Teilungsversteigerung: Gründe, Ablauf, Kosten
Die Teilungsversteigerung einer Immobilie wird vor allem bei Scheidungen und zur Aufhebung einer Erbengemeinschaft beantragt. Wer sie anberaumen kann, wie sie abläuft, was sie kostet und welche Konstellationen möglich sind, erklären wir in diesem Ratgeber zur Teilungsversteigerung.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. Zweck einer Teilungsversteigerung
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3. Ablauf einer Teilungsversteigerung
- 3.1 Welche Fristen gelten bei einer Teilungsversteigerung?
- 3.2 Wie wirkt sich ein Vorkaufsrecht auf eine Teilungsversteigerung aus?
- 3.3 Wie setzt sich das Mindestgebot bei einer Teilungsversteigerung zusammen?
- 3.4 Welche Kosten kommen bei einer Teilungsversteigerung auf mich zu?
- 3.5 Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?
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4. Spannende Konstellationen bei einer Teilungsversteigerung
- 4.1 Kann ich bei einer Teilungsversteigerung selbst mitbieten?
- 4.2 Wie verhält sich die Teilungsversteigerung zu einer Grundschuld?
- 4.3 Welchen Effekt hat eine Teilungsversteigerung auf Mieter?
- 4.4 Kann ich Teilungsversteigerung einleiten, um eine Grunddienstbarkeit durchzusetzen?
- 4.5 Wie beantrage ich eine Teilungsversteigerung, wenn die Immobilie einer Gesellschaft gehört?
Das Wichtigste in Kürze
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Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (gemeinsames Grundstückseigentum von Erben oder in einer Ehe).
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Gesetzliche Grundlagen für Teilungsversteigerungen enthält das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG).
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Jeder Miteigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks kann eine Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen.
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Eine Teilungsversteigerung ist schwer zu verhindern. Lediglich Nießbrauch blockiert das Verfahren. Eine Drittwiderspruchsklage ist ein weiteres juristisches Mittel. Darüber hinaus können Miteigentümer einstweilige Einstellungen der Teilungsversteigerung anstreben, die den Prozess aber nur verzögern.
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Das geringste Gebot bei einer Teilungsversteigerung setzt sich aus dem Wert der Rechte des ranghöchsten Gläubigers und dem Mindestbarwert zusammen. Der Mindestbarwert enthält die Verfahrenskosten, öffentliche Lasten und laufende sowie rückwirkende Zinsen.
Zweck einer Teilungsversteigerung
Eine Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft mit gemeinsamem Eigentum. Die meisten Teilungsversteigerungen werden eingeleitet, um eine Erbengemeinschaft aufzulösen, indem das geerbte Haus verkauft wird, oder um eine Scheidung mit Haus zu bewerkstelligen. Eine Teilungsversteigerung ist meist der letzte Ausweg, wenn sich die Eigentümergemeinschaft nicht über den Umgang mit dem Grundstück oder der Immobilie einigen kann.
Teilungsversteigerung als Druckmittel – wer kann sie beantragen?
Jeder Miteigentümer an einem Grundstück oder einer Immobilie kann die Teilungsversteigerung beantragen. Dazu genügt als Nachweis ein aktueller Grundbuchauszug (maximal sechs Monate alt) oder im Falle einer gerade erst erfolgten Erbschaft der Erbschein. Zuständig zur Zulassung und Abwicklung ist das Amtsgericht in dem Bezirk, in dem das Grundstück liegt.
Üblicherweise ist die Teilungsversteigerung die letzte Maßnahme, wenn sich die Eigentümergemeinschaft – oft eine Erbengemeinschaft oder ein verheiratetes beziehungsweise geschiedenes Paar – nicht einigen können, ob das Wohnungseigentum verkauft werden soll oder nicht. Möglicherweise geht es dem Antragsteller gar nicht wirklich um die Aufteilung der Immobilie, sondern er findet seinen Erbteil zu niedrig und setzt die Teilungsversteigerung lediglich als taktisches Mittel ein.
Eine Teilungsversteigerung kommt also nicht aus heiterem Himmel, sondern dann, wenn ein Miterbe, Miteigentümer oder im Grundbuch eingetragener Ehegatte / Lebenspartner keinen anderen Ausweg sieht.
Bei der Teilversteigerung nach einer Scheidung gelten allerdings Einschränkungen:
- Die Teilungsversteigerung gegen den Willen des (Ex-)Partners ist erst nach der Scheidung möglich.
- Ein Lebenspartner / Ehegatte muss mit einem Eigentumsanteil von mindestens zehn Prozent im Grundbuch stehen, um die Teilungsversteigerung als Druckmittel einsetzen, also beantragen zu können.
- Besteht eine Zugewinngemeinschaft und stellt die gemeinsame Immobilie quasi das ganze Vermögen dar, erfolgt die Teilungsversteigerung gemäß § 1365 BGB nur mit Zustimmung des Lebenspartners / Ehepartners.
- Ist eine Teilung in Natur möglich, wird der Antrag auf Teilungsversteigerung abgelehnt; zumindest hat eine Widerspruchsklage gute Aussichten auf Erfolg. Konkretes Beispiel: Gehört dem Ehepaar, das gleichberechtigt im Grundbuch eingetragen ist, ein Doppelhaus findet keine Teilungsversteigerung statt. Schließlich kann der eine Partner die linke Hälfte und der andere Partner die rechte Hälfte des Grundstücks bekommen.
Tipp: Sind gemeinsame Kinder von der Scheidung betroffen, stehen die Chancen auf eine fortlaufende einstweilige Einstellung der Teilversteigerung auf den maximalen Zeitraum gut. Kontaktieren Sie Ihren Scheidungsanwalt rechtzeitig, denn der Antrag auf Verfahrenseinstellung muss innerhalb von zwei Wochen nach Beantragung der Teilungsversteigerung beim Gericht eingehen.
Gläubiger hingegen können keine Teilungsversteigerung beantragen. Erhalten Gläubiger über einen längeren Zeitraum kein Geld mehr, steht ihnen allerdings ein genauso mächtiges juristisches Werkzeug zur Verfügung: die Zwangsversteigerung.
Wie kann ich eine Teilungsversteigerung verhindern?
Muss der Ehegatte, Miterbe, sprich: der Miteigentümer dem Antrag auf Teilungsversteigerung zustimmen? Nein. Selbst wenn sich zehn Erben eine Immobilie teilen, genügt der Antrag eines einzigen Miteigentümers, um die Teilungsversteigerung in die Wege zu leiten.
Der einfachste Weg, eine Teilungsversteigerung zu verhindern, ist, sich mit den Miteigentümern friedlich zu einigen, was mit dem Grundstück passieren soll. Möchte der Antragsteller die Immobilie loswerden, ist er bestimmt mit einer marktwertgerechten Auszahlung seines Anteils einverstanden. Denn eine Teilungsversteigerung bringt selten die Einnahmen, die ein regulärer Verkauf auf dem freien Immobilienmarkt in die Kasse spült.
Vermeintliche Tricks, wie einen Teil des Hauses zu vermieten, um die Immobilie für potenzielle Bieter unattraktiv zu machen, funktionieren nicht. Denn um das Haus oder einen Teil davon zu vermieten, benötigt derjenige, der die Teilungsversteigerung blockieren will, die Zustimmung seiner Miteigentümer. Zumindest derjenige, der die Teilungsversteigerung angestoßen hat, wird sie ihm verweigern. Trotzdem gibt es Maßnahmen, die mehr Erfolg versprechen, eine Teilungsversteigerung zu blockieren.
Um eine Teilungsversteigerung zu verhindern, gibt es zwei Möglichkeiten:
- Nießbrauch: Eigentümer und Nießbraucher können die Aufhebung der Gemeinschaft und damit auch eine Teilungsversteigerung gemäß § 1066 Abs. 2 BGB nur gemeinsam beantragen. Verweigert der Nießbrauchberechtigte seine Zustimmung, hat er die Teilungsversteigerung verhindert.
- Drittwiderspruchsklage: Die Drittwiderspruchsklage taucht in der Zivilprozessordnung (§ 771 ZPO) auf. Sie richtet sich gegen eine Zwangsvollstreckung und damit auch gegen eine Teilungsversteigerung. Die Drittwiderspruchsklage fußt darauf, dass ein Dritter behauptet, dass ihm ein Recht am Grundstück oder an der Immobilie zusteht, das eine Teilungsversteigerung verhindert. Bei einer Erbschaft kann dies beispielsweise ein rein vertragliches, aber nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht sein. Die Drittwiderspruchsklage ist bei einem Veräußerungsverbot (§ 772 ZPO), durch einen Nacherben (§773 ZPO) oder Lebenspartner/Ehegatten (§ 774 ZPO) möglich.
Darüber hinaus gibt es zwei Möglichkeiten, um eine Teilungsversteigerung zu verzögern (Quelle):
- Selbst beitreten: Will ein Miteigentümer selbst an der Teilungsversteigerung teilnehmen, muss er einen entsprechenden Antrag vor Gericht einreichen und seinen Widersacher (also den Antragsteller der Teilungsversteigerung) mindestens vier Wochen vor dem angesetzten Termin für die Teilungsversteigerung informiert haben. Der Vorteil dieser Methode ist es, dass aus einem passiven Miteigentümer ein aktiver Beteiligter wird, der die gleichen Gestaltungsrechte zugesprochen bekommt wie der Antragsteller. Dadurch schränkt er den Antragsteller in seiner Verfügungsgewalt erheblich ein. Zum Beispiel kann der Antragsteller den Zuschlag mit Hilfe einer Einstellungsbewilligung unwirksam machen. Nimmt jedoch ein Miteigentümer an der Teilungsversteigerung teil, muss der Antragsteller diese Entscheidung gemeinsam mit ihm treffen.
- Einstweilige Einstellung des Verfahrens erwirken: Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung lässt in § 180 ZVG die einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung zu. Sie wird auf diesem Weg nach Abwägung der gegensätzlichen Interessen der Miteigentümer für maximal sechs Monate verzögert. Die einstweilige Einstellung kann daraufhin noch ein weiteres Mal erwirkt werden. Bei Immobilienstreitigkeiten unter Lebenspartnern/Eheleuten ist eine mehrfache Wiederholung möglich. Das Versteigerungsverfahren wird durch einstweilige Einstellungen höchstens um fünf Jahre verzögert. Sobald das zuständige Amtsgericht den Beschluss zugestellt hat, gilt eine Frist von zwei Wochen, um eine einstweilige Einstellung zu beantragen.
Besser ist immer eine gütliche Einigung, denn bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie oft weit unter ihrem Verkehrswert verkauft. Insbesondere bei einem Mehrfamilienhaus bietet sich an, die einzelnen, abgeschlossenen Wohneinheiten darin unter den Miteigentümern konkret aufzuteilen und dies notariell zu beurkunden, um eine Teilungsversteigerung zu verhindern.
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Was ist der Unterschied zwischen Teilversteigerung, Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung?
Eine Teilungsversteigerung dient dem Zweck, eine Eigentümergemeinschaft aufzuheben. Sie wird daher im Volksmund auch als Aufhebungsversteigerung, Auseinandersetzungsversteigerung oder Teilversteigerung bezeichnet. Der Begriff „Teilversteigerung“ ist jedoch irreführend, da eben nicht nur ein Teil des Grundstücks oder der Immobilie unter den Hammer kommt, sondern alles. Für halbe Grundstücke oder gar Bruchteile einer Immobilie gibt es keinen Markt.
Bei einer Teilungsversteigerung erzwingt ein Miteigentümer den Verkauf, weil sich die Eigentümergemeinschaft – oft handelt es sich um eine Erbengemeinschaft – nicht einigen kann, was mit dem Grundstück passiert. Kann das Grundstück nicht gleichmäßig unter den Eigentümern aufgeteilt werden, muss eben eine teilbare Geldsumme, die durch den Verkauf der Immobilie erzielt wird, diesen Zweck erfüllen.
Eine Zwangsversteigerung hingegen wird nicht innerhalb der Eigentümer in die Wege geleitet, sondern ist das Resultat einer Verschuldung. Kommt der Eigentümer einer Immobilie seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nach, bedient er beispielsweise die Zinsen seines Darlehens nicht mehr, beantragt der Gläubiger die Zwangsversteigerung. Der Widersacher des Immobilieneigentümers ist bei einer Zwangsversteigerung also kein Rivale, sondern ein Geldgeber – meistens die Bank.
Hinweis: Auch der Begriff „Teilzwangsversteigerung“ ist sinnfrei. Gemeint ist dabei in der Regel eine Teilungsversteigerung. Fragen Sie bei der Person, die von einer Teilzwangsversteigerung spricht, aber sicherheitshalber nach, was sie meint.
Ablauf einer Teilungsversteigerung
Ein Miteigentümer an einem Grundstück oder einer Immobilie reicht den Antrag auf Teilungsversteigerung beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ein. Das Amtsgericht (= Vollstreckungsgericht = Versteigerungsgericht) beraumt in Folge eines ordnungsgemäßen Antrags einen Termin für die Teilungsversteigerung an und informiert die anderen Eigentümer (= Antragsgegner) mindestens vier Wochen vor dem Termin darüber durch Zustellung des Beschlusses.
Diese haben nun eine kurze Frist von lediglich zwei Wochen, um eine einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerungzu beantragen. Zwar ist es prinzipiell möglich, eine Drittwiderspruchsklage jederzeit ohne Frist einzureichen. Jedoch sehen Versteigerungsverfahren auf Basis des ZVG grundsätzlich weder Rechtsbehelfe noch Rechtsmittel vor. Die Anfechtungsmöglichkeiten sind rar, die Fristen mit in der Regel nur zwei Wochen extrem kurz. Überhaupt ist der Ablauf einer Teilungsversteigerung mit zahlreichen Fristen verbunden, auf die wir hier eingehen.
Das Gericht betraut gemäß § 74a Abs. 5 einen Immobiliensachverständigen mit der Verkehrswertermittlung des Versteigerungsobjekts oder legt diesen selbst fest. Der Antragsteller kann mit Zustimmung der Miteigentümer ersatzweise auch ein aktuelles Verkehrswertgutachten einreichen. Anschließend wird das geringste Gebot ermittelt. Nun kann der Versteigerungstermin kommen und der Zuschlag an den Meistbietenden gehen. Das Versteigerungsgericht stellt einen Zuschlagsbeschluss aus, wodurch der Meistbietende zum Ersteher wird.
Sobald der Ersteher die Summe überwiesen hat, veranlasst das Vollstreckungsgericht, dass er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Zu guter Letzt wird der Versteigerungserlös verteilt: Die ehemaligen Eigentümer bekommen nach Abzug der Kosten ihr Stück vom üblicherweise sehr kleinen Teilungsversteigerungskuchen. Die Erlösverteilung geschieht allerdings nicht automatisch nach Anteilen. Die ehemaligen Eigentümer müssen bis zu einem vom Gericht bestimmten Termin (§ 105 Abs. 1 ZVG) einen Teilungsplan erstellen und einreichen, bevor das Gericht die Auszahlung veranlasst. Fair wäre eine Aufteilung nach Anteilen am Grundstück – aber Streitigkeiten, die in einer Teilungsversteigerung münden, laufen gerade bei Erbengemeinschaften oder geschiedenen Paaren nicht fair ab. Schließlich wird die Teilungsversteigerung nur durchgeführt, um aus einem unteilbaren Gut (Grundstück, Immobilie) ein teilbares Gut (Geld) zu machen, damit das Objekt beziehungsweise sein Wert aufgeteilt werden kann.
Unsere Infografik zeigt, wie eine Teilungsversteigerung abläuft.
Welche Fristen gelten bei einer Teilungsversteigerung?
Generell sind Fristen im Rahmen einer Teilungsversteigerung ziemlich kurz. Diese Fristen gibt es:
- Bekanntmachungsfrist: Eine Teilungsversteigerung muss öffentlich bekanntgegeben werden (§ 39 ZVG). Das muss spätestens sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin passieren, bei der Wiederaufnahme von einstweilig eingestellten Verfahren zwei Wochen vorher (§ 43 Abs. 1 ZVG). Versäumt das Vollstreckungsgericht die rechtzeitige Bekanntmachung, kann der Zuschlag versagt oder aufgehoben werden.
- Beschlusszustellungsfrist: Mindestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin muss der Beschluss dazu den Eigentümern / Antragsgegnern zugestellt worden sein. Das gilt sowohl für die Anordnung einer Teilungsversteigerung als auch den Beitritt zu ihr sowie im Falle einer vorausgegangenen einstweiligen Verfahrenseinstellung die Fortführung der Teilungsversteigerung. Wird diese Frist nicht eingehalten, kann der Zuschlag versagt werden (§ 83 Abs. 1 ZVG).
- Ladungsfrist: Die Teilnehmer (Bieter) an einer Teilungsversteigerung werden mindestens vier Wochen vor dem Termin verständigt. Sie müssen sich ausweisen und als Sicherheit zehn Prozent des Verkehrswerts beim Vollstreckungsgericht hinterlegen.
- Mitteilungsfrist: Den Beteiligten wird gemäß § 41 Abs. 2 ZVG im Lauf der vierten Woche vor dem Termin mitgeteilt, auf wessen Antrag und weswegen die Teilungsversteigerung erfolgt.
- Terminfrist: Zwischen Terminbestimmung und Termin der Teilungsversteigerung dürften maximal sechs Monate liegen. Handelt es sich um die Wiederaufnahme einer Teilungsversteigerung nach einer einstweiligen Einstellung, gilt eine Frist von mindestens einem bis maximal zwei Monaten (§ 36 Abs. 2 ZVG).
- Widerspruchsfrist: Wer die einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung erwirken möchte, muss den Antrag dafür binnen zwei Wochen nach Erhalt des Beschlusses einreichen.
Wie wirkt sich ein Vorkaufsrecht auf eine Teilungsversteigerung aus?
Ein Vorkaufsrecht kann eine Teilungsversteigerung nicht verhindern. Ein rein schuldrechtliches Vorkaufsrecht, welches nur auf einem Vertrag beruht, spielt für eine Teilungsversteigerung keine Rolle. Auch das Vorkaufsrecht einer Gemeinde (zum Beispiel im Rahmen des Bebauungsplanes) ist für eine Teilungsversteigerung irrelevant. Außerhalb des Verfahrens zur Teilungsversteigerung kann der Berechtigte von seinem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen – auch nach der Auktion. Das klappt allerdings nur, wenn der Ersteher nicht bereits Miteigentümer war. Denn das schuldrechtliche Vorkaufsrecht gilt laut § 463 BGB nur gegenüber Verträgen mit Dritten.
Etwas anders verhält es sich mit einem dinglichen Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB). Das dingliche Vorkaufsrecht stärkt die Position desjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung im Grundbuch eingetragen ist, gegenüber allen anderen Kaufinteressenten. Zwar kann auch dieses im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht die Teilungsversteigerung nicht abwenden. Allerdings kann der Berechtigte nach der Teilungsversteigerung von seinem dinglichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen und dem Ersteher das Grundstück zum gleichen Preis, den dieser gezahlt hat, abkaufen.
Achtung: Gilt das dingliche Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkauf des Grundstücks, kann es nach der Teilungsversteigerung nicht mehr ausgeübt werden. Sobald der Meistbietende den Zuschlag erhalten hat und im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird, kann er eine Löschungsbewilligung in die Wege leiten.
Ob dinglich oder schuldrechtlich – auf den Ablauf einer Teilungsversteigerung hat ein Vorkaufsrecht keinen unmittelbaren Einfluss.
Wie setzt sich das Mindestgebot bei einer Teilungsversteigerung zusammen?
Das geringste Gebot bei einer Teilungsversteigerung besteht aus einem Mindestbargebot und den im Grundbuch eingetragenen Rechten, die bestehen bleiben und übernommen werden müssen. Es verfolgt gemäß § 44 Abs. 1 ZVG den Zweck, dass einerseits die Verfahrenskosten gedeckt werden und andererseits die Rechte des höchstrangigen Gläubigers bedient werden. Somit orientiert sich das geringste Gebot am Deckungsprinzip.
Das Mindestbargebot umfasst konkret die Kosten für
- das „Teilungsverfahren“ (Verfahrensgebühr, Zustellbescheide, Verkehrswertgutachten),
- öffentliche Lasten wie Grundsteuer und kommunale Abgaben für Erschließung des Grundstücks oder Straßenbau – nicht jedoch Baulasten,
- Zinsen für vorrangige Rechte – und zwar sowohl laufende als auch eventuell rückständige Zinsen.
Welche Kosten kommen bei einer Teilungsversteigerung auf mich zu?
Die Kosten einer Teilungsversteigerung sind im Gerichtskostengesetz (GKG) und dessen Kostenverzeichnis (KostenV), Anlage 1, geregelt. Der Antragsteller ist zunächst einmal mit rund 50 bis 150 Euro dabei – in dieser Spanne bewegen sich die Anordnungskosten, die der Antrag kostet.
Weitere Kosten, die einkalkuliert werden müssen, sind die Verfahrenskosten, die Kosten der Veröffentlichung, ein Verkehrswertgutachten sowie möglicherweise Anwaltskosten. Von den Anordnungskosten abgesehen, fließen die Kosten einer Teilungsversteigerung nicht zu Beginn vom Antragsteller ans Vollstreckungsgericht. Stattdessen bezahlt der Meistbietende, der den Zuschlag erhält, all diese Kosten. Sie werden allerdings in das Mindestgebot eingepreist. Für den Fall, dass kein Interessent bei der ersten und gegebenenfalls zweiten Teilungsversteigerung bietet, reicht das Gericht die entstandenen Verfahrenskosten (inklusive Gutachten und Veröffentlichung) an den Antragsteller weiter.
Die Verfahrenskosten setzen sich aus allgemeinen Verfahrenskosten, Kosten für den Versteigerungstermin und Kosten für den Zuschlag zusammen. Sie hängen vom Verkehrswert des versteigerten Grundstücks ab und betragen ungefähr zehn bis 15 Prozent. Beispiel: Wechselt bei einer Teilungsversteigerung ein Haus mit einem Verkehrswert von 320.000 Euro den Eigentümer, liegen die Gerichtskosten unabhängig vom tatsächlichen Zuschlagsgebot bei 2.713 Euro. Eine Übersicht für Streitwerte bis 500.000 Euro finden Sie in Anlage 2 GKG.
Eine Teilungsversteigerung für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück setzt eine öffentliche Bekanntmachung voraus. Hierfür nutzen die Gerichte einerseits ihre eigenen Veröffentlichungskanäle (Amtsblatt), schalten zusätzlich aber durchaus ein Inserat in der regionalen Tageszeitung. Die Kosten für diese Veröffentlichungen werden in das geringste Gebot eingerechnet. Sie betragen meist zwischen 200 und mehr als 1.000 Euro.
Das komplette Kostenbündel für die Teilungsversteigerung rechnet das Gericht bei einer erfolgreichen Versteigerung zusammen und zieht sie vom Erlös ab. Erst dann wird dieser anteilig auf die ehemaligen Eigentümer verteilt – sofern diese sich einigen können und einen Teilungsplan einreichen. Tun sie das nicht, entstehen häufig langwierige Rechtsstreitigkeiten, von denen vor allem Anwälte finanziell profitieren. Bis die Aufteilung unter den streitenden Parteien einvernehmlich gelöst ist, behält das Gericht den Versteigerungserlös ein.
Wird das Objekt nicht verkauft, teilt das Gericht die Verfahrens- und Veröffentlichungskosten anteilig auf die Eigentümer auf. Zieht der Antragsteller seinen Antrag zurück, bleibt er allein auf den Kosten sitzen. Das Gericht verlangt daher vorab nicht nur die Anordnungskosten vom Antragsteller, sondern zur Sicherheit auch einen Vorschuss für die kalkulierten Veröffentlichungs- und Verfahrenskosten einschließlich des Gutachtens. Also ist es mit den eingangs erwähnten 50 bis 150 Euro Anordnungskosten nicht wirklich getan – mit ein paar Tausendern muss der Antragsteller einer Teilungsversteigerung schon in Vorleistung gehen.
| Das kostet eine Teilungsversteigerung | ||
| Was? | Kosten? | Wer zahlt? |
| Anordnung | 50 - 150 € | Antragsteller |
| Veröffentlichung | 200 - >1000 € | Eigentümergemeinschaft |
| Verfahren | 10 - 15 % des Verkehrswerts | Eigentümergemeinschaft |
| Gutachten | ab 1.600 € | Eigentümergemeinschaft |
| Anwälte | optional & indiv. | jeder selbst |
| Sicherheit | mind. mittlere 4-stellige € | Antragsteller |
In der Infografik haben wir eine grobe Übersicht der Kosten einer Teilungsversteigerung zusammengestellt.
Zu guter Letzt: die Anwaltskosten. Für eine Teilungsversteigerung darf ein Rechtsanwalt eine 0,4-Gebühr gemäß Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) ansetzen. Diese Gebühr richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Für den Gegenstandswert gilt § 26 RVG für Zwangsversteigerungen. Ohne allzu sehr ins Detail zu gehen, eine ungefähre Hausnummer: Die Immobilie hat einen Verkehrswert von 400.000 Euro. Die Teilungsversteigerung löst eine Erbengemeinschaft von vier gleichberechtigten Erben auf. Der anteilige Wert beträgt demnach pro Erbe 100.000 Euro. Ein Anwalt darf für seine Tätigkeiten von der Beantragung der Teilungsversteigerung bis zur Einleitung des Verteilungsverfahrens nach erfolgtem Zuschlag für diesen Streitwert bei einem Gebührensatz von 0,4 rund 600 Euro abrechnen.
Alternativ können Sie auch vereinbaren, dass der Rechtsanwalt nach Stunden abrechnet. Oder Sie verzichten auf juristischen Beistand, denn bei einer Teilungsversteigerung besteht kein Anwaltszwang. Für das bisschen Papierkram, das während eines Teilungsversteigerungsverfahrens anfällt, brauchen Sie keinen Anwalt. Für etwaige Grabenkämpfe bei der Verteilung des Erlöses hingegen unbedingt. Anwaltskosten werden bei einer Teilungsversteigerung nicht auf die ehemalige Erbengemeinschaft oder anderweitige Eigentümergemeinschaft umgelegt – jeder Beteiligte bezahlt seinen Anwalt selbst.
Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?
Eine Teilungsversteigerung findet spätestens sechs Monate, nachdem das Gericht den Termin anberaumt hat, statt. Bleibt die Teilungsversteigerung ohne Ergebnis, sprich: bietet niemand das geringste Gebot , setzt das Vollstreckungsgericht einen zweiten Termin an. Bleibt auch dieser Versuch erfolglos, ist die Teilungsversteigerung gescheitert und wird eingestellt.
Durch Verzögerungstaktiken kann es bis zu fünf Jahre dauern, bis eine Teilungsversteigerung durchgeführt wird. In diesem Zusammenhang auch interessant: die Fristen . Sind die ehemaligen Miteigentümer sich uneinig, was die gerechte Verteilung des Verkaufserlöses anbelangt, kann es noch viele Jahre dauern, bis das Geld fließt. Denn das Gericht behält den Erlös so lange zurück, bis die Beteiligten einen Teilungsplan eingereicht haben.
Eine Teilungsversteigerung für ein Haus ist also so ziemlich die schlechteste Option, um eine Immobilie schnell und mit Gewinn zu verkaufen.
Spannende Konstellationen bei einer Teilungsversteigerung
Die Grundlagen einer Teilungsversteigerung haben Sie in den vorhergehenden Kapiteln kennengelernt. Nun geben wir Ihnen einen kleinen Einblick in etwas speziellere Detailfragen. In diesem Abschnitt klären wir unter anderem, wie sich die Teilungsversteigerung zu einer Grundschuld verhält oder ob sie ein geeignetes Mittel ist, um eine Grunddienstbarkeit durchzusetzen.
Kann ich bei einer Teilungsversteigerung selbst mitbieten?
Ja, jeder Miteigentümer des Grundstücks kann bei der Teilungsversteigerung als Bieter auftreten. Dazu muss er sich beim Gericht sozusagen bewerben, sprich: innerhalb der Frist einen Antrag einreichen, sich ausweisen und ungefähr zehn Prozent des Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts als Sicherheitsleistung hinterlegen.
Das kann sogar sinnvoll sein, wenn Sie das Haus ohnehin kaufen möchten – durch die Teilungsversteigerung bekommen Sie es womöglich deutlich unter Marktwert. Die Finanzierung kann übrigens nachträglich erfolgen. Sie können die Immobilie erst ersteigern und dann ein Darlehen mit dem Grundstück als Sicherheit aufnehmen, um das Streitobjekt zu bezahlen.
Leider müssen Sie Ihr Gebot komplett bezahlen, wenn Sie den Zuschlag erhalten – auch dann, wenn Ihnen bereits die Hälfte gehört. Zwar erhalten Sie Ihren Anteil aus dem Versteigerungserlös zurück. Bis es so weit ist, kann aber viel Zeit ins Land ziehen, die bei einer zerstrittenen Erbengemeinschaft oder sonstigen Eigentümergemeinschaft oft mit einem Hickhack bezüglich der Aufteilung verbunden ist. Die Gegenseite kann ein Zurückbehaltungsrecht Ihres Anteils geltend machen oder einen ungerechten Teilungsplan aufsetzen. Und genau das wird sie vermutlich machen – denn eine Teilungsversteigerung wird nur in die Wege geleitet, weil sich die Eigentümergemeinschaft bisher nicht einigen konnte.
Wie verhält sich die Teilungsversteigerung zu einer Grundschuld?
Je höher das Grundstück beziehungsweise die Immobilie belastet ist, desto höher wird das geringste Gebot vom Vollstreckungsgericht angesetzt. Im Grundbuch eingetragene Grundschulden sind per se kein Hindernis für eine Teilungsversteigerung, sollten aber in überschaubarem Ausmaß bleiben. Übersteigt das verlangte Mindestgebot nämlich den Verkehrswert der Immobilie, wird kein Bieter zuschlagen. Nach einem zweiten Versuch wird die Teilversteigerung eingestellt und hat nur Kosten verursacht.
Im Idealfall wird der Grundbucheintrag vor der Teilungsversteigerung auf Vordermann gebracht, also die Grundschuld gelöscht oder eine Lastenfreistellung genehmigt.
Hat ein Miteigentümer einen Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt, obwohl Sie noch das Darlehen oder die Hypothek zurückzahlen? Stellen Sie auf keinen Fall die Zinszahlungen zur Tilgung ein, weil Sie das Haus bereits davonschwimmen sehen! Denn sonst haben Sie neben dem Miteigentümer, der den Antrag gestellt hat, noch einen weiteren Feind: die Bank. Eine Teilungsversteigerung ist das Resultat von Uneinigkeit unter den Eigentümern. Sie haben also schon genügend Probleme und können keinen zusätzlichen Feind gebrauchen – vor allem nicht, wenn er die starke Machtposition einer Bank hat.
Welchen Effekt hat eine Teilungsversteigerung auf Mieter?
Eine Teilungsversteigerung wirkt sich nicht auf bestehende Mietverhältnisse aus. Wer den Zuschlag für eine Immobilie mit Mietern erhält, hat kein Sonderkündigungsrecht. Der neue Eigentümer ist nun auch der neue Vermieter.
Kann ich Teilungsversteigerung einleiten, um eine Grunddienstbarkeit durchzusetzen?
Ja, eine Teilungsversteigerung kann je nach Szenario eine Möglichkeit sein, das Ziel zu erreichen. Zwar setzen Sie mit der Teilungsversteigerung nicht die Grunddienstbarkeit durch – doch Sie umgehen das Problem durch den Kauf.
Ein Beispiel: Ein Grundstück ist nur zugänglich, wenn man die gemeinsame Einfahrt aller Nachbarn benutzt. Ein Nachbar verweigert das Leitungs-, Überfahrts- oder Wegerecht. Der nicht unmittelbar zu einem Haus, Garten oder Garage gehörende Teil des Areals gehört üblicherweise nicht einem Eigentümer, sondern wird – zum Beispiel bei Reihenhäusern in Stichstraßen – oft als gemeinschaftlicher Grundbesitz im Grundbuch eingetragen. Jeder Eigentümer hat einen Bruchteil dieses gemeinschaftlichen Grundbesitzes. Setzen Sie notfalls eine Teilungsversteigerung auf das Gemeinschaftsareal an, um sich den fehlenden Bruchteil einzuverleiben.
Der Vorteil: Sie brauchen anschließend kein Wege- oder Überfahrtsrecht mehr. Im Gegenteil: Gehört Ihnen die ganze Zufahrt, muss der Kontrahent nun Sie um Erlaubnis fragen. Der Nachteil: Sind weitere Nachbarn involviert, denen ebenfalls ein Bruchteil gehört, sollten Sie sich mit diesen um eine gemeinschaftliche Lösung kümmern.
Fazit: Um einer verweigerten Grunddienstbarkeit auszuweichen, ist die Teilungsversteigerung nur sinnvoll, wenn der fehlende Bruchteil des benötigten Grundstücks sehr klein ist (gut: Ihnen gehören bereits 4/5, dem Gegner 1/5; schlecht: Ihnen gehört 1/5, weiteren vier Parteien gehört jeweils 1/5) und für Dritte nutzlos. Schließlich möchten Sie günstig zu Ihrem benötigten Recht kommen und keinen Bieterkrieg auslösen.
Wie beantrage ich eine Teilungsversteigerung, wenn die Immobilie einer Gesellschaft gehört?
Ist der Eigentümer einer Immobilie eine Gesellschaft, ist eine Teilungsversteigerung nicht ohne Weiteres möglich. Sie müssen die Gesellschaft erst auflösen, um eine Teilungsversteigerung zu beantragen.
Verwalten Sie ein Haus oder mehrere Grundstücke gemeinsam mit Familienmitgliedern in einer GbR oder GmbH, ist eine Teilungsversteigerung für ein Haus sehr schwer möglich beziehungsweise löst eine Kettenreaktion aus.
