Familienstiftung mit Immobilien
Wer Immobilieneigentum hat, sollte eine Stiftung gründen – oder zumindest darüber nachdenken. Eine Familienstiftung hat eine Menge Vorteile für Privatpersonen mit Immobilien in petto. Wir verraten Ihnen, wie es um die steuerlichen Aspekte bestellt ist, wie die Finanzierung erleichtert wird und wie Sie ein Haus an eine Stiftung übertragen.
Die Fuggerei in Augsburg ist im Prinzip die weltweit älteste gemeinnützige Stiftung mit Immobilien. 140 Wohnungen stehen bedürftigen katholischen Augsburgern für eine Jahresmiete von 88 Cent zur Verfügung.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Wer eine oder mehrere Immobilien sein Eigen nennt, sollte darüber nachdenken, eine Stiftung zu gründen.
- Sollen die Kinder und Enkel oder andere nahestehende Verwandte davon profitieren, eignet sich eine Familienstiftung für die Immobilien.
- Bei denkmalgeschützten Bauwerken hat eine gemeinnützige Stiftung Vorteile.
- Insbesondere Steuerersparnisse sind ein großer Anreiz, sein Haus an die eigene Stiftung zu überschreiben.
- Wer eine Immobilie als Grundstockvermögen in eine Stiftung einbringt, muss dies zum Verkehrswert tun. Zertifizierte Sachverständige für Immobilien erstellen zu diesem Zweck ein entsprechendes Gutachten.
Vorteile einer Stiftung
Noch sind die meisten Stiftungen gemeinnützig. Doch inzwischen dürfen Stifter in der sogenannten Familienstiftung auch die eigenen Interessen beziehungsweise die ihrer engen Verwandten in den Vordergrund rücken. Geregelt sind Stiftungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 80 – 89 BGB). Die Voraussetzungen für eine Gründung sind leicht zu erfüllen, wenngleich sich eine Stiftung mit oder ohne Immobilie erst ab einer sechsstelligen Summe lohnt.
Eine Stiftung kann nicht
- vererbt werden.
- verkauft werden.
- gepfändet werden.
- liquidiert werden.
Stiftungen werden auf Dauer angelegt und bieten ideale Voraussetzungen, um Vermögen für nachfolgende Generationen zu erhalten oder gar zu mehren.
Steuerberater Johann C. Körber verdeutlicht:
„Stiften heißt, Besitz aus der Hand zu geben und ihn stattdessen in Zukunft zu kontrollieren.“1
Noch mehr Vorteile für die Familienstiftung
Gerade die Familienstiftung unterliegt weniger Pflichten als andere Rechtsformen und ist prädestiniert für das Eigentum von Immobilien. Zum Beispiel muss die Familienstiftung keine Bilanz erstellen. Eine simple Einnahmen-Ausgaben-Rechnung genügt. Die Stiftung darf Betriebsausgaben und Werbungskosten steuerlich geltend machen.
Wird die Satzung recht offen formuliert, bestehen bei einer Familienstiftung große Gestaltungsspielräume, wie und für wen/was das Vermögen eingesetzt werden kann. Zudem beugt der Stifter Erbauseinandersetzungen vor.
Steuern für Familienstiftungen
Auf Gewinne fällt Körperschaftssteuer (15 Prozent) an. Das ist einer der wenigen Nachteile der Familienstiftung gegenüber der gemeinnützigen Stiftung, deren Gewinne steuerfrei sind. Aber 15 Prozent sind immer noch besser als die Versteuerung mit dem persönlichen Einkommensteuersatz.
Gewerbesteuer fällt bei einer Familienstiftung nur auf gewerbliche Einkünfte an.
Der Freibetrag der Familienstiftung beträgt sowohl für Körperschafts- als auch Gewerbesteuer 5.000 Euro.
Gewinnausschüttungen an Personen werden mit 25 Prozent Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag mit Günstigerprüfung ausgeschüttet.
Stiftung mit Immobilie gründen
Der wichtigste Schritt bei der Gründung einer Stiftung ist das Stiftungsgeschäft, sprich: der Wille des Stifters. Dieser muss schriftlich und verbindlich erklärt werden. Eine notarielle Beglaubigung ist bei einer Familienstiftung nicht zwingend notwendig. Dennoch müssen formelle Abläufe eingehalten werden und das Stiftungsvermögen rechtzeitig von Privatperson(en) an die Stiftung übergehen. Dies gilt sowohl für die gemeinnützige als auch für die Familienstiftung.
Satzung
Die Satzung einer jeden Stiftung muss den Namen, Sitz und Zweck der Stiftung sowie Angaben über ihr Grundstockvermögen erhalten. Vorgaben zur Verwendung des Stiftungsvermögens können in der Satzung getroffen werden. Je flexibler die Ausgestaltung der Satzung gehalten ist, desto mehr Spielraum haben künftige Generationen mit der Verwaltung des Stiftungsvermögens.
Grundstockvermögen
Als Grundstockvermögen müssen Werte in die Stiftung eingebracht werden. Das Vermögen muss nicht nur aus Geld auf dem Konto der Stiftung bestehen. Der Stifter kann zum Beispiel ein Haus an eine Stiftung übertragen.
Als Stiftungsvermögen anerkannt sind:
- Bargeld
- Immobilien
- Unternehmensanteile
- Wertpapiere
Eine Stiftung finanziert sich aus ihren Erträgen sowie aus Spenden und Zustiftungen. Die Stiftung muss Erträge erzielen, um ihrem Zweck nachzukommen.
Ausschüttungen sind nur erlaubt, wenn das Grundstockvermögen vorhanden ist. Hat der Stiftungsvorstand schlecht gewirtschaftet und das Vermögen reduziert, muss die Stiftung erst wieder Geld verdienen. Das Grundstockvermögen darf angetastet werden.
Achtung: Wer das Geld einer gemeinnützigen Stiftung verzockt, bekommt Ärger mit der Stiftungsaufsicht (einer Behörde), die kontrolliert, ob die Vermögenswerte vorhanden sind.
Vermögenswerte an die Stiftung übertragen
Das Vermögen, mit dem die Stiftung bei ihrer Gründung ausgestattet wird, muss exakt bewertet werden. Wird ein Haus an die Stiftung übertragen, ist ein Verkehrswertgutachten notwendig. In diesem legt ein unabhängiger Gutachter den aktuellen Verkehrswert der Immobilie fest.
Die Immobilie sowie alle anderen Vermögenswerte, die in die Stiftung eingebracht werden, gehen per Schenkung in deren Eigentum über. Dabei fällt Schenkungssteuer an. Die verwandtschaftliche Stellung der Begünstigten zum Stifter entscheidet über deren Höhe. Der am weitesten entfernte Stifter legt den Freibetrag fest. Zählen nur eigene Nachfahren in direkter Linie (Kinder, Kindeskinder etc.) zu den Begünstigten der Stiftung, gilt derzeit ein Freibetrag von 100.000 Euro.
Expertentipp: Vermögenswerte können auch per Darlehen in die Stiftung eingebracht werden. So sparen Stifter erheblich Steuern.
Beispiel: Wohnung oder Haus an Stiftung übertragen
Schauen wir uns die Vorteile, die entstehen, wenn eine Wohnung oder ein Haus an eine Stiftung übertragen wird, an einem konkreten Beispiel an:
Herr Schneider hat seine Eigentumswohnung vor elf Jahren für 150.000 Euro gekauft. Ein Verkehrswertgutachten ergibt einen aktuellen Marktwert von 250.000 Euro. Ein Verkauf ist selbst dann steuerfrei, wenn die Wohnung vermietet ist, da die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten wurde.
Herr Schneider hat eine Familienstiftung gegründet, in der nur leibliche Nachkommen begünstigt werden. Er darf daher 100.000 Euro steuerfrei in die Stiftung einbringen – als Geschenk. Die fehlenden 150.000 Euro für die Immobilie kauft ihm die Stiftung ab. Hat sie nicht so viel Geld, kann sie ein Darlehen aufnehmen – auch bei der Privatperson Herrn Schneider. Da das Darlehen einem Fremdvergleich standhalten muss, darf beziehungsweise muss Herr Schneider Zinsen fordern. Nur auf die Zinseinkünfte bezahlt er Steuern (25 Prozent Kapitalertragsteuer).
Idealer Zirkelschluss: Die Stiftung kauft die Immobilie und leiht sich den Fehlbetrag vom Stifter.
Einziger Nachteil: Für den gekauften (nicht geschenkten) Anteil muss die Stiftung Grunderwerbsteuer entrichten.
Tipps zur Gründung einer Stiftung
Stifter sollten die Gründung einer Stiftung in ein Finanzkonzept einbetten und die Satzung möglichst offen formulieren.
Um Schwierigkeiten mit der Anerkennung zu vermeiden, sollten Stifter von Anfang an
- einen Steuerberater mit Fachwissen zu Stiftungen hinzuziehen,
- sich mit der Stiftungsaufsicht abstimmen,
- das Finanzamt einbeziehen.
Wichtig: Das Stiftungsgeschäft muss gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Gründen Sie eine Stiftung niemals, um Rechtsvorschriften zu umgehen!
So harmoniert eine Stiftung mit Immobilien
Die Konstellation Stiftung und Immobilie funktioniert in vielfacher Hinsicht. Vorteile birgt sie sowohl, wenn der Stifter selbst darin wohnt – insbesondere in einem Denkmalobjekt – als auch, wenn sie Mieteinnahmen einbringt. Darüber hinaus kann die Stiftung der perfekte Käufer für eine Immobilie sein – wenn man sie gar nicht loswerden, aber steuerlich optimieren möchte.
Denkmalgeschützte Immobilien sind prädestiniert für eine gemeinnützige Stiftung. Für andere Immobilien wie ein selbstbewohntes Haus oder eine (vermietete) Eigentumswohnung eignet sich bei vorausschauender Finanzplanung eine Familienstiftung.
Immobilie kaufen – mit Geld von der Stiftung
Herr Schneider hat kein Eigenkapital, möchte aber eine Eigentumswohnung kaufen, um damit Mieteinnahmen zu erzielen. Dass er bei einer Bank ein Darlehen erhält, ist daher unwahrscheinlich, zumal er Zinsen bezahlen müsste. Finanziert er seine Immobilie aber über seine Familienstiftung, kann er die Modalitäten des Darlehens der Stiftung an die Privatperson Schneider festlegen. Da er Stiftungsvorstand ist, bleibt das Geld unter seiner Kontrolle. Er nimmt einen endfälligen Kredit (vollständige Rückzahlung zum Ende des Darlehenszeitraums) für die Immobilie bei der Stiftung auf.
Achtung: Die Konditionen für das Darlehen müssen einem Fremdvergleich standhalten.
Schauen wir uns den Vorteil einer involvierten Stiftung für den Immobilienkauf am konkreten Beispiel an. Die Immobilie kostet 200.000 Euro zuzüglich 20.000 Euro Kaufnebenkosten; in Summe schlägt der Erwerb der Wohnung bei Herrn Schneider mit 220.000 Euro zu Buche. Die Stiftung verlangt 3,5 Prozent Zinsen für die Finanzierung. Die monatlichen Mieteinnahmen (kalt) belaufen sich auf 700 Euro.
| Private Steuerlast | |
|---|---|
| Einnahmen | Betrag |
| Miete | 8.400 |
| Ausgaben | Betrag |
| Zinsen für Darlehen | 7.700 |
| Abschreibung (2%) | 4.400 |
| Summe | Betrag |
| zu versteuern | -3.700 |
Bei einem negativen Einkommen von -3.700 Euro darf sich Herr Schneider auf eine Steuererstattung freuen.
Herr Schneider erhält abhängig von seinem persönlichen Steuersatz eine beträchtliche Erstattung vom Finanzamt. Doch wir müssen natürlich auch die Rechnung der Stiftung betrachten.
| Steuerlast der Stiftung | |
|---|---|
| Zinseinkünfte | 7.700 |
| Freibetrag für Stiftungen | -5.000 |
| Steuerpflichtige Einkünfte | 2.700 |
| Körperschaftsteuer (15%) | 405 |
| Soli (5,5% davon) | 22 |
| Steuerbelastung (gesamt) | 427 |
Die steuerliche Belastung der Stiftung für die Gewährung des Darlehens ist gering.
Immobilie verkaufen – an die Stiftung
Herr Schneider überlegt, die vermietete Wohnung nach Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen. Nach zehn Jahren ist der Wert der Immobilie beträchtlich gestiegen. Ein Sachverständiger beziffert den Wohnungswert auf 280.000 Euro. Selbstverständlich befindet sich auch die Miete nicht mehr auf dem ursprünglichen Niveau. Durch Mieterhöhungen ist der monatliche Netto-Mietzins auf 900 Euro gestiegen. Pro Jahr bringt die Wohnung also 10.800 Euro ein. Es handelt sich offenbar um eine gute Wohnung in ebensolcher Lage. Wieso sich davon trennen?
Herr Schneider hat zwei Möglichkeiten:
- Er verkauft die Immobilie an Fremde. Er erhält marktwertgerechte 280.000 Euro, muss aber der Stiftung das endfällige Darlehen in Höhe von 220.000 Euro überweisen. Sein steuerfreier Gewinn beträgt somit 60.000 Euro.
- Er verkauft die Immobilie an die Stiftung. Diese kann die 280.000 Euro mit der ihr zustehenden Rückzahlung in Höhe von 220.000 Euro verrechnen. Die Stiftung muss Herrn Schneider folglich noch 60.000 Euro überweisen.
Herr Schneider wählt die zweite Möglichkeit. Ein weiterer Vorteil beim Verkauf der Immobilie an die Stiftung: Da die Stiftung keine 60.000 Euro übrig hat, bietet sich Herr Schneider als Finanzier an. Er vereinbart mit der Stiftung, dass der Restbetrag in den nächsten sechs Jahren in gleichmäßigen Raten zu je 10.000 Euro abbezahlt wird. Da die Mieteinnahmen die Raten übersteigen, steht diesem Geschäft kein Hindernis im Weg.
| Verkauf mit Verrechnung | |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 |
| Verrechnung mit Darlehensschuld | 220.000 |
| 6 Raten à 10.000 € | 60.000 |
| Restschuld | 0 |
Durch den Verkauf an die Stiftung geht die steuerfreie Rechnung für Herrn Schneider auf.
Ein weiterer Vorteil dieses Modells: Herr Schneider kann sich nicht nur auf 10.000 Euro pro Jahr auf seinem Konto freuen. Er muss die Raten nicht einmal versteuern, da sie zum Kaufpreis gehören und somit steuerfrei sind. Allerdings: Verlangt Herr Schneider von der Stiftung Zinsen für die Ratenzahlung, muss er die Zinseinnahmen nach Überschreitung des Sparerfreibetrags mit 25 Prozent Kapitalertragsteuer abgelten. Die Stiftung macht die Zinsen hingegen steuermindernd geltend.
Steuerliche Auswirkungen auf die Stiftung
Die Stiftung nimmt pro Jahr 10.800 Euro an Miete ein. Diesen Einnahmen setzt sie die Abschreibung für Abnutzung (AfA) und gegebenenfalls die Zinsen für ein Darlehen gegenüber. Nur, wenn der Gewinn den Freibetrag von 5.000 Euro übersteigt, verdient der Fiskus mit.
Unabhängig von etwaigen Zinszahlungen beläuft sich die Abschreibung für ein vor 2023 gebautes Haus auf linear zwei Prozent pro Jahr. Da die Immobilie noch lange nicht vollständig abgeschrieben ist, kann die Stiftung hierfür alljährlich 5.600 Euro (zwei Prozent von 280.000 Euro) ansetzen.
Die Rechnung sieht wie folgt aus:
Mieteinnahmen (10.800 €) – Abschreibung (5.600 €) = Gewinn (5.200 €)
Der Gewinn beläuft sich bei gleichbleibendem Mietniveau also auf 5.200 Euro. Nach Abzug des Freibetrags für Stiftungen bleibt ein zu versteuernder Gewinn von 200 Euro übrig.
Schenkung + Darlehen des Stifters
Noch rosiger sieht es aus, wenn der Stifter den Maximalbetrag schenkt und für das Darlehen an die Stiftung Zinsen fordert.
Herr Schneider verkauft der Stiftung die Immobilie also nicht für 280.000 Euro, sondern reizt den steuerfreien Maximalbetrag für eine Schenkung (100.000 Euro) aus. Er bringt also einen 100.000 Euro wertvollen Teil der Immobilie als Schenkung in die Stiftung ein und erhält darüber hinaus 180.000 Euro. Da die Stiftung keine 180.000 Euro hat, leiht er ihr das Geld für drei Prozent.
In diesem Beispiel entsteht der Stiftung mitnichten ein Gewinn – selbst mehrere Mieterhöhungen später wäre die Rechnung auf dem Papier für das Finanzamt noch nicht steuerpflichtig. Denn die Stiftung profitiert hier von zwei unterschiedlichen Abschreibungen. Für den geschenkten Anteil kann sie die AfA des vorherigen Eigentümers fortschreiben.
Da Herr Schneider die Immobilie seinerzeit für 220.000 Euro einschließlich Kaufnebenkosten erworben hat, beträgt die Abschreibung 4.400 Euro pro Jahr. Hinzu kommt die Abschreibung für den Kaufpreis von 180.000 Euro. Hier muss allerdings der Bodenwert abgezogen werden, da der Grund an sich nicht von Abnutzung betroffen ist. Es werden also weniger als 3.600 Euro abgeschrieben. Eine Wertermittlung durch einen Gutachter kommt auf einen Bodenwertanteil von 60.000 Euro. Die AfA von zwei Prozent bezieht sich also auf 120.000 Euro Gebäudewert und liegt somit bei 2.400 Euro. Das Ergebnis auf dem Papier ist immer noch ein Minusbetrag.
| Rechnung der Stiftung | |
|---|---|
| Einnahmen | 10.800 |
| Zinsen für Darlehen | 5.400 |
| AfA (1) | 4.400 |
| AfA (2) | 2.400 |
| Gewinn | -1.400 |
| Freibetrag | 5.000 |
| steuerpflichtiger Gewinn | 0 |
Mit diesem Modell zahlt die Stiftung viele Jahre lang keinen Cent Steuern für die Mieteinnahmen.
Steuerliche Auswirkungen auf den Stifter (Privatperson)
Wie sieht die Rechnung beim Stifter aus?
Als privater Vermieter musste Herr Schneider 6.400 Euro mit seinem privaten Einkommensteuersatz versteuern. Das schmälerte seinen Ertrag beträchtlich, sodass nur 3.712 Euro übrigblieben. Nach dem Verkauf der Immobilie erhält er pro Jahr 10.000 Euro für die Tilgung des Darlehens sowie 5.400 Euro Zinsen. Nur den Gewinn auf die Zinsen muss er versteuern – mit 25 Prozent Abgeltungssteuer (+ Soli). Die Summe, die er für die Immobilie an das Finanzamt abführen muss, hat sich halbiert. Der Ertrag auf seinem privaten Konto hat sich sogar fast vervierfacht.
| Stifter mit Immobilie | Verkauf an Stiftung | ||
|---|---|---|---|
| Einnahmen | |||
| Mieteinnahmen | 10.800 | Zinsen für Darlehen | 5.400 |
| AfA | 4.400 | Tilgung | 10.000 |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 6.400 | Gesamteinnahmen | 15.400 |
| Steuerlast (42% ESt) | 2.688 | Steuerlast (25%) | 1.350 |
| Ertrag | 3.712 | Ertrag | 14.050 |
Gegenüberstellung: Ertrag und Steuerlast der Privatperson vor dem Verkauf der Immobilie an die Stiftung und danach.
Historische Immobilie für gemeinnützige Stiftung
Herr Vogt hat eine Vorliebe für historische Gebäude – und das Geld dafür. Mit Hilfe einer gemeinnützigen Stiftung kann er dieser Vorliebe nicht nur länger frönen, sondern profitiert davon steuerlich doppelt!
Herr Vogt kauft eine marode Burg, die er in Abstimmung mit der Denkmalbehörde renoviert. Da es sich um ein Denkmal von kultureller Bedeutung – aber in schlechtem Zustand handelt, kann Herr Vogt bei der Renovierung auf staatliche Zuschüsse hoffen. Darüber hinaus kann Herr Vogt seine Ausgaben für die Instandhaltung der Burg in verkürztem Zeitintervall abschreiben. Zehn Jahre lang kann er je neun Prozent von der Steuer absetzen. Und das selbst dann, wenn er selbst in der Burg wohnt. >> Erfahren Sie mehr über Denkmalschutz-Immobilien!
Nach zehn Jahren hat die Burg ihren steuerlichen Zweck erfüllt. Herr Vogt überführt die Burg daher in seine gemeinnützige Stiftung, die sich dem Erhalt denkmalgeschützter Bauten verschrieben hat. Dazu muss der momentane Wert der Burg von einem qualifizierten Immobiliensachverständigen geschätzt werden. Die Burg wird zum Verkehrswert in die Stiftung eingebracht.
Gespräch mit Gutachter vereinbaren
Herr Vogt erhält eine Steuergutschrift in Höhe des Verkehrswerts. Diesen Betrag kann er innerhalb der nächsten zehn Jahre von seinem persönlichen Einkommen abziehen und beliebig (je nach Steuerlast) verteilen.
Bleibt er weiterhin in der Burg wohnen, muss er Miete an die Stiftung zahlen. Für die gemeinnützige Stiftung sind die Mieteinnahmen steuerfrei. Sie müssen für den Stiftungszweck ausgegeben werden – also für Denkmalschutz. Damit fließen sie möglicherweise direkt wieder in die Immobilie und deren Erhalt.
Dieser Weg beziehungsweise dieses Modell wird in der Finanzwelt „Double Dip“ genannt. Denn Herr Vogt spart doppelt Steuern: Er kann die Burg erst persönlich und dann über die Stiftung zwei Mal abschreiben – und dabei selbst darin wohnen.
Double-Dip-Steuermodell: Stifter renoviert Denkmal und spendet es der Stiftung – für eine „Steuergutschrift“.
Akkurate Wertermittlung für Immobilien, die Sie an eine Stiftung übertragen
Wer eine (denkmalgeschützte) Immobilie mit einer stark überhöhten Wertzuschreibung als Grundstockvermögen in eine Stiftung einbringt, haftet gegenüber dem Finanzamt für den Differenzbetrag! Vermeiden Sie diesen kostspieligen Fall, indem Sie kompetente Sachverständige mit der Aufgabe betrauen.
Die zertifizierten Immobiliensachverständigen der Heid Immobilienbewertung nehmen die Schätzung zweckmäßig und nach behördlich sowie gesetzlich anerkannten Verfahren vor. Zur Sicherheit wenden wir ein stützendes Verfahren an und lassen das Gutachten einen zweiten Fachmann lesen. Bei eventuellen Schwierigkeiten mit dem Fiskus stehen wir Ihnen auch nach Abgabe unserer Wertexpertise noch für Rückfragen der Finanzbehörde zur Verfügung.
Schicken Sie das Kontaktformular ab oder rufen Sie uns für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch unter 0800 - 90 90 282 an. Wir freuen uns auf Sie!
1 Johann C. Körber: „Das große Handbuch der Stiftungen“, S. 43, 2. Auflage 2020. Das Buch des Steuerberaters war uns bei der Erstellung dieses Beitrags eine große Hilfe.
