Sie verfügen über Immobilieneigentum im Betriebsvermögen? Derzeit können Sie steuerfreie Gewinne in Millionenhöhe vornehmen, wenn Sie betriebliches Immobilienvermögen in die Privatschatulle überführen. Mit einem zweckdienlichen Verkehrswertgutachten eines unabhängigen, öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen haben Sie in der aktuellen Wirtschaftsphase großartige Möglichkeiten.
Das Wichtigste in Kürze
- Ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert, teilt es Ihnen diese meist deutlich zu hohe Zahl in einem Einheitswertbescheid mit.
- Wer ein Grundstück sein Eigen nennt, bezahlt dafür Jahr für Jahr Grundsteuer.
- Wer eine Immobilie kauft, zahlt dafür Grunderwerbsteuer.
- Wer öfters oder beruflich Häuser, Wohnungen und Grundstücke verkauft, führt Gewerbesteuer an die Kommune ab. Share Deals sind derzeit noch ein geeignetes Mittel, um die Gewerbesteuer einzusparen.
- Freiberufler und Selbstständige, die ihre Arbeit in ihren eigenen vier Wänden verrichten, können die Arbeitsräume steuerlich als Betriebskosten geltend machen.
- Wer seine Immobilie vermietet, kann sie über einen langen Zeitraum linear abschreiben.
- Wer eine denkmalgeschützte Immobilie hat, profitiert bis zu einem gewissen Grad steuerlich von Sanierungsmaßnahmen.
- Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, kann eine energetische Gebäudesanierung steuerlich geltend machen.
- Eine geerbtes Gebäude oder Grundstück unterliegt der Erbschaftssteuer auf Immobilien.
- Wer eine Immobilie geschenkt bekommt, muss sich mit der Schenkungssteuer auseinandersetzen.
- Privatpersonen, die ihre Immobilie lange genug halten oder über eine deutlich kürzere Zeitspanne selbst darin wohnen, kommen beim Verkauf um die Spekulationssteuer herum.
- Reichen Sie ein geeignetes Wertgutachten für Ihre Immobilie beim Finanzamt ein und mindern Sie so Ihre Steuerlast!
Diese Steuern erhebt das Finanzamt für Immobilien
In diesem Abschnitt erhalten Sie eine Übersicht der wichtigsten Steuern, die das Finanzamt rund um Immobilien erhebt. Bei einigen Steuerarten können Sie mit einem Immobiliengutachten nicht viel ausrichten. Bei einer Erbschaft oder Schenkung sowie der Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen kann ein beim Finanzamt eingereichtes Verkehrswertgutachten eine beträchtliche Steuerersparnis bedeuten.
Erbschaftssteuer
Erben Sie ein Grundstück, ein Haus, eine Wohnung oder eine andere Art von Immobilie, fällt auf das Erbe eine Steuer an. Die juristische Basis zu dieser Besteuerung ist das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Über deren Berechnungsgrundlage, Freibeträge und das Potenzial, sie zu senken, informieren wir ausführlich in unserem Ratgeber zur Erbschaftssteuer auf Immobilien.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist sozusagen eine alternative Umsatzsteuer, die bei einem Eigentümerwechsel eines Grundstücks oder einer Immobilie an das Bundesland abgeführt werden muss. Geregelt ist sie im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Wir haben uns damit eingehend auseinandergesetzt und einen praktischen Ratgeberartikel zur Grunderwerbsteuer erstellt.
Grundsteuer
Wer Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks ist, zahlt gemäß Grundsteuergesetz (GrStG) Jahr für Jahr Grundsteuerabgaben an die Kommune. Da sich die aktuelle Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer in Ost- und Westdeutschland derzeit deutlich unterscheidet und als unfair empfunden wird, was durch das Bundesverfassungsgericht bekräftigt wurde, treten in den Bundesländern ab 2025 neue Regeln in Kraft. Entweder wenden die Länder das reformierte Modell des Bundes an oder sie verabschieden ein eigenes Grundsteuergesetz. Die Faktenlage zur Grundsteuer samt Reform haben wir in unserem Grundsteuer-Ratgeber zusammengetragen.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Schenkungssteuer
Die Schenkungssteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück geschenkt bekommen. Den Gesetzestext dazu hält das ErbStG bereit. Wenn Sie nicht das ganze Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz nach den für Sie relevanten Passagen wie beispielsweise Freibeträge, Steuerklassen, Schenkung in Raten, pro Elternteil oder unter Ehegatten durchkämmen möchten, empfehlen wir Ihnen unseren kompakten Ratgeber mit Spartipps zur Schenkungssteuer bei Immobilien. Einen Spartipp erhalten Sie direkt an dieser Stelle: Eine steuerliche Wertminderung erreichen Sie durch die Eintragung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs.
Spekulationssteuer
Verkauft eine Privatperson ein Grundstück oder eine Immobilie, unterstellt der Staat ihr unter gewissen Voraussetzungen eine Gewinnerzielungsabsicht und kassiert eine Spekulationssteuer. Sie umgehen die Spekulationssteuer, wenn Ihnen die Immobilie seit mindestens zehn Jahren gehört oder Sie bei einer kürzeren Haltedauer in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren selbst darin gewohnt haben. Achten Sie besonders auf die Spekulationsfrist, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen.
Für Privatpersonen
Privatpersonen sollten im Zusammenhang mit Immobilien und Grundbesitz zwei weitere Dinge berücksichtigen, die steuerliche Auswirkungen haben können. Da wäre zum einen der Zugewinnausgleich bei einer Scheidung. Zum anderen müssen Vermieter ihre Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung angeben. Die Mietrendite wird mit ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, dafür können sie die vermietete Wohnung abschreiben.
Für Unternehmen
Für Unternehmen fallen je nachdem, welche Rechtsform die Firma gewählt hat und was mit den Immobilien passiert, unterschiedliche Steuern an.
So bezahlen Kapitalgesellschaften, Genossenschaften und Vereine eine Körperschaftsteuer. Der Staat holt sich 15 Prozent des zu versteuernden Einkommens.
Personengesellschaften zahlen zwar keine Körperschaftsteuer, jedoch müssen die Gesellschafter als natürliche Personen Einkommensteuer auf ihre Gewinne bezahlen. Diese richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz und kann je nach Höhe der Einnahmen bis zu 45 Prozent betragen. Ergänzt um Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer reicht die Besteuerung sogar an die 50 Prozent heran.
Sowohl Einzelunternehmer als auch Personen- oder Kapitalgesellschaften müssen außerdem Gewerbesteuer an die Gemeinde abführen, wenn sie gewerblich tätig sind. Bei Immobilien wird Gewerbesteuer auf Veräußerungsgewinne erhoben.
Achtung: Verkauft eine Privatperson zu viele Grundstücke oder Immobilien in kurzer Zeit, stuft das Finanzamt sie automatisch als gewerblichen Grundstückshändler ein und verschickt einen entsprechenden Steuerbescheid. Um dem zu entgehen, sollten Sie maximal drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen.
Eine weitere Steuer, die Unternehmen für den Staat beim Verkauf einer Immobilie erheben müssen, ist die Umsatzsteuer. Damit verteuert sich das angebotene Objekt im Vergleich zu einem privaten Verkäufer um 19 Prozent.
Sie möchten eine Gewerbeimmobilie verkaufen? Hinweise zum Ablauf und erforderlichen Unterlagen sowie hilfreiche Steuertipps erhalten Sie in unserem Ratgeber.
Immobiliengesellschaften – aus steuerlichen Gründen
Um die Steuerlast auf Mieteinnahmen zu reduzieren, gründen Privatpersonen mit etwas mehr Grundbesitz und Immobilieneigentum häufig eine Immobiliengesellschaft. Diese Firmen werden auch als Vermietungsgesellschaft bezeichnet, da sich ihre Tätigkeit üblicherweise rein auf die Vermögensverwaltung beschränkt. Zur Vermietung gesellt sich womöglich die Finanzierung, Erschließung und Vermarktung einer Immobilie. So umgehen die Eigentümer eine Besteuerung mit dem persönlichen Spitzensteuersatz und zahlen bei einer „vorgeschalteten“ Immobilien GmbH nur noch knapp 16 Prozent Steuern auf ihre Gewinne. Allerdings gilt es, einige Regeln zu berücksichtigen, damit das Finanzamt diese Steuerersparnis nicht zunichtemacht.
Nicht nur für Privatpersonen hat sich die Immobilien GmbH als Steuersparmaßnahme bewährt. Unternehmen, vor allem Kapitalgesellschaften aus dem Ausland, bündeln ihre Mieteinnahmen aus Deutschland in einer hundertprozentigen Tochtergesellschaft, aus der sie die Gewinne sogar komplett steuerfrei an die Holding transferieren können.
Expertentipp: Tolle Möglichkeiten, Immobilienvermögen steueroptimiert zu mehren, bieten Stiftungen.
Expertentipp: Tolle Möglichkeiten, Immobilienvermögen steueroptimiert zu mehren, bieten Stiftungen.
Mit einem Gutachten sind Sie gut beraten, wenn der Fiskus Ihre Immobilien besteuern möchte oder Sie Betriebsvermögen entnehmen. Unser Kunde Ewan Fleischmann erzählt Ihnen dazu im Video mehr:
So ermittelt das Finanzamt den steuerlichen Wert von Immobilien
Der Verkehrswert im Steuerrecht ist der Marktwert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Er ist im Wesentlichen identisch mit dem gemeinen Wert gemäß § 9 Bewertungsgesetz (BewG). Grundüberlegung hinter beiden Werten ist: Welcher Verkaufspreis kann aktuell zu regulären Marktbedingungen mit dem Wirtschaftsgut Immobilie oder Grundstück im gegenwärtigen Zustand erzielt werden?
Wie ermittelt das Finanzamt den Wert eines Hauses?
Das Finanzamt hält sich bei seiner Wertermittlung von Immobilien an starre Massenbewertungsverfahren. Weder findet eine Besichtigung der Immobilie statt, noch holt der Finanzbeamte Unterlagen wie die Baubeschreibung ein, noch prüft er Grundbucheintragungen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie ein wertmindernder Instandhaltungsstau, ein Wohnungsrecht oder längst überfällige Modernisierungen finden keine Berücksichtigung bei der steuerlichen Wertermittlung einer Immobilie durch den Fiskus.
Bewertungsprinzipien des Fiskus bei Immobilien
Je nachdem, welchem Zweck das Grundstück beziehungsweise die Immobilie dient, kann das Finanzamt auf unterschiedliche Bewertungsprinzipien zurückgreifen.
- Eigenheim: Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien greift das Finanzamt zur Ermittlung des Verkehrswerts auf das vereinfachte Massenbewertungsverfahren und den durch örtliche Vergleichswerte und Mietspiegel festgelegten Einheitswert zurück. Je nach Grundstücksgröße fügt das Finanzamt einen Zuschlag hinzu. Abschläge sind seltener.
- Renditeobjekte: Bei vermieteten Immobilien setzt das Finanzamt üblicherweise die Netto-Kaltmiete für das ganze Kalenderjahr zu 90 Prozent an.
- Betriebs- und Spezialimmobilien: Immobilien, die einen speziellen Zweck erfüllen, wie eine Lagerhalle oder eine Garage, oder einem Betrieb gehören, werden in Gebäude sowie Grund und Boden aufgeteilt.
- unbebaute Grundstücke: Für die Wertfeststellung unbebauter Grundstücke verlässt sich das Finanzamt auf die Bodenrichtwerte der kommunalen Gutachterausschüsse, die durch Zu- oder Abschläge angepasst werden können.
Letztlich läuft die Immobilienbewertung durch das Finanzamt auf ein typisiertes Massenbewertungsverfahren hinaus, an dessen Ende Sie als Eigentümer alle sechs Jahre einen Einheitswertbescheid erhalten. Was Sie gegen einen (zu) hohen Einheitswert unternehmen können? Steuern Sie mit einem anerkannten Wertgutachten für Ihre Immobilie gegen. Kontaktieren Sie uns!
Steuerliche Fort- und Abschreibungen für Immobilien
Wer eine Immobilie vermietet, ein Denkmal saniert oder sein Eigenheim energetisch saniert, profitiert von Abschreibungen, die in der Einkommensteuererklärung steuermildernd geltend gemacht werden können. Einen Überblick über die unterschiedlichen Möglichkeiten einer Abschreibung von Immobilien haben wir in unserem Ratgeber „AfA Immobilien“ veröffentlicht.
In diesem Abschnitt möchte ich ein bisschen näher auf das Thema Fortschreibung eingehen. Eine steuerliche Fortschreibung tritt bei einer Änderung rund um den Einheitswert einer Immobilie oder eines Grundstücks ein. Konkret: Ändert sich etwas am zu bewertenden „Gegenstand“, kommt die Fortschreibung ins Spiel. Insgesamt gibt es vier verschiedene Fortschreibungen, die aus § 22 BewG hervorgehen:
- Artfortschreibung: Über die Art des Steuerobjekts wird eine neue Feststellung getroffen, „wenn sie von der zuletzt getroffenen Feststellung abweicht und es für die Besteuerung von Bedeutung ist“. Das kann zum Beispiel passieren, wenn eine Garage in Wohnraum oder ein Wohnhaus in eine Gewerbeimmobilie umgewandelt wird.
- Berichtigungsfortschreibung: Mit dieser Maßnahme wird ein Fehler, der einen festgestellten Einheitswert betrifft, korrigiert. Es kann sich bei der Berichtigung um eine Art-, Wert- oder Zurechnungsfortschreibung handeln.
- Wertfortschreibung: Wird der Einheitswert neu festgestellt und weicht vom bisherigen Einheitswert um mindestens ein Zehntel nach oben oder unten ab, erfolgt eine Wertfortschreibung.
- Zurechnungsfortschreibung: Bei einem Eigentümerwechsel wird das Grundstück oder die Immobilie dem neuen Eigentümer zugerechnet. Das Finanzamt rechnet den Grundbesitz mit Einheitswert und Messbetrag fortan dem neuen Eigentümer zu und teilt ihm dies mit einem Einheitswertbescheid mit. Erhalten Sie als neuer Eigentümer keinen Einheitswertbescheid, sollten Sie das Finanzamt auf die Zurechnungsfortschreibung hinweisen.
Jede Fortschreibung wird dem Eigentümer der Immobilie beziehungsweise des Grundstücks mit einem neuen Einheitswertbescheid mitgeteilt.
Diese gesetzeskonformen Bewertungsverfahren wenden Gutachter an
In Deutschland gibt es drei gesetzeskonforme Bewertungsverfahren für Immobilien. Geregelt sind diese in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Je nach Gebäudeart und -nutzung eignet sich ein anderes Verfahren:
- Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung von Renditeobjekten.
- Sachwertverfahren zur Verkehrswertermittlung von Gewerbeimmobilien, Einfamilienhäusern und Denkmälern.
- Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertermittlung von Wohneigentum.
Es gibt zahlreiche weitere Verfahren zur Immobilienbewertung, die zum Beispiel bei verpachteten Gebäuden angewendet werden oder für internationale Investoren von Bedeutung sind. Deutsche Finanzämter akzeptieren allerdings nur diese drei genannten Bewertungsmethoden.
Info: Die öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen der Heid Immobilienbewertung wenden zusätzlich zum maßgeblichen Verfahren eine stützende Berechnungsmethode zur Absicherung des ermittelten Wertes an. In jedem Verkehrswertgutachten kann das Finanzamt die vom Experten gewählten Parameter und den Rechenweg nachvollziehen. Sollte Ihr Finanzbeamter trotz des vorgelegten Immobiliengutachtens skeptisch sein und am (niedrigen) Steuerwert der Immobilie zweifeln, legen wir ihm unsere Wertansätze – für Sie kostenfrei – gerne dar.
Wenn es unsere Kunden im Video noch nicht geschafft haben, Sie im Zuge der Steueroptimierung von einem Heid-Gutachten zu überzeugen, vielleicht hilft dann der ungeschminkte Eindruck eines Verkehrswertgutachtens zum Nachweis eines niedrigen gemeinen Werts.
Steuerfreie Gewinne mitnehmen – steuerliche Wertermittlung von Immobilien durch Heid
Ein Verkehrswertgutachten eines Immobiliensachverständigen ist wesentlich detaillierter und realistischer als die Feststellung des Einheitswerts durch das Finanzamt. Schließlich schauen sich seriöse Gutachter die Immobilie mit eigenen Augen an und beziehen wesentlich mehr Daten in ihre Bewertung mit ein als das Finanzamt.
Hierin besteht derzeit enormes Potenzial, hohe Gewinne steuerfrei mitzunehmen! Denn bei der Verkehrswertermittlung können einerseits Vergleichswerte, die auf den Daten der Gutachterausschüssen basieren, oder aktuelle Marktdaten genutzt werden. In den Zahlen der Gutachterausschüsse sind noch Verkaufspreise in Rekordhöhe enthalten. Diese ziehen den Vergleichswert nach oben. Momentansinken die Verkaufspreise allerdings, teils deutlich. Bei einer schwerpunktmäßigen Betrachtung aktueller Marktdaten ergeben sich daher niedrigere Vergleichswerte.
Mit der Heid Immobilien GmbH haben Sie einen kompetenten Ansprechpartner, der den Verkehrswert Ihrer Immobilie nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren steueroptimiert ermittelt. Mit uns sind Sie dank Vier-Augen-Prinzip und kostenloser Nachbetreuung bei Rückfragen des Finanzamts auf der sicheren Seite. Vereinbaren Sie jetzt Ihre kostenlose Erstberatung. Nutzen Sie dafür unser Kontaktformular oder rufen Sie uns unter der Telefonnummer 0800 – 90 90 282 an.
Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
