Wohnungseigentum vs. Teileigentum
Die Teilungserklärung legt fest, ob eine Eigentumswohnung als Wohnungseigentum oder Teileigentum vorgesehen ist, also zu Wohnzwecken oder zur gewerblichen Nutzung bestimmt ist. Erfahren Sie, welche Rechte mit der Nutzungsbestimmung einhergehen und wie Sie diese bei Bedarf umwandeln können.
Nutzung als Wohnraum oder zu gewerblichen Zwecken? In der Teilungserklärung wird Sondereigentum in Wohnungseigentum und Teileigentum aufgeteilt.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. Aufteilung von Sondereigentum in Wohnungseigentum und Teileigentum
- 3. Nutzungsrechte
- 4. Umwandlung der Nutzungsbestimmung am Sondereigentum
- 5. Wie werden Garage, Keller & Dachboden eingeordnet?
- 6. Wie werden Gewerbe und Wohnen abgegrenzt?
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7. Häufige Fragen zu Wohnungseigentum und Teileigentum
- 7.1 Wo ist die Aufteilung in Wohneigentum und Teileigentum zu finden?
- 7.2 Wie wird Wohnungseigentum begründet?
- 7.3 Ist Wohnungseigentum mehr als die eigene Wohnung?
- 7.4 Darf man im Teileigentum wohnen?
- 7.5 Können Miteigentumsanteile verkauft werden?
- 7.6 Was bedeutet die Abkürzung MEA?
- 7.7 Was zählt zum MEA einer Wohnung?
- 7.8 Kann man Teileigentum verkaufen?
- 8. Wissenswertes rund um Wohnungseigentum und Teileigentum
Das Wichtigste in Kürze
- Wohnungseigentum ist Sondereigentum, das zu Wohnzwecken bestimmt ist.
- Teileigentum ist Sondereigentum, das gewerblich genutzt wird. Häufig ist in der Teilungserklärung noch eine spezifischere Beschreibung dazu, welche Art von Gewerbe in den Räumen stattfinden darf.
- Darüber hinaus gibt es noch den Miteigentumsanteil am Grundstück, den Wohnungseigentümer miterwerben.
- Unselbstständiges Teileigentum wie Keller, Dachboden oder Garage dient meist zu Lagerzwecken und wird weder zum Wohnen noch als Gewerbe genutzt.
- Für eine andere Nutzung als in der Teilungserklärung vorgeschrieben muss diese angepasst werden. Sonst handelt es sich um Zweckentfremdung.
- Für eine Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum und umgekehrt bedarf es einer notariellen Beurkundung mit Unterschriften aller WEG-Mitglieder.
Aufteilung von Sondereigentum in Wohnungseigentum und Teileigentum
Als Wohnungseigentümer haben Sie das Recht, in Ihrer Wohnung zu schalten und zu walten. Solange Sie das Gemeinschaftseigentum nicht beschädigen und die Rechte der Miteigentümer im Gebäude nicht verletzen, können Sie Ihr Eigentum einrichten, wie es Ihnen gefällt. Die grobe Nutzungsbestimmung ist jedoch bereits beim Kauf von Sondereigentum festgelegt. Die Räume sind entweder als Wohnungseigentum oder als Teileigentum vorgesehen. Obwohl es sich also um Ihr Sondereigentum handelt, für das Sie die Verantwortung tragen, können Sie nicht beliebig ein Restaurant darin eröffnen oder eine Ladenfläche zu Ihrem Wohnzimmer umfunktionieren.
Die Teilungserklärung bildet die Basis für Wohnungseigentum und Teileigentum. Hier sind die Nutzungsbestimmungen für Ihre Immobilie geregelt. Wie streng Sie sich an die Zweckbestimmung halten müssen, ist nämlich durchaus verschieden. Informieren Sie sich deshalb genau, was in Ihrer Eigentumswohnung möglich ist. Ob Gewerbefläche oder Wohnungsräume, in jedem Fall haben Sie als Eigentümer auch Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Welche Rechte und Pflichten Sie am Gemeinschaftseigentum haben, können Sie in unserem Ratgeber zu Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum nachlesen.
Rechtsgrundlage Wohnungseigentumsgesetz
Die einzige Unterscheidung zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum liegt in der Nutzung der entsprechenden Räume. Grundsätzlich handelt es sich bei beidem um Sondereigentum und wird rechtlich gleichbehandelt. Wohnungseigentumsgesetz §1 Abs. 6: „Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.“
Eigentümer von gewerblich genutzten Flächen haben demnach das gleiche Mitbestimmungsrecht, tragen aber auch die gleichen Pflichten wie Eigentümer, deren Räume zu Wohnzwecken genutzt werden. Beide müssen beispielsweise für die Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum aufkommen. Ist in der Teilungserklärung die Rede von „Wohnungseigentümern“, sind damit alle Eigentümer von Sondereigentum gemeint, sowohl von Wohnungseigentum als auch von Teileigentum.
Wohnungseigentum
Laut Wohnungseigentumsgesetz ist die Definition von Wohnungseigentum: „Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“ (§1 Abs. 2 WEG). In der Teilungserklärung findet sich dazu die nähere Beschreibung.
Beispiel: Wohnungseigentum wird in der Teilungserklärung definiert als „Wohnung im 4. Obergeschoss rechts mit Balkon, im Aufteilungsplan als Nr. 4 bezeichnet“.
Zusätzlich zum Wohnungseigentum können Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum eingeräumt werden, beispielsweise die Nutzung einer Terrasse oder eines Kellerabteils. Letzteres kann jedoch auch Teil des Sondereigentums sein. Hier kommt es wieder auf die Teilungserklärung an, ob Kellerräume als Wohnraum zulässig sind oder zu Lagerzwecken beziehungsweise zur Nutzung für Hobbies bestimmt sind.
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Teileigentum
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§1 Abs. 1) ist Teileigentum definiert als Sondereigentum, „[…] an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“ Für die Begründung von Teileigentum wird ein Grundbuchblatt im Teileigentumsgrundbuch angelegt.
Je nach Teilungserklärung ist die Nutzung von Teileigentum sehr spezifisch festgeschrieben oder offen zur Auslegung. Typische Beispiele für die Nutzung von Teileigentum sind Praxen, Büros, Werkstätten oder Geschäfte. Steht in der Teilungserklärung beispielsweise, dass das Teileigentum zur Nutzung als Laden vorgesehen ist, können Sie hier kein Restaurant eröffnen. Grund dafür sind die Störungen, die sich aus der unterschiedlichen Nutzung für die Anwohner ergeben. Ein Restaurant hat in der Regel abends geöffnet und stellt somit eine Ruhestörung dar, die bei einem Geschäft nicht gegeben wäre.
Beispiel: Teileigentum wird in der Teilungserklärung definiert als „Büro/Geschäftsräume im 1. Obergeschoss, im Aufteilungsplan als Nr. 3 bezeichnet“.
Für Eigentümer von Teileigentum gelten dieselben Regeln aus der Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung wie für Eigentümer von Wohnungseigentum. Demnach dürfen keine baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden. Befindet sich beispielsweise im Erdgeschoss ein Laden, dürfen die Eigentümer nicht im Alleingang die Fenster vergrößern oder ersetzen.
In der nachfolgenden Grafik können Sie die Gleichstellung von Teileigentum und Wohnungseigentum noch einmal nachvollziehen.
Miteigentumsanteile
Durch den Kauf von Sondereigentum erwirbt der Käufer oder die Käuferin auch einen Teil des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht. Dieser sogenannte Miteigentumsanteil, oft als MEA abgekürzt, ist nicht zu unterschätzen.
Einfluss des Miteigentumsanteils
Es handelt sich im Gegensatz zur Realteilung, bei der das Grundstück tatsächlich geteilt wird, um einen ideellen Miteigentumsanteil. Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind Miteigentumsanteile in den §§ 1008 – 1011 BGB geregelt. Der Miteigentumsanteil am Grundstück beeinflusst die Grundsteuer.
Anhand der Miteigentumsanteile werden anfallenden Kosten im Gemeinschaftseigentum verteilt. Unter Umständen richtet sich auch das Stimmrecht bei Wohnungseigentümerversammlungen nach den Miteigentumsanteilen. Meist gilt jedoch das Kopfprinzip, nach dem pro Wohnung eine Stimme zulässig ist, unabhängig von ihrer Größe.
Berechnung des Miteigentumsanteils
Miteigentumsanteile werden anteilig im Verhältnis zur Größe der anderen Sondereigentumseinheiten bestimmt. Der Besitz eines Wohnungseigentümers besteht folglich aus dem Sondereigentum und den Miteigentumsanteilen am Grundstück und Gemeinschaftseigentum.
Es handelt sich beim MEA für die Wohnung um einen rechnerischen Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum der WEG. Der Miteigentumsanteil wird folglich in Zähler und Nenner ausgedrückt. Die Angabe der Miteigentumsanteile erfolgt meist in Tausendstel. Demnach wird die gesamte Wohn- und Nutzfläche mit dem Rahmenwert 1000 verrechnet und anschließend anhand der Wohnfläche des einzelnen Sondereigentums die Miteigentumsanteile bestimmt. Der Miteigentumsanteil (Zähler und Nenner) steht in der Teilungserklärung der Wohnanlage und wird im Grundbucheintrag auf der ersten Seite zu jedem Grundbuchblatt festgelegt.
Achtung: Bei sehr großen Wohnanlagen wird der Rahmenwert unter Umständen erhöht, zum Beispiel auf 10.000. Daher sind bei der Angabe des Miteigentumsanteils sowohl Zähler als auch Nenner entscheidend.
Beispiel: Ein Gebäude besteht aus 800 qm Wohn- und Nutzfläche. Der Rahmenwert ist, wie üblich, 1000. Jetzt wird der Rahmenwert durch die Nutzfläche geteilt (1000/800). Entsprechend sind alle Miteigentumsanteile 1,25 wert. Anschließend wird die Größe des Sondereigentums (zum Beispiel 40 qm) mit dem Wert der Miteigentumsanteile multipliziert (1,25*40) und herauskommt der Miteigentumsanteil für die entsprechende Wohnung, nämlich 50/1000.
Nutzungsrechte
Die Unterscheidung von Wohnungseigentum und Teileigentum leuchtet grundsätzlich ein. Inwieweit die Begriffe dehnbar sind, bemisst sich an der Formulierung in der Teilungserklärung und daran, wie sehr die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durch die anderweitige oder zweckentfremdete Nutzung von Wohnungseigentum oder Teileigentum beeinträchtigt oder verändert wird.
Nutzungsrechte am Teileigentum – Was ist erlaubt?
Steht in der Teilungserklärung, dass das Sondereigentum „gewerblich genutzt“ werden darf, ist jede Form von Gewerbe erlaubt. Von einer Arztpraxis mit Kundenverkehr bis zur Gaststätte, die auch nach Ladenschluss noch geöffnet ist, ist alles möglich.
In den meisten Fällen liegt jedoch eine Zweckbestimmung im engeren Sinne vor. Beispielsweise kann eine Teileigentumsfläche in der Teilungserklärung mit „Laden“ betitelt werden. Damit sind Geschäfte jeder Art erlaubt, aber auch Gewerbe, die in ähnlicher Weise organisiert sind. In der Fachsprache wird dies „typisierende Betrachtungsweise“ genannt. Das Gewerbe darf Bewohnerinnen und Bewohner des Hauses nicht mehr einschränken oder stören, als die vorgesehene Nutzungsart es tun würde. Der Betrieb einer Anwaltskanzlei trägt vermutlich weniger zur Belästigung der Nachbarschaft bei als ein Geschäft und könnte daher auf einer Ladenfläche stattfinden. Ein Restaurant dagegen hat andere Öffnungszeiten als ein Geschäft und würde aufgrund von Ruhe- und Geruchsstörungen die Nachbarn zusätzlich belästigen. Hier haben Anwohner gute Chancen, erfolgreich gegen die Betreiber vorzugehen.
Wohnen im Teileigentum entspricht nicht dem vorgegebenen Zweck. Besonders in Gebäuden, die ausschließlich als Gewerbefläche genutzt werden, ist es daher nicht erlaubt, Teileigentum als Wohnfläche zu nutzen. In Gebäuden, die überwiegend aus Wohnungseigentum bestehen, wurde jedoch schon des Öfteren vor Gericht die Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken gebilligt. In diesen Fällen stellt die Nutzung der eigentlich als gewerbliche Fläche vorgesehenen Wohnungen keine Störung für die Nachbarschaft dar.
Nutzungsrechte am Wohnungseigentum – Was ist erlaubt?
Wird ein Sondereigentum in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum festgelegt, so ist es auch zu Wohnzwecken zu nutzen. Ob Sie als Eigentümer selbst darin wohnen oder die Wohnung vermieten, ist Ihnen überlassen. Sie können die Wohnung jedoch nicht für gewerbliche Zwecke entfremden.
Eine Ausnahme stellt die Untervermietung als Ferienwohnung dar. Obwohl es sich um ein Gewerbe handelt, widerspricht die Vermietung nicht der Nutzungsbestimmung. In einem solchen Fall entschied das Amtsgericht Düsseldorf (AG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2012 - 291a C 8319/12), dass die Vermietung von Wohnungseigentum an Feriengäste beziehungsweise kurzzeitige Mieter zulässig ist.
In der Teilungserklärung wird festgelegt, wie eine Immobilie genutzt werden darf.
Umwandlung der Nutzungsbestimmung am Sondereigentum
Auch wenn die Nutzungsbestimmung in der Teilungserklärung festgelegt ist, ist sie damit nicht in Stein gemeißelt. Eine Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum und umgekehrt ist möglich. Dafür benötigen Sie jedoch die Zustimmung aller Mitglieder der WEG.
Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum
Teileigentum kann grundsätzlich nur in Wohnungseigentum umgewandelt werden, wenn es sich nicht in einem reinen Industriegebiet befindet. Befinden sich in einem Gebäude weitere Wohnräume, ist die Umwidmung möglich. Gerade in Städten, in denen Wohnungsraum knapp ist, wird deshalb häufig eine Umwidmung angestrebt. Dennoch bringt der Prozess einige Hürden mit sich, sodass Sie ausreichend Zeit einplanen sollten.
Beginnen Sie auf keinen Fall mit Umbaumaßnahmen, bevor Sie nicht die Zustimmung aller anderen Parteien in der WEG eingeholt haben. Solange die Teilungserklärung nicht geändert wurde, sind Baumaßnahmen zur Erstellung von Wohnräumen unzulässig und müssen im Zweifelsfall zurückgebaut werden. Am besten Sie sprechen das Thema in der Wohnungseigentümerversammlung an, um dem Ganzen Vorlaufzeit zu geben. Denn Sie benötigen nicht nur die mündliche Zustimmung der anderen Eigentümer, sondern auch ihre Unterschrift beim Notar.
Für die Änderung der Teilungserklärung holen Sie sich von Ihrem Bauamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ein. Nun setzen Sie einen Notartermin auf, zu dem alle Wohnungseigentümer Ihrer WEG erscheinen oder vertreten sind. Nach der neuen Eintragung im Grundbuchamt, können Sie nun die notwendigen baulichen Änderungen vollziehen.
Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum
Auch bei der Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum benötigen Sie die Zustimmung aller Mitglieder der WEG. Und wie bei jeder Änderung der Teilungserklärung benötigen Sie auch hier die notarielle Beurkundung durch alle Wohnungseigentümer.
Gehen Sie planvoll vor und erläutern Sie Ihr Vorhaben auf der Wohnungseigentümerversammlung. Überlegen Sie sich, welche Art von Gewerbe in der Wohnung sinnvoll ist und wie spezifisch Sie dies in der Teilungserklärung festlegen möchten. Beachten Sie, dass unbestimmte Formulierungen, insbesondere wenn Wohnungseigentümer selbst im Gebäude leben, schnell auf Ablehnung stoßen. Umgekehrt sorgen eng gefasste Formulierungen dafür, dass Sie gebunden sind und eventuell größere Schwierigkeiten haben, passende Mieter zu finden.
Die Änderung der Teilungserklärung wird erst mit der Beurkundung durch einen Notar gültig.
Kosten bei einer Umwandlung der Nutzungsbestimmung
Bei der Umwidmung der Nutzungsbestimmungen von Sondereigentum fallen aufgrund der Änderung in der Teilungserklärung Notarkosten und Grundbuchkosten an. Die Höhe der Kosten ist dabei vom Umfang der Änderungen abhängig. Wollen Sie beispielsweise zusätzlich zur Nutzungsänderung Sondereigentum aufteilen oder zusammenlegen oder grundlegende bauliche Veränderungen vornehmen, umfasst die Anpassung der Teilungserklärung mehrere Punkte und ist dementsprechend teurer. Je nach Regelung trägt die gesamte WEG die Kosten für die Änderungen.
Alle weiteren Kosten tragen Sie als Wohnungseigentümer selbst. Benötigen Sie beispielsweise eine Abgeschlossenheitserklärung, müssen Sie mit Kosten zwischen 30 Euro und 200 Euro rechnen. Weitere Kosten betreffen bauliche Maßnahmen, die je nach Umfang höher oder niedriger ausfallen.
Wie werden Garage, Keller & Dachboden eingeordnet?
Garage, Keller und Dachboden können als Gemeinschaftseigentum festgelegt sein und etwa als Fahrradkeller oder Wäscheraum von der gesamten WEG genutzt werden. Handelt es sich um Sondereigentum, gehören Garage, Keller und Dachboden typischerweise zum unselbstständigen Teileigentum und sind damit fest an das jeweilige Sondereigentum gebunden. Sie sind jedoch nicht zu Wohnzwecken bestimmt.
Keller – Teileigentum?
Keller sind meist als Lagerräume vorgesehen. Im Gemeinschaftseigentum werden sie häufig zur Nutzung als Fahrradkeller, Heizungskeller oder Wäschekeller bestimmt. Als Sondereigentum ist es dem Besitzer selbst überlassen, wie er oder sie den Raum nutzen möchte, solange darin nicht gewohnt wird. Unabhängig davon, ob es sich um Wohnungseigentum oder Teileigentum handelt, ist wichtig, dass keine Störung für die Nachbarn entsteht. Sie können hier also Akten für Ihr Gewerbe lagern, aber keine Arztpraxis eröffnen. Ebenso können Sie im Keller Sport treiben, aber sich nicht dauerhaft wohnlich einrichten.
Garage – Teileigentum?
Tiefgaragen und Carports sind in einer WEG ohnehin Gemeinschaftseigentum. Alleinstehende Garagen, die Teil einer Sondereigentumswohnung sind, gelten als Teileigentum, sie können jedoch umfunktioniert werden. Dafür benötigen Sie die Zustimmung aller WEG-Mitglieder, es sei denn die Teilungserklärung lässt Spielraum in der Interpretation für die Nutzung der Garage.
Alleinstehende Garagen gelten als Teileigentum, Tiefgaragen als Gemeinschaftseigentum.
Dachboden – Teileigentum?
Dachböden sind in der Regel Teileigentum, das nicht zu Wohnzwecken dient. Klären Sie, welche Vorgaben hierzu in Ihrer Teilungserklärung stehen. Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum oder um Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum? Dann müssten Sie den Teil erst erwerben, um ihn für Wohnzwecke oder ein Gewerbe nutzen zu können. Auch wenn es sich um Sondereigentum handelt, benötigen Sie die Zustimmung aller WEG-Mitglieder, um ihn zum Wohnraum ausbauen zu dürfen.
Wie werden Gewerbe und Wohnen abgegrenzt?
Die Abgrenzung zwischen Wohnungszweck und gewerblicher Nutzung ist nicht immer eindeutig. Dies trifft vor allem zu, wenn der Verdienst des Gewerbes darin besteht, Wohnraum bereit zu stellen. Die Art des Gewerbes und die damit einhergehenden Störfaktoren beeinflussen die Entscheidung, ob es sich um eine rechtmäßige Nutzung oder Zweckentfremdung handelt.
Ferienwohnung – Teileigentum oder Wohnungseigentum?
Bisher wurden Ferienwohnungen gerichtlich für zulässig erklärt, wenn es sich um Wohnungseigentum handelte. Dagegen sind Ferienwohnungen im Teileigentum meist unzulässig. Insbesondere, wenn die Teilungserklärung eine engere Zweckbestimmung vorsieht, wie etwa „Ladenfläche“, können die Räume nicht an Feriengäste vermietet werden.
Wird ein Teileigentum als Gewerbefläche ohne engere Bestimmung vorgesehen, wird mittels typisierender Betrachtungsweise begutachtet, ob es sich um ein Gewerbe handelt, dessen Infrastruktur und Organisation „hotelähnlich“ sind. Entsprechende Leistungen würden die Erlaubnis für eine Ferienwohnung begünstigen. Andernfalls haben Teileigentümer Schwierigkeiten, ihre Gewerbefläche deutlich genug von Wohnungsraum abzugrenzen.
Die Zweckentfremdung von Wohnungs- und Teileigentum führt häufig zu Streit in der WEG.
Heimähnliche Unterbringung – Teileigentum oder Wohnungseigentum?
Streitfälle zu heimähnlicher Unterbringung betreffen beispielsweise Unterbringungsmöglichkeiten für Geflüchtete oder Menschen mit Pflegebedarf. Wie muss ein Eigentum in der Teilungserklärung deklariert sein, damit eine Asylunterkunft oder ein Pflegeheim zulässig sind?
Solange Menschen in einer Wohnung ihren Lebensmittelpunkt haben, dient die Wohnung zu Wohnzwecken. Entsprechend dürfen in einem Wohnungseigentum Geflüchtete oder Menschen mit Pflegebedarf leben. Einspruch kann nur erhoben werden, wenn die Wohnung überbelegt ist.
Bei Teileigentum hängt die Entscheidung vom Organisationscharakter ab. Die Zuweisung von Betten und Zimmern etwa oder ein feststehendes Regelwerk, das das Zusammenleben regelt, zeugen von einer heimtypischen Beschaffung der Räume. Die Unterbringung ist in dem Fall zulässig, solange die Teilungserklärung keine anderweitige Nutzung vorsieht und die restlichen Mitglieder der WEG nicht mehr als vorgesehen durch die Unterbringung beeinträchtigt werden.
Häufige Fragen zu Wohnungseigentum und Teileigentum
Die Details zur Unterscheidung von Wohnungseigentum und Teileigentum sind noch unklar? Im Folgenden beantworten wir die häufigsten Fragen rund um die Nutzungsbestimmung im Sondereigentum.
Wo ist die Aufteilung in Wohneigentum und Teileigentum zu finden?
In der Teilungserklärung ist die Nutzungsbestimmung für Ihre Eigentumswohnung festgelegt. Insbesondere bei Teileigentum lohnt es sich, Experten zu Rate zu ziehen, die Ihnen erläutern können, welche Art von Gewerbe in Ihrem Teileigentum zulässig sind.
Wie wird Wohnungseigentum begründet?
Die Nutzung als Wohnungseigentum muss bereits festgelegt und begründet sein, wenn Sie die Wohnung erwerben. Hierfür wurde eine Teilungserklärung, meist vom Bauherrn, erstellt, welche das Sondereigentum klar vom Gemeinschaftseigentum abgrenzt und die Nutzung zu Wohnzwecken festlegt. Bestehendes Teileigentum als Wohnungseigentum zu nutzen, ist erst zulässig, wenn dies auch in der Teilungserklärung verankert ist. Hierfür benötigen Sie die Zustimmung aller WEG-Mitglieder und entsprechend eine notarielle Beglaubigung dessen, damit der Grundbucheintrag geändert werden kann. Wohnungseigentum kann auch durch Teilung begründet werden.
Ist Wohnungseigentum mehr als die eigene Wohnung?
Zu Ihrem Wohnungseigentum gehört unter Umständen auch unselbstständiges Teileigentum. Hierzu würden beispielsweise Keller, Dachbodenabteil oder Garage zählen. Ermitteln Sie anhand der Teilungserklärung, ob es sich tatsächlich um einen Teil Ihres Sondereigentums handelt oder um Gemeinschaftseigentum. In jedem Fall dienen diese Räume nicht zu Wohnzwecken.
Darf man im Teileigentum wohnen?
Teileigentum dient nicht zu Wohnzwecken. Es ist demnach unzulässig, Ihren Lebensmittelpunkt darin zu unterhalten. Falls das Teileigentum in einem Gebäude mit mehreren Wohnungseigentum-Einheiten liegt und die übrigen Anwohner durch die Wohnsituation nicht mehr als durch ein Gewerbe eingeschränkt werden, haben Sie Chance, das Teileigentum zu bewohnen. Die bessere Lösung wäre in jedem Fall, die Situation auf der Wohnungseigentümerversammlung anzusprechen und gegebenenfalls die Nutzungsbestimmung in der Teilungserklärung zu ändern.
Können Miteigentumsanteile verkauft werden?
Miteigentumsanteile können nur in Verbindung mit dem dazugehörigen Sondereigentum verkauft werden. Beides gehört zwangsweise zusammen, da Sondereigentum nicht ohne Miteigentumsanteile am Grundstück bestehen kann. Zudem werden anhand der Miteigentumsanteile die Kosten am Gemeinschaftseigentum anteilig auf die Eigentümer umgelegt und die Rechte und Stimmverteilung innerhalb der WEG geregelt.
Miteigentumsanteile sind nicht zu verwechseln mit dem Bruchteilseigentum eines Ehepaares an einer gemeinsamen Wohnung oder der Gesamthandsgemeinschaft mehrerer Erben an einer gemeinsamen Wohnung.
Was bedeutet die Abkürzung MEA?
Im Immobilien-Kontext bedeutet MEA schlicht Miteigentumsanteil(e). Wenn Sie eine Wohnung kaufen, gehört Ihnen immer auch ein ideeller Miteigentumsanteil am Grundstück beziehungsweise Gemeinschaftseigentum.
Was zählt zum MEA einer Wohnung?
Der Miteigentumsanteil einer Wohnung betrifft das Gemeinschaftseigentum einschließlich Außenanlagen auf dem Grundstück. Alles in einer Wohnanlage, das nicht als Sondereigentum deklariert ist, fließt in den – auch für die Grundsteuer relevanten – Topf ein, der als Miteigentumsanteil des Grundstücks rechnerisch verteilt wird.
Kann man Teileigentum verkaufen?
Teileigentum kann wie Wohnungseigentum verkauft werden. In diesem Fall wird das betreffende Sondereigentum immer in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen am Grundstück beziehungsweise am Gemeinschaftseigentum erworben.
Wissenswertes rund um Wohnungseigentum und Teileigentum
Ob Wohnungseigentum oder Teileigentum: in jedem Fall sollten Sie sich vorab über die Nutzungsbestimmung in der Teilungserklärung informieren. Lesen Sie auch unsere Ratgeber zur Teilungserklärung sowie zum Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Ferner ist es empfehlenswert, den Zustand der Immobilie bewerten zu lassen. So können Sie den Aufwand besser abschätzen, den es erfordert, bis Ihre Immobilie bezugsfertig oder bereit zu Vermietung ist. Gerne steht Ihnen dafür die Heid-Immobilienbewertung zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche und kostenlose Erstberatung via Kontaktformular.
