Spekulationssteuer auf Immobilien
Verkaufen Sie eine Renditeimmobilie mit Gewinn, freut sich das Finanzamt über die Spekulationssteuer. Diese fällt auch dann an, wenn Sie – zum Beispiel aufgrund einer Scheidung – ein Mehrfamilienhaus innerhalb der Spekulationsfrist veräußern. Das hätten sie vermeiden können. Wie, das erklären wir Ihnen in diesem Ratgeber-Beitrag zum Thema Spekulationssteuer auf Immobilien und Grundstücke.
Der Gewinn beim Verkauf von Oldtimern und Immobilien kann die Pflicht zur Zahlung einer Spekulationssteuer auslösen.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Die Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Einkommenssteuersatz und wird auf private Veräußerungsgeschäfte erhoben.
- Fällt ein Spekulationsgewinn bei einer Immobilie an, kassiert der Fiskus mit. Die Spekulationssteuer kann also auch beim Hausverkauf anfallen, wenn Sie Ihr Eigenheim zum Beispiel wegen eines beruflich bedingten Umzugs verkaufen müssen.
- Die Regelungen zur Spekulationssteuer und den Spekulationsfristen finden sich im Einkommenssteuergesetz (§ 23 EStG). Ergänzungen für differenzierte Betrachtungen rund um die 3-Objekte-Grenze enthält die Abgabenordnung (AO).
- Für Immobilien gilt die Zehnjahresfrist. Es gibt jedoch einige legale Möglichkeiten, die Spekulationssteuer durch geschicktes Wählen des Verkaufszeitpunkts zu umgehen.
- Vermeiden können Sie die Spekulationssteuer unter bestimmten Voraussetzungen durch Eigennutz, Mietkauf und einen Vorvertrag.
Spekulationssteuer: Spekulationsfrist beim Verkauf von Immobilien
Die Spekulationssteuer ist wie eine Einkommenssteuer. Sie wird auf den (möglichen) Gewinn von privaten Veräußerungsgeschäften erhoben. Das Finanzamt kassiert die Spekulationssteuer, wenn ein Wirtschaftsgut innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wurde. Die Spekulationssteuer wird mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert. Besteuert wird die Differenz zwischen Ein- und Verkaufspreis.
Spekulationssteuer auf Immobilien
Immobilien zählen zu den teuersten Wirtschaftsgütern – und im Hinblick auf die Spekulationssteuer zu den Wirtschaftsgütern, mit der längsten Haltedauer. Während für andere Wertgegenstände und Spekulationsobjekte wie Antiquitäten, Edelmetall, Gemälde, Münzsammlungen, Oldtimer oder Schmuck eine Spekulationsfrist von einem Jahr gilt, müssen Immobilien zehn Jahre im Eigentum verbleiben, bevor sie ohne Spekulationssteuer verkauft werden dürfen.
Die Zehnjahresfrist gilt für vermietete Immobilien, unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Anteile an geschlossenen Immobilienfonds.
Die Spekulationssteuer wird zudem auf vermietete Immobilien erhoben, die der Verkäufer zur Kapitalanlage erworben hat – auch wenn er Miteigentümer ist. Haben Sie beispielsweise in einen Solarpark, ein Rechenzentrum oder ein Pflegeheim investiert und verkaufen ihren Anteil vor Ablauf der Spekulationsfrist mit einem Reingewinn von mindestens 600 Euro, müssen Sie dies in Ihrer Steuererklärung unter „Sonstige Einkünfte“ angeben. Die Spekulationssteuer fällt beim Hausverkauf öfter an, als man meint – und auf dem Schirm hat.
Wie berechnet sich die Zehnjahresfrist?
Wenn Sie Ihre nicht selbst bewohnte, geschenkte oder geerbte Immobilien verkaufen möchten, ohne Spekulationssteuer zu bezahlen, müssen zwischen Kauf und Verkauf mindestens exakt zehn Jahre liegen. Maßgeblich ist das jeweilige Datum in dem von einem Notar beurkundeten Vertrag.
- Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Datum, an dem der Erblasser (oder Eigentümer) die Immobilie laut Notarvertrag gekauft hat.
- Die Zehnjahresfrist endet mit dem Datum, an dem der Erbe (oder Eigentümer) die Immobilie laut Notarvertrag verkauft hat.
- Keine Rolle spielt das Datum der Erbschaft oder einer eventuellen Schenkung.
Ergibt sich durch den Verkauf einer geerbten Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist eine hohe Steuerlast, denken Sie darüber nach, später zu verkaufen und gegebenenfalls zur Fristverkürzung selbst noch für drei (angebrochene) Kalenderjahre darin zu wohnen.
Zwei Fristen sind für den Immobilienverkauf entscheidend: die Zehnjahresfrist und die „Dreijahresfrist“.
Keine Spekulationssteuer bei Eigennutzung
Indem Sie eine Immobilie selbst bewohnen, beziehungsweise nutzen, können Sie die Spekulationsfrist senken und die Spekulationssteuer umgehen. Denn bei Eigennutzung greift die Dreijahresfrist. Diese besagt:
- Wohnt der Eigentümer im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Kalenderjahren davor dauerhaft in der Immobilie, entfällt die Spekulationssteuer.
- Diese Regelung gilt auch, wenn ein leibliches oder adoptiertes Kind mietfrei darin gewohnt hat: dauerhaft, im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Für das Kind muss noch Kindergeld bezogen werden.
Achtung: Während die Zehnjahresfrist auf den Tag genau berechnet wird, sind für die Dreijahresfrist lediglich die Jahreszahlen entscheidend. Verkaufen Sie eine selbstgenutzte Immobilie im Februar 2023, genügt es zur Vermeidung der Spekulationssteuer, wenn Sie seit Dezember 2021 ununterbrochen und im Einwohnermeldeamt registriert dort lebten.
Für Neubauten gilt: Liegen zwischen Fertigstellung samt Bezug der Wohnimmobilie und dem Verkauf durch die Eigentümer weniger als drei Kalenderjahre, fällt auch dann keine Spekulationssteuer an, wenn der Verkäufer zwischen Anschaffung des Neubaus und dessen Veräußerung ununterbrochen darin gewohnt hat (vgl. § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Spekulationssteuer in Sonderfällen
Knifflig scheint der Sachverhalt, wenn es sich beim mit Gewinn veräußerten Objekt um die Zweitwohnung handelt. Denn in diesem Fall liegt je nach Auslegung der Behörden keine dauerhafte Nutzung vor beziehungsweise dürfte der Lebensmittelpunkt nicht in dieser Immobilie liegen. Um einen Disput mit dem Finanzamt zu vermeiden, kann es ratsam sein, den Zweitwohnsitz beim Einwohnermeldeamt eintragen zu lassen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat im Urteil Az. IX R 37/16 klar Stellung bezogen. Ergebnis: Insofern eine Immobilie zu Wohnzwecken geeignet ist, genügt für Zweitwohnungen und Ferienwohnungen die Einhaltung der Dreijahresfrist, um Spekulationssteuer zu vermeiden. Der Wortlaut des Gerichtsurteils liest sich unter Ziffer 15 folgendermaßen:
„ Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken i.S. des §23 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Erfasst sind daher auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden (Senatsurteil in BFHE 266, 173, BStBl II 2020, 122, unter II.3.a, Rz 22, m.w.N.).“
Auch bei Nießbrauch, bei einem Teilverkauf und beim Verkauf einer geerbten Immobilie kann die Spekulationssteuer anfallen. Wir gehen im jeweiligen Beitrag genauer darauf ein.
Unsere Infotafel zeigt, wann die Spekulationssteuer anfällt.
Höhe der Spekulationssteuer berechnen
Während Sie bei einem Aktienverkauf den Gewinn mit der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent versteuern, ist die Höhe der Spekulationssteuer, die beim Verkauf von Immobilien unter den erläuterten Voraussetzungen anfällt, an ihren individuellen Steuersatz geknüpft.
Die Spekulationssteuer bezieht sich nicht auf den vollen Verkaufspreis der Immobilie, sondern lediglich auf deren Wertsteigerung. Sie bezahlen die Differenz zwischen dem aktuellen Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis. Sprich: Die abzuführende Steuer berechnet sich nach dem Spekulationsgewinn, den Verkäufer mit der Immobilie erzielen.
Die Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Notar und Grundbucheintrag dürfen Sie abziehen. In der Regel wird der Notar ohnehin vom Käufer bezahlt. Lediglich die Kosten zur Löschung der Rechte von Dritten aus dem Grundbuch, zum Beispiel eine eingetragene Grundschuld, trägt der Verkäufer. Maklercourtage, Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer werden als Kaufnebenkosten zusammengefasst.
Etwaige steuerliche Abschreibungen müssen Sie dem Verkaufspreis aufschlagen, falls die Immobilie vermietet war.
Formel für die Berechnung der Spekulationssteuer
Die Formel zur Ermittlung der Spekulationssteuer für den Verkauf einer geerbten, geschenkten oder anderweitig übertragenen Immobilie lautet:
Spekulationssteuer = [(Aktueller Verkaufspreis + Abschreibungen) – (ursprünglicher Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Kosten für Modernisierung und Instandhaltung)] x Ihr Steuersatz
Beispiel: Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf berechnen
Berechnen wir die Spekulationssteuer anhand eines Rechenbeispiels. Sie verkaufen Ihre Wohnung, die Sie vor einem Jahr für 150.000 Euro gekauft haben für 200.000 Euro. Sie veräußern die Immobilie ohne Makler. Notar und Grundbuch bezahlt der Käufer. Instandhaltungen und Modernisierungen wurden nicht durchgeführt. Da Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, waren keine Abschreibungen möglich. Die Kaufnebenkosten betrugen seinerzeit zehn Prozent (15.000 €).
Die simple Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis beläuft sich auf 50.000 Euro. Hiervon dürfen Sie die Kaufnebenkosten abziehen. Der steuerlich relevante Veräußerungsgewinn beläuft sich also auf 35.000 Euro. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent möchte das Finanzamt 14.700 Euro von Ihnen haben. Bei einem Grundtarif (Eingangssteuersatz) von lediglich 14 Prozent wären es immerhin 4.900 Euro.
Spekulationssteuer zum Spitzensteuersatz
= (200.000 € – 150.000 € – 15.000 €) x 0,42 = 14.700 €
Spekulationssteuer zum Eingangssteuersatz
= (200.000 € – 150.000 € – 15.000 €) x 0,14 = 4.900 €
Spekulationssteuer vermeiden
Sie werden einen Spekulationsgewinn mit Ihrer Immobilie erzielen, möchten aber ungern das Finanzamt an ihrem Erfolg beteiligen? Es gibt einige legale Wege, die Spekulationssteuer zu umgehen:
- Einhaltung der zehnjährigen Spekulationsfrist
- Eigennutzung
- Mietkauf
- Vorvertrag
Die beiden erstgenannten Punkte haben wir weiter oben in diesem Ratgeber bereits erläutert, die beiden anderen erklären wir nachfolgend.
Mietkauf, um Spekulationssteuer zu umgehen
Solange Sie sich noch innerhalb der Spekulationsfrist befinden, beziehen Sie bei einem Mietkauf vom späteren Käufer Miete. Im notariell beurkundeten Mietkaufvertrag wird festgelegt, ab wann das Mietverhältnis in eine Eigentumsübertragung umgewandelt wird. Die entrichtete Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet. Auf diese Weise fällt keine Spekulationssteuer an, solange die Miete nicht überdurchschnittlich hoch ausfällt. Übersteigt der Geldfluss die ortsübliche Miete deutlich, wittert das Finanzamt ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft.
Vorvertrag, um Spekulationssteuer zu vermeiden
Gleiches Prinzip wie beim Mietkauf gilt für einen Vorvertrag, der ebenfalls vom Notar aufgesetzt wird: Sie vereinbaren mit dem Käufer, dass Ihr Haus zum Zeitpunkt X außerhalb der Spekulationsfrist zu einem vereinbarten Kaufpreis zu seinem Haus wird. Bis der Käufer das Objekt übernimmt, müssen Sie es allerdings noch selbst nutzen. Ein weiterer Nachteil: Erfährt die Immobilie im Überbrückungszeitraum eine Wertsteigerung, gehen Sie dabei leer aus.
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Wann ergibt die Variante Vorvertrag Sinn?
Es gibt einige Lebenssituationen, in denen ein Vorvertrag eine wohl durchdachte und obendrein steuerlich reizvolle Möglichkeit ist, um eine Immobilie ohne Spekulationssteuer zu verkaufen.
- Zum Beispiel wird eine Auswanderung langfristig vorbereitet.
- Oder Sie werden befördert: Karrierebedingt steht in absehbarer Zeit ein Umzug in eine andere Stadt an. Weitere Gründe für einen Umzug kann unter anderem der gesundheitliche Abbau der eigenen Eltern in der Heimatstadt sein, die Sie gerne selbst betreuen möchten.
- Sie glauben nicht mehr an eine Wertsteigerung der Immobilie (Reparaturstau, geographische Lage etc.) und möchten zum vermeintlichen Top-Preis verkaufen, sind aber noch für einen überschaubaren Zeitraum innerhalb der Spekulationsfrist.
Höhe der Spekulationssteuer senken
Wenn Sie die Spekulationssteuer nicht vermeiden können, besteht oft die Möglichkeit, die Höhe zu senken:
- Die Kosten für Makler oder Immobilien-Inserate dürfen Sie abziehen, falls Sie diese bezahlt haben.
- Ausgaben für Notar und Grundbucheintrag: In der Regel wird der Notar ohnehin vom Käufer bezahlt. Lediglich die Kosten zur Löschung der Rechte von Dritten aus dem Grundbuch, zum Beispiel eine eingetragene Grundschuld, trägt der Verkäufer.
- Reparaturen und Modernisierungen (zum Beispiel energetische Sanierung) können ebenfalls abgezogen werden, nicht jedoch Schönheitsreparaturen.
- Die Grunderwerbsteuer darf ebenfalls abgezogen werden, da Sie diese beim Kauf der Immobilie bezahlt haben.
- Auch die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditrückzahlung an die Bank drückt die Spekulationssteuer.
- Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist können Sie die Abschreibung gemäß Einkommensteuergesetz (§ 23 Abs. 3 EStG) dem Veräußerungsgewinn zurechnen.
Häufige Fragen rund um die Spekulationssteuer
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zur Spekulationssteuer auf Immobilien. Informationen zu anderen Steuer-Themen rund um Grundstücke und Immobilien finden Sie in unserem Überblicks-Artikel „Steuerliche Wertermittlung bei Immobilien“.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz. Weiter oben im Artikel geben wir Ihnen ein Beispiel, wie Sie die Höhe der Spekulationssteuer berechnen.
Wie hoch ist der Freibetrag für die Spekulationssteuer?
Bei einem Immobilienverkauf dürfte der Freibetrag im Hinblick auf die Spekulationssteuer selten relevant sein. Gewinne aus allen privaten Veräußerungsgeschäften dürfen im Fiskaljahr insgesamt höchstens 600 Euro betragen, damit das Finanzamt auf ein Stück des sehr kleinen Kuchens verzichtet.
Kann die Spekulationssteuer in Raten bezahlt werden?
Wenn Sie die Immobilie in Raten verkaufen und dadurch den Verkaufspreis über mehrere Jahre verteilen, kann das Vorteile haben. Unter Umständen lassen sich auf diese Weise Veräußerungsgewinne aus dem Immobilienverkauf in Kalenderjahre mit niedrigem Gesamteinkommen schieben. Dadurch kann die Steuerlast, die durch den Verkaufsgewinn entsteht, in Summe möglicherweise deutlich verringert werden.
Fällt Spekulationssteuer auf den Immobilienverkauf im Ausland an?
Wer in Deutschland steuerpflichtig ist und eine Immobilie im Ausland verkauft, für den gelten die Regelungen des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und dem Land, in dem das Grundstück mit der Immobilie steht.
Für vermietete Auslandsimmobilien wie ein Mehrfamilienhaus oder eine Ferienwohnung fallen beim Verkauf sowohl im Ausland als auch in Deutschland Steuern an. Selbstgenutzte Auslandsimmobilien sind unseres Kenntnisstandes nach von der Spekulationssteuer befreit. Lassen Sie sich vor dem Verkauf einer Immobilie im Ausland von einem sachkundigen Steuerberater beraten!
Bei einem Veräußerungsgewinn durch einen Immobilienverkauf in Italien oder Portugal müssen Sie gemäß KPMG momentan keine Steuern an die Bundesrepublik abführen. Allerdings fließt der Gewinn in den Progressionsvorbehalt ein.
Verkaufen Sie hingegen eine Renditeimmobilie in Spanien, langt der deutsche Fiskus zu, wenn Sie nicht gerade den Einstiegssteuersatz haben. Denn in Spanien wird das Einkommen pauschal mit 19 Prozent besteuert. Unterliegen Sie in Deutschland beispielsweise dem Spitzensteuersatz von 42 Prozent, berechnet Ihr heimisches Finanzamt die Spekulationssteuer auf den Immobilienverkaufsgewinn in Spanien. Die bereits in Spanien bezahlte Einkommenssteuer darauf wird angerechnet. Ihr Finanzamt besteuert den Gewinn mit 23 Prozent (42 minus 19).
Lohnt sich der Immobilienverkauf trotz Spekulationssteuer?
Ein steuerfreier Immobilienverkauf ist immer schöner als ein Veräußerungsgeschäft, an dem der Fiskus mitverdient. Dennoch kann es sich in bestimmten Fällen lohnen, eine Immobilie zu einem günstigen Zeitpunkt zu veräußern (Stichwort: Immobilienblase), auch wenn die Spekulationsfrist dadurch nicht gehalten werden kann. Achten Sie darüber hinaus unbedingt auf die 3-Objekt-Grenze.
Mit einer Immobilien-Verkaufsberatung durch die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH erhalten Sie einen Überblick, wie viel Ihr Haus momentan Wert ist und welche Kosten Ihre Wohnung in den nächsten Jahren verursachen wird. Zögern Sie nicht, uns unter 0800 - 90 90 282 anzurufen oder uns eine unverbindliche Kontaktanfrage zu senden.
