Wie lässt sich der Verkehrswert einer Kirche bestimmen? Und welche Bewertungskriterien spielen dabei eine Rolle? Diese und mehr Fragen zur Wertermittlung von Kirchen und Kirchengrundstücken beantworten wir Ihnen in diesem Artikel.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Immobilienbewertung einer Kirche oder eines Kirchengrundstücks kann mehrere Anlässe haben. Dazu gehören der Kauf oder Verkauf im Rahmen einer geplanten Umnutzung sowie die Wertermittlung für steuerliche Zwecke bei Erbbaugrundstücken.
- Bei abgehendem Kirchenbedarf, der für eine Umnutzung veräußert wird, orientiert sich das Bewertungsverfahren an der zukünftigen privatwirtschaftlichen Nutzung. Häufig steht dabei das Ertragswertverfahren im Fokus.
- Zahlreiche Faktoren fließen bei der Bewertung von Kirchen zusammen – angefangen beim Gebäudezustand und der Ausstattung bis hin zu Baumängeln und der kulturhistorischen Bedeutung.
- Die Wertermittlung einer Kirche ist äußerst komplex und erfordert eine ausführliche Betrachtung des Einzelfalls. Sie sollten daher einen Gutachter einschalten, der bereits umfassende Erfahrung mit Spezialimmobilien hat.
Wann ist die Bewertung einer Kirche oder eines Kirchengrundstücks nötig?
Kontinuierlich sinkende Mitgliederzahlen stellen die christlichen Kirchen in Deutschland vor große Herausforderungen. Die effiziente Verwaltung des Immobilienvermögens ist daher eine wichtige Maßnahme für Kirchengemeinschaften, um die Ertragslage zu verbessern und Kosten zu senken. Die Folge: Viele Kirchengebäude werden nicht mehr benötigt und stehen leer. Ein Abriss ist aufgrund des gesellschaftlichen, kulturellen und historischen Werts der Sakralbauten nur die allerletzte Option.
Eher steht eine angemessene Umnutzung im Fokus der Überlegungen. Dies stellt einen häufigen Grund für die Wertermittlung von Kirchen und Kirchengrundstücken dar. Sollen die Sakralbauten an Interessenten veräußert werden, holen Verkäufer oder Käufer in vielen Fällen ein Wertgutachten ein, das den Verkehrswert der Kirche oder des Kirchengebäudes darlegt.
Ein weiterer Grund für die Bewertung eines Kirchengrundstücks kann im Erbbaurecht liegen. Hierbei sind die Grundstücke im Besitz der Kirche, die als Erbbaurechtsgeber fungiert. Sie räumt Nutzern das Recht ein, das Erbbaugrundstück zu bebauen und erhält im Gegenzug eine Zahlung. Die Bewertung solcher Kirchengrundstücke ist in der Regel aus steuerlichen Gründen notwendig.
Gut zu wissen: Um Kirchen zu erhalten, ist die Umnutzung eine häufig diskutierte Option. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten, um die Sakralgebäude einer alternativen Nutzung zuzuführen. Zum Beispiel sind Veranstaltungsorte, Alten- und Pflegeheime, Kulturzentren, Museen oder Büroflächen denkbar. Nicht geeignet sind dagegen Folgenutzungen, die gegen die guten Sitten verstoßen wie Spielhallen.
So ermitteln Gutachter den Verkehrswert einer Kirche
Kirchengrundstücke sind Liegenschaften, die sich im Eigentum von Kirchengemeinden oder anderen religiösen Organisationen befinden. Zu diesen Flächen gehören oft Sakralbauten wie Kirchen, Kapellen, Münster, Kathedralen und Klöster. Aber auch Pfarrhäuser, Friedhöfe, Kindergärten oder Gemeindehäuser können ein Teil der Liegenschaften sein. Wir geben Ihnen im Folgenden einen Überblick über die komplexe Bewertung von Kirchengrundstücken.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Tipp: Weitere Informationen zur Wertermittlung von historisch bedeutsamen Spezialimmobilien, wie zum Beispiel Burgen, Schlössern und Herrenhäusern, finden Sie in unserem Ratgeber. Egal, ob für Kirchen oder andere Spezialimmobilien – wenn Sie eine fundierte und zuverlässige Wertermittlung benötigen, sind die erfahrenen, vielfach zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter der Heid Immobilienbewertung die richtigen Ansprechpartner. Vereinbaren Sie direkt einen Termin zum kostenlosen Erstgespräch und lassen Sie sich unverbindlich beraten!
Verfahren zur Bewertung von Kirchen und Kirchengrundstücken
Die Wertermittlung einer Kirche oder einer kirchlich genutzten Fläche ist äußerst komplex und immer im Einzelfall zu betrachten. Wir beziehen uns in diesem Beitrag auf Kirchengrundstücke, die als „res sacra“ (übersetzt: heilige Sache) einzustufen sind, die also unmittelbar für kultische Zwecke dienen. Diese Flächen sind in der Regel dem privatwirtschaftlichen Gewinnstreben entzogen und gelten als unveräußerlich. Bei der Immobilienbewertung von Kirchen können daher die Grundsätze herangezogen werden, die auch für Gemeinbedarfsflächen gelten.
Gut zu wissen: Anders verhält es sich bei Liegenschaften, auf die diese Einordnung nicht zutrifft (zum Beispiel Wohnhäuser oder Kindergärten). Hier kann im Zuge der Wertermittlung auf die allgemein geltenden Grundsätze für privatwirtschaftlich nutzbare Flächen zurückgegriffen werden.
Um den Verkehrswert von Kirchengebäuden oder -flächen zu ermitteln, kommen grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren in Frage. Ersteres scheidet in der Regel aufgrund von mangelnden Vergleichsdaten aus und auch die anderen Verfahren sind oft nur mit individuellen Anpassungen und Hilfskonstruktionen anwendbar. Entscheidend für die Wahl des Wertermittlungsverfahrens ist vor allem die zukünftige Nutzung der Kirchenimmobilie: Bleibt das Grundstück dauerhaft der kirchlichen Nutzung vorbehalten oder soll eine Umnutzung stattfinden? Zweitere Option geht in der Regel mit einer Entwidmung (evangelische Kirche) aka Profanierung (katholische Kirche) einher. Dadurch wird das Gebäude von seinem ursprünglichen Zweck befreit und eine Umnutzung überhaupt erst ermöglicht.
Bei der Wertermittlung einer Kirche stehen je nach zukünftigem Nutzungszweck die folgenden Verfahren im Vordergrund:
- Bleibender Kirchenbedarf: Häufig findet das Sachwertverfahren Anwendung, da nicht genügend Vergleichspreise vorliegen und auch keine rentierliche Nutzung gegeben ist. Hierbei sollten auch kirchengeschichtliche, architektonische und kunsthistorische Aspekte Beachtung finden.
- Abgehender Kirchenbedarf: Die Wertermittlung erfolgt auf Basis der zu erwartenden Nutzungsart. Im Falle einer privatwirtschaftlichen Nutzung kommen alle drei Verfahren in Betracht, in der Praxis steht aber oft das Ertragswertverfahren im Fokus. Umstrukturierungs- und Bewirtschaftungskosten sind dabei genauso zu berücksichtigen, wie die möglicherweise eingeschränkte Ertragssituation zu Beginn der Folgenutzung.
Kriterien bei der Wertermittlung einer Kirche
Bei der Wertermittlung von Kirchen können unter anderem diese Faktoren einen Einfluss auf den Verkehrswert haben:
- Lage und Größe des Grundstücks
- Zustand der Gebäude oder Einrichtungen
- Ausstattung und deren Qualität
- Kulturelle und historische Bedeutung
- Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie
Um ein fundiertes Verkehrswertgutachten für eine Kirche anzufertigen, ist die intensive Betrachtung des Objekts und der zugehörigen Gemeinde unerlässlich. Gutachter sehen sich dabei mit einer Reihe an Herausforderungen konfrontiert, die ebenfalls bei der Wertermittlung berücksichtigt werden müssen:
- Das Alter der Kirchengebäude, deren Leerstand oder Investitionsstaus führen häufig dazu, dass umfangreiche Baumängel vorhanden sind, die den Verkehrswert deutlich mindern.
- Historisch und architektonisch bedeutsame Kulturgüter, Artefakte oder Kunstgegenstände sind bei der Wertermittlung einer Kirche angemessen einzubeziehen. Bei jüngeren Objekten können ebenfalls Urheberrechtsfragen eine Rolle spielen.
- Die Nutzungskosten sind im Rahmen der Bewertung von Kirchen nur schwer kalkulierbar.
- Der Denkmalschutz vieler Sakralbauten kann einerseits zu höheren Investitionskosten führen, andererseits aber die finanzielle Unterstützung durch Förderprogramme sowie steuerliche Vorteile ermöglichen.
Verkehrswertgutachten für eine Kirche anfordern
Sie möchten den Wert einer Kirche oder eines Kirchengrundstücks ermitteln lassen? Dann ist ein professioneller Sachverständiger unerlässlich. Sakralbauten sind Spezialimmobilien, die zahlreiche spezifische Anforderungen an die Verkehrswertermittlung mit sich bringen. Unsere vereidigten und zertifizierten Gutachter verfügen über jahrelange Erfahrung im Umgang mit Sonderimmobilien. Sie fertigen ein zuverlässiges und fundiertes Verkehrswertgutachten für Sie an.
Gern beraten wir Sie in einem kostenlosen Erstgespräch zu Ihrem Anliegen und besprechen das weitere Vorgehen. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf über die Telefonnummer 0800 – 90 90 282 oder das nachfolgende Formular.
