Stadien und Mehrzweckhallen sind Schauplatz von Sportveranstaltungen, Konzerten und anderen publikumswirksamen Events. Doch wie viel sind diese Immobilien wert? Mit dieser Frage beschäftigen wir uns in diesem Artikel. Erfahren Sie, wie die Wertermittlung von Stadien und großen Multifunktionshallen funktioniert, wann sie wichtig ist und welche Besonderheiten es gibt.
Das Wichtigste in Kürze
- Stadien und Multifunktionshallen mit einem Fassungsvermögen von mehr als 7.000 Zuschauern sind Veranstaltungsort von Fußballspielen, Konzerten und anderen Groß-Events.
- Häufig handelt es sich um Betreiberimmobilien, die an Betriebsgesellschaften vermietet oder verpachtet werden.
- Sofern eine privatwirtschaftliche Nutzung vorliegt, ist das primäre Ziel die rentable Bewirtschaftung.
- Gründe für eine Wertermittlung von Mehrzweckhallen und Stadien können der Kauf und Verkauf, bilanzielle Zwecke sowie Insolvenz sein.
- Bei der Bewertung kommen insbesondere das Ertrags- und Pachtwertverfahren zum Einsatz. Aufgrund der hohen Komplexität sollte die Wertermittlung in jedem Fall von einem qualifizierten Sachverständigen durchgeführt werden.
Stadien, Mehrzweckhallen und Co. – Was ist gemeint?
Die Wertermittlung von Stadien und Mehrzweckhallen (auch Multifunktionshallen oder -arenen) ist nicht mit der von kleineren Sporthallen oder Veranstaltungsstätten zu vergleichen. Daher sollten wir zunächst abgrenzen, welche Arten von Objekten in diesem Artikel thematisiert werden sollen. Gemeint sind große Hallen oder Stadien mit einem Fassungsvermögen von mindestens 7.000 Zuschauern. Häufig finden hier Sportveranstaltungen wie Fußballspiele statt. Aber auch andere Großveranstaltungen wie Konzerte, Musicals und TV-Shows können in diesen eindrucksvollen Locations ausgetragen werden.
In der Tabelle sehen Sie einige Beispiele für Stadien und Hallen in Deutschland:
| Halle/Stadion | Stadt | Kapazität | Betreiber |
|---|---|---|---|
| Signal Iduna Park | Dortmund | 81.365 | Borussia Dortmund GmbH & Co. KGaA |
| Allianz Arena | München | 75.024 | Allianz Arena München Stadion GmbH (Tochterfirma FC Bayern München AG) |
| Olympiastadion Berlin | Berlin | 74.475 | Olympiastadion Berlin GmbH |
| Olympiastadion München | München | 69.250 | Olympiapark München GmbH |
| Veltins-Arena | Gelsenkirchen | 62.271 | FC Schalke 04 Arena Management GmbH |
| MHPArena | Stuttgart | 60.058 | VfB Stuttgart Arena Betriebs GmbH |
| Lanxess Arena | Köln | 20.000 | ARENA Management GmbH |
| Hanns-Martin-Schleyer-Halle | Stuttgart | 15.500 | in.Stuttgart Veranstaltungsgesellschaft mbH & Co. KG |
| Westfalenhallen | Dortmund | 15.380 | Westfalenhallen Unternehmensgruppe GmbH |
| Barclays Arena | Hamburg | 15.000 | Anschutz Entertainment Group |
Bei Stadien und Multifunktionshallen handelt es sich oftmals um Betreiberimmobilien. Das heißt: Der Eigentümer vermietet oder verpachtet die Immobilie an eine Betriebsgesellschaft. Diese ist für Betrieb, Verwaltung und Vermarktung verantwortlich. Alternativ gibt es bei den sogenannten Managementimmobilien gleich mehrere Betreiber. Wenn die Objekte einer privatwirtschaftlichen Nutzung unterliegen, ist das primäre Ziel die nachhaltige Bewirtschaftung und Renditeerzielung. Im Gegensatz dazu stehen bei öffentlichen Eigentümern auch regionalwirtschaftliche Ziele im Fokus.
Gut zu wissen: Genau wie bei anderen Spezialimmobilien ist die Wertermittlung von Stadien, Multifunktionsarenen und -hallen mit einem äußerst komplexen Prozess verbunden, der nur von Experten durchgeführt werden kann. Die öffentlich bestellten Immobiliensachverständigen der Heid Immobilienbewertung sind die richtigen Ansprechpartner, wenn Sie ein solches Objekt bewerten lassen möchten. Sie verfügen über jahrelange Erfahrung, umfassende Marktkenntnis und führen sämtliche Bewertungen nach gesetzlichen Standards durch.
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Gründe für die Wertermittlung von Stadien
Stadien und Multifunktionshallen galten lange Zeit als unrentabel. Insbesondere, wenn sie sich in öffentlicher Hand befinden, steht die Wirtschaftlichkeit im Hintergrund. Dennoch können die Immobilien für Investoren interessant sein. Vor allem gut ausgestattete und multifunktionale Objekte, in denen verschiedene Arten von Events stattfinden können, bieten das Potenzial für einen rentablen privatwirtschaftlichen Betrieb.
Vor diesem Hintergrund kann die Wertermittlung von Multifunktionshallen und Stadien beim Kauf oder Verkauf der Objekte nötig sein. Auf diese Weise kann ein angemessener und marktgerechter Verkaufspreis festgelegt werden. Darüber hinaus ist es möglich, dass der Wert für bilanzielle Zwecke oder im Fall einer Insolvenz benötigt wird.
So läuft die Wertermittlung von Multifunktionshallen ab
Wie bei den meisten anderen Spezialimmobilien ist die Wertermittlung von Multifunktionshallen und Stadien höchst komplex. Da es sich meist um Betreiberimmobilien handelt, liegt das primäre Ziel in der Rentabilität. Zudem sind die Objekte in der Regel an die Betriebsgesellschaft vermietet oder verpachtet. Bei der Bewertung stehen daher das Ertragswertverfahren und das Pachtwertverfahren im Fokus. Die Verfahren nutzen jeweils die marktüblich erzielbaren Miet- oder Pachterträge, um den Immobilienwert zu bestimmen.
Besonderheiten bei der Wertermittlung von Fußballstadien
Bei Fußballstadien ist die Wertermittlung mit zusätzlichen Herausforderungen verbunden. Der Grund liegt darin, dass die Einnahmen- und Ausgabenstruktur einen Einfluss auf die Bewertung des Objekts hat. Die Einnahmen wiederum hängen direkt mit dem Erfolg oder Misserfolg des zugehörigen Vereins zusammen – sowohl aus sportlicher als auch aus wirtschaftlicher Sicht. Einfach gesagt bedeutet das: Je erfolgreicher der Verein und das Team, desto wertvoller das Fußballstadion.
Die Erträge in einem Stadion lassen sich in drei Kategorien unterteilen. Dem gegenüber stehen diverse Ausgaben:
| Einnahmen | Ausgaben |
|---|---|
|
Stadionbezogene Einnahmen: Werbeflächen (Banden, Anzeigetafeln, Stadion-TV etc.)VIP-Logen und Business Seats Zuschauereinnahmen (Ticketing) Namensrechte (Stadionname) Catering |
Personalkosten
Betriebskosten Instandhaltungskosten Wartungskosten Sanitäts-, Ordnungs- und Kassendienste Materialkosten für Vermarktung Catering-Kosten Etc. |
|
Vereinsbezogene Einnahmen: TrikotwerbungMerchandising Transferrechte und Sponsoring Namens- und Logorechte |
|
| Medien-Übertragungsrechte |
Sachverständige stehen vor der Herausforderung, Prognosen darüber zu treffen, wie sich der Verein zukünftig entwickelt. Zwar gibt es von öffentlicher Seite zusätzliche Sicherheiten (Bürgschaften), dennoch ist das Risiko groß. Bei der Wertermittlung von Stadien müssen verschiedene Szenarien vom Worst Case (z. B. Abstieg) bis zum Best Case (z. B. Aufstieg) durchdacht werden. Gutachter setzen sich hierbei nicht nur mit den betriebswirtschaftlichen Kennzahlen auseinander, sondern auch mit sportlichen Erfolgen, Fanbindung, Vereinstradition, Preisentwicklungen im Fußball und vielem mehr.
Zuverlässige Wertermittlung von Multifunktionsarenen
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