Gutachter für Wohnungen: Dabei kann Ihnen ein Sachverständiger für Mietwohnungen behilflich sein
Sie möchten eine Wohnung kaufen oder verkaufen und sind nicht sicher, ob der veranschlagte Preis dem Wert des Objektes entspricht? Oder bewohnen Sie eine Mietwohnung mit Mängeln, die vom Vermieter verursacht wurden, und möchten deren Behebung und eine Mietminderung einfordern? Dann benötigen Sie in jedem dieser Fälle einen Wohnungsgutachter. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was ein Gutachter für Wohnungen tut und mit welchen Kosten Sie rechnen können.
Sie können einen Gutachter für Ihre Wohnung beauftragen, wenn Sie aufgrund von Wohnungsmängeln eine Mietminderung durchsetzen möchten.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. Wann benötigen Sie ein Gutachten für Ihre Wohnung?
- 3. Was prüft ein Wohnungsgutachter?
- 4. Wie finden Sie den richtigen Gutachter für Ihre Wohnung?
- 5. Wie viel kostet ein Gutachten für eine Wohnung?
- 6. Auf der sicheren Seite mit einem zertifizierten Wohnungsgutachter
- 7. Die häufigsten Fragen zum Gutachter für Wohnungen
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Wohnungsgutachter kommt beim Kauf und Verkauf von Wohnungseigentum sowie bei der Durchsetzung von Mietminderungen aufgrund von Wohnungsmängeln zum Einsatz.
- Bei der Gutachtenerstellung werden zahlreiche Faktoren berücksichtigt. So zum Beispiel der bauliche Zustand, die Struktur der Eigentümer, die Wohnfläche sowie auch Schäden.
- Beim Wohnungskauf, -verkauf oder anderen privaten Angelegenheiten ist ein Kurzgutachten in der Regel ausreichend. Hierfür fallen Kosten ab zirka 1.190 Euro an.
- Wenn Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten benötigen, müssen Sie mit Kosten ab etwa 2.390 Euro rechnen.
- In jedem Fall sind Sie mit einem zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter für Ihre Wohnung auf der sicheren Seite. Er liefert Ihnen zuverlässige, anerkannte und fundierte Ergebnisse.
Wann benötigen Sie ein Gutachten für Ihre Wohnung?
Die Arbeit eines Wohnungsgutachters kann sowohl für Eigentümer als auch für Mieter relevant sein. Wir erklären Ihnen im Folgenden, in welchen Fällen Sie einen Sachverständigen für die Mietwohnung zu Rate ziehen sollten und was es dabei zu beachten gibt.
Gutachter bei Mietwohnungen: Wohnungsmängel und Mietminderung
Wie bereits angekündigt, können Sie für Ihre Mietwohnung einen Gutachter beauftragen. Ein Wertgutachten kann nicht nur dafür verwendet werden, den Verkehrswert einer Wohnung zu ermitteln. Es dient außerdem dazu, bei Schäden, die der Vermieter zu vertreten hat, einerseits eine Mietminderung und andererseits die Beseitigung der Schäden in die Wege zu leiten.
Eine Mietminderung können Sie unter anderem einfordern, wenn ein vom Vermieter verschuldeter Mangel vorliegt und Sie durch diesen in der Nutzung Ihrer Wohnung beeinträchtigt sind. Das können zum Beispiel eine Lärmbelästigung oder der Ausfall von Strom und Heizungen sein. Die Grenzen sind nicht immer eindeutig: So ist eine Mietminderung beispielsweise nicht zulässig, wenn der Mangel vom Mieter verschuldet ist, dieser also zum Beispiel seine Rechnungen nicht bezahlt hat und die Stadtwerke ihm daher den Strom abgestellt haben. Der Wohnungsgutachter kommt in erster Linie dann zum Einsatz, wenn Uneinigkeit über die Ursache der Beeinträchtigung herrscht.
Das Einschalten eines professionellen Gutachters für Wohnungsmängel kann für beide Seiten positive Auswirkungen haben. Dieser untersucht die Mängel genau und stellt zum Beispiel fest, ob es sich um ein bauliches Problem handelt oder nicht. Einerseits kann der Vermieter anhand des Gutachtens eine ordnungsgemäße Beseitigung veranlassen. Mieter wiederum bekommen eine solide Grundlage, um ihr Recht vor Gericht durchzusetzen, falls der Vermieter die Behebung des Schadens verweigert. Im besten Fall können sie mit einem Wohnungsgutachten einem langwierigen Prozess vorbeugen.
Wichtig: Die Beauftragung eines Gutachters für Wohnungsmängel muss zeitnah nach der Aufdeckung des Mangels geschehen, denn zahlt der Mieter die Miete trotz bestehender Mängel vollständig, ist eine Mietminderung zu einem späteren Zeitpunkt ausgeschlossen. Deshalb ist es entscheidend, dass Sie den Vermieter bei einem Mangel direkt und am besten in schriftlicher Form informieren. Gibt es im Anschluss keine Reparatur, kann es zu einer Mietminderung kommen.
Wohnungsgutachten bei Kauf und Verkauf
Ein Immobiliengutachter im Allgemeinen ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks. Natürlich gilt das auch, wenn Sie den Wert von Wohnungseigentum schätzen lassen möchten.
Ein professionelles Gutachten kann sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Wohnung sinnvoll sein: Möchten Sie eine Wohnung kaufen, erhalten Sie eine fundierte Information darüber, ob der veranschlagte Preis gerechtfertigt ist. Möchten Sie Ihr Eigentum wiederum verkaufen, sichern Sie sich mit dem Gutachten ab, dass Ihr Wunschpreis in einem angemessenen Bereich liegt.
Was prüft ein Wohnungsgutachter?
Ein Wohnungsgutachter inspiziert Immobilien mit Expertise und Sorgfalt und deckt etwaige Schäden und Mängel auf. Er berücksichtigt zahlreiche Aspekte rund um die Wohnung, die den Verkehrswert beeinflussen. Wie ein Wohnungsgutachten vonstattengeht, erfahren Sie im Folgenden.
Infografik mit den wichtigsten Informationen zum Wohnungsgutachter
Allgemeiner Zustand
Der allgemeine Zustand der Wohnung ist, wie auch beim Hausgutachten, ausschlaggebend für die Wertberechnung der Immobilie. Darüber hinaus spielen Faktoren wie die Lage und Wohnfläche eine wichtige Rolle. Ein Gutachter für Wohnungen sieht sich deshalb folgende Aspekte genau an:
- baulicher Zustand: Ein Wohnungsgutachter bestimmt zuallererst den baulichen Zustand der Wohnung und des Gebäudes, in der sie sich befindet. Hier reduzieren vor allem bauliche Mängel und daraus folgende Renovierungskosten den Kauf- beziehungsweise Verkaufspreis der Wohnung.
- Makro- und Mikrolage des Objektes: Der Verkehrswert einer Immobilie ändert sich, je nachdem, wo sie liegt. Befindet sie sich zum Beispiel in einer exponierten ländlichen Region oder an einer viel befahrenen Kreuzung, mindert das den Wert der Immobilie. Kindergärten und Schulen, Pkw-Stellplätze sowie eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr steigern den Immobilienwert dagegen.
- Wohnfläche & Grundstücksgröße: Mehr Wohnfläche bedeutet in der Regel höhere Preise. Der Kaufpreis wird also unmittelbar geprägt von der Quadratmeterzahl des Objekts.
- Baualter: Wann die Wohnung errichtet wurde, geht Hand in Hand mit dem baulichen Zustand. Je jünger eine Immobilie ist, desto weniger Geld muss in künftige Renovierungsarbeiten gesteckt werden. Zudem erfüllen neue Objekte angemessene Energiestandards meist leichter als ältere, was den Wert abermals steigen lässt.
- Inneneinrichtung: Aspekte wie Fliesen, Wände und Sanitäranlagen beeinflussen den Verkaufspreis ebenso. Mit regelmäßigen Wartungen und gegebenenfalls Renovierungen können Eigentümer einem Wertverlust der Immobilie entgegenwirken.
- Struktur der Mieteigentümer und die Verwaltungsqualität: Hier unterscheiden sich Gutachten für Wohnungen von Gutachten für alleinstehende Immobilien. Denn wenn dem Käufer erst im Nachhinein bekannt wird, dass das Hausgeld unangemessen hoch ist, ein Instandhaltungsstau ohne Rücklagen besteht oder demnächst Sonderumlagen anstehen, kann die Investition teurer werden als gedacht. Auch zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaften und etwaige Rechtsverfolgungskosten können finanziell und psychisch belastend sein.
Gut zu wissen: Aus diesem Grund benötigen Wohnungsgutachter im Zuge der Bewertung folgende Unterlagen:
- Teilungserklärung nebst Ergänzungen und Aufteilungsplan
- Wirtschaftsplan mit Ausweisung Hausgeld
- Beschlusssammlung der WEG der letzten 3 Jahre
- Auskunft über Instandhaltungsrücklage
- Probleme/Sonstiges (bekannte Schäden und Streitigkeiten)
- Mietvertrag (bei vermieteten Wohnungen)
Jetzt kostenlos beraten lassen
Schäden und Mängel
Wenn Sie eine Wohnung kaufen oder verkaufen wollen, wirft ein Gutachter immer auch ein ganz genaues Auge auf mögliche Schäden, für deren Behebung Sie als zukünftiger Eigentümer im schlimmsten Fall tief in die Tasche greifen müssen. Die gängigsten aufgedeckten Mängel sind:
- Substanzschäden: Schäden im Mauerwerk, dem Keller oder dem Dach sind ernstzunehmende Schäden in der Bausubstanz, die unbedingt behoben werden müssen – teils, um die Immobilie überhaupt bewohnen zu können. Sie gehören dabei zu den kostspieligeren Schäden, die unbedingt aufgedeckt werden müssen, bevor Sie den Kauf tätigen.
- Altes Heizsystem: Veraltete Heizungssysteme schaden nicht nur der Umwelt, sie belasten auch Ihren Geldbeutel. Zudem dürfen sämtliche Heizungen, die ab 1985 installiert wurden, maximal 30 Jahre in Betrieb bleiben, und eine Erneuerung kann mit rund 12.000 Euro zu Buche schlagen. Ein Gutachten für Ihre Wohnung kann dies aufdecken und Sie effektiv schützen.
- Gesundheitsschädliche Substanzen: Egal ob Schimmel, Hausschwamm, Asbest in der Bausubstanz oder alte Wasserleitungen aus Blei – gesundheitsgefährdende Stoffe und Materialien müssen professionell entfernt oder erneuert werden. Ein Wohnungsgutachter stellt fest, welche gesundheitlichen Risiken eine Wohnung birgt und wie hoch die Kosten für die Beseitigung für Sie als potenzieller zukünftiger Besitzer sind.
- Alte oder rostige Wasserleitungen: Es muss nicht gleich die Leitung aus Blei sein. Kalkspuren an Ventilen oder Wasserhähnen sind ebenfalls ein grober Mangel. Denn sie können darauf hindeuten, dass die dazugehörige Wasserleitung verkalkt ist. Sollte das der Fall sein und ist die Wasserleitung zudem rostig, kann es im schlimmsten Fall zu einem Wasserrohrbruch kommen. Hier hilft nur eine Erneuerung der Wasserleitungen im gesamten Wohnhaus.
Nun wissen Sie, welche Aspekte ein Sachverständiger für Eigentums- und Mietwohnungen unter die Lupe nimmt. Doch wie finden Sie nun einen seriösen und fachkundigen Gutachter für Wohnungen? Das verraten wir Ihnen im folgenden Abschnitt.
Ein Wohnungsgutachter prüft unter anderem, ob es in Ihrer Wohnung gesundheitsschädliche Substanzen, wie Schimmel, gibt.
Wie finden Sie den richtigen Gutachter für Ihre Wohnung?
Bei der Wahl des Gutachters, für ein Haus oder eine Wohnung, kommt es immer darauf an, wofür Sie ein Gutachten benötigen. Denn nicht jedes Gutachten ist für jeden Anlass geeignet. Hier zwei Beispiele, worin die Unterschiede liegen:
- Wenn Sie eine Wohnung kaufen oder verkaufen wollen und dafür ein Gutachten benötigen, reicht ein Kurzgutachten aus. Dieses wird nur für private Zwecke genutzt und ist vor Gericht nicht gültig. Daher können Sie es sowohl von einem freien Gutachter als auch von einem zertifizierten, vereidigten Immobiliensachverständigen anfertigen lassen. Ein Kurzgutachten resultiert in einer fundierten Werteinschätzung, ist aber weniger umfassend und detailliert als ein Verkehrswertgutachten.
- Benötigen Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten (auch Vollgutachten), darf nur ein zertifizierter, vereidigter Sachverständiger das Gutachten für Ihre Wohnung erstellen. Sie können es sowohl bei Gericht als auch für öffentliche Behörden nutzen. Das ist nicht nur bei Streitigkeiten, zum Beispiel mit dem Finanzamt, in Scheidungs- oder Erbschaftsangelegenheiten von Relevanz.
Wichtig: Im Zweifel ist ein zertifizierter und staatlich anerkannter Wohnungsgutachter immer die beste Wahl. Dieser zeichnet sich durch Fachkenntnis, Erfahrung und eine einschlägige Ausbildung aus. Darüber hinaus orientiert er sich bei der Gutachtenerstellung an gesetzlichen Standards und liefert Ihnen so ein fundiertes Ergebnis, das von Behörden und vor Gericht akzeptiert wird.
Gespräch mit Gutachter vereinbaren
Wie viel kostet ein Gutachten für eine Wohnung?
Die Kosten für ein Immobiliengutachten hängen immer von der Art des Gutachtens ab, also ob Sie beispielsweise ein Verkehrswertgutachten, ein Kurzgutachten, ein Mietwertgutachten oder ein Beleihungswertgutachten benötigen. Im Falle eines Verkehrswertgutachtens, das auch vor Gericht gültig ist, rechnen Sie mit Kosten ab zirka 2.390 Euro. Ein Kurzgutachten für private Zwecke ist günstiger und kostet in der Regel ab zirka 1.190 Euro.
Für nähere Infos zu den Preisen kann Ihnen unser Ratgeber zu den Kosten für Immobiliengutachter bestimmt weiterhelfen. Oder werfen Sie einen Blick in unsere Übersicht zu Wertgutachten. Hier informieren wir Sie, welches Gutachten für welchen Anlass (Scheidung, Erbschaft, etc.) geeignet ist und welche Kosten jeweils ungefähr anfallen.
Bleibt noch eine relevante Frage: Wer bezahlt den Gutachter für eine Wohnung? Das Gutachten wird in der Regel der Person in Rechnung gestellt, die es beauftragt hat. Ausnahmen kann es geben, wenn es im Zuge von Wohnungsmängeln beziehungsweise Mietminderungen erstellt wird. Hier ist es unter Umständen möglich, dass Sie die Kosten für den Sachverständigen vom Vermieter zurückerhalten. Dies ist allerdings von diversen Faktoren und dem Einzelfall abhängig. Sprechen Sie daher rechtzeitig mit Ihrer Versicherung ab, ob die Kosten gegebenenfalls gedeckt werden.
Ihr Vorteil bei der Heid Immobilienbewertung: Wir fertigen Ihr Wohnungsgutachten garantiert zum Festpreis an. Das heißt: Nachdem wir ein kostenloses Erstgespräch mit Ihnen geführt haben, vereinbaren wir einen Fixpreis und Sie müssen keine Sorge um nachträgliche Preiserhöhungen haben.
Auf der sicheren Seite mit einem zertifizierten Wohnungsgutachter
Bei einem Wohnungsgutachten müssen Sachverständige nicht nur die Wohnung selbst genau in Augenschein nehmen, sondern auch die Struktur der Mieteigentümer und die Hausverwaltung dahinter. Das erfordert Genauigkeit und Fachexpertise, denn eine noch so schöne Wohnimmobilie ist ihr Geld nicht wert, wenn Mieterstreitigkeiten, Sonderumlagen oder Mängel in der Bausubstanz vorliegen oder das Mehrfamilienhaus von einem schwarzen Schaf verwaltet wird.
Ob Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten – auf die mehrfach zertifizierten und vereidigten Gutachter der Heid Immobilienbewertung können Sie zählen! Nehmen Sie über die Telefonnummer 0800 - 90 90 282 oder das nachfolgende Formular Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie gleich einen Termin zum unverbindlichen und kostenfreien Erstgespräch!
Die häufigsten Fragen zum Gutachter für Wohnungen
Im Folgenden haben wir die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Wohnungsgutachter zusammengefasst. Hier erhalten Sie abschließend einen kurzen und kompakten Überblick.
Was ist ein Wohnungsgutachter?
Ein Wohnungsgutachter ist im Grunde ein Immobiliengutachter, der den Verkehrswert einer Wohnung bestimmt. Wenn Sie Ihre Wohnung also verkaufen wollen oder sich für eine neue interessieren, findet ein Wohnungsgutachter heraus, wie viel die Immobilie wert ist.
Was kostet der Gutachter für Ihre Wohnung?
Die Kosten für ein Immobiliengutachten hängen jedoch immer von der Art des Gutachtens ab, also ob Sie zum Beispiel ein Verkehrswertgutachten, ein Kurzgutachten oder ein Mietwertgutachten benötigen.
Für ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten sollten Sie mit Kosten ab zirka 2.390 Euro rechnen. Ein Kurzgutachten für private Angelegenheiten gibt es ab 1.190 Euro.
Was macht ein Wohnungsgutachter?
Ein Wohnungsgutachter ermittelt den Wert einer Wohnimmobilie anhand von festgelegten Anhaltspunkten, wie:
- Lage der Wohnung
- Wohnfläche
- Baualter
- baulicher Zustand
- Eigentümerstruktur und Verwaltungsqualität
- Schäden und Mängel
… und erstellt abhängig von der Aufgabenstellung ein bestimmtes Gutachten für Ihre Wohnung.
Wie lange dauert ein Wohnungsgutachten?
Wie viel Zeit die Erstellung eines fundierten Wohnungsgutachten benötigt, hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab:
- Art des Gutachtens,
- Komplexität des Objekts,
- Verfügbarkeit von Daten.
Für ein Kurzgutachten beispielsweise können drei bis vier Wochen ausreichen; ein Verkehrswertgutachten, das vor Gericht benötigt wird, kann durchaus bis zu acht Wochen in Anspruch nehmen. Allerdings lässt sich eine pauschale Aussage aufgrund der oben genannten Faktoren nur schwer treffen. Sprechen Sie uns unter 0800 - 90 90 282 einfach an, schildern Sie uns Ihren Fall und teilen Sie uns mit, bis wann Sie das Gutachten benötigen!
