Wertgutachten für Immobilien: Welches Wertgutachten ist das richtige für Sie?
Um den Wert Ihrer Immobilie ermitteln zu lassen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Ob Sie sich zum Beispiel für ein einfaches Kurzgutachten oder ein umfassendes Verkehrswertgutachten entscheiden, hängt immer von Ihrer persönlichen Situation und dem jeweiligen Anlass ab. Erfahren Sie, welche Wertgutachten für Immobilien es gibt, wann sich welche Gutachtenform lohnt und mit welchen Kosten Sie kalkulieren sollten.
Mit dem Wertgutachten eines Sachverständigen können Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie professionell bestimmen lassen.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. Was ist ein Wertgutachten für Immobilien?
- 3. Wann benötige ich ein Wertgutachten?
- 4. Welches Wertgutachten für eine Immobilie brauche ich für welchen Zweck?
- 5. Welche Unterlagen benötige ich für ein Immobilien-Wertgutachten?
- 6. Welches Wertgutachten zählt vor Gericht?
- 7. Welches Wertgutachten brauche ich für Grundstücke?
- 8. Was kostet ein Wertgutachten für Immobilien?
- 9. Was kostet das Wertgutachten für ein Grundstück?
- 10. Ist ein Wertgutachten für eine Wohnung günstiger als für ein Haus?
- 11. Erziele ich beim Hausverkauf den im Wertgutachten ermittelten Verkaufspreis?
- 12. Wertgutachten für den Hausverkauf – oder reicht eine kostenlose Wertermittlung?
- 13. Wer kann ein gültiges Wertgutachten für Immobilien ausstellen?
Das Wichtigste in Kürze
- Möchten Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln, kommt entweder ein Vollgutachten (auch Verkehrswertgutachten genannt) oder ein Kurzgutachten in Frage.
- Das Verkehrswertgutachten ist rechtsgültig, das heißt, Sie können es vor Gericht und auf Behörden verwenden. Zudem enthält es ausführliche Erläuterungen zur Wertermittlung. Daher ist es auch unter dem Begriff Vollgutachten für Immobilien in aller Munde.
- Das Kurzgutachten ist hingegen kompakter und eignet sich insbesondere für private Angelegenheiten.
- Die Kosten für ein Wertgutachten für ein Haus hängen immer von der Art des Gutachtens, den Merkmalen der Immobilie und dem zu erwartenden Aufwand ab. Generell ist das Kurzgutachten kostengünstiger als das Vollgutachten, ist aber vor Gericht nicht gültig.
- Weitere Gutachten im Zusammenhang mit Immobilien und Grundstücken sind das Mietwertgutachten, das Beleihungswertgutachten und das Restnutzungsdauergutachten.
- Es muss aber nicht immer ein Gutachten sein: Je nach Anliegen kann auch die Plausibilisierung eines bestehenden Gutachtens ausreichen – oder eine gutachterliche Stellungnahme.
Was ist ein Wertgutachten für Immobilien?
Bei einem Wertgutachten handelt es sich um eine kostenpflichtige Bewertung Ihrer Immobilie durch einen geprüften Immobiliengutachter. Um den Verkehrswert – also den aktuellen Marktwert – Ihrer Immobilie realistisch bestimmen zu lassen, sollten Sie immer einen zertifizierten Sachverständigen beauftragen. Der Gutachter wird Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter verschiedenen Gesichtspunkten gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) einschätzen.
Wann benötige ich ein Wertgutachten?
Ob ein Wertgutachten für Ihre Immobilie tatsächlich notwendig ist, hängt vor allem davon ab, aus welchem Anlass Sie den Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln möchten. Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick darüber, in welchen Situationen die Dienste eines Gutachters sinnvoll und in welchen Fällen sie sogar unerlässlich sind.
| Anlass | Gutachten sinnvoll | Gutachten notwendig |
| Beleihung | x | |
| Betriebsvermögen entnehmen | x | |
| Betriebsvermögen ermitteln | x | |
| Erbschaft | x | |
| Erbschaftsauseinandersetzung | x | |
| Erbschaftssteuer anfechten | x | |
| Immobilienkauf | x | |
| Immobilienverkauf | x | |
| Restnutzungsdauer senken | x | |
| Schenkung | x | |
| Scheidung (einvernehmlich) | x | |
| Scheidung mit Rechtsstreit | x | |
| Zwangsversteigerung | x |
Tipp: Lassen Sie sich in einem kostenlosen Erstgespräch von den zertifizierten und öffentlich bestellten Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH beraten. So können Sie sicher sein, ein präzises und anerkanntes Wertgutachten für Ihr Haus zu erhalten.
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Welches Wertgutachten für eine Immobilie brauche ich für welchen Zweck?
Wertgutachten können in verschiedenen Situationen eingesetzt werden. Je nach Anlass empfiehlt sich die Erstellung eines bestimmten Wertgutachtens. Mit einem Vollgutachten für Ihre Immobilie sind Sie in den meisten Fällen bestens versorgt. Im Folgenden stellen wir Ihnen die wichtigsten Wertgutachten für Immobilien vor. Weiterführende Informationen finden Sie in den verlinkten Beiträgen unseres Ratgebers.
Vollgutachten
Sie sind in der Regel darauf angewiesen, den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln zu lassen, wenn es sich vor allem um nicht einvernehmliche, gerichtlich auszutragende Vermögensauseinandersetzungen handelt, wie beispielsweise bei einer Scheidung mit Haus oder einer Erbschaftsauseinandersetzung.
Das offiziell erstellte Verkehrswertgutachten können Sie bei Gericht einreichen oder auf der Behörde vorlegen und ist deshalb auch bei Zwangsversteigerungen oder Schenkungen zu empfehlen.
Das Vollgutachten (= Verkehrswertgutachten) enthält nachvollziehbare Ausführungen und Erklärungen zur Wertermittlung der Immobilie. In der Regel ist das ausführliche Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen zirka 50 bis 80 Seiten lang und benötigt ungefähr zwei bis vier Wochen zur Erstellung. Dieses Vollgutachten kostet für ein Haus ab 2.640 €.
Zur Erstellung des Wertgutachtens können je nach Zweck drei unterschiedliche, in Deutschland anerkannte Bewertungsverfahren dienen:
Ein Verkehrswertgutachten beinhaltet diverse Anlagen wie zum Beispiel die Baupläne der Immobilie.
Kurzgutachten
Möchten Sie den Wert Ihrer Immobilie für außergerichtliche Einigungen zu privaten Zwecken ermitteln lassen – etwa Immobilientransaktionen wie Kauf, Verkauf oder Wertausgleich –, ist das Kurzgutachten eine kostengünstigere Alternative. Dieses erhalten Sie ab 1.490 €.
Ein Kurzgutachten, je nach Anbieter auch als Wertindikation benannt, ist hinsichtlich der Objektbeschreibung und der Berechnungserläuterung deutlich kürzer und weniger umfassend als ein ausführliches Verkehrswertgutachten. Dennoch finden auch bei einem Kurzgutachten eine Objektbesichtigung und die Überprüfung der Unterlagen statt. Was diesem Wertgutachten für ein Haus fehlt, ist der Methodikteil. Des Weiteren wird bei einem Kurzgutachten im Gegensatz zu einem Verkehrswertgutachten ohne Hinweise keine Prüfung des Altlastenverdachtskatasters sowie der Baulasten vorgenommen.
Ein Kurzgutachten kann nicht vor Gericht verwendet werden und ist eher als fundierte Werteinschätzung eines Sachverständigen zu betrachten. Hinsichtlich des Verkehrswertes unterscheiden sich beide Gutachten nicht.
Tipp: Sachverständige der Heid Immobilien GmbH stecken viel Arbeit in ein Kurzgutachten, sodass Sie nicht selten bis zu 45 nützliche Seiten statt der sonst üblichen 10 bis 15 Seiten erhalten.
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Gutachterliche Stellungnahme
Noch kürzer und günstiger ist eine gutachterliche Stellungnahme. In dieser beantwortet der Immobiliengutachter in freier Form und Länge eine konkrete Fragestellung zu einer Immobilie. Das Dokument kann je nach Auftrag bis zirka 5 Seiten lang sein und ist ab 500 € zu erhalten.
Gutachterliche Stellungnahmen gehen oft auch in Richtung Überprüfung eines bestehenden Gutachtens oder beziehen sich auf einen unklaren oder zweifelhaften Aspekt eines bestehenden Gutachtens. Um die angewandte Methodik eines Gutachtens – und damit auch die Nachvollziehbarkeit des Ergebnisses – zu untersuchen, bieten Sachverständige die Plausibilisierung von Gutachten an.
Mietwertgutachten
Ein Mietwertgutachten gibt Auskunft über die Höhe des realistischen und vertretbaren Mietwerts für Ihre Immobilie. Ein solches Gutachten benötigen Sie als Vermieter beispielsweise zur Durchsetzung einer Mieterhöhung. Es kommt aber auch für die Miet- oder Wohnwertermittlung im Falle einer Scheidung zum Einsatz.
Mit 60 – 80 Seiten ist ein Mietwertgutachten häufig umfangreicher und aufwändiger als ein Verkehrswertgutachten. Die Preise für ein solches Gutachten variieren je nach Art und Umfang des Auftrags, beginnen aber in der Regel bei 2.690 €.
Wenn Sie ein Mietwertgutachten benötigen, welches auch vor Gericht Bestand hat, sollten Sie unbedingt einen zertifizierten Sachverständigen mit der Erstellung beauftragen.
Beleihungswertgutachten
Müssen Sie Ihre Immobilie als Sicherheit für einen Kredit hinterlegen, benötigen Sie ein Beleihungswertgutachten, welches den Banken als Berechnungsgrundlage dient.
Damit die Gültigkeit des Gutachtens von kurzfristigen Schwankungen und Spekulationen nicht beeinflusst wird, ermittelt der Gutachter den langfristigen Beleihungswert einer Immobilie. Beim Beleihungswert handelt es sich also anders als beim Verkehrswert nicht um einen punktuellen Marktwert.
Zertifizierte Sachverständige verlangen für die Erstellung eines 60 – 80-seitigen Beleihungswertgutachtens ungefähr 160 € / Stunde.
Restnutzungsdauergutachten
Ein Restnutzungsdauergutachten oder auch Bausubstanzgutachten gibt Auskunft darüber, wie viele Jahre Ihre Immobilie noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt – sprich vermietet oder verpachtet – werden kann. Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer kann die Abschreibung für Abnutzung (AfA) beschleunigen und erhöhen, weshalb die Berechnung der Restnutzungsdauer sinnvoll sein kann.
Um die wirtschaftliche Nutzungsdauer Ihrer Immobilien herabsetzen zu lassen, müssen Sie dem Finanzamt ein von einem zertifizierten Sachverständigen erstelltes Bausubstanzgutachten vorlegen. Dieses umfasst meist 20 – 30 Seiten und kostet zirka 2.690 €.
|
|
Anlässe |
Dauer |
Umfang |
Gerichtlich anerkannt |
Kosten |
|
Verkehrswert-gutachten |
Erbschaft, Scheidung, Unternehmensbewertung, Zwangsversteigerung |
2 – 4 Wochen |
50 – 80 Seiten |
ja |
ab 2.640 € |
|
Kurzgutachten |
Kauf & Verkauf |
1 – 2 Wochen |
30 – 45 Seiten |
selten |
ab 1.490 € |
|
Beleihungswert- gutachten |
Kreditvergabe |
3 – 4 Wochen |
50 – 60 Seiten |
nicht relevant |
ca. 160 € / Stunde |
|
Mietwert-gutachten |
Mieterhöhung |
2 – 4 Wochen |
60 – 80 Seiten |
ja (nicht als Beweis) |
ab 2.690 € |
|
Restnutzungs-dauergutachten |
Afa-Verkürzung |
2 – 3 Wochen |
20 – 30 Seiten |
ja |
ab 2.340 € |
|
Plausibilisierung |
Überprüfung bestehender Gutachten |
1 – 2 Wochen |
individuell |
ja |
ca. 160 € / Stunde |
|
Gutachterliche Stellungnahme |
Klärung eines Details |
1 – 2 Wochen |
individuell |
ja |
ca. 160 € / Stunde |
Welche Unterlagen benötige ich für ein Immobilien-Wertgutachten?
Wenn Sie einen Sachverständigen mit einem Wertgutachten für Ihre Immobilie beauftragen, sollten Sie im Vorhinein bereits erfragen, welche Unterlagen der Gutachter von Ihnen für die Wertermittlung benötigt und diese zusammenstellen. Dazu gehören zum Beispiel:
- Grundbuchauszug
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Auszug aus der Flurkarte
- Bauzeichnungen des Objekts
- Berechnung der Wohnfläche
- Belege von Modernisierungen (zum Beispiel einer energetischen Sanierung)
- Energieausweis
Je nach Art der Immobilie:
- Wohnung in Mehrfamilienhaus: Protokoll der letzten Eigentümerversammlung, Teilungserklärung, Betriebskostenabrechnung
- Vermietete Immobilie: Mietvertrag und Nettokaltmiete
- Erbbaurecht: Erbbauzins und Erbbaurechtsvertrag
- Denkmalgeschützte Immobilie: Denkmalbescheid
Tipp: Entscheiden Sie sich für ein Wertgutachten der Heid Immobilienbewertung, erhalten Sie von uns eine Checkliste mit allen erforderlichen Unterlagen für Ihr Wertgutachten kostenlos zugesendet. Sollten Ihnen noch Unterlagen fehlen, können wir diese auch für Sie beantragen.
Welche Unterlagen Sie dem Immobiliengutachter für das Wertgutachten weiterleiten müssen, sollten Sie am besten bereits im Vorhinein erfragen.
Welches Wertgutachten zählt vor Gericht?
Soll das Marktwertgutachten vor Gericht gültig sein oder von Finanzbehörden akzeptiert werden, muss es ein Verkehrswertgutachten nach dem Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) sein.
Ein solches Vollgutachten für Ihre Immobilie bewahrt Sie vor Fehlentscheidungen und ermöglicht Ihnen den Kauf Ihrer Immobilie zu einem marktkonformen Preis unter Berücksichtigung der anfallenden Investitionen und Schwachstellen des Gebäudes. Schalten Sie daher vor dem Kauf eines Hauses einen kompetenten und zuverlässigen Sachverständigen für Immobilienbewertung ein.
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Welches Wertgutachten brauche ich für Grundstücke?
Auch bei der Bewertung von Grundstücken ist der Verkehrswert entscheidend. Dieser kann je nach Grundstück und Anlass entweder in Form eines umfassenden Vollgutachten oder eines präzisen Kurzgutachtens ermittelt werden. Ist das Grundstück unbebaut, kann der Bodenwert zur Wertermittlung herangezogen werden.
Was kostet ein Wertgutachten für Immobilien?
Die Kosten für ein Wertgutachten hängen normalerweise von folgenden Kriterien ab:
- Gebäudetyp
- Größe
- Lage
- Zustand
- Nutzungsart
- Umfang des Gutachtens
Ein Vollgutachten kostet ab zirka 2.640 Euro, ein Kurzgutachten ist aufgrund des geringen Zeitaufwands ein paar Hundert Euro günstiger, hat aber keine Gültigkeit vor Gericht und Behörden.
Ihr Vorteil bei Heid: Besprechen Sie Ihr Anliegen und den Umfang des Gutachtens in einem kostenlosen Erstgespräch mit einem unserer Sachverständigen und wir einigen uns auf einen Festpreis ohne Nachforderungen.
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Was kostet das Wertgutachten für ein Grundstück?
Wertgutachten für ein unbebautes Grundstück kosten ähnlich viel wie Wertgutachten für ein Haus. Zwar entfällt die Prüfung von Bauplänen, eine Wohnflächenberechnung und die persönliche Besichtigung der kompletten Räumlichkeiten (da nicht vorhanden). Dafür empfiehlt sich eine gründliche Prüfung der rechtlichen Aspekte (Status des Grundstücks im Flächennutzungs- und Bebauungsplan als Bauerwartungsland etc., eingetragene Grunddienstbarkeiten und andere Rechte) sowie das Stadium der Erschließung.
Ist ein Wertgutachten für eine Wohnung günstiger als für ein Haus?
Für das Wertgutachten für ein Haus und für eine Wohnung liegt preislich nur ein geringer Unterschied. Zwar sind Wohnungen oft deutlich weniger wert als Grundstücke mit (modernisierten) Häusern darauf. Allerdings muss der Gutachter bei Wohnungen häufig mehr Dokumente prüfen und in die Wertermittlung einbeziehen. Abgeschlossenheitsbescheinigung, Protokolle der Eigentümerversammlungen mit Informationen zum Hausgeld und zur Instandhaltungsrücklage, Teilungserklärung, sowie bei vermieteten Objekten den Mietvertrag.
Erziele ich beim Hausverkauf den im Wertgutachten ermittelten Verkaufspreis?
Mit einem sorgfältig erstellten Wertgutachten ermittelt ein Sachverständiger den Verkehrswert einer Immobilie und berücksichtigt dabei Marktanpassungsfaktoren. Er kennt dank Zugang zu den lokalen Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse die aktuellen Transaktionspreise in Ihrer Region. Je nachdem, welches Bewertungsverfahren der Sachverständige anwendet, kommt er auf ein anderes Ergebnis.
Um einen möglichst genauen Marktwert zu erhalten, wenden die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH stets zwei Verfahren an. Mit einem sogenannten stützenden Verfahren überprüft der Sachverständige, ob womöglich ein oder mehrere Parameter des geeigneten Bewertungsverfahrens fehlerhaft gewählt worden sind. Ob Sie den ermittelten Verkehrswert von einem Käufer ausbezahlt bekommen, steht auf einem anderen Blatt. Mit einem passenden Wertgutachten haben Sie jedenfalls eine deutlich bessere Verhandlungsposition zur Durchsetzung berechtigter Kaufpreisforderungen als ohne.
Wertgutachten für den Hausverkauf – oder reicht eine kostenlose Wertermittlung?
Im Internet gibt es mittlerweile viele einschlägige Portale, um eine kostenlose oder kostengünstige (zirka 60 Euro) Immobilienbewertung direkt online durchführen zu lassen. Dafür müssen Sie in der Regel alle nötigen Daten selbst in das System eingeben. Die Wertermittlung hängt also von der Genauigkeit der von Ihnen selbst eingetragenen Informationen ab. Um die Eingabe vorzunehmen, benötigen Sie mindestens 45 Minuten. Das Ergebnis erhalten Sie schon wenige Minuten nach dem Versenden.
Auch online gibt es mittlerweile einige seriöse Portale, über die Sie eine kostengünstige Immobilienbewertung durchführen lassen können.
Grundsätzlich gilt: Eine Online-Immobilienbewertung ist eine praktikable und unkomplizierte Möglichkeit, um eine ungefähre Werteinschätzung Ihrer Immobilie zu erhalten. Aber über ein umfassendes Fachwissen verfügt letztlich nur ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Das heißt: Das Ergebnis, das Sie von solchen Plattformen erhalten, ist deutlich ungenauer als die Einschätzung eines Sachverständigen, der sich individuell und fokussiert mit Ihrer Immobilie auseinandersetzt.
Zudem ist ein Immobiliengutachter mit der Marktlage bestens vertraut und kann demnach auch eine präzise Markteinschätzung vornehmen, wodurch sich der Wert Ihrer Immobilie genauer bestimmen lässt. Vor Gericht hat eine kostenlose Immobilienbewertung – im Gegensatz zum Verkehrswertgutachten – keinen Bestand und auch Behörden erkennen diese nicht an.
Wer kann ein gültiges Wertgutachten für Immobilien ausstellen?
Ein Verkehrswertgutachten, das Sie auch vor Gericht verwenden können, kann lediglich ein von der Industrie- und Handelskammer (IHK) öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder ein staatlich anerkannter beziehungsweise zertifizierter Immobiliengutachter ausstellen.
Eine von einem freien Gutachter angefertigte Bewertung einer Immobilie können Sie problemlos für den Kauf und Verkauf des Objekts nutzen. Das Dokument ist bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung aber nicht gültig. Sind Sie auf die Rechtsgültigkeit eines Gutachtens angewiesen, seien Sie vorsichtig bei Angeboten von Sachverständigen, die deutlich weniger als 160 Euro pro Stunde verlangen.
Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH überzeugen nicht nur mit verschiedensten Zertifizierungen von DEKRA, EIPOS, HypZert, IHK und TÜV. Wir sichern Ihnen eine Festpreisgarantie zu. Das heißt: Nach einem kostenlosen Erstgespräch vereinbaren wir gemeinsam einen Fixpreis, in dessen Rahmen wir die Erstellung des Kurz- oder Vollgutachtens für Ihre Immobilie übernehmen. Kontaktieren Sie uns einfach in einer unserer bundesweiten Niederlassungen oder unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282. Wir freuen uns auf Sie!
