Übergabeprotokoll fürs Haus: Das muss rein
Wenn der Eigentümer einer Wohnimmobilie wechselt, ist der letzte Schritt nach dem Besuch beim Notar und dem Geldeingang ein entscheidender: Die Schlüsselübergabe. Der bisherige Eigentümer zieht aus, der Käufer ein. Nun werden final alle Dokumente übergeben, ein gemeinsamer Rundgang durchs Haus gemacht und Zählerstände sowie Mängel endgültig festgehalten. Sinnvoll: Fertigen Sie zur Besitzübergabe ein Protokoll an, damit der Hausverkauf kein Nachspiel hat. Worauf Sie im Hausübergabeprotokoll achten sollten, haben wir für Sie zusammengefasst.
Der bisherige Eigentümer übergibt den Schlüssel für das Haus dem neuen Eigentümer.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
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2. Darum ist ein Übergabeprotokoll beim Hauskauf wichtig
- 2.1 Wer erstellt das Übergabeprotokoll beim Hauskauf?
- 2.2 Wann wird das Übergabeprotokoll erstellt?
- 2.3 Was darf in keinem Hausübergabeprotokoll fehlen?
- 2.4 Was sind Sachmängel, was sind Rechtsmängel bei einer Hausübergabe?
- 2.5 Welche Sachmängel müssen bei der Hausübergabe angegeben werden?
- 2.6 Wie lange muss der Verkäufer für Mängel am Haus aufkommen?
- 3. Übergabeprotokoll für den Hausverkauf (Muster)
- 4. Übergabeprotokoll für den Verkauf einer Eigentumswohnung (Muster)
- 5. Mit Gutachter zur Schlüsselübergabe
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Haus wird ebenso wie eine Eigentumswohnung nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, meist erst nach Geldeingang, zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben.
- Die Übergabe erfolgt zu den vereinbarten Bedingungen, meist im Zustand „gekauft wie gesehen“.
- Käufer und Verkäufer drehen vor der Schlüsselübergabe gemeinsam eine Runde durch die Wohnung oder das ganze Grundstück.
- Mängel werden im Übergabeprotokoll vermerkt, einschließlich des „To Do“, wer sie bis wann beseitigt.
- Außerdem werden alle Dokumente aufgelistet, die der bisherige Eigentümer dem neuen Eigentümer übergeben hat.
- Man darf das Übergabeprotokoll auch als Übernahmeprotokoll bezeichnen, da Zählerstände notiert werden und vermerkt wird, welches Inventar/Mobiliar übernommen wird.
- Das Übergabeprotokoll wird von Käufer und Verkäufer unterschrieben, gegebenenfalls von anwesenden Zeugen.
- Das Übergabeprotokoll schützt beide Seiten: Der Käufer kann beispielsweise nicht gelistete, fehlende, benötigte Dokumente vom Verkäufer einfordern. Treten nach der Übergabe Mängel auf, die der Verkäufer weder verschwiegen noch zu vertreten hat, muss er nicht für deren Beseitigung aufkommen.
Darum ist ein Übergabeprotokoll beim Hauskauf wichtig
Der Hausverkauf ist auf dem Papier bereits abgeschlossen – doch eine wichtige Sache steht noch an: die Besitzübergabe an den neuen Eigentümer. Essenziell: Ein Protokoll rundet diesen Akt ab. Das Ziel eines Übergabeprotokolls für ein Haus oder eine Eigentumswohnung: ein reibungsloser Übergang ohne juristische Querelen.
Mit dem Übergabeprotokoll für das Haus beziehungsweise die Eigentumswohnung dokumentieren alter und neuer Eigentümer gemeinsam den Zustand des Hauses. Sie besichtigen zusammen alle Räume und haken deren ordnungsgemäßen Zustand ab – oder halten im Übergabeprotokoll fest, welche Mängel noch bis wann vom bisherigen Eigentümer zu beheben sind.
Sind all die Dinge vorhanden, die der neue Eigentümer benötigt, um in seinen vier Wänden klarzukommen? Das betrifft Gebrauchsanweisungen für die Heizungsanlage ebenso wie Fernbedienungen für die Rollläden.
Zwar hat sich der Verkäufer mit einem Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag meist abgesichert. Doch eine Formulierung wie „gekauft wie gesehen“ schützt den Ex-Eigentümer nur, wenn er ein sauberes Übergabeprotokoll vorweisen kann. Dort wird genau festgehalten, welche Mängel der Käufer akzeptiert (hat) und welche noch auf Kosten des Eigentümers beseitigt werden.
Beispiel: Das Parkett im Wohnzimmer ist seit Monaten zerkratzt und muss ausgetauscht werden. Die Kaufparteien besprechen im Vorfeld, was damit geschieht. Üblicherweise richtet sich der neue Eigentümer neu ein und möchte seine eigenen Vorstellungen umsetzen, womöglich sogar weitreichend umbauen. Der beschädigte Fußboden spielt für den Kaufpreis daher keine Rolle. Im Übergabeprotokoll für das Haus steht in der Mängel-Spalte für das Wohnzimmer „Parkett zerkratzt“. Daneben in der Spalte „zu beheben von/bis“ steht lediglich ein Strich.
Anders sieht es aus, wenn zwischen der letzten Besichtigung vor dem Kauf und der Besitzübergabe plötzlich ein Loch im Dach zu sehen ist, durch das es hereinregnet. Ein solch gravierender und kostspieliger Mangel kann durchaus noch relevant für den ehemaligen Eigentümer werden, der für die Dachdeckung aufkommen muss.
Bei der Besitzübergabe nach dem Hausverkauf weist der bisherige Eigentümer seine Nachfolger in die Haustechnik ein und hinterlegt Bedienungsanleitungen.
Ein Übergabeprotokoll für ein Haus oder eine Eigentumswohnung darf durchaus auch als Übernahmeprotokoll betrachtet werden. Zwar wird meist im Kaufvertrag festgehalten, welche Möbel beziehungsweise welches Inventar in der Immobilie verbleibt. Es schadet aber nicht, dies im Übernahmeprotokoll für das Haus oder die Eigentumswohnung zu bekräftigen. Daraus können für beide Seiten Vorteile entstehen. So kann sich der Käufer zum Beispiel sicher sein, dass der Eigentümer die vertragsgemäß überlassene neuwertige, funktionstüchtige Einbauküche samt Bedienungsanleitungen nicht vor der Übergabe ausbaut. Denn dieser Mangel/Vertragsverstoß würde im Hausübergabeprotokoll festgehalten werden und der Verkäufer wäre zum Rückbau oder zur Kostenerstattung für eine gleichwertige Einbauküche verpflichtet. Andererseits spart sich der Veräußerer gegebenenfalls die Entrümpelung, wenn der Käufer zur Übernahme von Sitzlandschaften, Einbauregalen und so weiter bereit ist. Der Begriff Übernahmeprotokoll rührt wohl auch daher, dass Zählerstände für Heizung, Warmwasser und Strom notiert werden.
Letztendlich schützt das Übergabeprotokoll den Verkäufer
- vor Mängeln, die Wochen oder Monate nach der Transaktion entdeckt werden beziehungsweise auftreten,
- wenn er konkrete Fragen zum Zustand wahrheitsgemäß beantwortet hat,
- davor, dass der Käufer ihn arglistig täuscht.
Der Käufer wiederum hält mit dem Besitzübergabe-Protokoll ein Dokument in den Händen, in dem klar vermerkt ist,
- welche Dokumente übergeben wurden,
- welches Inventar im Haus bleibt,
- welche Mängel der Verkäufer noch beseitigt und bis wann das passiert.
Expertentipp: Fertigen Sie bei einem Hausverkauf unbedingt ein Übergabeprotokoll in doppelter Ausfertigung an. Käufer und Verkäufer bestätigen mit ihrer jeweiligen Unterschrift beide die Angaben und Aufgaben, die aus dem Hausübergabeprotokoll hervorgehen.
Wer erstellt das Übergabeprotokoll beim Hauskauf?
Verkäufer und Käufer erstellen das Übergabeprotokoll für das Haus oder die Eigentumswohnung gemeinsam. Sie gehen Zimmer für Zimmer durch und dokumentieren die Abnahme der Räume im Übergabeprotokoll. Käufer und Verkäufer unterschreiben beide und bestätigen damit die Gültigkeit des Übergabeprotokolls.
Alternativ kann der Makler das Übergabeprotokoll führen. Allerdings steht dieser möglicherweise in einem Interessenkonflikt und nimmt Eintragungen im Sinne des Auftraggebers vor. Neutraler ist ein unabhängiger Bausachverständiger, der zudem über mehr Fachwissen über Bausubstanz, Leitungen und mehr verfügt. Unsere Immobiliensachverständigen kümmern sich bei einem Auftrag für eine Immobilienkaufberatung oder Hausverkaufsberatung gerne auch um das Übergabeprotokoll.
Wer nichts mit dem Übernahmeprotokoll zu tun hat, ist der Notar. Er beglaubigt den Kauvertrag und legt mit den darin festgelegten Inhalten (zum Beispiel im Hinblick auf bekannte und akzeptierte Mängel sowie mitverkauftes Inventar) zwar den Grundstein für die Eintragungen im Übergabeprotokoll. Die Schlüsselübergabe ist jedoch nicht mehr seine Baustelle.
Expertentipp: Egal, ob Sie einen Makler, einen Bausachverständigen, einen Nachbarn oder einen Freund mit zur Hausübergabe nehmen – lassen Sie diese Zeugen das Übergabeprotokoll mitunterschreiben.
Wann wird das Übergabeprotokoll erstellt?
Bei Besitzübergabe schließt ein Protokoll den Hausverkauf beziehungsweise die Eigentumsübergabe ab. Üblicherweise drehen Käufer und Verkäufer zur Schlüsselübergabe eine gemeinsame Runde durchs Haus, begutachten alle Räume, notieren die Zählerstände und gegebenenfalls Mängel.
In der Regel erfolgt das Übergabeprotokoll bei der Schlüsselübergabe. In den meisten Fällen ist das der Fall, wenn
- die Parteien den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben,
- ihr beglaubigtes Exemplar erhalten haben und
- der Kaufpreis oder die vereinbarte Anzahlung auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist.
Manchmal überlässt der bisherige Eigentümer dem neuen Eigentümer die Räumlichkeiten jedoch schon vor dem Zahlungseingang, zum Beispiel, wenn dieser seine Mietwohnung bereits gekündigt hat und/oder noch Renovierungsarbeiten im neuen Eigenheim durchführen möchte.
Was darf in keinem Hausübergabeprotokoll fehlen?
Ein gutes Übergabeprotokoll enthält:
- Namen und Kontaktdaten der Parteien
- Zeitpunkt der Besichtigung
- Objektdaten (Anschrift, letzte Renovierung, Nebenkosten bezahlt bis)
- Zählerstände (Heizung, Strom, Wasseruhren)
- Mobiliar/Inventar pro Raum
- Mängel – auch im Keller, auf dem Dachboden, in der Garage, in Außenbereichen wie dem Garten etc. Beispiele: Riss an der Wand, undichtes Dach, nicht funktionierende Wasserhähne. Es wird festgehalten, wer die Mängel bis wann auf wessen Kosten beseitigt.
- Reparaturen, die bereits beauftragt sind, beziehungsweise noch vom bisherigen Eigentümer bezahlt werden.
- Anzahl und Nummern der Schlüssel von Briefkasten bis Geräteschuppen
- Eine Auflistung der übergebenen Dokumente. Wichtig sind:
- Energieausweis,
- Baubeschreibung,
- Baupläne, Grundrisse, Skizzen, statische Berechnungen,
- Gebäudeversicherung,
- Grundsteuer bescheid,
- Handwerkerrechnungen (vor allem relativ aktuelle, größere),
- Prüfprotokolle (vor allem Feuerstättenschau des Kaminkehrers),
- Bedienungsanleitungen zur Gebäudetechnik/Heizung etc.
- bei Eigentumswohnungen zusätzlich Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sowie die Teilungserklärung.
- Ort, Datum, Unterschrift aller Anwesenden
Optional: Begleiten Zeugen Sie bei der Übergabe, benennen Sie diese im Übergabeprotokoll und lassen Sie sie ebenfalls unterschreiben.
Was sind Sachmängel, was sind Rechtsmängel bei einer Hausübergabe?
Der Verkäufer muss eine Immobilie laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 433 Absatz 1 BGB) ohne Mängel übergeben. Diese Mangelfreiheit betrifft Sach- und Rechtsmängel.
Als Mangel wird ein Unterschied zwischen dem vertraglich festgelegten Soll-Zustand der Immobilie und dem tatsächlichen Ist-Zustand bei der Übergabe betrachtet.
Sofern die Beschaffenheit der Immobilie im Kaufvertrag nicht näher beschrieben wird, gilt das Gebäude gemäß § 434 BGB als frei von Sachmängeln, wenn sie sich
- für die vertraglich bestimmte Verwendung eignet
- oder für eine gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Immobilien dieser Art üblich ist und daher vom Käufer erwartet werden kann.
Neben den Sachmängeln gibt es noch Rechtsmängel. Der Gesetzgeber hat dazu in § 435 BGB festgehalten: „ Die Sache ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht. “
Rechtsmängel reichen im erweiterten Sinn von Alt- und Baulasten bis hin zum Sanierungsvermerk, umfassen aber auch eingetragene Rechte Dritter wie das Erbbaurecht, ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch. Sie sind im Grundbuchauszug vermerkt.
Kniffliger wird es bei Nachbarschaftsstreitigkeiten – von schwelenden Grundstückskonflikten erfahren Sie oft erst, wenn es zu spät ist. Die Bandbreite solcher Querelen ist nahezu uferlos; sie reicht vom Knallerbsenstrauch am Maschendrahtzaun bis hin zu Bauvorhaben der Nachbarn, die beispielsweise die Aussicht oder die Ruhe beeinträchtigen können.
Welche Sachmängel müssen bei der Hausübergabe angegeben werden?
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln.
Ein offener Mangel ist für den Käufer klar zu erkennen. Beispiele: Risse in den Wänden, bröckelnder Putz, eingeworfene Fenster, ein verwilderter oder zugemüllter Garten. Das sieht der Laie und notiert den offenen Mangel im Übergabeprotokoll – sofern der Kaufpreis aufgrund dieser vertragsgemäßen Mängel nicht ohnehin niedriger ausgefallen ist.
Versteckte Mängel erkennen weder Käufer noch Verkäufer. Die Palette reicht von frischen Lecks in Wasserleitungen, die sich erst bei der nächsten Jahresabrechnung in horrenden Nachzahlungen bemerkbar machen, bis zu einer defekten Haustechnik in der Wohnanlage, in der die Eigentumswohnung liegt.
Feuchte Keller, Schimmel, Hausschwamm und ein undichtes Dach sind bei genauem Hinsehen oft zu erkennen. Zumindest wird ein Bausachverständiger diese Mängel identifizieren. Ohnehin muss der Verkäufer solche Mängel offenlegen. Weiß er um sein systembedingtes, wiederkehrendes Schimmelproblem und überstreicht den sichtbaren Schimmel einfach und verschweigt ihn, so begeht er eine arglistige Täuschung. Eine arglistige Täuschung liegt im Zusammenhang mit einem Immobilienkaufvertrag vor, wenn der Verkäufer einen Mangel verschweigt, obwohl er weiß, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und er erwartet, dass der Erwerber andernfalls nicht unterschreiben oder der Kaufpreis niedriger ausfallen würde.
Der Haken: Die Beweislast liegt beim Käufer.
Wie lange muss der Verkäufer für Mängel am Haus aufkommen?
Erkennt der neue Eigentümer einen Mangel, hat er gewisse Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer. Je nach Art und Schwere des Mangels, hat der Käufer Anspruch auf:
Die Verjährungsfrist für Mängel nach dem Verkauf von Wohneigentum ist gemäß § 438 Absatz 1 Ziffer 2 BGB fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Übergabe. Bei Neubauten beziehen sich der Kaufvertrag und damit auch die Mängelfristen oft auf die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B). Diese modifiziert die Regelungen des BGB in einigen Punkten und sieht in § 13 Absatz 4 VOB/B eine Verjährungsfrist von vier Jahren bei Mängeln an Gebäuden nach einem Hauskauf vor.
Der Verkäufer haftet für gesundheitliche Beeinträchtigungen einschließlich Körperverletzung, die durch Mängel entstanden sind, die er schuldhaft verursacht hat. Zudem haftet er für sämtliche Schäden, die er grob fahrlässig oder vorsätzlich verursacht hat (§ 13 Absatz 7).
Beseitigt der Verkäufer den Mangel nicht, obwohl er dazu verpflichtet ist, darf der Käufer den Mangel auf Kosten des Verkäufers selbst vornehmen (lassen). Dieses Recht der Selbstvornahme (§ 637 BGB oder § 13 Absatz 5 Ziffer 2 VOB/B) hat der Käufer in Deutschland unabhängig davon, welche gesetzliche Grundlage dem Kaufvertrag zugrunde liegt. Er kann sogar einen Vorschuss verlangen.
Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beginnt die Verjährung nicht bei der Übergabe des Grundstücks, sondern erst zu dem Zeitpunkt, zu dem der Erwerber Kenntnis von dem Mangel erlangt hat. Der Käufer steht in diesem Fall aber in der Beweispflicht und muss dem Verkäufer dessen Arglist nachweisen können.
Gut zu wissen: Ein Kernparagraf für Verkäufer ist § 442 BGB, der besagt: Kannte der Käufer den Mangel bei Vertragsabschluss, verfallen seine Gewährleistungsansprüche. Gleiches gilt, wenn der Käufer ihn wegen grober Fahrlässigkeit nicht kannte. Zum Beispiel, weil er offensichtliche Schäden am Gebäude nicht bemerkt hat, weil er die Immobilie nie besichtigt hat. Anders verhält es sich bei im Grundbuch eingetragenen Rechten: Die Mängel, die dem Käufer durch diese Rechte entstehen, muss der Verkäufer beseitigen, auch wenn der Käufer sie kannte – es sei denn, der Kaufvertrag sieht ausdrücklich die Übernahme von Rechten und Lasten vor. Lesen Sie in unserem Ratgeber mehr zu den Themen Lastenfreistellung und Grundschuldlöschung.
Erhält der Käufer eine Garantie vom Verkäufer oder übernimmt eine Garantie, so „stehen dem Käufer im Garantiefall unbeschadet der gesetzlichen Ansprüche die Rechte aus der Garantie demjenigen gegenüber zu, der die Garantie gegeben hat“ (§ 443 BGB).
Bei Mängeln, die für das Baujahr typisch sind, wird die Gewährleistung ausgeschlossen. Ist bei einem 100 Jahre alten Gebäude plötzlich ein Wasserrohr durchgerostet oder muss die Elektroinstallation neu verlegt werden, sind das keine Mängel, die der Verkäufer beheben muss. Bei Gebäuden, die vor dem ersten Weltkrieg errichtet wurden, fehlen oft auch Wärmedämmung und Schallisolation – oder ein vernünftiges Fundament. Gebäude aus Vor- und Nachkriegszeit weisen überdurchschnittlich oft Mängel in Sachen Bauphysik/Statik auf.
Übergabeprotokoll für den Hausverkauf (Muster)
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Dieser Auszug aus unserem Übergabeprotokoll für ein Haus gibt Ihnen einen Vorgeschmack auf das, was beim Immobilienverkauf alles erfasst und abgehakt werden muss.
Gut zu wissen: Die Vorlagen auf dieser Seite eignen sich hervorragend für die Kauf/Verkauf einer Wohnimmobilie, aber nicht für einen Mieterwechsel.
Übergabeprotokoll für den Verkauf einer Eigentumswohnung (Muster)
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Einblick in unser Übergabeprotokoll-Muster für den Verkauf einer Eigentumswohnung.
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Mit Gutachter zur Schlüsselübergabe
Diese Vorteile hat es, wenn ein sachverständiger Immobiliengutachter das Übergabeprotokoll mitunterschreibt:
- Er hat die Immobilie in Augenschein genommen.
- Er entdeckt Mängel, die dem Laien verborgen bleiben.
- Er ist aufgrund seiner Fachkenntnisse als Bausachverständiger qualifizierter als viele Makler.
- Er ist unabhängig und objektiv.
Wir begleiten im Rahmen unserer Immobilienkaufberatung beziehungsweise Immobilienverkaufsberatung beim Kauf oder Verkauf Ihres Hauses auf Wunsch gerne bis zur Schlüsselübergabe. Unsere Sachverständigen erstellen als neutrale Dritte das Übergabeprotokoll für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung. Fragen Sie uns bei der Erörterung Ihres Beratungswunsches einfach danach!
