsberechtigte gibt eine Löschungsbewilligung beim Notar ab. Es fallen entsprechend Notarkosten an.

Achtung: Wird die Immobilie zwangsversteigert, da die Darlehensraten nicht mehr bedient werden, ist es entscheidend, an welcher Rangstelle im Grundbuch das Wohnungsrecht steht. Üblicherweise steht die kreditgebende Bank an erster Stelle – mit der Folge, dass das nachrangige Wohnungsrecht im Fall einer Zwangsversteigerung erlischt.

Der Berechtigte kann sein Wohnungsrecht nicht an eine andere Person übertragen. Er kann es weder vererben noch verschenken oder verkaufen. Ohne vertragliche Vereinbarung mit dem Wohnungsrechtgeber darf der Wohnungsberechtigte seine Räumlichkeiten weder an Dritte vermieten noch sie diesen unentgeltlich überlassen.

Ein aufschiebend bedingtes dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird, tritt erst mit dem Anfangstermin in Kraft. Konkretes Beispiel: Ein Immobilieneigentümer räumt seiner Ehefrau, die nicht als Miteigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, ein Wohnungsrecht nach seinem Tod ein. Die aufschiebende Bedingung ist demnach das Ableben des Eigentümers (Ehemannes). Nach seinem Tod darf die hinterbliebene Ehefrau die Immobilie allein bewohnen – entweder bis zu ihrem Tod, ihrem Verzicht oder bis eine Bedingung eintritt, die vertraglich vereinbart wurde.

Von einem auflösend bedingten Wohnungsrecht ist die Rede, wenn eine Bedingung eintrifft, die vom Geber des Wohnungsrechts im Vorfeld festgelegt und vertraglich niedergeschrieben wurde. Oft wird als auflösende Bedingung vereinbart, dass das Wohnungsrecht erlischt, wenn die hinterbliebene Person erneut heiratet.

Nein, das Wohnungsrecht kann gemäß Zivilprozessordnung (ZPO) nicht verpfändet werden. Die Einstufung des Gesetzgebers finden Sie in den § 851 I und § 857 I ZPO.