Das Wegerecht nach BGB

Ein gefangenes Grundstück – also ein Grundstück, das nicht an das öffentliche Straßennetz angeschlossen ist und für das ein eigener Anschluss nur schwer oder nicht möglich ist – darf gemäß aller Landesbauordnungen nur bebaut werden, wenn die Erschließung gesichert ist. Für den Eigentümer des gefangenen Grundstücks bedeutet dies, dass er ein Überfahrtsrecht für das Nachbargrundstück benötigt. Dieses Überfahrtsrecht wird auch als Zufahrtsrecht bezeichnet und beinhaltet, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks sowie etwaige Mieter oder Besucher – bei einer Gewerbeimmobilie auch Kunden und Lieferanten – über das dienende Grundstück fahren dürfen, um das herrschende Grundstück zu erreichen.

Tipp: Definieren Sie im Vertrag für das Zufahrtsrecht möglichst genau, wer davon Gebrauch machen darf – und halten Sie den Personenkreis im Zweifelsfall großzügig (Dienstleister etc.).

Ein im Grundbuch oder als Baulast eingetragenes Wegerecht erlischt nicht, wenn sich die Ausgangslage geändert hat. Hat der Eigentümer des herrschenden Grundstücks inzwischen einen eigenen Zugang zu seinem Grundstück, besteht sein schuldrechtlich verbrieftes Wegerecht dennoch fort. Allerdings ist der Inhaber eines Wegerechts zur schonenden Ausübung verpflichtet. Er sollte nach Möglichkeit ebenso wie seine Besucher und Dienstleister die eigene Zufahrt nutzen.

Eine Abänderung eines zeitlich unbeschränkten Wegerechts ist aufgrund geänderter Bedürfnisse zwar möglich, ohne Einverständnis aller Beteiligten aber sehr kompliziert. Ein solches Verfahren erfordert anwaltlichen Beistand. Wie sich das Wegerecht auf den Grundstückswert auswirkt, ermittelt bei Bedarf ein Gutachter.

Ein öffentlich-rechtliches Wegerecht wird als sogenannte Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Ein privatrechtliches Wegerecht können Sie wie folgt begründen:

• über einen privatrechtlichen Vertrag zwischen zwei Personen:

Eine solche Vereinbarung gilt ausschließlich für die unterzeichnenden Personen. Wichtig: Bei einem Immobilienverkauf erlischt das Wegerecht, weil es nicht an das Grundstück, sondern an eine Person als dessen Eigentümer gebunden ist.

• über die Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch:

Wenn Sie eine Grunddienstbarkeit erteilen, bleibt das Wegerecht auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen. Denn in diesem Fall bezieht es sich nicht auf eine Person, sondern auf dingliches Recht. In diesem Fall erfolgt der Eintrag im Grundbuch des dienenden Grundstücks.

Ein Wegerecht erhalten Sie nicht aus reiner Zweckmäßigkeit oder Bequemlichkeit. Dass Sie den Schuppen hinter ihrem Haus nur über die Zufahrt auf dem Nachbargrundstück erreichen, um Ihr Motorrad darin abzustellen, genügt nicht, um ein Überfahrtsrecht zugesprochen zu bekommen, wenn Sie das Fahrzeug auch vor Ihrem Haus abstellen können, ohne den Hof des Nachbarn zu überqueren. Nur, wenn Sie Ihr Anwesen überhaupt nicht auf eigenem Weg erreichen, um beispielsweise Dinge zu transportieren, besteht die Möglichkeit, ein Notwegerecht zu erwirken.

Das BGB benennt das Wegerecht in verschiedenen Paragrafen:

• als Grunddienstbarkeit:

Als Grunddienstbarkeit bezeichnet man gemäß § 1018 BGB bestimmte Rechte an fremden Grundstücken. Das Wegerecht ist eine besonders gängige Grunddienstbarkeit. Andere Grunddienstbarkeiten sind zum Beispiel das Leitungsrecht oder die Bebauungsbeschränkung.

• als beschränkte persönliche Dienstbarkeit:

§ 1090 ff BGB gibt vor, dass ein Grundstück auch mit einer persönlichen Dienstbarkeit belastet werden kann, die allerdings beschränkt ist. Das heißt, die jeweilige Fläche und Art der Nutzung des fremden Grundstücks wird eindeutig beschränkt und bezieht sich nur auf eine bestimmte Person.

• als Notwegerecht (Sonderform):

Laut § 917 BGB dürfen Eigentümer von Grundstücken, die keinen Zugang zu einem öffentlichen Weg oder einer Straße haben, von ihren Nachbarn ein Wegerecht verlangen, welches diese dulden müssen. Allerdings muss der Nachbar durch eine entsprechende Wegerente entschädigt werden. Achtung: Ein Notwegerecht wird nicht im Grundbuch vermerkt!

Ob ein Notwegerecht kraft Gesetzes verhängt werden kann, resultiert aus den Gegebenheiten der Grundstücke.

Es gibt verschiedene Anlässe, bei denen das Wegerecht eine wichtige Rolle spielt:

• Grundstücksteilung: Sie ist der Anlass für ein Wegerecht, wenn das hintere Grundstück danach keinen Zugang zu einem öffentlichen Weg hat.
• Grundstücksbewertung: Auf ein dienendes Grundstück wirkt sich ein Wegerecht in der Regel wertmindernd aus. Deshalb wird es bei der Immobilienbewertung berücksichtigt.
• Kauf bzw. Verkauf: Es ist beim Verkauf von Immobilien gängige Praxis, dass diese laut Vertrag lastenfrei übergeben werden. Weil das Wegerecht diesbezüglich als eine Last des Grundstücks zu verstehen ist, muss es im Kaufvertrag vermerkt sein. Andernfalls kann der Käufer vom Kauf zurücktreten.
• Bauplanung: Herrscht auf Ihrem Grundstück ein Wegerecht, müssen Sie bei künftigen Bauvorhaben darauf achten, dass Sie dieses nicht einschränken oder gefährden.
• Baufinanzierung: Weil das Wegerecht den Eigentümer des dienenden Grundstücks in seiner Nutzung beschränkt, kann es sich wertmindernd auf das Grundstück auswirken. Möchten Sie eine Immobilie mittels Kredit finanzieren, prüft die Bank den Beleihungswert einer Immobilie. Weil das Wegerecht diesen beeinflussen kann, kann es sich folglich auch auf die Finanzierungszusage oder die Höhe des Kredits auswirken.
• Errichtung einer abschließbaren Einfahrt von der Straße aus: Möchten Sie als Eigentümer eines dienenden Grundstücks ein abschließbares Tor an der Straße errichten, sind Sie dazu verpflichtet, dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks auch einen Schlüssel auszuhändigen. Andernfalls hindern Sie ihn daran, sein Wegerecht zu nutzen.

Um ein Wegerecht eintragen zu lassen, müssen Sie einen Notar aufsuchen: Er reicht den Antrag auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit beim Grundbuchamt ein. Die folgenden Dokumente müssen Sie bereitstellen:

• eine Bewilligungserklärung des Grundstückseigentümers
• einen Lageplan , der Angaben zum genauen Verlauf des Wegerechts auf dem Grundstück enthält

Zudem erstellt der Notar eine beglaubigte Vereinbarung, welche die Art der Nutzung, den befugten Personenkreis und auch die Nutzungsentschädigung (zum Beispiel die bereits erwähnte Geldrente) genau festhält. Sobald die Eintragung beim Grundbuchamt vorgenommen wurde, ist das Wegerecht wirksam.

Übrigens: Mittels sogenanntem Herrschvermerk kann das Wegerecht auch im Grundbuch des herrschenden Grundstücks vermerkt werden. Das ist aber kein Muss.

Ein Tipp: Achten Sie als Eigentümer des dienenden Grundstücks auf die genaue Formulierung der Eintragung: Diese fertigt zwar der Notar an, prüfen Sie aber sicherheitshalber, ob sie möglichst konkret ist und keinen Spielraum für Interpretationen lässt. So vermeiden Sie frühzeitig Ärgernisse und Streitigkeiten.

Wenn das Wegerecht nicht auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt ist, kann es laut der Rechtsprechung (vergleiche dazu das Urteil BGH DNotZ 71, 471) auch von den folgenden Personen genutzt werden:

• Mietern
• Pächtern
• Hausgenossen
• Besuchern
• Kunden
• Lieferanten
• Dienstleister (zum Beispiel Handwerker)

Solange die berechtigten Personen keine Schäden verursachen und den Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht über die Maßen behindern, dürfen sie von dem Zufahrtsrecht Gebrauch machen.

Ist das Wegerecht nicht im Grundbuch eingetragen, sondern über einen privatrechtlichen Vertrag festgehalten, bleibt es beim Verkauf des herrschenden Grundstücks nicht bestehen. Möchte ein neuer Nachbar Ihren Weg nutzen, muss er sich an Sie wenden und eine entsprechende Vereinbarung mit Ihnen treffen.

Achtung: Ein vertraglich vereinbartes Überfahrtsrecht oder eine andere Form des Wegerechts hat ohne Grundbucheintrag keine Bindungswirkung gegenüber Rechtsnachfolgern.

Mit einem Geh- und Fahrrecht sind Rechte und Pflichten verbunden. Sobald das Wegerecht wirksam ist, müssen Sie sich als Eigentümer des dienenden Grundstücks daran halten: Ihr Nachbar darf demnach das Grundstück in abgesprochenem Umfang nutzen und Sie dürfen ihn nicht daran hindern oder den Weg versperren.

Als Rechteinhaber des herrschenden Grundstücks müssen Sie die Zuwegung möglichst schonend nutzen und die Auflagen einhalten, die an das Wegerecht geknüpft sind. Zudem dürfen Sie das fremde Eigentum auf dem dienenden Grundstück weder beschädigen noch beeinträchtigen. Haben Sie ein Nutzungsentgelt für das Wegerecht vereinbart, müssen Sie die jeweilige Zahlung leisten.

Für beide Eigentümer gilt: Klären Sie, wer sich um die Instandhaltung des Weges kümmert (§ 1021 BGB).

Da das Wegerecht die freie Nutzung des dienenden Grundstücks einschränkt, wirkt es sich eher wertmindernd darauf aus. Gleichzeitig kann bei einer geringen Nutzung des Wegerechts die Wertminderung nur geringfügig ausfallen und durch eine angemessene Geldrente oder Entschädigung sogar ausgeglichen werden.

Auf das herrschende Grundstück wirkt sich ein Wegerecht eher wertsteigernd aus, weil dieses zugunsten des Grundstücks wirksam ist. In Form eines Grundbucheintrags bietet es dem Eigentümer eine rechtliche Absicherung. Das ist für potenzielle Käufer von Vorteil. Zu berücksichtigen sind bei der Wertermittlung dann noch die Kosten für Geldrente oder Entschädigung. Potenzielle Käufer eines Grundstücks sollten daher stets den Grundbuchauszug anfordern, bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Wichtig: Ist das Wegerecht ausschließlich durch einen privatrechtlichen Vertrag erteilt worden, ist das bei einem Verkauf des herrschenden Grundstücks von Nachteil, weil das Wegerecht im Falle des Verkaufs nicht bestehen bleibt und der neue Inhaber das Wegerecht selbst verhandeln muss.

Tipp: Weil die Immobilien-Bewertung eine sehr komplexe Angelegenheit ist, die immer individuelle Besonderheiten berücksichtigen muss, sollten Sie den Verkehrswert oder den Beleihungswert Ihrer Immobilie nie selbst ermitteln. Selbst kleinste Fehler können sich schwerwiegend auf die Berechnung auswirken. Verlassen Sie sich lieber auf ein fundiertes, behördenkonformes und gerichtsfestes Verkehrswertgutachten.