Vermietetes Haus verkaufen
Sie benötigen Kapital und möchten oder müssen deshalb Ihr Haus verkaufen, obwohl es derzeit Mieter bewohnen? Ein vermietetes Haus zu verkaufen ist machbar, aber es gilt dafür einiges zu wissen – vor allem, dass in Deutschland ein starker Mieterschutz besteht. Wie Sie Ihr Haus trotzdem verkaufen, welche rechtlichen Grundlagen dafür 2023 gelten und was es sonst noch zu wissen gibt, klären wir von Heid hier gerne vorab für Sie ab.
Das Wichtigste in Kürze:
- Als Verkäufer eines vermieteten Hauses können Sie unter bestimmten Voraussetzungen das Mietverhältnis beenden.
- Stimmen beide Parteien (Mieter und Eigentümer) zu, kann ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll sein.
- Die Vorgaben zum Anmelden des Eigenbedarfs durch den Eigentümer sind gesetzlich geregelt .
- Dem Mieter eines Hauses steht gesetzlich kein Vorkaufsrecht zu.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Darum kann es sinnvoll sein, ein vermietetes Haus zu verkaufen
- 2. Diese Personen kaufen ein vermietetes Haus
- 3. Wie sieht die Gesetzeslage zum Thema Haus mit Mietern verkaufen 2023 aus?
- 4. Vermietetes Haus verkaufen: mit oder ohne Makler?
- 5. Vermietetes Haus verkaufen: hilfreiche Checklisten für Sie als PDF
- 6. Vermietetes Haus verkaufen: Jetzt können Sie loslegen
- 7. FAQs: Vermietetes Haus verkaufen
Darum kann es sinnvoll sein, ein vermietetes Haus zu verkaufen
Beim Hausverkauf gibt es viel zu beachten. Wenn es sich dabei noch um ein vermietetes Haus handelt, kommen umso mehr Aufgaben auf Sie als Verkäufer zu. Doch wenn Sie zetnah Geldmittel benötigen, ist der Hausverkauf - auch mit Mietern - eine Möglichkeit, gebundenes Eigenkapital freizusetzen. Vor allem, wenn Ihr Haus ...
- steuerlich abgeschrieben ist
- nicht mehr in Ihr Portfolio passt
- und hohe Instandhaltungskosten mit sich bringt,
... können Sie den Verkauf in Erwägung ziehen. Selbst wenn Ihr Haus schon etwas in die Jahre gekommen ist, kann ein Verkauf Sinn machen. Denn Sie müssen bedenken, dass Sie nicht nur das Haus, sondern auch das Grundstück verkaufen, auf dem es steht. Um herauszufinden, welche Entscheidung die richtige für Sie ist, hilft ein Gutachten, das den genauen Hauswert bestimmt.
Wenn Sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, ist oft mit einer Wertminderung zu rechnen.
Diese Personen kaufen ein vermietetes Haus
Doch nicht nur der Kreis der Verkäufer, die den Hausverkauf mit Mietern auf sich nehmen, auch der Kreis der Käufer solcher Immobilien ist begrenzt. Welche Typen Ihr Exposé dennoch ansprechen wird und welche Vor- und Nachteile sie mit sich bringen, listen wir Ihnen im Folgenden auf.
Der Hausverlauf mit Mietern ist für drei Personengruppen besonders interessant.
Die Mieter
Wenn Ihre Mieter das Haus selbst kaufen möchten, müssen Sie sich nur noch um das Aufsetzen eines Kaufvertrages und dessen Inhalt kümmern. Allgemein bietet es sich an, dass Sie zuerst Ihre Mieter einweihen, bevor Sie den Hausverkauf öffentlich machen. Dasspart oft Ärger und im Idealfall zeigen Ihre Mieter Kaufinteresse.
Kapitalanleger
Zwar sind die Renditen von Häusern im Gegensatz zu Mietwohnungen oder Gewerbeobjekten gering, doch es gibt dennoch Menschen, für die diese Art der Kapitalanlage attraktiv ist. Das gilt vor allem dann,wenn Ihre Mieter zuverlässig sowie solvent sind und das Objekt noch für lange Zeit bewohnen möchten.
Eigennutzer
Wenn Sie lediglich einen Käufer finden, der sofort selbst in das Haus einziehen will, haben Sie mit einer Wertminderung und sogar mit Mehrkosten zu rechnen. Diese Option birgt so die meisten Nachteile beim Hausverkauf mit Mietern für Sie. Aber eines nach dem anderen:
- Eventuell müssen Sie die Mieter mit einer Zahlung davon überzeugen, frühzeitig aus Ihrem Mietvertrag auszusteigen. Mehr dazu weiter unten unter Mietaufhebungsvertrag.
- Möchten Sie das nicht, dann werden Sie einen Verkaufspreis ansetzen müssen, der bis zu 30 % unter dem Marktwert liegt, damit das Angebot für den künftigen Eigentümer dennoch attraktiv ist.
Wie sieht die Gesetzeslage zum Thema Haus mit Mietern verkaufen 2023 aus?
Kündigung aufgrund von Eigenbedarf, die Planung und Durchführung von Besichtigungen des vermieteten Hauses und das Vorverkaufsrecht von Mieter: Beim Hausverkauf mit Mietern gilt es besonders genau hinzusehen unddie Gesetzeslage gut zu kennen. Wir von Heid geben Ihnen das nötige Know-how mit auf den Weg.
Mit Heid wissen Sie, worauf es beim Hausverkauf mit Mietern 2023 zu achten gibt.
Vorkaufsrecht für den Mieter
Eigentümer müssen beim Verkauf dem aktuellen Bewohner kein Vorkaufsrecht gewähren, doch es kann den Verkauf im Optimalfall beschleunigen, da die Mieter selbst Interesse zeigen und sich möglicherweise das Objekt auch leisten können.
Besichtigungen
Sollte Ihr Mieter nicht an einem Kauf interessiert sein, gilt es, sensibel mit ihm umzugehen und ihm seine Sorgen zu nehmen. Andernfalls kann es leicht passieren, dass Ihr Mieter Ihnen Steine in den Weg legen wird und die Vorzüge des starken Mieterschutzes in Deutschland bis zum Maximum ausreizt.
Der Vermieter ist allerdings berechtigt, den Interessenten bei einem Verkauf des Hauses die Räumlichkeiten vorzuführen. Dieser Anspruch wird aus § 242 BGB „Leistung nach Treu und Glauben“ hergeleitet. Nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt sind drei Besichtigungstermine pro Monat zwischen 19 und 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten zumutbar.
Die Durchführung von Besichtigungsterminen ohne Zustimmung des Mieters ist nicht möglich . Etwaige Klauseln im Mietvertrag, die dem Vermieter eine Besichtigung ohne Vorankündigung oder berechtigen Anlass einräumen, sind wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 BGB) unwirksam.
Verweigert der Mieter Besichtigungstermine im Zuge des bevorstehenden Verkaufs, können Sie beim Amtsgericht eine Klage auf Duldung einreichen. Der Mieter ist dann zwar verpflichtet, Schadenersatz zu leisten. In der Praxis ist es allerdings schwierig, einen entstandenen Schaden zu beziffern und nachzuweisen.
Risiko: Kündigung wegen Eigenbedarf
Sie können wegen Eigenbedarf kündigen, wenn Sie selbst oder Familienangehörige in dem vermieteten Haus wohnen wollen. Das Haus muss dann aber auch tatsächlich drei Jahre nach dem Auszug des ehemaligen Mieters selbst bewohnt werden oder von Ihren Angehörigen. So regelt es zumindest § 573 im BGB. Es gibt Ausnahmefälle bei denen unter Umständen kürzere Fristen möglich sind.
Der Mieter kann der Kündigung jedoch auch widersprechen, wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt (ein hohes Alter, eine Behinderung oder eine Schwangerschaft des Mieters). Diese Möglichkeit sollte also immer die Ausnahme beim Verkauf sein . Denn Gerichte prüfen Eigenbedarfskündigungen genau und Mieter können auch Jahre später noch Schadensersatz bzw. einen erneuten Einzug verlangen.
Mietaufhebungsvertrag als Alternative
Zielführender ist ein Mietaufhebungsvertrag, der dem Mieter bei Auszug innerhalb eines festgelegten Zeitraums und unter definierten Mitwirkungspflichten eine Abfindung – Auszugsprämie genannt – zuspricht. Der Mieter kann sowohl einzelnen Klauseln als auch dem Mietaufhebungsvertrag als solchem vor dem Abschluss jederzeit widersprechen. Nach der Unterschrift sind die Vereinbarungen jedoch bindend.
Vermietetes Haus verkaufen: mit oder ohne Makler?
Wenn Sie sich für den Hausverkauf ohne Makler entscheiden, haben Sie freie Hand bei der Auswahl der Kaufinteressenten, der Durchführung der Besichtigungstermine und der Preisverhandlung. Darüber hinaus müssen Sie keinen Vermittler finanziell am Verkauf beteiligen.
Unterstützung sollten Sie sich im Vorfeld jedoch unbedingt durch eine Verkaufsberatung holen. Denn so können SIe Ihren Verkaufspreis gegenüber skeptischen Käufern durch ein Verkehrswert- oder Kurzgutachten schnell und einfach legitimieren.
Der Verzicht auf einen Makler spart zwar auf kurze Sicht Geld, bedeutet für Sie hingegen mehr Einarbeitung, mehr Vorbereitung, mehr Stress und einen höheren Zeitaufwand . Vor allem, wenn Sie bedenken, dass ein Hausverkauf im Schnitt 6-12 Monate dauert.
Beim Hausverlauf mit Mietern ist die Unterstützung eines Maklers sinnvoll, die eines Gutachters jedoch sehr zu empfehlen.
Vermietetes Haus verkaufen: hilfreiche Checklisten für Sie als PDF
Wir lassen Sie gerne von unserer langjährigen Erfahrung und unserer Expertise rund um das Thema Immobilienbewertung profitieren. Deshalb stellen wir Ihnen hier gleich zwei Checklisten zur Verfügung, die Sie ganz einfach per PDF downloaden können.
Checkliste Hausverkauf Checkliste Hausverkauf ohne Makler
Vermietetes Haus verkaufen: Jetzt können Sie loslegen
Nun kennen Sie die wichtigsten Optionen und die Gesetzeslage rund um das Thema vermietetes Haus verkaufen und haben sogar zwei Checklisten parat. Grundlage wie bei jedem Immobilienverkauf ist es auch hier, zuallererst einen fundierten Preis für das Objekt zu definieren, der dem aktuellen Marktwert entspricht. Holen Sie sich dafür Unterstützung in Form eines kostenlosen Erstgesprächs , das wir von Heid Ihnen anbieten.
Nutzen Sie unsere persönliche Beratung
Wir unterstützen Sie gern mit unserer Expertise bei der Bewertung Ihrer Immobilie.
Kontaktieren Sie uns jetzt für ein kostenloses Beratungsgespräch.
FAQs: Vermietetes Haus verkaufen
Kann der Vermieter einfach das Haus verkaufen?
Grundsätzlich ist das möglich . Jedoch müssen Sie Ihre Mieter mit einbeziehen und vor allem den bestehenden Mietvertrag berücksichtigen. Sie können zwar auf Eigenbedarf kündigen, müssen das Haus dann aber selbst (oder einer Ihrer Angehörigen) für mindestens 3 Jahre bewohnen . Unter Umständen sind jedoch auch Ausnahmen möglich. Außerdem ist die Auszahlung einer Kündigungsprämie in diesem Fall ebenfalls eine Möglichkeit, ein Haus mit Mietern zu verkaufen.
Kann man ein Haus mit Mietern kaufen?
Wenn Sie sich für eine Kapitalanlage mit hoher Sicherheit interessieren, kann ein Hauskauf mit Mietern sinnvoll sein. Dabei sollten Sie aber genau überprüfen, ob die Mieter zuverlässig sowie solvent sind und wie lange diese noch im Haus wohnen bleiben möchten.
Kann ich meinen Mietern kündigen, wenn ich das Haus verkaufen will?
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, ist das grundsätzlich kein Grund, den Mietern zu kündigen. Dies ist dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht, BGB; § 566“ zu entnehmen. Der Käufer tritt mit dem Kauf der Immobilie in das Mietverhältnis ein und löst damit den bisherigen Vermieter ab.
Was ist beim Kauf einer vermieteten Immobilie zu beachten?
Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Der neue Eigentümer muss das bestehende Mietverhältnis übernehmen. Zu den gleichen Konditionen wie bisher. Das dient dem Schutz des Mieters und gibt ihm Sicherheit.
