Teilverkauf Haus: So funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie
Kann man ein halbes Haus verkaufen? Wir erklären die Möglichkeiten eines Immobilienteilverkaufs und gehen dabei unter anderem darauf ein, wann das sinnvoll ist, ob man darin wohnen bleiben kann und worin die Nachteile eines Teilverkaufs liegen.
Das Konzept eines Teilverkaufs lautet: Anteil an der Immobilie gegen Geld.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. Wie kann ich mein Haus verkaufen, aber darin wohnen bleiben?
- 3. So funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie
- 4. Wer kauft ein halbes Haus?
- 5. Wie wird der Kaufpreis bei einem Teilverkauf berechnet?
- 6. Muss ich bei einem Teilverkauf Miete zahlen?
- 7. Wie hoch ist das Nutzungsentgelt bei einem Teilverkauf?
- 8. Welche Kosten verursacht ein Teilverkauf?
- 9. Was sind die Vorteile eines Immobilienteilverkaufs?
- 10. Was gilt beim Teilverkauf einer Eigentumswohnung?
- 11. Wann ist der Teilverkauf einer Immobilie sinnvoll?
- 12. Teilverkauf eines Grundstücks
- 13. Verkehrswertgutachten von Heid
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einem Haus-Teilverkauf treten Sie einen bestimmten Prozentsatz an Ihrer Immobilie an einen Kapitalgeber ab, der Ihnen dafür eine sechsstellige Summe überweist.
- Der Kaufpreis des Anteils richtet sich nach dem Verkehrswert, den ein unabhängiger Gutachter ermittelt.
- Sie bezahlen fortan ein monatliches Nutzungsentgelt.
- Sämtliche Rechte und Pflichten bleiben bei Ihnen als Haupteigentümer. Die Kosten für Modernisierungen und Instandhaltungen tragen Sie weiterhin allein.
- Das Angebot professioneller Teilverkaufs-Unternehmen richtet sich vorwiegend an Senioren und endet meist mit der Abwicklung des Verkaufs der ganzen Immobilie. Es handelt sich also um eine Art Immobilienrente.
- Zu den größten Nachteilen beim Teilverkauf zählen die hohe Gebühr bei der Veräußerung der ganzen Immobilie und die Last der laufenden Kosten, die der bisherige Eigentümer schultert.
- Der Teilverkauf einer Eigentumswohnung muss eventuell erst von der Eigentümergemeinschaft abgesegnet werden.
Wie kann ich mein Haus verkaufen, aber darin wohnen bleiben?
Ein Teilverkauf ist eine Lösung für folgenden Fall: Sie verkaufen einen Teil Ihres Eigenheims, aber bleiben darin wohnen. Bevor Sie einen Teilverkauf Ihres Hauses überstürzen, weil Sie den Veräußerungsgewinn daraus dringend benötigen, wägen Sie die Vor- und Nachteile sorgfältig ab und informieren Sie sich über alternative Möglichkeiten, bei denen Sie die Immobilie gegen Geld tauschen, aber weiterhin im Haus wohnen bleiben beziehungsweise die Mieteinnahmen behalten dürfen.
Die Alternativen sind bisweilen deutlich attraktiver:
Sie können den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht durchführen. Dieses im Grundbuch eingetragene Recht mindert den Verkehrswert und damit den Betrag, den der Käufer Ihnen bezahlt, jedoch erheblich. Ebenso wie die Immobilienverrentung in ihren unterschiedlichen Gestaltungsformen (Immobilienrente, Leibrente, Umkehrhypothek, Zustifterrente) richtet sich das Angebot eines Teilverkaufs vorwiegend an Senioren.
Gut zu wissen: Unternehmen, die Ihnen Kapital für den Teilverkauf Ihres Hauses gewähren, erwarten oft eine schulden- und lastenfreie Immobilie. Wie Sie eine Lastenfreistellung durchführen oder eine Grundschuld löschen, erfahren Sie in weiteren Ratgeber-Beiträgen.
So funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie
In diesem Abschnitt erklären wir, was genau ein Haus-Teilverkauf ist und wie er abläuft.
Definition: Was ist ein Teilverkauf?
Der Teilverkauf einer Immobilie ist ein recht neues Geschäftsmodell. Der Eigentümer einer Immobilie veräußert einen prozentualen Teil seiner Wohnung oder seines Hauses. Der Käufer des Anteils tritt als stiller Teilhaber auf. Er hat zwar einen Miteigentumsanteil, aber in der Regel weder Rechte noch Pflichten an der Immobilie.
Der Deal lautet stark vereinfacht: Der Verkäufer erhält eine marktwertgerechte Summe (und damit Liquidität aus der eigenen Immobilie), während der Erwerber von einer monatlichen Nutzungsgebühr profitiert. Letztendlich sind die Vertragsgestaltung und die Folgen allerdings weitaus komplexer (siehe Nachteile).
Ablauf eines Teilverkaufs
- Als Eigentümer legen Sie zuerst fest, welchen Anteil an Ihrem Eigenheim Sie abgeben möchten. 50 Prozent sind das Maximum.
- Nun holen Sie unverbindliche Angebote ein. Private Kapitalanleger suchen selten nach einem Teilverkauf. Der Markt wird von Immobilienunternehmen beherrscht, die sich auf dieses Geschäftsmodell spezialisiert haben (siehe „Wer kauft ein halbes Haus?“).
- Nachdem Ihnen der Kapitalgeber – denn nichts anderes sind Teilkäufer – ein vorläufiges Angebot unterbreitet hat, das noch keinerlei Gültigkeit besitzt, ermittelt ein unabhängiger Immobiliengutachter den Verkehrswert der Immobilie.
- Auf Basis der Wertermittlung entscheidet der Teilkäufer, ob sich ein Anteilserwerb an Ihrem Haus (und damit Ihr Teilverkauf) überhaupt rentiert. Die Auszahlungssumme muss hierfür in der Praxis mindestens sechsstellig sein.
- Der potenzielle Käufer unterbreitet Ihnen nun ein verbindliches Angebot, das ein monatliches Nutzungsentgelt beinhaltet.
- Sie reichen einen Aufteilungsplan beim zuständigen Bauamt ein und erhalten eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
- Der Notar beglaubigt die Teilungserklärung und den Vertrag über den Teilverkauf Ihrer Immobilie. Er veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Gegebenenfalls kommt die Eintragung von Nießbrauch oder Wohnrecht hinzu.
- Die Kaufpartei zahlt dem Eigentümer den vereinbarten Betrag aus.
Mögliche Anteile bei einem Teilverkauf
Wie viel Prozent meines Hauses, meiner Eigentumswohnung oder meiner Gewerbeimmobilie muss ich als Eigentümer bei einem Immobilien-Teilverkauf mindestens verkaufen?
Es geht den gewerblichen Käufern von Immobilienanteilen weniger um Prozente, sondern mehr um fixe Summen. Die Untergrenze bei den großen Teilkauf-Anbietern liegt bei einer Auszahlungssumme von 100.000 Euro.
Ist Ihre Immobilie beispielsweise 750.000 Euro wert und Sie möchten daraus über einen Teilverkauf 100.000 Euro generieren, müssen Sie beim Anbieter wertfaktor Immobilien GmbH 14,29 % verkaufen und monatlich 242 Euro Nutzungsentgelt entrichten.
Der Teilverkaufsrechner von wertfaktor Immobilien benötigt den Verkehrswert der Immobilie und die gewünschte Auszahlungssumme, um den Anteil und das Nutzungsentgelt zu kalkulieren.
Wünschen Sie eine höhere Auszahlungssumme, veräußern Sie üblicherweise einen prozentual höheren Anteil an Ihrer Immobilie und/oder bezahlen ein höheres Nutzungsentgelt. Die Teilverkaufsrechner der Branchengrößen kommen hier zu weitgehend identischen Ergebnissen.
Bei einer höheren Auszahlungssumme müssen Sie mehr Prozent Ihrer Immobilie abtreten und eine höhere Nutzungsgebühr bezahlen.
Unternehmen, die am Teilverkauf von Immobilien partizipieren, sichern sich üblicherweise höchstens 50 Prozent an Ihrem Haus, Ihrer Gewerbeimmobilie oder Ihrer Eigentumswohnung.
Lassen Sie vor dem Teilverkauf Ihres Hauses einen unabhängigen Sachverständigen ermitteln, wie viel Ihre Immobilie wirklich wert ist!
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Wer kauft ein halbes Haus?
Sie möchten einen Teil Ihrer Immobilie veräußern und fragen sich jetzt: „Wie verkaufe ich ein halbes Haus?“ Rein theoretisch können Sie einen Makler einschalten oder andere Kanäle nutzen, um einen privaten Kapitalanleger zu finden. Doch es ist eher selten, dass sich eine fremde Privatperson auf den Teilverkauf Ihres Hauses einlässt und Ihnen Geld dafür gibt, dass sie mit einem bestimmten Prozentsatz im Grundbuch als Miteigentümer an der Immobilie eingetragen wird. Überhaupt funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie praktisch nie an „privat“.
Im Prinzip steht Ihnen fast nur der Weg über einen institutionellen beziehungsweise gewerblichen Marktteilnehmer offen. Die vier großen Unternehmen, die sich für einen Teilverkauf Ihres Hauses interessieren, sind:
- Deutsche Teilkauf GmbH
- Engel & Völkers (EV Liquid Home GmbH)
- Heimkapital GmbH
- wertfaktor Immobilien GmbH
So funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie.
Wie wird der Kaufpreis bei einem Teilverkauf berechnet?
Der Kaufpreis beim Immobilien-Teilverkauf richtet sich nach der Wertermittlung eines unabhängigen Sachverständigen. Dieser erstellt ein Verkehrswertgutachten nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren.
In der Regel werden zwei Kaufpreise berechnet. Da wäre zunächst der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Teilverkaufs. Dieser ist maßgeblich für die Höhe der Auszahlungssumme für die Veräußerung der Prozente am Immobilieneigentum.
Da es sich beim Teilverkauf allerdings üblicherweise um ein Geschäftsmodell handelt, bei dem Rentner Ihre Immobilie (teil-)veräußern, um liquide zu bleiben, gibt es meist eine zweite Auszahlungssumme: nämlich den Verkaufspreis für die komplette Immobilie in der Zukunft.
Wird die Immobilie nach rund zehn bis 30 Jahren ganz verkauft, muss der Eigentümer (derjenige, der einen Teil seiner Immobilie verkauft hat) den Anteilseigner (das Unternehmen) an der Wertsteigerung teilhaben lassen und meist zusätzlich noch ein Abwicklungsentgelt an das Unternehmen bezahlen. Gegen einen Wertverlust sichern sich die Erwerber vertraglich ab, sodass der Teilverkäufer ihnen ein etwaiges Minus erstatten muss. Oder die Immobilie geht je nach Vertragsgestaltung komplett an den Teilkäufer über, der mit der vollständigen Eigentumsüberschreibung eine zweite Auszahlung leistet. Dazu wird der aktuelle Verkehrswert der Immobilie ermittelt, wenn es zum Komplettverkauf kommt. Diese zweite Verkehrswertermittlung findet final erst zum eigentlichen Verkaufszeitpunkt statt, also möglicherweise erst 30 Jahre nach dem Teilverkauf. Vom Anteil des bisherigen Haupteigentümers wird die Abwicklungspauschale abgezogen. Diese umfasst üblicherweise unter anderem die Notarkosten und das Honorar für den Gutachter.
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Beispielrechnung für einen Teilverkauf
Wir demonstrieren Ihnen anhand eines fiktiven Rechenbeispiels, wie viel Geld Sie bei einem Teilverkauf Ihrer Immobilie verdienen beziehungsweise verschenken. Bei der nachfolgenden Beispielrechnung gehen wir von
- einem Verkehrswert von 700.000 Euro zum Wertermittlungsstichtag,
- konstanten Nutzungsentgelten (363 Euro pro Monat),
- einem Verkauf der kompletten Immobilie nach 20 Jahren an/durch das Teilverkaufs-Unternehmen,
- einem Wertzuwachs von 200.000 Euro (das sind rund 28,6 Prozent) und
- einer mittelhohen Servicepauschale von 5 % aus.
Auszahlung 1 bei Teilverkauf Ihres Hauses
Sie möchten eine Finanzspritze in Höhe von 150.000 Euro von Ihrem Kapitalgeber haben. Dafür verpflichten Sie sich laut Teilverkaufsrechner dazu, 21 Prozent an Ihrem Haus zu veräußern und monatlich 363 Euro „Miete“ zu entrichten.
| Wert der Immobilie (heute) | 700.000 € |
| Auszahlung 1 (heute) | 150.000 € |
| Anteil Eigentümer | 79% |
| Anteil Teilverkauf-Unternehmen | 21% |
| monatliches Nutzungsentgelt | 363 € |
Auszahlung 2 beim Gesamtverkauf
Nehmen wir an, die Konditionen bleiben in Stein gemeißelt und von der Inflation unbeeinflusst. Der Vertrag geht über 20 Jahre. Danach wird die Immobilie verkauft. Der Einfachheit halber gehen wir davon aus, dass sich die Branchenkenner der Teilverkaufs-Firma um die Abwicklung des Verkaufs kümmern. Dazu wird der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Verkaufs (also in 20 Jahren) ermittelt. Dieser beträgt nach akribischen Berechnungen nun 900.000 Euro. Die Kosten für Gutachter, Notar und Grundbuchamt sind in der Abwicklungsvergütung enthalten.
| Wert der Immobilie in 20 Jahren | 900.000 € |
| Anteil Eigentümer (79%) | 711.000 € |
| minus Abwicklungsvergütung (5%) | -45.000 € |
| Auszahlung 2 (in 20 Jahren) | 666.000 € |
Sie erhalten beim Verkauf der vollständigen Immobilie, also der Abtretung der übrigen 79 Prozent, eine teuflische Summe von 666.000 Euro auf Ihr Konto.
Wie viel Geld haben Sie durch Gesamtverkauf Ihrer Immobilie in der Zukunft mit vorangegangenem Teilverkauf insgesamt erhalten?
| Auszahlung 1 | 150.000 € |
| Auszahlung 2 | 666.000 € |
| minus Nutzungsentgelt | -87.120 € |
| Gesamtsumme | 728.880 € |
In Anbetracht dessen, dass der Marktwert von 700.000 auf 900.000 Euro gestiegen ist, sind 728.880 Euro nicht gerade ein spektakulärer Gewinn. Aber Sie haben durch den Teilverkauf Ihres Hauses einen finanziellen Engpass ohne einschneidende Veränderungen in Ihrem Leben geschultert.
Achtung: Dieses Rechenbeispiel ist natürlich nicht die ganze Wahrheit, sondern zeigt Ihnen nur die Beträge, die Sie von der Immobilienfirma erhalten (haben). Sie dürfen nicht vergessen, dass etwaige Wertsteigerungen hauptsächlich durch Investitionen (Instandhaltung, Modernisierung) zustande kommen, die Sie aus Ihrer eigenen Tasche bezahlt haben. Und in der Praxis bleibt das Nutzungsentgelt gemäß Vertragsgestaltung nur selten über 20 Jahre lang konstant (niedrig).
Muss ich bei einem Teilverkauf Miete zahlen?
Vor dem Teilverkauf haben Sie lediglich Strom, Wasser, Heizung, Steuern und städtische Abgaben bezahlt. Jetzt kommt quasi noch Miete hinzu, die als monatliche Nutzungsgebühr deklariert wird. Dieses monatliche Nutzungsentgelt wird beim Teilverkauf der Immobilie für eine bestimmte Zeit festgeschrieben und nach Ablauf neu verhandelt. Sind die Immobilienpreise in der Umgebung in der Zwischenzeit gestiegen, wird die Nutzungsgebühr höher ausfallen. Je nach Vertragsgestaltung kann auch eine variable Nutzungsgebühr festgelegt werden, die an die Inflation gekoppelt ist.
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt bei einem Teilverkauf?
Für ein Haus mit einem Verkehrswert von einer halbe Million Euro, das durch einen Teilverkauf zu 25 Prozent (für 125.000 Euro) nicht mehr vollständig dem Eigentümer gehört, muss dieser rund 350 Euro monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer überweisen. Die Konditionen der einzelnen Anbieter am Teilkauf-Markt unterscheiden sich geringfügig. Sie liegen grundsätzlich in einer Spanne von drei bis fünf Prozent des Teilkaufpreises – pro Jahr.
Welche Kosten verursacht ein Teilverkauf?
Bei einem Teilverkauf fallen üblicherweise folgende Kosten an:
- Gebühren für Notar und Grundbuch in Höhe von zirka 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises
- Sachverständigen-Honorar für ein Verkehrswertgutachten
- Gegebenenfalls Maklerkosten, falls Sie einen Makler mit der Suche nach einem privaten Kapitalgeber beauftragt haben und dieser Ihnen erfolgreich einen Partner für den Teilverkauf Ihrer Immobilie vermitteln konnte.
- Unter Umständen fällt Spekulationssteuer an.
Beim Teilverkauf eines Mehrparteienhauses, einer Eigentumswohnung oder einer Gewerbeimmobilie bezahlt der bisherige Eigentümer das Hausgeld für Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklagen weiterhin voll selbst.
Ein Kredit, gegebenenfalls auch eine Umschuldung, ist beim aktuellen Niedrigzinsniveau deutlich günstiger.
Worin liegen die Nachteile eines Immobilienteilverkaufs?
Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, deckt zwar kurzfristig seinen Kapitalbedarf, hat langfristig jedoch an bedenkenswerten Folgen zu knabbern. Denn die Käufer sind in der Regel Unternehmen oder zumindest Kapitalanleger. Daher wollen Sie den größtmöglichen finanziellen Nutzen aus dem Immobilienteilkauf ziehen.
Die Nachteile für die Verkäufer: Sie bezahlen ein Nutzungsentgelt für Ihre eigenen vier Wände, tragen die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten aber allein. Außerdem benötigen Sie einen Aufteilungsplan für die Teilungserklärung, um den Teilverkauf durchzuführen und zahlen beim endgültigen und vollständigen Verkauf der Immobilie Jahre später bisweilen hohe Gebühren und eventuell sogar Spekulationssteuer.
Nutzungsentgelt
Die monatliche Nutzungsgebühr (siehe „Muss ich bei einem Teilverkauf Miete zahlen?“) macht sich jeden Monat auf Ihrem Konto bemerkbar und beträgt je nach Wert der Immobilie mehrere Hundert Euro.
Verwaltungskosten
Handelt es sich bei Objekt für den Teilverkauf um eine Eigentumswohnung, fallen auch Verwaltungskosten an, die der Eigentümer ebenso wie die Instandhaltungsrücklage mit dem Hausgeld entrichtet. Die Vergütung der Hausverwaltung interessiert den Teilkäufer nicht. Auf den Verwaltungskosten bleibt der Teilverkäufer normalerweise allein sitzen.
Instandhaltungskosten
Das Dach leckt? Die Fassade braucht einen neuen Anstrich? Für eine normale Mietwohnung gilt: Wer Miete kassiert, kommt für Instandhaltungen auf.
Beim Teilverkauf wird dieses Prinzip umgekehrt. Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, trägt die Kosten für Instandhaltungen und Modernisierungen im Regelfall weiterhin komplett allein. Da kommt die Frage auf: Haben Sie nach dem Teilverkauf Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung ausreichend Instandhaltungsrücklage aufgebaut?
Zwei Knackpunkte halten Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen im Hinblick auf einen Teilverkauf der Immobilie bereit:
- Ein neuer Heizkessel, eine Wärmedämmung, eine Dachreparatur oder eine Badsanierung kosten eine Stange Geld. Für jede einzelne dieser Maßnahmen verabschieden Sie sich als Eigentümer von einem fünfstelligen Geldbetrag.
- Von den Wertsteigerungen, die Ihre Immobilie durch diese Maßnahmen erhält, profitiert das Teilkauf-Unternehmen mehr als der Haupteigentümer.
Von den Wertsteigerungen, die Sie unter anderem mit Ihren Investitionen in Modernisierung und Instandhaltung erzielen, profitiert der Teilverkaufs-Partner mehr als der Haupteigentümer.
Gebühren bei Verkauf
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Das Unternehmen, dem Sie einen Teil Ihrer Immobilie verkauft haben, reibt sich bereits die Hände. Denn die eingestrichenen Nutzungsentgelte waren nur Peanuts, verglichen mit dem Reibach, der bei einem Verkauf der Immobilie winkt.
Der Teilverkaufsvertrag sieht vor, dass der Teilkäufer bei einer Veräußerung der Immobilie mit seinem Anteil am Verkaufserlös beteiligt wird. So logisch, so fair. Doch wer einem Teilverkauf seines Hauses zugestimmt hat, muss bei einem kompletten Verkauf in der Praxis noch deutlich mehr Geld an das Teilkauf-Unternehmen abgeben. Diese Immobiliengesellschaften berechnen nämlich eine happige Gebühr beim Verkauf. Darin enthalten sind üblicherweise die Ausgaben für Grundbuch, Notar und Gutachter.
Die Heimkapital GmbH nennt diese Gebühr in Höhe von rund 4,5 Prozent des Verkaufspreises Serviceentgelt – und ist damit noch vergleichsweise günstig. Engel & Völkers berechnet eine Abwicklungsvergütung in Höhe von 5,5 Prozent. Das Ende der Fahnenstange ist damit noch nicht erreicht. Mit einem Durchführungsentgelt von 6,5 Prozent bereichert sich die wertfaktor Immobilien GmbH an Ihrem Verkaufserlös. Die Deutsche Teilkauf GmbH hat bis dahin offenbar schon genug an Ihrem Teilverkauf verdient und verlangt keine zusätzlichen Gebühren. In der Regel profitieren die Teilkäufer ohnehin schon durch die Wertsteigerungen, die Sie als Haupteigentümer von Ihrem eigenen Budget in Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen investiert haben.
Gut zu wissen: Die Vertragsgestaltung beim Teilverkauf von Haus oder Eigentumswohnung schützt viele Unternehmen gegen Wertverlust. Verkaufen Sie Ihre Immobilie komplett, sieht eine Klausel vor, dass der Teilkauf-Anbieter mindestens sein eingesetztes Kapital in voller Höhe zurückbekommt und für sein „Risiko“ zudem einen Zuschlag im meist zweistelligen Prozent-Bereich als Minimumanteil erhält.
Spekulationssteuer bei Teilverkauf
Bei einem privaten Veräußerungsgeschäft, worunter laut Einkommensteuergesetz (§ 23 EStG) der Teilverkauf einer Immobilie fällt, kann Spekulationssteuer anfallen. Ein Teilverkauf von Haus oder Wohnung ist aus Sicht des Finanzamts ein vollwertiger und damit prinzipiell steuerpflichtiger Immobilienverkauf.
Die Spekulationssteuer entfällt beim Teilverkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses, wenn eines der folgenden Kriterien zutrifft:
- Sie haben zwischen Kauf und Teilverkauf durchgehend selbst in der Immobilie gelebt.
- Sie haben die Eigentumswohnung oder das Haus im Jahr des Teilverkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt.
- Ihr Kind, für das Sie noch Kindergeld beziehen, hat bislang mietfrei darin gewohnt.
Haben Sie die Immobilie vor dem Teilverkauf hingegen vermietet, kommen Sie um die Spekulationssteuer nicht herum.
Ihre Höhe hängt vom Veräußerungsgewinn und dem persönlichen Steuersatz ab. Sie können die Spekulationssteuer bei einem Teilverkauf senken, indem Sie die Notarkosten sowie Rechnungen für Instandhaltung und Modernisierung vom Gewinn abziehen. Eigenbelege für selbst durchgeführte Reparaturen werden nicht berücksichtigt.
Aufteilung
Um einen Teilverkauf Ihrer Immobilie zu ermöglichen, müssen Sie Wohn- und/oder Teileigentum begründen. Schließlich müssen Sie die Eigentumswohnung beziehungsweise das Haus vor dem Teilverkauf in abgeschlossene Einheiten aufteilen können. Das ist auch dann erforderlich, wenn hier, wie bei einem Teilverkauf üblich, niemand Neues in die Immobilie einzieht oder sie nutzt, sondern eben lediglich prozentual daran beteiligt ist.
Eine Teilungserklärung zu erwirken, ist mit etwas Aufwand und Kosten verbunden. Im ersten Schritt muss Ihnen das Bauamt auf Basis des Aufteilungsplans eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen, ehe der Notar die Teilungserklärung aufsetzt. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, existiert bereits eine Teilungserklärung für die Wohnanlage, die zugunsten des Teilkäufers angepasst wird. Die Kosten dafür sind regional sehr unterschiedlich: Die Gebührenspanne für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung reicht von 25 bis mehr als 1.000 Euro. Die beglaubigte Teilungserklärung für einen Teilverkauf kostet ab zirka 70 Euro bis doppelt so viel.
Darf ein Grundstück bebaut werden, kann der Teilverkauf per Realteilung erfolgen.
Was sind die Vorteile eines Immobilienteilverkaufs?
Die Vorteile eines Teilverkaufs sind schnell erklärt:
- Sie bleiben (Mehrheits-)Eigentümer Ihrer Immobilie,
- können weiterhin darin wohnen,
- in Kombination mit Nießbrauch die Einnahmen behalten,
- und bekommen dafür eine verkehrswertgerechte Summe als Sofortzahlung auf Ihr Konto überwiesen.
Was gilt beim Teilverkauf einer Eigentumswohnung?
Beim Teilverkauf einer Eigentumswohnung kommen Umstände hinzu, die Sie beim Teilverkauf eines Hauses nicht haben:
- Sie bilden gemeinsam mit dem Erwerber des veräußerten Anteils Ihrer Wohnung eine Eigentümergemeinschaft. Es handelt sich dabei sozusagen um eine Wohnungseigentümergemeinschaft (für eine Wohnung) innerhalb der Wohnungseigentumsgemeinschaft (für die Wohnanlage).
- Sie müssen den Teilverkauf möglicherweise erst von der Eigentümerversammlung genehmigen lassen. Das Wohnungseigentumsgesetz (§ 12 WEG) erlaubt es der Gemeinschaft nämlich, die Veräußerung einer Wohnung zustimmungspflichtig zu machen. Das heißt: Falls die Wohnungseigentumsgemeinschaft dieses Recht in ihren Statuten verankert hat, müssen Sie erst die Zustimmung der anderen Eigentümer oder einem von diesen beauftragten Dritten (in der Regel die Hausverwaltung) einholen, bevor Sie den Teilverkauf abwickeln. Das verzögert den Teilverkauf erheblich und lässt die Träume vom schnellen Geldsegen wie eine Seifenblase zerplatzen.
Wann ist der Teilverkauf einer Immobilie sinnvoll?
Der Teilverkauf einer Immobilie bringt Ihnen verhältnismäßig schnell einen sechsstelligen Geldsegen, ohne dass sich Ihre Lebensumstände ändern. Sie behalten Ihre Wohnung / Ihr Haus, kümmern sich weiterhin selbst darum und verfügen nahezu uneingeschränkt darüber.
Achtung: Die meisten Teilverkaufsverträge enden damit, dass die Immobilie in der Zukunft komplett an den neuen Anteilseigner geht und er von Wertsteigerungen deutlich mehr profitiert als Sie, obwohl Sie die Kosten tragen.
Expertentipp: Sollten Sie sich für einen Teilverkauf Ihrer Immobilie entscheiden, bauen Sie ein Vorkaufsrecht für Ihre Erben beziehungsweise ein Rückkaufsrecht für sich selbst auf den abgegebenen Teil in den Vertrag ein.
In vielen Fällen ist eine clever gestaltete Immobilienverrentung oder ein Komplettverkauf mit eingetragenem Nießbrauch oder lebenslangem Wohnrecht sinnvoller.
Kostenlose Beratung: 0800 - 9090 282
Teilverkauf eines Grundstücks
Es muss nicht immer ein Haus oder eine Eigentumswohnung sein – auch ein Grundstück eignet sich für einen Teilverkauf. Allerdings erzielen Waldstücke oder Agrarflächen wie brachliegendes Ackerland üblicherweise deutlich geringere Preise pro Quadratmeter.
Der Wert Ihres Grundstücks wird anhand von Kennzahlen wie Grundstücksfläche, Nutzungsart und Bodenrichtwert ermittelt. Schlagen Sie nicht beim ersten Angebot einer Teilkauf-Firma ein, sondern beauftragen Sie einen unabhängigen Gutachter mit der korrekten Wertermittlung Ihres Grundstücks. Wie ein qualifizierter Sachverständiger bei der Marktwertberechnung vor dem Teilverkauf eines Grundstücks vorgeht, erklären wir im Ratgeber-Beitrag „Grundstückswert ermitteln“.
Sind sich Eigentümer und Teilkäufer einig, wickelt der Notar den Teilverkauf des Grundstücks ab und der neue Miteigentümer wird im Grundbuch in Abteilung I eingetragen. Während der Teilverkauf bei einer Immobilie üblicherweise ideeller Natur ist, sich also lediglich die Eigentumsverhältnisse ändern, kann eine Realteilung bei Grundstücken sinnvoller sein. Die tatsächliche Teilung des Grundstücks von einem in zwei Flurstücke ergibt vor allem Sinn, wenn dieses bebaut werden soll.
Verkehrswertgutachten von Heid
Sie denken über einen Teilverkauf Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks nach? Ein professionelles Verkehrswertgutachten, das nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren erstellt wurde, untermauert Ihre fairen Kaufpreisforderungen.
Kontaktieren Sie uns so früh wie möglich im Verkaufsprozess für eine kostenlose Ersteinschätzung! Nutzen Sie dafür unser Kontaktformular oder wählen Sie die Telefonnummer 0800 - 90 90 282.
