Substanzwertverfahren: Ermittlung des Verkehrswerts von Gewerbeimmobilien
Das Substanzwertverfahren ist eine gängige Methode zur Ermittlung des Werts von Gewerbeimmobilien. Der Substanzwert kommt in verschiedenen Zusammenhängen zum Einsatz. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was der Substanzwert eines Unternehmens ist, wie er berechnet wird sowie welche Vor- und Nachteile das Substanzwertverfahren hat.
Im Substanzwertverfahren bewerten Sachverständige alle Gewerbeimmobilien eines Unternehmens.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. Was ist das Substanzwertverfahren?
- 3. Wann und zu welchem Zweck wird das Substanzwertverfahren angewendet?
- 4. Was gibt der Substanzwert an?
- 5. Wie wird der Substanzwert berechnet?
- 6. Welche Vor- und Nachteile hat das Substanzwertverfahren?
- 7. Wertermittlung – Heid bewertet Ihr Gewerbeobjekt korrekt und zuverlässig
Das Wichtigste in Kürze
- Was ist ein Substanzwertverfahren und wann wird es angewendet? Das Substanzwertverfahren ist eine Methode zur Ermittlung des Wertes von Unternehmen. Es wird bei Unternehmensbewertungen angewendet, wenn die Fortführung des Unternehmens geplant ist.
- Was ist der Substanzwert? Der Substanzwert ist die Summe aller zum Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgüter.
- Wie läuft das Substanzwertverfahren ab? Alle Vermögensgegenstände eines Unternehmens werden einzeln zu ihren aktuellen Marktpreisen bewertet. Diese Summe wird dann um die Verbindlichkeiten des Unternehmens reduziert.
- Welche Vorteile hat das Substanzwertverfahren? Die Bewertungsmethode ist unkompliziert und mit vergleichsweise geringem Aufwand verbunden. Sie schafft klare Verhältnisse, lässt wenig Gestaltungsspielraum und ist auch für Nichtfachleute leicht verständlich.
Was ist das Substanzwertverfahren?
Das Substanzwertverfahren ist eine gängige Methode zur Bewertung von Unternehmen. Dabei wird der Unternehmenswert auf der Grundlage seiner Vermögenswerte, also seiner Substanz ermittelt. Beim Substanzwertverfahren werden zunächst alle Vermögenswerte addiert. Das sind unter anderem Anlage- sowie Umlaufvermögen, Maschinen, Ausstattung, Betriebsstoffe, Forderungen gegenüber Kunden und Immobilien. Vom so ermittelten Bruttovermögenswert werden dann alle Verbindlichkeiten, zum Beispiel Schulden und Fremdkapital, abgezogen.
Die gesetzliche Grundlage ist im Bewertungsgesetz (BewG) geregelt. Danach sind im Substanzwertverfahren alle Wirtschaftsgüter zu ermitteln, die zum Betriebsvermögen gehören (§ 95 und § 97 BewG).
Ziel ist es, den Substanzwert eines Unternehmens im Zuge der Unternehmensbewertung zu ermitteln. Im Gegensatz zum Liquidationswertverfahren wird bei diesem Verfahren von einer geplanten Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Während das Ertragswertverfahren in die Zukunft blickt, indem es erwartete Umsätze berücksichtigt, beschränkt sich das Substanzwertverfahren auf die aktuelle Situation.
Ein Überblick über gängige Wertermittlungsverfahren, die bei der Unternehmensbewertung angewendet werden.
Wann und zu welchem Zweck wird das Substanzwertverfahren angewendet?
In den meisten Fällen werden Ertragswertverfahren bei der Unternehmensbewertung angewendet, zum Beispiel wenn ein Unternehmen zum Verkauf steht. Hier ermöglicht der Substanzwert jedoch weitere interessante Aufschlüsse.
Das Substanzwertverfahren wird eingesetzt, wenn sich das Betriebsvermögens zu einem Großteil aus Immobilien und Kapitalanlagen zusammensetzt. In solchen Situationen bildet der errechnete Substanzwert den tatsächlichen Wert des Unternehmens besser ab als der bilanzielle Buchwert. Der Substanzwert ermöglicht zudem Rückschlüsse auf die Beleihbarkeit der Vermögensgegenstände.
Das Substanzwertverfahren ist eine wichtige Hilfsgröße bei der Wertermittlung eines Unternehmens, da es einen Überblick über die Vermögenswerte gibt. Es ist ebenfalls nützlich beim geplanten Verkauf eines fortgeführten Unternehmens und wird von potenziellen Käufern oder Investoren bei der Kaufentscheidung herangezogen, Stichwort Due Diligence.
Was gibt der Substanzwert an?
Der Substanzwert gibt den aktuellen Verkehrswert des gesamten Betriebsvermögens an. Er wird im Substanzwertverfahren ermittelt, indem das Betriebsvermögen und die Wirtschaftsgüter eines Unternehmens auf der Grundlage des Marktwertes oder des Wiederbeschaffungswertes der einzelnen Vermögensgegenstände bewertet werden. Diese Summe wird dann um die Schulden und sonstigen Verbindlichkeiten des Unternehmens vermindert.
Nach dem deutschen Bewertungsgesetz (§ 11 BewG) ist der Substanzwert „die Summe der gemeinen Werte der zum Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgüter und sonstigen aktiven Ansätze abzüglich der zum Betriebsvermögen gehörenden Schulden und sonstigen Abzüge“. Der gemeine Wert bezeichnet dabei den Markt- oder Verkehrswert eines Wirtschaftsgutes ohne Berücksichtigung persönlicher oder ungewöhnlicher Umstände. Mit aktiven Ansätzen oder Aktiva sind sonstige angelegte oder im Umlauf befindliche Vermögenswerte gemeint.
Der Substanzwert geht von der Fortführung des Unternehmens aus, während der Liquidationswert die Auflösung des Unternehmens voraussetzt. Beide Werte werden in Einzelbewertungsverfahren ermittelt und haben einen ähnlichen Berechnungsansatz: Zunächst werden die einzelnen Werte des Betriebsvermögens addiert und davon dann die Verbindlichkeiten abgezogen. Der Liquidationswert ist jedoch in der Regel niedriger als der Substanzwert. Zum einen wird bei einer Liquidation der Marktwert der einzelnen Güter zu einem Stichtag festgelegt, bis zu dem sie verkauft sein müssen. Schon deswegen liegt der Erlös in der Regel unter den Preisen, die sonst erzielt werden könnten. Zum anderen wirken sich auch die Liquidationskosten aus und mindern den Unternehmenswert.
Wenn der Ertragswert eines Unternehmens ermittelt wird, steht die Gewinnrechnung im Mittelpunkt: Welchen Gewinn erwirtschaftet der Betrieb mit der vorhandenen Substanz? Die erwarteten Gewinne werden auf den heutigen Zeitpunkt umgerechnet. Für die Berechnung des Ertragswerts sind daher realistische Gewinnzahlen und ein angemessener Diskontierungs- beziehungsweise Kapitalisierungssatz erforderlich. Aus der Differenz zwischen dem Ertragswert und dem Substanzwert ergibt sich der sogenannte Firmenwert.
Sechs verschiedene Werte in der Immobilienbewertung und deren Verwendung im Überblick.
Wie wird der Substanzwert berechnet?
Der Substanzwert ist der Nettovermögenswert, der sich aus der Summe der einzelnen Vermögenswerte und Wirtschaftsgüter nach Abzug der zu begleichenden Verbindlichkeiten ergibt.
Die folgenden Vermögenswerte werden nach dem Substanzwertverfahren ermittelt:
- Immobilien (Grundstücke und Gebäude)
- Maschinen und Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
- Waren und Vorräte auf Lager
- Immaterielle Vermögenswerte: Software, Patente
- Finanzielle Vermögenswerte
- Offene Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Die Berechnung beziehungsweise Ermittlung des Substanzwerts funktioniert anhand der folgenden Formel:
Summer aller Vermögensgegenstände (Umlaufvermögen + Anlagevermögen + Immobilien)
= Brutto-Substanzwert
– Verbindlichkeiten (Rückstellungen, Schulden/Fremdkapital)
= (Netto-)Substanzwert
Ein vereinfachtes Beispiel sieht wie folgt aus:
Sachanlagen, vor allem Immobilien (Grundstücke und Gebäude), Maschinen & Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung im aktuellen Marktwert von 1.100.000 Euro
+ Finanzanlagevermögen (zum Beispiel Aktien oder Anleihen), nach aktuellem Kurs 100.000 Euro
+ Vorräte (zum Beispiel Lagerbestände) im Wert von 330.000 Euro
+ Forderungen aus Leistungen und Lieferungen (offene Rechnungen von Kunden) in Höhe von 400.000 Euro
+ Kasse/Bank (Bankguthaben, Schecks) für 200.000 Euro
= Brutto-Substanzwert: 2.130.000 Euro
– Rückstellungen (Abfertigung, Pensionen): 350.000 Euro
– Verbindlichkeiten (Schulden bei Banken, Lieferanten): 400.000 Euro
= Substanzwert: 1.380.000 Euro
Nach Anwendung der Formel beträgt der Substanzwert des Unternehmens also 1.380.000 Euro. Ein erheblicher Teil des Vermögenswertes steckt dabei in Immobilien. Nicht nur in diesem Beispiel wird ein erheblicher Teil des Substanzwerts in Immobilien gehalten.
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Welche Vor- und Nachteile hat das Substanzwertverfahren?
Im Vergleich zu anderen Methoden der Unternehmensbewertung und der Wertermittlung von Immobilien hat das Substanzwertverfahren einige Vorteile, die in bestimmten Situationen zum Tragen kommen. Wie bei allen gängigen Bewertungsmethoden gibt es jedoch auch Nachteile, die berücksichtigt werden müssen.
Das Substanzwertverfahren ist unkompliziert und mit vergleichsweise geringem Aufwand verbunden. Fachkundige Gutachter ermitteln in der Regel die Werte der einzelnen Vermögensgegenstände schnell und zuverlässig. Ebenso sind Verbindlichkeiten wie etwa Schulden leicht zu erfassen, so dass die Bewertung recht zügig durchgeführt werden kann.
Die einfache Berechnung schafft klare Verhältnisse und lässt wenig Gestaltungsspielraum zu. Da der Substanzwert lediglich den aktuellen Status berücksichtigt, entfällt etwa die Ermittlung von Renditeerwartungen und jede Form von „Spekulation“ ist somit unnötig.
Ein weiterer Vorteil dieser Bewertungsmethode ist, dass sie auch für Nichtfachleute gut verständlich ist. Ähnlich wie bei einer Aufstellung von Soll und Haben werden beim Substanzwertverfahren schlicht die vorhandenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten gegenübergestellt.
Einige dieser Vorteile können sich in ihr Gegenteil verkehren. So ist beispielsweise zu akzeptieren, dass das Substanzwertverfahren ausschließlich vergangenheits- oder gegenwartsorientiert ist. Dies kann sich unter Umständen nachteilig auf den Wert auswirken, da die wirtschaftliche Entwicklung und das Potenzial eines Unternehmens nicht berücksichtigt werden. Ebenso kann es in Ermangelung von Vergleichswerten schwierig sein, aktuelle Verkehrswerte für einzelne Vermögensgegenstände und Immobilien zu ermitteln.
Bei der Wertermittlung nach dem Substanzwertverfahren bewerten Gutachter alle Betriebsgebäude eines Unternehmens.
Wertermittlung – Heid bewertet Ihr Gewerbeobjekt korrekt und zuverlässig
Brauchen Sie Klarheit über den Wert Ihres Betriebs, etwa für potenzielle Investoren oder einen möglichen Unternehmensverkauf? Für eine fundierte Bewertung ist es ratsam, mit erfahrenen Experten zusammenzuarbeiten. Heid Immobilien bietet Ihnen kompetente Beratung und eine unabhängige Bewertung Ihrer Gewerbeimmobilie. Unsere Gutachter sind auch mit der Durchführung einer Technical Due Diligence von industriellen Anlagen vertraut. Wir nehmen allerdings keine Unternehmensbewertungen vor. Unsere Expertise liegt im breiten Feld der Immobilien- und Grundstücksbewertung.
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