Sie benötigen Kapital und möchten oder müssen deshalb Ihr vermietetes Haus verkaufen? Ein Haus mit Mietern zu verkaufen ist machbar, aber mit einigen Hürden verbunden – vor allem, da in Deutschland ein starker Mieterschutz besteht. Wie Sie Ihr vermietetes Haus trotzdem erfolgreich verkaufen, welche rechtlichen Grundlagen dafür gelten und was sonst noch zu beachten ist, erfahren Sie hier.
Vermietetes Haus verkaufen: Das Wichtigste in Kürze
- Der Verkauf eines vermieteten Hauses ist ein komplexer Prozess, kann aber dennoch eine gute Möglichkeit sein, um gebundenes Kapital freizusetzen.
- Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses besteht die Wahl zwischen dem Gesamtverkauf oder dem Verkauf einzelner Wohneinheiten.
- Verkäufer können das Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen, zum Beispiel bei Eigenbedarf.
- Ein Mietaufhebungsvertrag kann bei beiderseitigem Einverständnis eine effektive Lösung sein, um das Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden.
- Beim Verkauf eines vermieteten Hauses gehen alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer über, was eine nahtlose Fortführung des Mietverhältnisses unter den gleichen Bedingungen ermöglicht.
- Beim Hausverkauf mit Mietern besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter, trotzdem sollten diese als Zielgruppe für den Verkauf bedacht werden.
- Die Einschätzung durch einen qualifizierten Immobiliensachverständigen ist entscheidend für die Festlegung des Verkaufspreises und unterstützt bei der Bestimmung des Immobilienwertes.
Darum kann es sinnvoll sein, ein vermietetes Haus zu verkaufen
Beim Hausverkauf gibt es viel zu beachten. Wenn es sich dabei noch um ein vermietetes Haus handelt, kommen umso mehr Aufgaben auf Sie als Verkäufer zu. Doch wenn Sie zeitnah Geldmittel benötigen, ist der Hausverkauf – auch mit Mietern – eine Möglichkeit, gebundenes Eigenkapital freizusetzen. Vor allem, wenn Ihr Haus …
- steuerlich abgeschrieben ist,
- nicht mehr in Ihr Portfolio passt,
- und hohe Instandhaltungskosten mit sich bringt,
… ziehen Sie den Verkauf in Erwägung. Selbst wenn Ihr Haus schon etwas in die Jahre gekommen ist, kann ein Verkauf Sinn ergeben. Denn Sie müssen bedenken, dass Sie nicht nur das Haus, sondern auch das Grundstück verkaufen, auf dem es steht.
Um herauszufinden, welche Entscheidung die richtige für Sie ist, hilft ein Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten. Diese dienen der Wertermittlung von Immobilien und bestimmen den genauen Hauswert.
Sonderfall: Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen
Wenn Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, stehen Sie zunächst vor der Entscheidung, die Immobilie als Ganzes zu veräußern oder jede Wohneinheit separat als Eigentumswohnung anzubieten.
Beim Verkauf der Immobilie als Ganzes richtet sich das Angebot in der Regel an professionelle Kapitalanleger oder Immobiliengesellschaften, die mit der Verwaltung mehrerer Mieteinheiten vertraut sind und das Potenzial für eine langfristige Rendite sehen. Ein wesentlicher Vorteil des Verkaufs als Ganzes liegt in der Vereinfachung des Transaktionsprozesses: Sie müssen mit nur einem Käufer verhandeln, was Zeit- und Verwaltungsaufwand deutlich reduziert. Wenn Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen, kann dies außerdem die Attraktivität für Investoren erhöhen, da sie direkt Zugang zu einem größeren Immobilienportfolio mit bestehenden Mieteinnahmen erhalten.
Entscheiden Sie sich trotzdem dafür, die vermieteten Wohnungen einzeln zu verkaufen, muss zunächst eine Aufteilung gemäß des Wohnungseigentumsgesetzt (§ 8 WEG) erfolgen. Um Ihr Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufzuteilen, benötigen Sie also zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese bestätigt, dass jede Wohnung über eigene Zugänge und Sanitäranlagen verfügt. Diese Bescheinigung, in Kombination mit einem Aufteilungsplan, erlaubt es Ihnen, die einzelnen Einheiten sowohl rechtlich als auch räumlich voneinander zu trennen, um sie separat verkaufen zu können. Was Sie anschließend beachten müssen, wenn Sie die vermietete Wohnung verkaufen, erfahren Sie im verlinkten Ratgeber.
Diese Personen kaufen ein vermietetes Haus
Nicht nur der Kreis der Verkäufer, die den Hausverkauf mit Mietern auf sich nehmen, auch der Kreis der Käufer solcher Immobilien ist begrenzt. Welche Käufertypen Ihr Exposé dennoch ansprechen wird und welche Vor- und Nachteile sie mit sich bringen, erfahren Sie im Folgenden.
Mieter
Wenn Ihre Mieter das Haus selbst kaufen möchten, müssen Sie sich nur noch darum kümmern, einen Kaufvertrag für Ihr Haus aufzusetzen. Allgemein bietet es sich an, dass Sie zuerst Ihre Mieter einweihen, bevor Sie den Hausverkauf öffentlich machen. Das spart oft Ärger und im Idealfall zeigen Ihre Mieter Kaufinteresse.
Kapitalanleger
Zwar sind die Renditen von Häusern im Gegensatz zu Mietwohnungen oder Gewerbeimmobilien gering, doch es gibt dennoch Menschen, für die diese Art der Kapitalanlage attraktiv ist. Das gilt vor allem dann, wenn Ihre Mieter zuverlässig sowie solvent sind und das Objekt noch für lange Zeit bewohnen möchten.
Eigennutzer
Wenn Sie lediglich einen Käufer finden, der sofort selbst in das Haus einziehen will, haben Sie mit einer Wertminderung und sogar mit Mehrkosten zu rechnen. Diese Option hat die meisten Nachteile, wenn Sie Ihr Haus mit Mietern verkaufen.
Eventuell müssen Sie die Mieter mit einer Zahlung davon überzeugen, frühzeitig aus Ihrem Mietvertrag auszusteigen. Mehr dazu weiter unten unter Mietaufhebungsvertrag. Möchten Sie das nicht, dann werden Sie einen Verkaufspreis ansetzen müssen, der bis zu 30 % unter dem Marktwert liegt, damit das Angebot für den künftigen Eigentümer dennoch attraktiv ist.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Haus mit Mietern verkaufen: Aktuelle Gesetzeslage
Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen möchten, ist es wichtig, dass Sie sich genau mit den rechtlichen Vorgaben auseinandersetzen. Dazu gehören die Beachtung von Kündigungsfristen sowie die Planung und Durchführung von Besichtigungsterminen. Eine genaue Kenntnis der Gesetzeslage ist entscheidend, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden und den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten.
(Kein) Vorkaufsrecht für den Mieter
Als Eigentümer sind Sie beim Verkauf eines vermieteten Hauses nicht verpflichtet, den derzeitigen Mietern ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Im Idealfall, sprich wenn die Mieter selbst Interesse zeigen und sich das Objekt auch leisten können, kann es den Verkauf jedoch beschleunigen.
Anders sieht es aus, wenn sie eine vermietete Wohnung verkaufen: Wird eine vermietete Wohnung in Wohneigentum umgewandelt und an einen Dritten verkauft, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt (§ 577 BGB).
Besichtigungen
Wenn Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen und Ihr Mieter kein Interesse am Kauf zeigt, gehen Sie einfühlsam vor und zeigen Sie Verständnis für seine Bedenken. Das ist besonders wichtig, da in Deutschland ein sehr starker Mieterschutz besteht und es schnell zu Konflikten kommen kann, die den Verkauf Ihres vermieteten Hauses verzögern oder gefährden.
Rechtlich dürfen Sie als Vermieter das Haus potenziellen Käufern vorstellen. Dieser Anspruch wird aus § 242 BGB „Leistung nach Treu und Glauben“ hergeleitet. Aus einem Urteil des Landgerichts Frankfurt geht hervor, dass dabei drei Besichtigungstermine pro Monat zwischen 19 und 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten zumutbar sind.
Die Durchführung von Hausbesichtigungen ohne Zustimmung des Mieters ist nicht möglich. Klauseln in Mietverträgen, die es dem Vermieter ermöglichen, das Objekt ohne vorherige Ankündigung oder spezifischen Grund zu besichtigen, sind aufgrund der daraus resultierenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB nicht gültig.
Wenn der Mieter Besichtigungstermine vor dem Verkauf verweigert, können Sie eine Klage auf Duldung beim Amtsgericht einreichen. In der Theorie wäre der Mieter dann verpflichtet Schadensersatz zu leisten, in der Praxis ist es allerdings oft schwierig den genauen Schaden zu ermitteln und nachzuweisen.
Tipp: Was Sie als Verkäufer bei einer Hausbesichtigung beachten sollten, können Sie unserer umfangreichen Checkliste entnehmen.
Kündigung wegen Eigenbedarf
Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist zulässig, falls Sie oder Ihre Familienmitglieder beabsichtigen, in die vermietete Immobilie einzuziehen. Gemäß § 573 im BGB muss die Immobilie nach dem Auszug des Mieters tatsächlich von Ihnen oder Ihren Angehörigen für mindestens drei Jahre bewohnt werden. In Ausnahmefällen sind unter bestimmten Umständen auch kürzere Fristen möglich.
Allerdings hat der Mieter das Recht, gegen die Kündigung Einspruch zu erheben, sollte ein Härtefall, wie etwa hohes Alter, Behinderung oder Schwangerschaft, gegeben sein. Eigenbedarfskündigungen sollten nur in Ausnahmefällen beim Verkauf von vermieteten Häusern angewandt werden, da Gerichte solche Kündigungen streng überprüfen und Mieter möglicherweise auch nach Jahren noch Ansprüche auf Schadensersatz oder Wiedereinzug stellen können.
Mietaufhebungsvertrag als Alternative
Eine effektive Alternative zur Kündigung wegen Eigenbedarf bietet der Mietaufhebungsvertrag, welcher dem Mieter eine sogenannte Auszugsprämie garantiert, falls er innerhalb eines bestimmten Zeitfensters auszieht und vorher definierte Mitwirkungspflichten erfüllt. Bis zur endgültigen Unterzeichnung hat der Mieter die Möglichkeit, Einwände gegen einzelne Bestimmungen oder den gesamten Vertrag zu erheben. Sobald der Vertrag jedoch unterschrieben ist, sind die getroffenen Vereinbarungen für beide Seiten verbindlich.
Vermieter will Haus verkaufen: Kündigungsfrist Mieter
Beim Verkauf eines vermieteten Hauses ändern sich die Kündigungsfristen für bestehende Mietverhältnisse nicht automatisch. Die gesetzlichen Kündigungsfristen, die der Vermieter gegenüber dem Mieter einhalten muss, hängen nicht vom Verkauf des Hauses ab, sondern von der Dauer des Mietverhältnisses und den allgemeinen Bestimmungen des deutschen Mietrechts. Die Fristen für eine ordentliche Kündigung sind in § 573c BGB zu finden.
Eine außerordentliche fristlose Kündigung aufgrund schwerwiegender Vertragsverletzungen durch den Mieter kann unabhängig von der Mietdauer erfolgen, muss aber durch triftige Gründe gerechtfertigt sein. Grund für eine fristlose Kündigung können zum Beispiel erhebliche Mietrückstände, wiederholte Störungen des Hausfriedens oder eine unerlaubte Untervermietung sein.
Bei der Umwandlung eines Mietshauses in mehrere Eigentumswohnungen tritt zudem eine Kündigungssperrfrist in Kraft. Diese verbietet es dem neuen Eigentümer unmittelbar nach Erwerb wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Diese Sperrfrist dauert mindestens drei Jahre ab der Umwandlung und dem ersten Verkauf der Wohnung. Abhängig von der regionalen Gesetzgebung kann diese Frist in einigen Bundesländern auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Während dieses Zeitraums ist nur eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters wegen Fehlverhaltens möglich.
Vermietetes Haus verkaufen: mit oder ohne Makler?
Beim Hausverkauf ohne Makler behalten Sie die volle Kontrolle über die Auswahl der Interessenten, die Durchführung der Besichtigungen und die Preisverhandlungen. Außerdem sparen Sie sich die Maklerprovision, sodass Ihnen der volle Erlös des Verkaufs zusteht.
Der Verkauf eines vermieteten Hauses ohne Makler führt zwar zunächst zu finanziellen Einsparungen, erfordert aber auch mehr persönlichen Einsatz von Ihnen als Verkäufer. Ein Hausverkauf dauert im Durchschnitt sechs bis zwölf Monate. Während dieser Zeit werden Sie mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert werden, die zusätzlichen Stress und Aufwand verursachen.
Empfehlenswert ist die frühzeitige Unterstützung durch eine umfassende Verkaufsberatung. Diese hilft Ihnen, den Verkaufspreis mit Hilfe eines Verkehrswert- oder Kurzgutachtens gegenüber kritischen Käufern effektiv zu rechtfertigen.
Wir unterstützen Sie gern mit unserer Expertise bei der Bewertung Ihrer Immobilie.
Kontaktieren Sie uns jetzt für ein kostenloses Beratungsgespräch.
Vermietetes Haus verkaufen: hilfreiche Checklisten für Sie als PDF
Wir lassen Sie gerne von unserer langjährigen Erfahrung und unserer Expertise rund um das Thema Immobilienbewertung profitieren. Deshalb stellen wir Ihnen hier gleich zwei Checklisten als pdf zur Verfügung, die Sie kostenlos herunterladen können. Die Checklisten geben Ihnen einen guten Überblick über die Punkte, die Sie auf dem Zettel haben sollten, wenn Sie ein Haus mit Mietern verkaufen möchten.
Häufige Fragen zum Thema vermietetes Haus verkaufen
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Thema.
Kann ich ein vermietetes Haus verkaufen?
Grundsätzlich ist der Hausverkauf mit Mietern möglich. Jedoch müssen Sie Ihre Mieter mit einbeziehen und vor allem den bestehenden Mietvertrag berücksichtigen. Sie können zwar auf Eigenbedarf kündigen, müssen das Haus dann aber selbst (oder einer Ihrer Angehörigen) für mindestens 3 Jahre bewohnen. Unter Umständen sind jedoch auch Ausnahmen möglich. Außerdem ist die Auszahlung einer Kündigungsprämie eine Möglichkeit, ein Haus mit Mietern zu verkaufen.
Wie lege ich den Verkaufspreis für ein vermietetes Haus fest?
Um den Verkaufspreis für ein vermietetes Haus festzulegen, sollten Sie den aktuellen Marktwert der Immobilie evaluieren, indem Sie ähnliche Objekte in der gleichen Region vergleichen und den Zustand sowie die Lage des Hauses berücksichtigen. Zudem kann die Einholung eines professionellen Kurzgutachtens sinnvoll sein, um eine genaue Bewertung zu erhalten und den Preis entsprechend zu rechtfertigen.
Kann ich meinen Mietern kündigen, wenn ich das Haus verkaufen will?
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, ist das grundsätzlich kein Grund, den Mietern zu kündigen. Dies ist dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ (§ 566 BGB) zu entnehmen. Der Käufer tritt mit dem Kauf der Immobilie in das Mietverhältnis ein und löst damit den bisherigen Vermieter ab. Der neue Eigentümer muss das bestehende Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen wie bisher übernehmen. Der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverträgen ein, sodass Miete, Nebenkosten und sonstige Vereinbarungen unverändert fortbestehen. Das dient dem Schutz des Mieters und gibt ihm Sicherheit. Wenn ein Hausverkauf stattfindet und der Mieter will nicht ausziehen, kann dieser also nicht dazu gezwungen werden.
In der Regel werden die Mieter über den Eigentümerwechsel informiert und sollten die Kontaktdaten des neuen Vermieters erhalten. Auch die Kaution, die bei dem bisherigen Vermieter hinterlegt wurde, muss an den neuen Eigentümer übertragen werden, der dann für die ordnungsgemäße Verwaltung und Rückzahlung verantwortlich ist.
Gibt es ein Sonderkündigungsrecht für Mieter beim Hausverkauf?
Nein, ein Sonderkündigungsrecht für Mieter bei einem Hausverkauf besteht in Deutschland grundsätzlich nicht. Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ändert nichts an den bestehenden Mietverhältnissen. Eine Kündigung durch den Vermieter kann auch beim Verkauf eines vermieteten Hauses nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsgründe erfolgen, zum Beispiel bei Eigenbedarf.
Wenn der Vermieter das Haus verkaufen und die neuen Eigentümer einziehen wollen, müssen diese ebenfalls die gesetzlichen Vorgaben für eine Eigenbedarfskündigung beachten, was eine angemessene Kündigungsfrist und den Nachweis des Eigenbedarfs einschließt.
Was passiert nach dem Verkauf eines vermieteten Hauses?
Ein Hausverkauf mit Mietern wird rechtskräftig, sobald der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dies sichert den Käufer ab, bis er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Die Übergabe der Immobilie an den Käufer, und damit der Zeitpunkt, ab dem der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt, ist im Kaufvertrag festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverträgen.
Vermietetes Haus verkaufen: Jetzt können Sie loslegen
Mit dem nötigen Wissen über die rechtlichen Rahmenbedingungen und den Markt sind Sie nun gut vorbereitet, um Ihr vermietetes Haus zu verkaufen. Ein entscheidender erster Schritt ist die präzise Bestimmung des Marktwert Ihres Hauses. Dies gewährleistet, dass Sie einen Preis festlegen, der sowohl für Sie als Verkäufer attraktiv ist als auch im aktuellen Marktumfeld Bestand hat. Eine Möglichkeit, diesen Wert zu ermitteln, bietet ein Gutachten durch zertifizierte Immobiliensachverständige.
Nutzen Sie das Angebot eines kostenlosen Erstgesprächs mit einem Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH, um Ihren Verkauf optimal zu starten. Für weiterführende Unterstützung und ausführliche Immobilienverkaufsberatung stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung – kontaktieren Sie uns einfach unter 0800 – 90 90 282 oder nutzen Sie das nachfolgende Kontaktformular. Wir freuen uns darauf, Ihnen bei dem erfolgreichen Verkauf Ihres vermieteten Hauses zur Seite zu stehen.
