Wohnflächenberechnung nach WoFlV und DIN 277
Die Wohnflächenberechnung ist ein wichtiger Bestandteil des Mietrechts. Häufig kommt es aufgrund falsch berechneter Wohnflächen zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, die Definition der Wohnfläche zu kennen und sie richtig zu berechnen. Wie Sie die Wohnfläche richtig vermessen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Zur Wohnfläche zählen alle Grundflächen der Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. Definition: Was zählt zur Wohnfläche und was nicht?
- 3. Wann spielt die Wohnflächenberechnung eine Rolle?
- 4. Wohnfläche berechnen – Vier Berechnungsmethoden
- 5. Wohnraumberechnung Beispiel: Unterschied DIN 277 & WoFlV
- 6. Falsch berechnete Wohnfläche? – Die Konsequenzen
- 7. 5 Tipps, wie Sie die Wohnfläche richtig vermessen
- 8. Ist eine Wohnflächenberechnung Pflicht?
- 9. Was kostet eine Wohnflächenberechnung?
- 10. Achtung bei der Wohnfläche! Nachrechnen lohnt sich
Das Wichtigste in Kürze
- Wohnfläche ist nicht gleich Grundfläche. Wohnfläche sind alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören und zu Wohnzwecken genutzt werden.
- Die gängigste Methode der Wohnflächenberechnung ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
- Sonderregelungen gibt es bei Balkonen und Terrassen, Dachschrägen, Treppen, Wintergärten sowie Nischen.
- Einbauschränke gehören zur Wohnfläche.
- Abstell- und Kellerräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche.
- Wohnfläche und Nutzfläche sind zwei Paar Stiefel und beide ungleich der Brutto-Grundfläche.
Definition: Was zählt zur Wohnfläche und was nicht?
Nach § 2 Abs. 1 WoFlV umfasst die Wohnfläche ausschließlich die Grundflächen der Räume, die zu dieser Wohnung gehören: Schlaf- und Kinderzimmer sowie Wohn- und Esszimmer als auch Küchen, Badezimmer und Flure innerhalb der Wohnung. Ebenso zählen Einbauschränke und Abstellräume innerhalb der Wohnung sowie ein Homeoffice-Arbeitszimmer zur Wohnfläche.
Zudem umfasst die Wohnfläche weitere Räumlichkeiten (§ 2 Abs. 2 WoFlV):
- Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen
Nicht zur Wohnfläche zählen diese Grundflächen (§ 2 Abs. 3 WoFlV):
- Zubehörräume: Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume sowie Garagen
- bauordungsrechtlich nicht nutzbare Räume
- Geschäftsräume
Was sind Bodenräume?
Der Begriff Bodenraum umfasst nichts anderes als den Dachbodenraum beziehungsweise den Speicherraum. Ein Bodenraum ist nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt und zählt daher auch nicht zur Wohnfläche. Er wird meist als Abstellraum oder zur Wäschetrocknung genutzt.
Wann spielt die Wohnflächenberechnung eine Rolle?
Die Wohnflächenberechnung spielt in verschiedenen Situationen eine wichtige Rolle, wie zum Beispiel:
Hausbau
Bei einem Hausbau muss in einem Bauantrag die geplante Nutzungsart des Gebäudes angegeben werden. Die Wohnfläche spielt dabei eine entscheidende Rolle, um zu bestimmen, ob es sich um ein Wohn- oder Nichtwohngebäude handelt. Die korrekte Flächenermittlung ist ebenso eine wichtige Grundlage für die Beantragung einer Baugenehmigung und die Berechnung der Bauwerkskosten.
Baufinanzierung
Bei einer Baufinanzierung gibt die Wohnfläche der zu kaufenden Immobilie der Bank Aufschluss über die Wirtschaftlichkeit des Finanzierungsvorhabens. Der Wert der Immobilie, die als Sicherheit hinterlegt wird, ist dabei ebenfalls von Bedeutung.
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Immobilienkauf und Immobilienverkauf
Die Wohnfläche spielt eine wichtige Rolle beim Kauf und Verkauf einer Immobilie. Eine Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 210 Quadratmetern wird in der Regel teurer sein als eine vergleichbare Wohnung mit einer Wohnfläche von 160 Quadratmetern. Die Wohnfläche beeinflusst gleichzeitig die umlagefähigen Kosten und den Anteil am Grundstück.
Lesetipp: Erfahren Sie mehr über den Unterschied von Wohnungs- und Teileigentum in einem Mehrfamilienhaus.
Immobilienvermietung
Bei der Vermietung von Immobilien ist die Wohnungsgröße ein entscheidendes Kriterium für die Höhe der Kaltmiete, ähnlich wie bei Immobilienverkäufen für den Verkaufspreis. Die Wohnfläche dient jedoch nicht nur als Basis für die Miete, sondern auch für die Höhe der Nebenkosten. Ein Teil der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung hängt von der Quadratmeterzahl der Räume ab. Je größer die Wohnung, desto höher können auch die Betriebs- und Nebenkosten ausfallen.
Versicherungen
Die Festlegung der Versicherungssumme bei Gebäude- oder Hausratsversicherungen hängt häufig von der Größe der Wohnfläche ab. Es gibt einige Modelle, bei denen der Wert des Hausrats anhand einer pauschalen Versicherungssumme pro Quadratmeter berechnet wird.
Grundsteuer
Je größer die Wohnfläche, desto höher kann auch die Grundsteuer ausfallen. Es ist allerdings zu beachten, dass die Berücksichtigung der Wohnfläche bei der Grundsteuererklärung nicht in allen Bundesländern vorgesehen ist – Baden-Württemberg bildet die Ausnahme.
Treppen mit mehr als drei Steigungen werden bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt.
Wohnfläche berechnen – Vier Berechnungsmethoden
Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist für Mieter, Vermieter und Käufer gleichermaßen wichtig, um unnötige rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Es gibt verschiedene Methoden zur Berechnung der Wohnfläche, die je nach Art der Immobilie und individuellen Gegebenheiten angewendet werden können:
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
- Wohnflächenberechnung nach DIN 277
- Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung
- Wohnflächenberechnung nach DIN 283
Dabei ist besonders die korrekte Dokumentation der gewählten Methode von großer Bedeutung. Je nach Berechnungsgrundlage können Abweichungen von bis zu 40 Prozent entstehen.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine gesetzliche Regelung, die seit dem 01.01.2004 in Deutschland in Kraft ist. Insbesondere für Sozialwohnungen und geförderten Wohnbau ist die Einhaltung der WoFlV durch das Wohnraumförderungsgesetz vorgeschrieben. Gerichte orientieren sich im Zweifelsfall an dieser Methode.
Ist im Mietvertrag keine Berechnungsmethode für die Wohnfläche benannt, gilt laut aktueller Rechtsprechung die Wohnflächenverordnung.
Dachschrägen
Bei der Berechnung der Wohnfläche müssen verschiedene Faktoren beachtet werden. Bei Dachschrägen zählen nur Wohnflächen mit einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern vollständig zur Wohnfläche. Liegt die Deckenhöhe zwischen einem und zwei Metern, wird die Fläche nur zu 50 Prozent in die Berechnung einbezogen. Unter einem Meter Raumhöhe zählt die Fläche gar nicht.
| Grundfläche von Räumen und Raumteilen mit einer Deckenhöhe | Anteilig zu |
|---|---|
| von mindestens zwei Metern | 100 Prozent |
| von einem Meter und weniger als zwei Metern | 50 Prozent |
| von weniger als einem Meter | 0 Prozent |
Treppen
Auch bei Treppen gibt es spezielle Regeln. Treppen mit mehr als drei Steigungen werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt. Die Wohnfläche unterhalb der Treppe wird wie bei Dachschrägen behandelt. Treppen mit weniger als drei Stufen werden zu 100 Prozent zur Wohnfläche gerechnet.
Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten
Die Quadratmeterzahl von Balkonen, Terrassen und Loggien wird in der Regel zu 25 Prozent bei der Berechnung der Wohnfläche mit einbezogen. Bei besonders hochwertiger baulicher Gestaltung können sie auch zu 50 Prozent berücksichtigt werden.
Wintergärten und Schwimmbäder
Auch wenn ein Wintergarten oder Schwimmbad nicht beheizt sind, können sie zur Wohnfläche gezählt werden, jedoch nur mit der Hälfte ihrer Grundfläche. Wird der Wintergarten oder das Schwimmbad beheizt, zählen sie zu 100 Prozent zur Wohnfläche.
Nischen
Nischen können eine interessante Gestaltungsmöglichkeit in Wohnräumen sein. Doch wenn es um die Berechnung der Wohnfläche geht, gibt es bestimmte Kriterien, die erfüllt sein müssen. So zählen Fenster- und Wandnischen nur dann zur Wohnfläche, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind.
Ab einer lichten Höhe von zwei Metern wird ein Fenstersturz gänzlich auf die Wohnfläche angerechnet, liegt die lichte Höhe unterhalb von zwei Metern, wird das Fenster hälftig angerechnet.
Schornsteine, Pfeiler und Säulen, Bekleidungen sowie Vormauerungen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.
Diese Bereiche zählen zur Wohnfläche.
Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 erweist sich für Vermieter als vorteilhafter als die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), da sie größere Wohnflächen ergibt. Tatsächlich kann eine Wohnfläche, die nach DIN 277 berechnet wird, um bis zu 40 Prozent größer sein als bei Anwendung der WoFlV.
Die DIN 277 teilt Wohnflächen in Verkehrsflächen, Funktionsflächen und Nutzflächen im Haus auf, wobei die Raumhöhe keine Rolle spielt. Im Gegensatz zur WoFlV werden Dachböden, Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen zur Wohnfläche gezählt, ebenso wie Balkone, Terrassen und Loggien. Auch Räume mit Dachschrägen, Wintergärten und Schwimmbäder werden vollständig zur Wohnfläche gezählt, unabhängig davon, ob sie beheizt sind oder nicht.
Hier gilt: Grundfläche = Wohnfläche
Konstruktionsflächen wie Wände und Pfeiler werden von der Grundfläche abgezogen, um die Netto-Grundfläche zu errechnen.
Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung
Die Zweite Berechnungsverordnung, auch bekannt als II. BV, war bis zum 31. Dezember 2003 in Deutschland gültig und wurde anschließend von der Wohnflächenverordnung abgelöst. Heute findet die Berechnungsmethode nach II. BV nur noch selten Anwendung, insbesondere für die Wohnflächenberechnung von Altbauten, die vor dem 31. Dezember 2003 vermessen wurden und seitdem keine Umbauten erfahren haben.
Bei der Berechnung nach II. BV werden die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, addiert. Anschließend werden Flächen wie Schornsteine oder Säulen, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen, abgezogen. Einige Grundflächen wie Balkone oder Loggien können bis 50 Prozent beim Wohnraum angerechnet werden.
Wohnflächenberechnung nach DIN 283
Die Berechnung der Wohnfläche gemäß der DIN 283 war einst weit verbreitet, jedoch wurde sie bereits im Jahr 1989 zurückgezogen und gilt daher als überholt. Heutzutage wird sie aufgrund mangelnder Regelungen in Bezug auf Terrassen, Garagen und Heizungsräume kaum noch verwendet. Die Verwendung der DIN 283 zur Berechnung der Wohnfläche ist nur dann gerechtfertigt, wenn sich beide Parteien ausdrücklich darauf einigen.
Wohnraumberechnung Beispiel: Unterschied DIN 277 & WoFlV
Eine Dachgeschosswohnung mit vier Zimmern, Küche, Bad sowie Terrasse und Abstellraum im Keller dient als Veranschaulichungsbeispiel:
- Wohnzimmer: 22 Quadratmeter mit Dachschräge
- Esszimmer: 16 Quadratmeter mit Dachschräge
- Schlafzimmer: 20 Quadratmeter mit Dachschräge
- Kinderzimmer: 14 Quadratmeter mit Dachschräge
- Küche: 12 Quadratmeter keine Dachschräge
- Bad: 10 Quadratmeter keine Dachschräge
- Terrasse: 8 Quadratmeter
- Abstellraum im Keller: 8 Quadratmeter
| Raum | Wohnfläche nach DIN 277 | Wohnfläche nach WoFlV |
|---|---|---|
| Wohnzimmer | 22 | 18 |
| Esszimmer | 16 | 12 |
| Schlafzimmer | 20 | 16 |
| Kinderzimmer | 14 | 10 |
| Küche | 12 | 12 |
| Bad | 10 | 10 |
| Terrasse | 8 | 2 |
| Abstellraum im Keller | 8 | - |
| Wohnfläche | 110 Quadratmeter | 80 Quadratmeter |
Falsch berechnete Wohnfläche? – Die Konsequenzen
Eine falsch berechnete Wohnfläche kann sowohl für Mieter als auch Vermieter sowie für Verkäufer und Käufer Konsequenzen haben. Aufgrund der unterschiedlichen Arten von Wohnflächenberechnungen kommt es häufig zu Missverständnissen. Bevor Sie sich beschweren, sollten Sie nachsehen, welche Berechnungsgrundlage im Miet- beziehungsweise Kaufvertrag angegeben ist.
Bis zum Jahr 2015 akzeptierten die Gerichte eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu zehn Prozent gegenüber der im Mietvertrag angegebenen Fläche - bekannt als die Zehn-Prozent-Regel. Das bedeutete, dass Mieter in der Vergangenheit nichts tun konnten, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zum Beispiel mit 112 Quadratmetern angegeben war, die Wohnung in Wirklichkeit aber nur 101 Quadratmeter groß war.
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ BGH VIII ZR 266/14) vom 18. November 2015 ist dies nun ausgeschlossen. Entscheidend für Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen sowie für geplante Mieterhöhungen ist heute ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche – nicht die, die im Mietvertrag steht.
Tipp: Wenn es um die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche geht, ist es hilfreich, wenn Sie einen Sachverständigen beauftragen. So hat die Berechnung auch vor Gericht Bestand.
5 Tipps, wie Sie die Wohnfläche richtig vermessen
Wenn Sie die Wohnfläche Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses messen möchten, gibt es ein paar Tricks, die Ihnen helfen können, genaue Ergebnisse zu erzielen:
- Verwenden Sie ein exaktes Messinstrument: Ein Zollstock oder ein Laserentfernungsmesser eignen sich, um die Wohnfläche korrekt zu vermessen.
- Zeichnen Sie einen groben Grundflächenplan: Bevor Sie mit der Wohnraumvermessung beginnen, können Sie einen groben Grundriss der Wohnung auf ein Papier zeichnen. So können Sie die Ergebnisse der Messung anschließend eintragen und behalten den Überblick.
- Teilen Sie verwinkelte Räume in mehrere Segmente auf: Verwinkelte Räume können schwierig zu messen sein. Eine Möglichkeit, um genauere Ergebnisse zu erzielen, ist, den Raum in mehrere Teile aufzuteilen und diese einzeln zu messen. Klebestreifen am Boden können als optisches Hilfsmittel dienen.
- Messen Sie zwischen zwei Bauten: Allgemein gilt, dass die Wohnfläche immer zwischen zwei Bauten gemessen wird – beispielsweise zwischen zwei Wänden. Die Wände an sich zählen bei der Wohnraumvermessung nicht zur Wohnfläche.
- Berücksichtigen Sie die Raumhöhe: Messen Sie auch die Raumhöhe und berücksichtigen Sie sie bei der Berechnung der Wohnfläche.
Nach § 3 WoFlV zählen einige Bereiche in der Wohnung bei der Berechnung der Wohnfläche mit ein, obwohl diese im weitesten Sinne nicht als Wohnfläche genutzt werden können:
- Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen
- Fuß-, Sockel- und Schrammleisten
- Fest eingebaute Gegenstände, wie Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- und Duschwannen
- Freiliegende Installationen
- Einbaumöbel und Einbauschränke
- Nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteiler
Ignoriert werden hingegen:
- Türnischen
- Treppen mit über drei Steigungen inklusive Treppenabsätze
- Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen sowie Bekleidungen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,5 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt
- Fenster- und Wandnischen, wenn sie nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und maximal 0,13 Meter tief sind.
Die Fläche unter Dachschrägen werden erst ab einer Deckenhöhe von einem Meter berücksichtigt.
Ist eine Wohnflächenberechnung Pflicht?
Im Allgemeinen gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, eine Wohnflächenberechnung durchzuführen. Lediglich im öffentlich geförderten Wohnbau ist die Anwendung der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zwingend vorgeschrieben.
In anderen Fällen ist es Sache der Vertragsparteien, sich auf eine Berechnungsmethode zu einigen. Wenn keine Vereinbarung getroffen wurde, kommt bei Mietverträgen, die nach dem 01.01.2004 geschlossen wurden, in der Regel die WoFlV zur Anwendung. Bei älteren Mietverträgen gilt die II. Berechnungsverordnung.
Ebenso gibt es keine gesetzliche Pflicht, die Berechnungsmethode der Wohnfläche im Mietvertrag anzugeben. Ist die Methode angegeben, ist sie für beide Parteien verbindlich. Gibt es keinerlei Angaben zur Wohnfläche, können Mieter die zugrunde gelegte Wohnfläche der Nebenkostenabrechnung entnehmen. Auch bei Mieterhöhungen ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnfläche anzugeben.
Manche Vermieter versuchen, die Berechnung der Wohnfläche zu umgehen, indem sie im Mietvertrag vage oder ungenaue Angaben zur Wohnfläche machen. Jedoch ist eine Angabe der Wohnfläche als Zirka-Wert im Streitfall verbindlich.
Was kostet eine Wohnflächenberechnung?
Die Kosten für eine Wohnflächenberechnung inklusive Wohnraumvermessung belaufen sich in der Regel auf mindestens 600 Euro.
Um Ihre Kosten möglichst gering zu halten, fordert die Heid Immobilienbewertung bei älteren Gebäuden im Rahmen eines Gutachtens die Grundakte sowie die Bauakte inklusive aller Baugenehmigungen an oder verlangt Einsicht in die Akten. Die Zurverfügungstellung der Grundakte kann vier bis acht Wochen in Anspruch nehmen.
Die Kosten hängen von der Stadt ab: Einige Städte gewähren kostenlose Einsicht und erlauben Fotos, während andere zwischen 20 und 50 Euro verlangen. Die Stadt Mannheim berechnet beispielsweise zehn Euro für einen unbeglaubigten Grundbuchausdruck und 20 Euro für einen beglaubigten Grundbuchausdruck. Die anfallenden Kosten werden an Sie weitergegeben.
Eine weitere Möglichkeit, die allerdings nicht exakt ist, besteht darin, die Wohnfläche anhand der vorhandenen Bruttogrundfläche abzuleiten. In diesem Fall entstehen meist Abweichung von zirka fünf Prozent.
Achtung bei der Wohnfläche! Nachrechnen lohnt sich
Beim Kauf oder der Anmietung einer Immobilie ist die korrekte Berechnung der Wohnfläche von entscheidender Bedeutung. Denn je nachdem, ob die Fläche großzügig oder eher knapp bemessen ist, können sich die Kosten erheblich unterscheiden. Deshalb ist es wichtig, die verschiedenen Berechnungsmethoden zu kennen und genau zu prüfen, welche angewendet wurde.
- Die DIN-Norm geht von der tatsächlichen, unverminderten Grundfläche aus und ist somit für Vermieter und Verkäufer günstiger.
- Die Wohnflächenverordnung sieht mehr Sonderregelungen vor und ist daher für Mieter und Immobilienkäufer optimal.
Sie benötigen Hilfe bei der Wohnraumvermessung? Kein Problem. Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung stehen Ihnen gerne mit ihrem Wissen zur Seite.
Möchten Sie Ihre Immobilie vermieten? Nehmen Sie entweder telefonisch unter 0800 - 90 90 282. Kontakt zu uns auf oder nutzen Sie direkt unser Kontaktformular. Wir bieten Ihnen ein professionelles Mietwertgutachten an, mit dem Sie einen realistischen Mietwert für Ihre Immobilie erzielen können.
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