Der Verkehrswert einer Immobilie ist gleichbedeutend mit dem Marktwert. Um herauszufinden, wie hoch er ist, ziehen Sie einen Sachverständigen zu Rate, der den aktuellen Verkehrswert ermittelt. Im Folgenden informieren wir Sie über alle entscheidenden Angaben zum Verkehrswert wie die rechtlichen Grundlagen, die verschiedenen Verfahren sowie Faktoren, die den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen. Wir legen verständlich dar, wann Sie einen Sachverständigen für die Verkehrswertermittlung hinzuziehen sollten und warum es keine gute Idee ist, den Verkehrswert selbst zu berechnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Verkehrswert gibt an, wie viel ein Haus zum Zeitpunkt der Beurteilung wert ist. Er gibt also den aktuellen Marktwert einer Immobilie an.
- Den Verkehrswert benötigen Sie, wenn eine Immobilie ihren Eigentümer wechselt. Mögliche Anlässe sind Kauf, Verkauf, Scheidung, Erbschaft, Zwangsversteigerung, Unternehmensbewertung oder eine steuerliche Wertermittlung durch das Finanzamt.
- Um den Verkehrswert einer Immobilie möglichst genau zu ermitteln, gibt es drei normierte Verfahren, von denen ein Sachverständiger das geeignete anwendet und ein zweites zur Absicherung durchführt.
Definition: Was bedeutet Verkehrswert?
Der Verkehrswert von einem Haus oder einer Wohnung ist der Wert, den die Immobilie zu dem Zeitpunkt hat, an dem ihr Wert erfasst wird (Wertermittlungsstichtag). Der Verkehrswert hat praktisch die gleiche Bedeutung wie der Marktwert – wie er im Volksmund genannt wird. Die Definition von Verkehrswert findet sich im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB):
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Dabei orientiert sich der Verkehrswert am Zustand der Wohnung beziehungsweise des Hauses und basiert neben der aktuellen Marktlage auf verschiedenen Grundstücksmerkmalen wie
- Lage (beeinflusst den Bodenwert),
- Flächen,
- im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten,
- Altlasten oder
- Bauschäden.
Persönliche Verhältnisse spielen bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Rolle.
Der Verkehrswert orientiert sich am Immobilienmarkt. Daher ist er kein fixer, sondern ein variabler Wert, der auf den Wertermittlungsstichtag Bezug nimmt.
Mit einem Verkehrswert, den ein zertifizierter Sachverständiger in einem Verkehrswertgutachten ermittelt hat, haben Sie eine marktnahe und realistische Kennzahl für einen angemessenen Kaufpreis.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Wann brauche ich den Verkehrswert für ein Haus?
Den Verkehrswert Ihrer Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, benötigen Sie, wenn der Eigentümer wechselt. Klassischerweise findet das beim Immobilienkauf oder -verkauf statt. In diesen Fällen genügt ein Kurzgutachten, sofern der Grund für die Berechnung des Verkehrswerts eine private Angelegenheit bleibt.
Es gibt aber auch Anlässe, bei denen der Verkehrswert von einem zertifizierten Sachverständigen im Rahmen eines behördenkonformen und gerichtsfesten Verkehrswertgutachtens ermittelt wird:
- Scheidung: Kommt es zur Scheidung mit Haus oder Wohnung, muss das Paar regeln, wie das gemeinsame Vermögen aufzuteilen ist. Den Verkehrswert für Haus oder Wohnung benötigen die (ehemals) Verheirateten, um festzustellen, wie viel die gemeinsame Immobilie wert ist und um gegebenenfalls die Höhe der Nutzungsentschädigung zu ermitteln, falls einer der Beteiligten darin wohnen bleibt.
- Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf Immobilien: Kommt es bei einer Immobilie zur Schenkung oder Erbschaft, verlangt das Finanzamt eine sogenannte Schenkungs- beziehungsweise Erbschaftssteuer auf Immobilien. Um die Höhe der Steuer festlegen zu können, lässt das Finanzamt den Grundbesitzwert der Immobilie ermitteln, ohne Lage-, Ausstattungs- oder Zustandsgegebenheiten zu berücksichtigen. Deshalb kann der Wert deutlich höher ausfallen als angemessen – und damit auch die darauf basierende Steuer. Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten können Sie die Rechengrundlage des Finanzamtes anfechten und möglicherweise eine niedrigere Steuerzahlung erzielen.
- Übertragung von Betriebsvermögen in Privatvermögen: Möchten Sie Ihren Betrieb aufgeben und in Privatvermögen überführen, hängt vom Verkehrswert der Gewerbeimmobilie ab, wie hoch die Steuerzahlungen ausfallen.
- gerichtliche Auseinandersetzungen: Kommt es beispielweise zu einer Zwangsversteigerung, sieht das Gesetz vor, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Ein Gutachter bestimmt den Verkehrswert dann im Auftrag des Gerichts.
Hinweis: Sobald Sie der Verkehrswert zur Vorlage bei einer Behörde wie dem Finanzamt benötigt wird oder in eine Gerichtsverhandlung einfließt, muss ein öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliensachverständiger den Verkehrswert berechnen. Er wendet dafür das passende, gesetzeskonforme Bewertungsverfahren an und erstellt ein Verkehrswertgutachten.
Wie wird der Verkehrswert berechnet?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht verschiedene Verfahren vor, mit denen der Verkehrswert ermittelt werden kann. Welche Berechnungsmethode zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie beziehungsweise ihrer Nutzung ab. Für Renditeimmobilien wie Mietswohnungen wird der Verkehrswert mit Hilfe des Ertragswertverfahrens bestimmt. Für ein Haus oder eine Wohnung, in dem die Eigentümer selbst wohnen, gilt es hingegen, den Sachwert des Gebäudes beziehungsweise Grundstücks zu bestimmen.
Sofern möglich, wenden Sachverständige das Vergleichswertverfahren an, da dieses auf aktuellen Kaufpreisen, die von den Gutachterausschüssen gesammelt werden, basiert und somit die besten Ergebnisse liefert. Allerdings ist dieses Verfahren mangels vergleichbarer Objekte in der Region für viele Immobilienarten selten anwendbar.
Idealerweise wendet der Sachverständige mindestens zwei Verfahren an, um den Verkehrswert möglichst genau zu ermitteln. Mit dem stützenden Verfahren merzt er Fehler aus, die durch falsch gesetzte Parameter in der Berechnung entstanden sein können.
Verkehrswert einer Immobilie berechnen: Kriterien
Möchten Sie den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen lassen, muss Ihr Sachverständiger bei der Verkehrswertermittlung nach folgenden Kriterien handeln:
- objektbezogen: Der Verkehrswert orientiert sich immer an einer Wohnung, einem konkreten Gebäude oder Grundstück.
- wertorientiert: Ziel ist die gesetzeskonforme Ermittlung des aktuellen, validen Werts.
- stichtagsbezogen: Der ermittelte Verkehrswert bezieht sich immer auf den Stichtag, an dem das Gutachten ausgestellt wird.
- gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Beim Bewerten der Immobilie müssen sich Gutachter nicht nur an den Immobilienmerkmalen orientieren, sondern auch am gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Gemeint sind damit die auf dem Markt üblichen Werte für vergleichbare Immobilien.
- unabhängig von persönlichen Umständen: Bei der Verkehrswertermittlung spielen persönliche Umstände wie zum Beispiel das Verhältnis der Eigentümer zu den Nachbarn keine Rolle.
Je nachdem, welche Art von Immobilie berechnet wird, bilden unterschiedliche Kennzahlen wie zum Beispiel der Jahresreinertrag die Grundlage für die Berechnung des Verkehrswerts. Über Formeln und Kennziffern wie Liegenschaftszins oder Bodenrichtwerte werden dann Zwischenergebnisse wie der Gebäudesachwert, die Bodenwertverzinsung oder der Ertragswert berechnet. In einem Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) wird die Methodik, wie der Verkehrswert konkret berechnet wird, nachvollziehbar aufgeschlüsselt.
Verkehrswert einer Immobilie ermitteln: Faktoren
Wichtige Punkte, die über den Verkehrswert eines Hauses bestimmen, sind unter anderem:
- Lage (Mikrolage) und Umfeld (Makrolage) der Immobilie
- aktuelle Marktsituation
- Grundfläche, Wohnfläche und Zuschnitt der Wohnung / des Hauses
- Alter und (energetischer) Zustand der Immobilie
- Ausstattung
- Verunreinigungen von Grund und Boden, sprich: Altlasten auf dem Grundstück
- rechtliche Rahmenbedingungen wie zum Beispiel Denkmalschutz, Erbbaurecht, Wohnrecht oder ein Sanierungsvermerk im Grundbuch
Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie professionell ermitteln
Den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist eine aufwändige Aufgabe, bei der umfassende Sach- und Marktkenntnis gefragt ist. Es ist nicht ratsam, den Verkehrswert selbst zu berechnen. Abgesehen davon, dass enormes Fachwissen notwendig ist, um den Verkehrswert einer Immobilie korrekt zu berechnen, fehlen Laien auch die benötigten Vergleichswerte. Aber selbst, wenn Sie den Verkehrswert selbst berechnen könnten, wird es Ihnen im Ernstfall nichts nützen. Weder Behörden noch Gerichte setzen sich mit der einem Verkehrswert auseinander, den eine Privatperson ohne nachweisliche Qualifizierung ermittelt hat. Deshalb lohnt es sich, das Verkehrswertgutachten bei einem kompetenten und anerkannten Sachverständigen anzufordern.
Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung überzeugen nicht nur mit verschiedensten Zertifizierungen von TÜV, Dekra, IHK und weiteren. Wir sichern Ihnen auch eine Festpreisgarantie für die Wertermittlung zu. Das heißt: Nach einem kostenlosen Erstgespräch vereinbaren wir gemeinsam einen Fixpreis, in dessen Rahmen wir den Verkehrswert für Ihr Haus, Ihre Wohnung, Ihr Grundstück, Ihre industriell, kommunal oder gewerblich genutzte Immobilie ermitteln. Kontaktieren Sie uns einfach in einer unserer bundesweiten Niederlassungen, über das Kontaktformular oder telefonisch unter 0800 – 90 90 282. Wir freuen uns auf Sie!
