Den Verkehrswert zu ermitteln bedeutet, den Marktwert einer Immobilie festzustellen. Er gibt an, welchen Preis eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen würde. Um eine zuverlässige Wertermittlung zu erhalten, ziehen Sie einen Sachverständigen zu Rate. Im Folgenden informieren wir Sie über alle entscheidenden Angaben wie die rechtlichen Grundlagen, die verschiedenen Verfahren sowie Faktoren, die den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen. Wir legen verständlich dar, wann Sie einen Sachverständigen hinzuziehen sollten und warum es keine gute Idee ist, den Verkehrswert selbst zu berechnen .
Das Wichtigste in Kürze
- Der Verkehrswert eines Hauses gibt an, welchen Marktwert die Immobilie zum Zeitpunkt der Beurteilung hat.
- Faktoren wie Lage, Größe, Zustand, Bodenwert sowie rechtliche Gegebenheiten werden bei der Ermittlung des Verkehrswerts berücksichtigt, persönliche Umstände der Eigentümer spielen jedoch keine Rolle.
- Den Verkehrswert einer Immobilie benötigen Sie, wenn sie ihren Eigentümer wechselt. Mögliche Anlässe sind Kauf, Verkauf, Scheidung, Erbschaft, Zwangsversteigerung, Unternehmensbewertung oder eine steuerliche Wertermittlung durch das Finanzamt.
- Um den Verkehrswert zu ermitteln, gibt es drei normierte Verfahren, von denen ein Sachverständiger das geeignete anwendet und ein zweites zur Absicherung durchführt.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Wann brauche ich den Verkehrswert für ein Haus?
Den Verkehrswert Ihrer Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, benötigen Sie, wenn der Eigentümer wechselt. Klassischerweise findet das beim Immobilienkauf oder -verkauf statt. In diesen Fällen genügt ein Kurzgutachten, sofern der Grund, den Verkehrswert der Immobilie berechnen zu lassen, eine private Angelegenheit bleibt.
Es gibt aber auch Anlässe, bei denen ein zertifizierter Sachverständiger den Verkehrswert ermittelt und ein behördenkonformes sowie gerichtsfestes Verkehrswertgutachten erstellt:
- Scheidung: Kommt es zur Scheidung mit Haus oder Wohnung, muss das Paar regeln, wie das gemeinsame Vermögen aufzuteilen ist. Den Verkehrswert für Haus oder Wohnung benötigen die (ehemals) Verheirateten, um festzustellen, wie viel die gemeinsame Immobilie wert ist und um gegebenenfalls die Höhe der Nutzungsentschädigung zu ermitteln, falls einer der Beteiligten darin wohnen bleibt.
- Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf Immobilien: Kommt es bei einer Immobilie zur Schenkung oder Erbschaft, verlangt das Finanzamt eine sogenannte Schenkungs- beziehungsweise Erbschaftssteuer auf Immobilien. Um die Höhe der Steuer festlegen zu können, lässt das Finanzamt den Grundbesitzwert der Immobilie ermitteln, ohne Lage-, Ausstattungs- oder Zustandsgegebenheiten zu berücksichtigen. Deshalb kann der Wert deutlich höher ausfallen als angemessen – und damit auch die darauf basierende Steuer. Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten können Sie die Rechengrundlage des Finanzamtes anfechten und in vielen Fällen eine niedrigere Steuerzahlung erzielen.
- Übertragung von Betriebsvermögen in Privatvermögen: Möchten Sie Ihren Betrieb aufgeben und in Privatvermögen überführen, hängt vom Verkehrswert der Gewerbeimmobilie ab, wie hoch die Steuerzahlungen ausfallen.
- gerichtliche Auseinandersetzungen: Kommt es beispielweise zu einer Zwangsversteigerung, sieht das Gesetz vor, den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen. Benötigt das Gericht eine Bewertung der Immobilie, beauftragt die Justiz einen Gutachter damit, den Verkehrswert zu ermitteln.
Hinweis: Sobald Sie den Verkehrswert einer Immobilie berechnen lassen müssen, um ihn bei einer Behörde wie dem Finanzamt oder in einer Gerichtsverhandlung vorzulegen, ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erforderlich. Er wird den Verkehrswert ermitteln, indem er das für diese Immobilie passende, gesetzeskonforme Bewertungsverfahren anwendet. Darüber hinaus wird er den Verkehrswert der Immobilie durch ein stützendes Verfahren absichern.
Wie wird der Verkehrswert berechnet?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht verschiedene Verfahren vor, mit denen der Verkehrswert berechnet werden kann. Welche Berechnungsmethode zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie beziehungsweise ihrer Nutzung ab. Für Renditeimmobilien wie Mietswohnungen wird der Verkehrswert mit Hilfe des Ertragswertverfahrens berechnet. Dieses kommt auch zum Einsatz, wenn der Gutachter eine Gewerbeimmobilie bewertet.
Für ein Haus oder eine Wohnung, in dem die Eigentümer selbst wohnen, gilt es hingegen, den Sachwert des Gebäudes beziehungsweise Grundstücks zu bestimmen.
Sofern möglich, wenden Sachverständige das Vergleichswertverfahren an, da dieses auf aktuellen Kaufpreisen, die von den Gutachterausschüssen gesammelt werden, basiert und somit die besten Ergebnisse liefert. Allerdings ist dieses Verfahren mangels vergleichbarer Objekte in der Region für viele Immobilienarten selten anwendbar.
Idealerweise wendet der Sachverständige mindestens zwei Verfahren an, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen. Mit dem stützenden Verfahren merzt er etwaige Fehler aus, die durch falsch gesetzte Parameter in der Berechnung entstanden sein können.
Der berechnete Verkehrswert wird gerundet, um eine praxisnahe und marktgerechte Darstellung zu gewährleisten. Die Rundungsregeln hängen von der Höhe des Verkehrswerts ab. In der folgenden Übersicht sehen Sie, wie Sachverständige den Verkehrswert ermitteln und anschließend korrekt runden.
Kriterien, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen
Um den Verkehrswert einer Immobilie richtig zu berechnen, handelt ein Sachverständiger nach folgenden Kriterien:
- objektbezogen: Er orientiert sich immer an einer Wohnung, einem konkreten Gebäude oder Grundstück.
- wertorientiert: Ziel ist die gesetzeskonforme Ermittlung des Verkehrswerts.
- stichtagsbezogen: Der ermittelte Verkehrswert bezieht sich immer auf den Stichtag, an dem das Gutachten ausgestellt wird.
- gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Beim Bewerten der Immobilie müssen sich Gutachter nicht nur an den Immobilienmerkmalen orientieren, sondern auch am gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Gemeint sind damit die auf dem Markt üblichen Werte für vergleichbare Immobilien (= Marktwert).
- unabhängig von persönlichen Umständen: Bei der Verkehrswertermittlung spielen persönliche Umstände wie zum Beispiel das Verhältnis der Eigentümer zu den Nachbarn keine Rolle.
Der Verkehrswert ist das, was Ihre Immobilie zum Stichtag wirklich wert ist – nicht mehr, nicht weniger.
André Heid
Je nachdem, für welche Art von Immobilie der Verkehrswert berechnet wird, bilden unterschiedliche Kennzahlen wie zum Beispiel der Jahresreinertrag die Grundlage für die Berechnung des Verkehrswerts. Über Formeln und Kennziffern wie Liegenschaftszins oder Bodenrichtwerte werden dann Zwischenergebnisse wie der Gebäudesachwert, die Bodenwertverzinsung oder der Ertragswert berechnet. In einem Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) wird die Methodik, wie der Verkehrswert konkret berechnet wird, nachvollziehbar aufgeschlüsselt.
Faktoren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen
Wichtige Punkte, die über den Verkehrswert eines Hauses bestimmen, sind unter anderem:
- Lage (Mikrolage) und Umfeld (Makrolage) der Immobilie
- aktuelle Marktsituation
- Grundfläche, Wohnfläche und Zuschnitt der Wohnung / des Hauses
- Alter und (energetischer) Zustand der Immobilie (darunter Bauschäden wie Risse in der Fassade oder Feuchtigkeitsschäden)
- Ausstattung
- Verunreinigungen von Grund und Boden, sprich: Altlasten auf dem Grundstück
- rechtliche Rahmenbedingungen und eingetragene Dienstbarkeiten wie zum Beispiel Denkmalschutz, Erbbaurecht, Wohnrecht, Wegerecht oder ein Sanierungsvermerk im Grundbuch
Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie professionell ermitteln
Den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist eine aufwändige Aufgabe, bei der umfassende Sach- und Marktkenntnis gefragt ist. Es ist nicht ratsam, den Verkehrswert selbst zu berechnen. Abgesehen davon, dass enormes Fachwissen notwendig ist, um den Verkehrswert einer Immobilie korrekt zu berechnen, fehlen Laien auch die benötigten Vergleichswerte. Aber selbst, wenn Sie den Verkehrswert selbst berechnen könnten, wird es Ihnen im Ernstfall nichts nützen. Weder Behörden noch Gerichte setzen sich mit der einem Verkehrswert auseinander, den eine Privatperson ohne nachweisliche Qualifizierung ermittelt hat. Deshalb lohnt es sich, das Verkehrswertgutachten bei einem kompetenten und anerkannten Sachverständigen anzufordern.
Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung überzeugen nicht nur mit verschiedensten Zertifizierungen von TÜV, Dekra, IHK und weiteren. Wir sichern Ihnen auch eine Festpreisgarantie für die Wertermittlung zu – egal, ob Sie eine Eigentumswohnung bewerten lassen möchten oder den Verkehrswert für Ihr Haus, Ihr Grundstück oder eine gewerblich genutzte Immobilie. Kontaktieren Sie uns einfach in einer unserer bundesweiten Niederlassungen, über das Kontaktformular oder telefonisch. Wir freuen uns auf Sie!
