Um hohe Zahlungen bei der Erbschaftssteuer zu vermeiden, ist es möglich, schon zu Lebzeiten eine Immobilie zu verschenken. Dabei gilt es jedoch einiges zu beachten, denn nicht immer geht das reibungslos vonstatten. Wie Sie Schenkungssteuer auf Immobilien berechnen und dabei Einsparungen erzielen, erfahren Sie im Folgenden.
Das Wichtigste in Kürze
- Die gesetzlichen Grundlagen zur Schenkungssteuer sind im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) verankert.
- Wenn die geschenkte Immobilie anschließend verkauft oder vermietet wird, kassiert das Finanzamt eine Schenkungssteuer.
- Bei der Höhe der Schenkungssteuer kommt es vor allem auf die Art der Nutzung und den Wert der Immobilie an.
- Darüber hinaus hängt die Höhe der Schenkungssteuer vom Verwandtschaftsgrad zum Beschenkten ab: Geschwister zahlen auf eine geschenkte Immobilie deutlich mehr und früher Schenkungssteuer als Ehepartner, Kinder, Enkel oder sogar Urenkel.
- Sie können die Schenkungssteuer auf Immobilien mit diesen Spartipps erheblich reduzieren:
- Verkehrswertgutachten einreichen
- Familienheim verschenken
- Freibeträge ausnutzen und Immobilie schrittweise schenken
So wird die Schenkungssteuer auf Immobilien berechnet
Im Folgenden erfahren Sie, wie das Finanzamt die Höhe der Schenkungssteuer bei Immobilien berechnet.
Der Grundbesitzwert der geschenkten Immobilie
Um die Schenkungssteuer für eine Immobilie zu berechnen, nimmt das Finanzamt eine grobe Schätzung des Immobilienwertes vor. Das Problem dabei: Häufig wird der Immobilienwert zu hoch angesetzt, weil das Finanzamt weder eine Besichtigung durchführt, noch individuelle Besonderheiten berücksichtigt.
Jahrelang war der Sachwert des Gebäudes ausschlaggebend. Seit 2023 nimmt das Finanzamt allerdings eine Marktwertberechnung vor. Das hat auf dem Papier Wertsteigerungen von oft 50 Prozent zur Folge. Der errechnete Steuerbetrag kann also höher ausfallen.
Wenn dies geschieht, können Sie Widerspruch einlegen und einen unabhängigen Sachverständigen damit beauftragen, den Wert der Immobilie zu prüfen und ein sogenanntes Verkehrswertgutachten auszustellen. Ist der Wert Ihrer Immobilie tatsächlich geringer als vom Finanzamt angenommen, können Sie dem Finanzamt das Gutachten vorlegen und eine niedrigere Steuerzahlung erzielen. Beauftragen Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit gültigen Zertifizierungen für die Verkehrswertermittlung, da die Finanzbehörde das Gutachten sonst womöglich nicht akzeptiert.
Das folgende Beispiel zur Berechnung der Schenkungssteuer bei Immobilien verdeutlicht, wie stark sich eine korrekte Immobilienbewertung auf die Steuerlast des Beschenkten auswirken kann:
| Grobe Schätzung des Finanzamts | Mit unabhängigem Verkehrswertgutachten |
| Grober Immobilienwert: 500.000€ | Ermittelter Immobilienwert: 400.000 € |
| Gesetzlicher Freibetrag: 100.000 € | Gesetzlicher Freibetrag: 100.000 € |
| Zu versteuernder Restbetrag: 400.000 € | Zu versteuernder Restbetrag: 300.000 € |
| 400.000 € x 0,3 (= Steuersatz von 30%) | 300.000 € x 0,3 (= Steuersatz von 30%) |
| = 120.000 € Erbschaftssteuer | = 90.000 € Erbschaftssteuer |
| Differenz: 30.000 € | |
Hinweis: Bei uns erhalten Sie anerkannte Verkehrswertgutachten – kurzfristig und zum vereinbarten Festpreis. Vor allem bei älteren Wohngebäuden mit Instandhaltungsstau, die noch nicht energetisch saniert sind, kann der Steuerwert mit einem Verkehrswertgutachten oft deutlich gesenkt werden. Kontaktieren Sie uns für ein kostenloses Erstgespräch, auf dessen Basis wir Ihnen ein Angebot zuschicken.
Freibeträge bei der Schenkungssteuer auf Immobilien
Die Freibeträge, die der Staat bei einer Schenkung gewährt, gleichen grundsätzlich denen der Erbschaftssteuer: Der einzige Unterschied besteht darin, dass Begünstigte den Freibetrag nach einer Frist von zehn Jahren erneut in Anspruch nehmen dürfen. Das heißt für Sie: Wenn Sie die Freibeträge taktisch klug nutzen, können Sie vermeiden, dass ein Teil Ihres Immobilienwerts an das Finanzamt entfällt.
Beispiel: Ihre Immobilie ist 400.000 Euro wert und Sie möchten sie Ihrem Enkelkind schenken. Innerhalb von 20 Jahren können Sie die Immobilie anteilig zu jeweils 200.000 Euro verschenken, sodass keine Schenkungssteuer anfällt. Würden Sie dagegen die gesamte Immobilie auf einmal verschenken, würde die Schenkung den Freibetrag von 200.000 Euro überschreiten und Ihr Enkelkind müsste auf die restlichen 200.000 Euro Schenkungssteuer zahlen.
| Schenkungssteuer-klasse | Verwandtschaftsgrad zum Schenkenden | Freibetrag |
|---|---|---|
| I | Ehepartner | 500.000 € |
| I | leibliche Kinder, Stief- und Adoptivkinder; Enkel, deren Eltern schon verstorben sind | 400.000 € |
| I | Enkel | 200.000 € |
| II | Eltern & Großeltern | 20.000 € |
| II | Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder | 20.000 € |
| III | Nicht verwandte Personen | 20.000 € |
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Steuerklassen bei der Schenkungssteuer auf Immobilien
Auch die Steuerklassen bei der Schenkungssteuer sind nahezu identisch mit denen der Erbschaftssteuer. Wenn das Finanzamt den Freibetrag vom Wert der geschenkten Immobilie abgezogen hat und ein Restbetrag übrigbleibt, müssen Sie auf diesen Restbetrag Schenkungssteuer zahlen. Je nachdem, wie hoch er ist und welcher Schenkungssteuerklasse Sie angehören (das hängt vom Verwandtschaftsgrad ab), gelten laut § 19 ErbStG unterschiedliche Steuersätze:
| Restbetrag | Erbschaftssteuerklasse I | Erbschaftssteuerklasse II | Erbschaftssteuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7% | 15% | 30% |
| bis 300.000 € | 11% | 20% | 30% |
| bis 600.000 € | 15% | 25% | 30% |
| bis 6 Mio. € | 19% | 30% | 30% |
| bis 13 Mio. € | 23% | 35% | 50% |
| bis 26 Mio. € | 27% | 40% | 50% |
| ab 26 Mio. € | 30% | 43% | 50% |
Schenkungssteuer-Rechner: So viel kommt netto an
Ermitteln Sie mit unserem Schenkungssteuer-Rechner in wenigen Schritten, wie viel Geldwert beim Beschenkten tatsächlich ankommt.
- Berücksichtigen Sie bei Parametern wie der Steuerklasse, dass es hierbei nicht um die Einkommenssteuerklasse geht, sondern um die für Erbschafts- und Schenkungssteuer verwendete Einteilung.
- Tragen Sie den Wert der Schenkung beim persönlichen Geschenk ein, wenn der Beschenkte eine Privatperson ist.
- Tragen Sie den Wert der Schenkung beim Geschäftsgeschenk ein, wenn der Begünstigte ein Einzelunternehmer oder eine Gesellschaft ist.
Steuertipps bei der Schenkung von Immobilien
Wenn Sie zu Lebzeiten eine Immobilie an Ihren Ehepartner, Ihr Kind oder einen anderen Verwandten übertragen möchten, können Sie verschiedene steuerliche Vergünstigungen nutzen. Die folgenden Maßnahmen helfen Ihnen, um bei der Schenkung von Immobilien Steuern zu sparen.
Schenkung unter Ehegatten
Wenn Sie als Ehepaar gemeinsam in einem Haus oder einer Wohnung leben, gilt diese Immobilie laut Gesetz als sogenanntes Familienheim. Gehört die Immobilie nur einem Partner, kann dieser die Hälfte der Immobilie dem anderen Partner anteilig schenken, um schon zu Lebzeiten eine vollständige Steuerbefreiung zu erzielen. Laut §13 (1) ErbStG spielt der Wert der Immobilie hierbei grundsätzlich keine Rolle.
Entscheidend ist, dass sie das Familienheim bereitszum Zeitpunkt der Schenkung gemeinsam bewohnen. Das gilt sowohl für Immobilien, die sich im Inland befinden, als auch für Immobilien innerhalb der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums, die Ihnen gemeinsam zu Wohnzwecken gehört. Wochenendhäuser oder Ferienwohnungen sind von dieser steuerlichen Vergünstigung ausgeschlossen.
Gut zu wissen: Wenn Sie im Laufe Ihrer Ehe mehrfach das Familienheim wechseln, stellt das für das Finanzamt kein Problem dar. Es gewährt Ihnen im Falle mehrerer Schenkungen neuer Familienheime erneute Steuerbefreiungen.
Schenkung in Raten
Eine weitere Möglichkeit, die Schenkungssteuer auf Immobilien zu senken, ist die Schenkung der Immobilie in Raten. Denn das Gesetz sieht bestimmte Freibeträge vor, auf die Sie keine Schenkungssteuer zahlen müssen. Diese können Sie taktisch nutzen. Im Gegensatz zu einer Erbschaft können Sie die Freibeträge für die Schenkungssteuer nämlich alle 10 Jahre wiederholt geltend machen.
Beispiel:
Jutta und Alexander F. wollen ihrem Sohn Martin ihr Haus schenken, um im Fall ihres Todes zu verhindern, dass Martin als Erbe hohe Steuern zahlen muss. Deshalb beginnen sie schon im Alter von 55 Jahren, ihrem Sohn einen Teil ihrer Immobilie zu schenken:
- Erstmalige Nutzung des Freibetrags: Weil der Freibetrag bei der Schenkungssteuer auf Immobilien für die eigenen Kinder bei 400.000 € liegt, vermachen sie ihm nur einen Anteil des Hauses, denn die Immobilie ist insgesamt 600.000 € wert. Davon entsprechen 400.000 € genau ⅔ des Hauswertes. Martin muss für diese Ratenschenkung keine Schenkungssteuer zahlen, weil er damit die Freibetragsgrenze nicht überschreitet.
- Erneute Nutzung des Freibetrags nach 10 Jahren: Den Rest der Immobilie, deren Wert sich auf 200.000 € beläuft, werden Jutta und Alexander ihm schenken, sobald die Frist von 10 Jahren abgelaufen ist. Dann kann Martin den Freibetrag von maximal 400.000 € erneut nutzen und muss auch bei dieser Schenkung keine Steuer auf die Immobilie zahlen.
Schenkung pro Elternteil
Es gibt eine einfache Art, wie Eltern ihren Kindern möglichst große Anteile von Immobilien auf einmal schenken können. Diese besteht darin, dass jeder Elternteil selbst eine Schenkungvornimmt. Voraussetzung hierfür ist, dass beide Eltern als Eigentümer des Hauses oder der Wohnung im Grundbuch eingetragen sind.
Beispiel:
Lukas und Isabel V. möchten ihrem Sohn Sebastian ihre Immobilie schenken. Diese ist 750.000 € wert. Wenn Lukas und Isabel die Schenkung gemeinsam tätigen würden, müssten sie Sebastian erst etwa die Hälfte des Hauses schenken. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist könnten sie ihm die restlichen Anteile schenken. Dagegen können Sie ihm die Immobilie sofort steuerfrei schenken, indem Lukas ihm die eine Hälfte der Immobilie schenkt (375.000 €) und Isabel die andere Hälfte (restliche 375.000 €). So können sie Sebastian die gesamte Immobilie mit einem Mal schenken, ohne dass Schenkungssteuer anfällt oder Sebastian die 10-Jahres-Frist nutzen muss.
Wichtig: Ist nur ein Elternteil Eigentümer der Immobilie, kann nur er oder sie die Schenkung tätigen und ist auf die Nutzung der 10-Jahres-Frist angewiesen, wenn Sebastian keine Steuer zahlen will/soll.
Häufige Fragen zur Schenkungssteuer auf Immobilien
Finden Sie abschließend Antworten auf häufige Fragen zur Schenkungssteuer auf Immobilien.
Wer muss die Schenkungssteuer zahlen?
Die Schenkungssteuer zahlt die Person, die die Schenkung erhält. Das heißt: Nicht der Schenkende, sondern derjenige, der Beschenkte bezahlt die Schenkungssteuer auf sein neues Eigentum.
Wie hoch ist die Schenkungssteuer auf ein Haus?
Die Höhe der Schenkungssteuer auf Immobilien hängt primär vom Verwandtschaftsverhältnis ab, welches Schenker und Beschenkter zueinander haben. Denn daraus leitet das Finanzamt die Schenkungssteuerklassen und Freibeträge ab.
Wie hoch fällt die Schenkungssteuer bei einer Schenkung an Geschwister aus?
Bei einer Schenkung an Bruder oder Schwester verdient das Finanzamt meist kräftig mit. Geschwister fallen in die Steuerklasse II und haben damit einen Freibetrag von 20.000 €. Wenn Sie Ihre Penthouse-Wohnung im Wert von 400.000 € an Ihren Bruder oder Ihre Schwester verschenken wollen, bleibt ein zu versteuernder Restbetrag von 380.000 € übrig. Bei einem entsprechenden Steuersatz von 25 % müsste der/die Beschenkte schlussendlich 95.000 € Schenkungssteuer bezahlen.
Tipp: Wenn Sie dem Finanzamt nicht unnötig Geld in den Rachen werfen möchten, sollten Sie eher eine Schenkung einer Immobilie an Kinder in Betracht ziehen.
Wie hoch fällt die Schenkungssteuer bei einer Schenkung von Kindern an Eltern aus?
Eltern fallen bei Schenkungen unter Steuerklasse II und haben somit einen Freibetrag von 20.000 €. Wollen Sie Ihre Immobilie im Wert von 500.000 € an Ihre Eltern verschenken, bleibt ein zu versteuernder Restbetrag von 480.000 € übrig. Der Steuersatz liegt in diesem Fall bei 25 %, was bedeutet, dass Ihre Eltern eine Schenkungssteuer von 72.000 € entrichten müssen.
Was bedeutet die 10-Jahresfrist bei der Schenkungssteuer auf Immobilien?
Erfolgt eine Schenkung in Raten, können Sie 10 Jahre nach der ersten Teilschenkung den nächsten Teil verschenken – und zwar wieder mit dem gesetzlich festgelegten Freibetrag. Denn im Fall der Schenkungssteuer gibt es hinsichtlich der Freibeträge eine Besonderheit, die es bei einer Erbschaft nicht gibt: Sie können die Freibeträge alle 10 Jahre wiederholt geltend machen.
Lesetipp: Wie Sie die 10-Jahres-Frist umgehen.
Kann ich eine vermietete Immobilie schenken?
Vermietete Immobilien können genauso geschenkt werden wie leerstehende oder selbstgenutzte. Dabei gilt es jedoch, den steuerlichen Aspekt zu berücksichtigen. Kapitalanlage-Immobilien können Sie nämlich über die Restnutzungsdauer abschreiben. Eine Schenkung ergibt für Sie erst dann einen Sinn, wenn die Immobilie bereits vollständig abgeschrieben ist.
Der Beschenkte wiederum muss Schenkungssteuer auf den Verkehrswert der Immobilie an das Finanzamt entrichten. Für den Beschenkten kann es daher ratsam sein, sich nur den prozentualen Anteil der Immobilie schenken zu lassen, den sein Freibetrag abgedeckt. Den restlichen Anteil kann er dem Schenkenden abkaufen und daraufhin in seiner Steuererklärung linear abschreiben.
Noch mehr über Immobilienschenkung erfahren: In unserem Ratgeber erklären wir, was Sie bei der Grundstück Schenkung oder bei einer Immobilie mit Schulden berücksichtigen müssen, wie Sie die Schenkungssteuer umgehen und wann ein Schenkungsvertrag empfehlenswert ist. Werfen Sie gerne einen Blick auf ein Mustergutachten, das wir aufgrund einer Schenkung angefertigt haben. Damit sehen Sie die Ausführung und den Mehrwert des Verkehrswertgutachtens schwarz auf weiß.
Verkehrswertgutachten zur Immobilienbewertung bei einer Schenkung
Wenn Sie die Schenkungssteuer auf Immobilien senken möchten, ist es eine effektive Maßnahme, den Wert der Immobilie von einem unabhängigen Immobiliensachverständigen prüfen zu lassen. Dieser besichtigt die Immobilie vor Ort, beschafft sich alle Dokumente, die für die Wertermittlung interessant sein könnten und berücksichtigt alle relevanten wertmindernden aber auch wertsteigernden Faktoren. Rufen Sie uns für eine kostenloses und unverbindliches Erstgespräch unter 0800 – 90 90 282 an!
