Underrent: Wenn die Miete unter dem Marktwert liegt
Mietpreise entsprechen nicht immer den aktuellen Marktbedingungen. Wenn die Miete unter dem marktüblichen Wert liegt, wird das als „Underrent“ bezeichnet. Für Vermieter kann dies eine Herausforderung darstellen, da es die Rendite ihrer Immobilieninvestitionen beeinträchtigt. Gleichzeitig eröffnet sich für Mieter eine Chance, preisgünstiger zu wohnen. Doch wie kommt es zu Underrent und welche Auswirkungen haben sie auf den Wert der Immobilie?
Ältere Menschen, die oft über lange Zeiträume in ihren Wohnungen leben, profitieren häufig von niedrigen Mieten.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Underrent („Untermietung“) bezeichnet eine Situation, in der die Mieten einer Immobilie unter dem aktuellen marktüblichen Wert liegen.
- Wenn Sie vermuten, dass Ihre Miete zu niedrig ist, klärt ein Mietwertgutachten, ob Ihre Miete marktüblich ist.
- Häufige Ursachen für Underrent sind veraltete Mietverträge, wirtschaftliche und demografische Veränderungen sowie begrenzte Erhöhungsmöglichkeiten durch gesetzliche Regelungen.
Bedeutung von Underrent
Mieten, die unter dem marktüblichen Niveau liegen, haben für Mieter als auch für Vermieter positive und negative Effekte. Vermieter müssen finanzielle Einbußen hinnehmen, während Mieter von den niedrigeren Mietpreisen profitieren.
Underrent aus der Sicht von Vermietern
Underrent hat beträchtliche finanzielle Folgen für Vermieter: Sie erzielen geringere Einnahmen aus ihren Immobilien, was die Rendite ihrer Investition schmälert. Besonders bei steigenden Betriebskosten und Instandhaltungsausgaben kann dies zu finanziellen Engpässen führen, da diese Kosten nicht immer vollständig auf den Mieter abgewälzt werden können.
| Vorteile | Nachteile |
| Geringeres Risiko von Leerstand | Geringere Einnahmen und Rendite |
| Stabilität durch langfristige Mieterbindung | ggf. erhöhter Aufwand für Mietanpassungen |
| Negative Auswirkung auf Verkehrswert |
Underrent aus der Sicht von Mietern
Für Mieter bedeutet Underrent eine seltene Gelegenheit, zu günstigen Konditionen in einer Immobilie zu wohnen. Oft können Mieter dank Underrent in attraktiven Lagen wohnen, die sonst unerschwinglich für sie wären.
| Vorteile | Nachteile |
| Günstigere Wohnkosten | Risiko von hohen Mietsteigerungen |
| Finanzielle Freiräume | Geringere Wahrscheinlichkeit von Modernisierungen |
| Wohnen in attraktiven Lagen |
Ursachen für Underrent
Es gibt mehrere Gründe, wie Underrent entsteht. Im Folgenden finden Sie die häufigsten Ursachen zusammengefasst:
Veraltete Mietverträge
Ein häufiger Grund für Underrent ist ein veralteter Mietvertrag. Diese Verträge wurden oft vor vielen Jahr(zehnt)en abgeschlossen, als die Mietpreise noch deutlich niedriger waren. Ohne regelmäßige Anpassungen an die aktuelle Marktlage bleiben diese Mieten weit hinter den aktuellen Marktwerten zurück.
Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf maximal 20 Prozent. In einigen Regionen sind sogar nur 15 Prozent Mieterhöhung erlaubt. Dies verhindert, dass Vermieter die Mieten in stark steigenden Märkten schnell genug anpassen können.
Wirtschaftliche und demografische Veränderungen
Veränderungen in der Wirtschaft und Demografie tragen ebenfalls zu Underrent bei. Beispielsweise kann eine Zuwanderung in bestimmte Regionen die Nachfrage nach Mietwohnungen erhöhen, wodurch die marktüblichen Mietpreise steigen. Wenn die bestehenden Mietverträge jedoch nicht entsprechend angepasst werden, bleibt die vereinbarte Miete unter dem neuen, höheren Mietniveau.
Langfristige Vermietung
Mieter, die langfristige Mietverhältnisse eingehen, erhalten oft günstigere Mietbedingungen. Diese verhandelten Mieten bleiben häufig unter dem Marktwert, besonders wenn der Vermieter an einem stabilen und dauerhaften Mietverhältnis interessiert ist.
Unwissenheit und Fehleinschätzung der Vermieter
Manche Vermieter sind sich nicht bewusst, wie sich der Marktwert ihrer Mietobjekte im Laufe der Zeit entwickelt hat. Ohne regelmäßige Marktanalysen oder professionelle Gutachten kann es leicht passieren, dass sie die Mietpreise nicht an die aktuellen Gegebenheiten anpassen und ihre Immobilie zu günstig vermieten.
Die Grafik zeigt den Unterschied zwischen der marktüblichen Miete (orange Linie) und der tatsächlichen Miete (blaue Linie). Die Marktmiete liegt 2024 bei 12 €/m², während die tatsächliche Miete bei 10 €/m² liegt. Diese Differenz von 2 €/m² ergibt den Underrent.
Underrent berechnen
Um Underrent zu berechnen, benötigen Sie die folgenden Daten:
- Aktuelle monatliche Gesamtmiete
- Wohnfläche der Immobilie
- Marktübliche Miete pro Quadratmeter
Formel zur Berechnung von Underrent
Folgen Sie diesen drei Schritten, um den Underrent zu berechnen.
- Ermitteln Sie die aktuelle Miete pro Quadratmeter:
Nehmen Sie die monatliche Miete, die für das Objekt bezahlt wird und dividieren Sie diese durch die Quadratmeter der Wohnfläche.
Die monatliche Miete für eine Immobilie beträgt 1.500 €. Die Wohnfläche macht 100 m² aus.
Aktuelle Gesamtmiete / Wohnfläche = Aktuelle Miete pro m²
1.500 € / 100 m² = 15 € pro m² - Vergleich mit der marktüblichen Miete:
Recherchieren Sie die marktübliche Miete pro Quadratmeter für Ihre Mikrolage (Ihr Stadtviertel). Diese Information finden Sie in aktuellen Marktdaten, Mietspiegeln oder gegen Gebühr beim örtlichen Gutachterausschuss.
Die marktübliche Miete für unser fiktives Beispiel liegt bei 20 € pro Quadratmeter.
Vergleichen Sie diesen Wert mit dem für unsere Beispielimmobilie, liegt der Underrent bei 5 €.
Marktübliche Miete pro m² - aktuelle Miete pro m² = Underrent pro Quadratmeter
20 €/m² - 15 €/m² = 5 €/m² - Underrent berechnen für die gesamte Immobilie:
Multiplizieren Sie den Underrent pro Quadratmeter mit der Wohnfläche der Immobilie.
Underrent/m² * Wohnfläche = Underrent für das Mietobjekt
5 €/m² * 100 m² = 500 €
Hinweis: Ein Mietwertgutachten gibt Ihnen Aufschluss darüber, ob Ihre Miete marktgerecht ist.
Underrent berechnen: Beispiel
Hier finden Sie ein fiktives Beispiel zu Underrent:
Frau Müller hat vor zehn Jahren eine Mietwohnung in einem weniger begehrten Stadtteil bezogen. Zum Zeitpunkt des Mietvertrags wurde die Miete auf 8 Euro pro Quadratmeter festgelegt. Seitdem hat sich der Stadtteil aufgrund von städtebaulichen Maßnahmen stark entwickelt, wodurch die Nachfrage nach Wohnraum gestiegen ist und die marktüblichen Mietpreise entsprechend angestiegen sind. Heute liegt die durchschnittliche Miete für vergleichbare Wohnungen in der Gegend bei 15 Euro pro Quadratmeter.
Die Wohnung von Frau Müller hat eine Fläche von 60 Quadratmetern. Sie zahlt aktuell eine monatliche Miete von 480 Euro (8 Euro x 60 m²). Gemessen an der aktuellen Marktlage müsste die Miete jedoch 900 Euro (15 Euro x 60 m²) betragen. Somit ergibt sich eine Differenz (= Underrent) von 420 Euro monatlich, die der Vermieter weniger einnimmt als bei einer Anpassung an den Marktwert.
Warum erhöht der Vermieter die Miete nicht einfach?
Die Miete wurde bislang nicht erhöht, da in der Region eine Mietpreisbremse gilt, die Mieterhöhungen stark reguliert und beschränkt. Zudem möchte der Vermieter das gute Mietverhältnis mit Frau Müller nicht gefährden und hat sich daher gegen eine Mieterhöhung entschieden.
Im fiktiven Fall von Frau Müller beträgt der Underrent monatlich 420 €.
Auswirkungen von Underrent auf den Immobilienwert
Bei der Bewertung von Renditeimmobilien, darunter Wohn- und Gewerbeimmobilien, wird das Ertragswertverfahren angewandt. Hier wird die marktübliche Miete über die Restnutzungsdauer der Immobilie kapitalisiert, um den Verkehrswert zu ermitteln. Doch wie wirkt sich eine zu niedrige Miete auf den Verkehrswert der Immobilie aus?
Underrent beim Ertragswertverfahren bei Wohnimmobilien berücksichtigen
Bei Wohnimmobilien wird im Ertragswertverfahren die tatsächliche Miete berücksichtigt, wenn diese unter dem Marktwert liegt. Da Mieter, die von günstigen Mietpreisen profitieren, selten kündigen, bleibt die niedrige Miete bestehen und beeinflusst den Ertragswert der Immobilie negativ. Um den Verkehrswert korrekt zu ermitteln, wird die Differenz zwischen der tatsächlichen und der marktüblichen Miete über die verbleibende Mietdauer kapitalisiert. Dabei wird die Kappungsgrenze der Kommune berücksichtigt, die besagt, dass die Miete alle drei Jahre um maximal 15 bis 20 Prozent erhöht werden darf. Diese schrittweisen Erhöhungen können dazu führen, dass es viele Jahre dauert, bis die Miete an das Marktpreisniveau angepasst ist. Die Summe der zukünftigen Mindererlöse wird abgezinst und vom Ertragswert abgezogen. Dies senkt den Verkehrswert der Immobilie.
Auswirkungen von Underrent im Ertragswertverfahren bei Gewerbeimmobilien
Bei Gewerbeimmobilien wird ebenfalls die tatsächliche Miete berücksichtigt, wenn diese unter dem Marktwert liegt. Da Gewerbemietverträge häufig für längere Zeiträume, wie 5, 10 oder gar 20 Jahre, abgeschlossen werden, bleibt die niedrige Miete über einen längeren Zeitraum bestehen. Der Ertragswert der Immobilie wird negativ beeinflusst, da die verminderten Einnahmen über die Vertragslaufzeit kapitalisiert werden. Anders als bei Wohnimmobilien können im Gewerbemietvertrag oft spezifische Mieterhöhungen vereinbart werden. Fehlen solche Vereinbarungen, bleibt die Miete konstant niedrig, bis der Vertrag endet. Die Differenz zwischen der tatsächlichen und der marktüblichen Miete wird ebenfalls abgezinst und vom Ertragswert abgezogen, was den Verkehrswert der Immobilie reduziert.
Rechtliches zu Underrent
Besonders in Situationen von zu niedrigen Mieten spielen rechtliche Aspekte eine entscheidende Rolle. Wie sollten Vermieter mit dieser Situation umgehen und welche Rechte haben Mieter?
Rechte von Vermietern
Vermieter haben das Recht, ihre Immobilien zu angemessenen und marktgerechten Preisen zu vermieten. Dabei müssen sie jedoch gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse und den Mieterschutz berücksichtigen. Eines der wichtigsten Rechte ist die Möglichkeit zur Mieterhöhung, sofern diese im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften erfolgt. Vermieter dürfen die Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, jedoch meist nur um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in vielen Gemeinden sogar nur um 15 Prozent.
Zudem können Vermieter Mieterhöhungen durch Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen, wobei ein Teil der Kosten (8 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden kann. Bei Neuvermietungen haben Vermieter das Recht, die Miete an die aktuellen Marktbedingungen anzupassen, sofern dies nicht durch lokale Mietpreisbremsen eingeschränkt ist.
Rechte von Mietern
Mieter haben ein Recht auf Offenlegung der Berechnungsgrundlage der verlangten Miete durch den Vermieter. Dies beinhaltet insbesondere die ortsübliche Vergleichsmiete und eventuelle Ausnahmen von der Mietpreisbremse. So können sie die Angemessenheit der Miete überprüfen und Transparenz im Mietverhältnis sicherstellen.
Bei Neuvermietungen dürfen Vermieter die Miete an die aktuellen Marktbedingungen anpassen.
Häufige Fragen zu Underrent
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zu Underrent.
Was ist der Unterschied zwischen Over- und Underrent?
Overrent ist das Gegenteil von Underrent und bedeutet, dass die Miete höher als der marktübliche Wert ist. Dies tritt häufig auf, wenn Mietverträge in Zeiten hoher Nachfrage abgeschlossen wurden oder wenn die Immobilie besonders attraktiv ist. Overrent kann auch durch besondere Merkmale der Immobilie verursacht werden.
Für wen ist Underrent gut und für wen schlecht?
Underrent ist vorteilhaft für Mieter, da sie von einem niedrigeren Mietzins profitieren. Underrent ermöglicht ihnen, in begehrten Lagen zu einem günstigeren Preis zu wohnen und langfristig Ersparnisse zu erzielen. Für Vermieter hingegen ist Underrent nachteilig, da sie weniger Mieteinnahmen erzielen. Das verringert die Rentabilität ihrer Immobilieninvestition und kann zu finanziellen Engpässen führen. Langfristig kann Underrent auch den Verkehrswert der Immobilie negativ beeinflussen.
Was bewirkt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse begrenzt Mieterhöhungen bei Neuvermietungen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt nur in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und für Bestandswohnungen, die vor dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Ziel ist es, Mieter vor drastischen Mietsteigerungen zu schützen. Die Mietpreisbremse kann jedoch nicht zu Underrent führen, sondern verhindert lediglich überhöhte Mieten, also hohen Overrent.
Woher weiß ich, ob ich meine Wohnung zu billig vermiete?
Lassen Sie ein Mietwertgutachten erstellen, um herauszufinden, ob Sie Ihre Wohnung zu billig vermieten. Ein solches Gutachten gibt Ihnen Aufschluss über die marktübliche Miete Ihrer Immobilie. Kontaktieren Sie unsere Sachverständigen gerne für die Bewertung Ihrer Immobilie oder weitere Anliegen rund um Immobilien.
Rufen Sie uns an unter 0800 - 90 90 282 oder füllen Sie unser Kontaktformular aus. Bei Heid Immobilienbewertung profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung und Kompetenz in der Erstellung von Gutachten und der Bewertung von Immobilien. Unsere Sachverständigen sind in ganz Deutschland verteilt, sodass wir in nahezu jeder Region mit den lokalen Mietverhältnissen vertraut sind.
