Wenn Sie eine Wohnung erwerben, sind Sie Teil einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG). Die WEG kümmert sich um die Belange der Mieter. Ihre Wohnung ist jedoch Ihr Sondereigentum. Erfahren Sie, welche Räume und Bestandteile zum Sondereigentum einer Wohnung gehören und welche Rechte und Pflichten Sie als Eigentümer haben.
Das Wichtigste in Kürze
- Zum Sondereigentum zählen alle abgeschlossenen Räume innerhalb einer Eigentumswohnung.
- Dazu gehören unter anderem Bodenbeläge, nicht tragende Innenwände, Innentüren und sanitäre Einrichtungen.
- Einige Bestandteile, wie Balkone oder Fenster, sind nur teilweise Sondereigentum und zählen in bestimmten Bereichen zum Gemeinschaftseigentum.
- Sondernutzungsrechte erlauben einem Eigentümer die exklusive Nutzung gemeinschaftlicher Flächen, ohne dass diese zum Sondereigentum gehören.
- Als Eigentümer von Sondereigentum sind Sie selbst für Reparaturen und Instandhaltung verantwortlich und tragen auch die Kosten – es sei denn, die Teilungserklärung regelt es anders.
Was ist Sondereigentum?
Zunächst definieren wir Sondereigentum, bevor wir die Unterschiede zum Sondernutzungsrecht und Gemeinschaftseigentum erklären.
Definition von Sondereigentum
Sondereigentum ist ein zentrales Konzept im Wohnungseigentumsrecht. Es ermöglicht Wohnungseigentümern, bestimmte Teile einer Immobilie individuell zu nutzen und zu verwalten. Bei diesem sogenannten Sondereigentum handelt es sich um Bereiche, die einem Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung und Verwaltung zugewiesen sind.
Sondereigentum in der WEG-Praxis
Erwerben Sie eine Eigentumswohnung, so erhalten Sie das Sondereigentum an dieser Wohnung inklusive aller baulich festgelegten Bestandteile, die ausschließlich genutzt werden können, ohne dass andere Eigentümer der Wohnanlage darüber Mitspracherecht haben. Im rechtlichen Kontext ist das Sondereigentum durch das deutsche Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Es stellt sicher, dass die individuellen Ansprüche (Rechte) und Verantwortlichkeiten (Pflichten) anerkannt und geschützt werden.
Wohnungseigentumsgesetz, § 3 Abs. 3: Sondereigentum kann nur eingeräumt werden, wenn die Räume abgeschlossen sind, beziehungsweise Außenflächen oder Stellplätze durch Maßangaben im Aufteilungsplan konkret bestimmt sind.
Unterschied zum Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum unterscheidet sich wesentlich vom Gemeinschaftseigentum. Letzteres bezeichnet die Bereiche einer Immobilie, die von allen Wohnungseigentümern gemeinsam genutzt werden dürfen. Gemeinschaftseigentum umfasst typischerweise Bestandteile wie das Treppenhaus, den Aufzug, das Dach und die Außenwände, die für die Funktionalität und Sicherheit des gesamten Gebäudes entscheidend sind.
Im Gegensatz dazu ist das Sondereigentum ganz klar einem bestimmten Eigentümer zugeordnet, der die volle Kontrolle über diese Bereiche ausübt. Die Regelungen hierfür und die konkreten Abgrenzungen zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum in einem Mehrparteienhaus werden aufgestellt, sobald Sondereigentum begründet wird.
Unterschied zum Sondernutzungsrecht
Das Sondereigentum unterscheidet sich wesentlich vom Sondernutzungsrecht. Während das Sondereigentum dem jeweiligen Eigentümer die alleinige Kontrolle über bestimmte baulich abgeschlossene Bereiche einer Immobilie gewährt, bezieht sich das Sondernutzungsrecht lediglich auf das exklusive Nutzungsrecht eines gemeinschaftlich genutzten Bereichs. Beispielsweise kann einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem Garten zugewiesen werden, der Teil des gemeinschaftlichen Eigentums ist. Dieses Recht erlaubt ihm, den Garten nur für sich zu nutzen und dort beispielsweise Gemüse zu ziehen, während die Eigentumsrechte weiterhin bei der Eigentümergemeinschaft verbleiben.
Ein weiterer Unterschied ist die Form der Begründung: Sondereigentum wird durch die klare Zuweisung in der Teilungserklärung begründet, wohingegen das Sondernutzungsrecht oft in zusätzlichen Vereinbarungen niedergeschrieben wird. Diese Differenzierung ist entscheidend für die Verwaltung von Wohneigentum, da sie klar festlegt, welche Rechte und Pflichten beim jeweiligen Eigentümer liegen und wie die Nutzung geregelt wird.
Wie wird Sondereigentum begründet?
Um Sondereigentum zu begründen, bedarf es einer klaren und rechtlich einwandfreien Teilungserklärung. Daher wird sie von einem Notar beurkundet. Dieses Dokument schafft die rechtliche Grundlage, durch die gemeinschaftliches Eigentum in spezielles Teileigentum und Wohnungseigentum aufgeteilt wird. In der Teilungserklärung wird genau festgelegt, welche Bereiche des Gebäudes als Sondereigentum gelten und welche weiterhin dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind.
Ferner müssen bei der Begründung von Sondereigentum die spezifischen Anteile am Gemeinschaftseigentum klar definiert sein. Dadurch werden die Rechte und Pflichten der Eigentümer nachvollzogen. Durch die Begründung von Sondereigentum wird jedem Wohnungseigentümer die Möglichkeit gegeben, über seine Räume weitgehend selbst zu entscheiden. Gemeinschaftsflächen bleiben hingegen im gemeinsamen Besitz aller Eigentümer und werden gemeinschaftlich genutzt sowie instandgehalten.
Was gehört zum Sondereigentum in der WEG?
Einige Gebäudeteile sind gesetzlich als Gemeinschaftseigentum verankert, wie etwa Fenster, Rollläden, Balkone und Wohnungstüren, da es sich hier um das äußerliche Erscheinungsbild eines Gebäudes handelt. Sie gehören zum Teil dennoch zum Sondereigentum.
Balkone sind Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Die tragende Konstruktion eines Balkons zählt zum Gemeinschaftseigentum. Der Balkonraum wird aber als Sondereigentum gezählt und untersteht Ihrer persönlichen Gestaltung:
- Bodenbelag
- Innenanstrich
- Nutzung
- Pflanzenkübel
Alle von außen sichtbaren Veränderungen sowie Sanierungen unterliegen der Verantwortung der WEG und werden auch von ihr finanziert. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15. Januar 2020 (V ZR 114/09) bekräftigt. Darunter fallen:
- Außenseite der Balkontür
- Balkonstützen
- Bodenplatte
- Decke
- Geländer
- Gitter
- Trennmauer zum Nachbarbalkon
In Ausnahmefällen sieht die Teilungserklärung vor, dass die Eigentümer auch für Gemeinschaftseigentum am Balkon aufkommen müssen. Größere Maßnahmen werden in der Regel aber von der WEG getragen.
Fenster sind nur zu einem Bruchteil innen Sondereigentum
Alle außenliegenden Fenster, dazu zählen Treppenhausfenster, Dachfenster und Kellerfenster, sind Fassadebestandteil und damit gesetzlich als Gemeinschaftseigentum vorgeschrieben. Das beinhaltet:
- Rahmen
- Verglasung
- Schließmechanik
- Verdichtung der Fenster
- äußere Fensterbänke
- Rollläden
- Markisen
Selbst wenn Keller- oder Wohnungsfenster in der Teilungserklärung als Sondereigentum festgelegt wurden, zählen sie vor Gericht als Gemeinschaftseigentum. Das einzige Sondereigentum an einem Fenster sind innenliegende Fensterbretter.
Für den Austausch von Fenstern, selbst wenn es nur eine Partei im Haus betrifft, ist somit die gesamte WEG verantwortlich. Es kann jedoch von der WEG mit einer einfachen Mehrheit festgelegt werden, dass die Instandhaltung der Fenster im Verantwortungsbereich des jeweiligen Eigentümers liegt. Geht es also um kleinere Reparaturen, Reinigung und Pflege, fällt das in den Zuständigkeitsbereich des Eigentümers. Sollten Sie einen neuen Außenanstrich planen, müssen Sie sich hingegen immer an die Vorgaben der WEG und das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes halten, die Kosten jedoch selbst tragen. Diese Regelung muss eindeutig in der Eigentümerversammlung oder in der Teilungserklärung festgehalten werden, andernfalls kommt die WEG für die Kosten auf.
Garage in der WEG: Innenausbau als Sondereigentum
Ähnlich wie bei Balkonen gehören auch bei Garagen die tragenden Wände zum Gemeinschaftseigentum. Die Inneneinrichtung und -gestaltung ist Sache des Eigentümers und fällt in den Bereich Sondereigentum. Entsprechend muss die WEG für Instandsetzung und Instandhaltung von Wänden, Dach und Garagentor aufkommen. Die Kosten für eine Starkstromsteckdose zum Laden eines elektrisch betriebenen Autos müssen Sie tragen, da es sich bei der Ladestation um eine bauliche Veränderung innerhalb Ihrer Garage handelt. Es steht Ihnen jedoch gemäß Wohnungseigentumsgesetz (§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG) zu, eine solche bauliche Veränderung an Ihrem Sondereigentum vorzunehmen.
Anders sieht es bei einem Stellplatz in der Tiefgarage aus, die zum Gemeinschaftseigentum zählt. Für Ihren Stellplatz haben Sie lediglich ein Sondernutzungsrecht. Nur Sie dürfen den Stellplatz nutzen. Sie haben jedoch weniger Freiheiten als bei Ihrem Sondereigentum.
Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr zur Abschreibung und Nutzungsdauer von Garagen.
Garten als Sondereigentum
Häufig sind Gartenflächen Gemeinschaftseigentum. Sie können mit einem Sondernutzungsrecht belegt sein, sind aber dennoch kein Sondereigentum.
Info: Bis zum 1.12.2020 galt das alte Wohnungseigentumsgesetz, nachdem nur abgeschlossene Räume sondereigentumsfähig waren. Deshalb haben die meisten Gartenflächen, Stellplätze und Terrassen ein Sondernutzungsrecht, sind aber kein Sondereigentum. Seit der Wohnungseigentumsgesetz-Reform kann auch eine Freifläche als Sondereigentum in die Teilungserklärung geschrieben werden, beziehungsweise ein Sondernutzungsrecht in Sondereigentum umgewandelt werden (Paragraph 3).
Bei einem Garten mit Sondernutzungsrecht darf die betreffende Freifläche ausschließlich von einer Partei genutzt werden. Meist wird schon in der Teilungserklärung festgelegt, welche Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht für welche Gartenfläche erhalten, beziehungsweise welche Teile des Gartens weiterhin der ganzen WEG zugänglich sind. Eine Änderung der Sondernutzungsrechte bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der WEG.
Achtung: Selbst wenn Ihr Teil des Gartens als Sondereigentum festgelegt wurde, dürfen Sie ohne die Zustimmung der WEG keine baulichen Veränderungen vornehmen. Schließlich beeinflusst die Umgestaltung des Gartens das äußere Erscheinungsbild der gesamten Anlage. Darüber, ob Sie zum Beispiel ein Gartenhaus errichten dürfen, entscheidet nach wie vor die WEG.
Heizkörper nicht automatisch Sondereigentum
Damit Sie Ihre Heizkörper frei wählen können, müssen Sie diese unbedingt als Sondereigentum in der Teilungserklärung festlegen. Nur dann haben Sie das Recht, Ihre Heizkörper im Alleingang zum Beispiel gegen modernere Versionen einzutauschen, solange diese mit der Zentralheizanlage kompatibel sind.
Keller als Sondereigentum verkaufen
Kellerräume können je nach Nutzung und je nachdem, wie es in der Teilungserklärung festgelegt wurde, Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sein. Abgetrennte Kellerabteile werden in der Regel als Sondereigentum deklariert.
Häufig sind Kellerabteile gemäß Teilungserklärung einer bestimmten Wohnung zugeordnet und somit Bestandteil desselben Sondereigentums. In dem Fall darf das Kellerabteil nicht losgelöst von der Wohnung verkauft werden.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Wir fassen in einer Tabelle zusammen, was zum Sondereigentum gehört.
| Sondereigentum | Gemeinschaftseigentum |
| Alle Räume einer Wohnung | Flure, Treppenhaus, Aufzug |
| Räume in Keller und Dachboden, die per Teilungserklärung zur Wohnung gehören | Gemeinschaftlich genutzte Räume (z. B. Fahrradkeller, Heizungskeller, Waschküche) |
| Bodenbeläge in der Wohnung | Böden, Decken, Estrich, Fußbodenheizung |
| Innenwände (nicht tragende) | Dach & Tragwerk |
| Evtl. Heizkörper | Heizungsanlage |
| Innentüren | Fassade / Außenwand |
| Wohnungseingangstüren (Innenseite) | Wohnungseingangstüren (Außenseite) |
| Fenstersims (innen) | Fenster |
| Balkon (Fläche/Raum) | Balkon (Außenwand, Balkondecke) |
| Tiefgaragenstellplatz | Geschossdecke der Tiefgarage |
Häufige Fragen zum Sondereigentum in der WEG
Unsere Kunden stellen unseren Sachverständigen bei einem Gutachten oft Fragen zu ihrem Sondereigentum. Wir geben Ihnen die Antworten zu den häufigsten Fragen nachfolgend.
Wer trägt die Kosten bei Reparaturen von Sondereigentum?
Grundsätzlich ist der Eigentümer des Sondereigentums für die Kosten der Instandhaltung und Reparatur verantwortlich. Trotzdem empfehlen wir Ihnen, die Teilungserklärung und eventuell bestehende Gemeinschaftsordnungen zu prüfen, da diese von der Norm abweichende Regelungen zu Instandhaltungs- und Reparaturverpflichtungen enthalten können.
Wer haftet für Schäden am Sondereigentum?
Im Allgemeinen ist der Eigentümer des Sondereigentums selbst für die Reparatur und Instandsetzung verantwortlich, wenn ein Schaden auftritt. Er erteilt den Auftrag an den Handwerker, den Schaden zu beheben – und er bezahlt ihn auch.
Allerdings gibt es auch Situationen, in denen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) in die Verantwortung genommen werden kann. Wenn der Schaden beispielsweise durch Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum oder durch eine unsachgemäße Wartung desselben verursacht wurde, könnte – je nach geltenden Regelungen und vertraglichen Vereinbarungen der WEG – der Verwalter oder die WEG haftbar gemacht werden.
Bei Schäden, die durch externen Einfluss verursacht werden (z. B. Hagel- oder Sturmschäden), muss oft geprüft werden, ob Versicherungsansprüche bestehen oder der Eigentümer vorgeschriebene Wartungen vernachlässigt hat.
Wer trägt die Kosten für Schäden am Sondereigentum, wenn diese durch Gemeinschaftseigentum entstehen?
Der Fall, dass Schaden am Sondereigentum durch Gemeinschaftseigentum verursacht wird, ist nicht selten. Aufgrund von Abnutzung, Alterung oder zufälligen Schäden am Gemeinschaftseigentum entstehend Beeinträchtigungen, die vor allem das Sondereigentum eines Miteigentümers betreffen. Klassischerweise verursachen marode Wasserleitungen Schäden in Wohnungen und Kellern. Jetzt kommt es darauf an, ob ein Verschulden der WEG, des Verwalters oder einer sonstigen Person vorliegt. Wurden Wartungsarbeiten oder Sicherungsmaßnahmen nicht (rechtzeitig) durchgeführt, könnte der geschädigte Eigentümer Ersatz verlangen.
Andernfalls lohnt es sich, die Gebäude- oder Hausratsversicherung in Anspruch zu nehmen oder zumindest die Instandsetzungskosten zu minimieren, indem die anfallenden Reparaturen am Gemeinschafts- und Sondereigentum zusammengelegt werden. Wenn der betreffende Eigentümer zur Ermittlung des Schadens ein Sachverständigengutachten erstellen lässt, hat er dafür außerdem einen Aufwendungsersatzanspruch.
Sind Absperrventile Sondereigentum?
Wasser- und Gasleitungen sind bis zum ersten Absperrventil Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie sich im Sondereigentum befinden. Bis hierhin übernimmt die WEG die Kosten. Entsprechend werden auch die Wartungsarbeiten von der WEG beziehungsweise dem Verwalter veranlasst. Alle Rohre und Ventile nach dem ersten Absperrventil gehören in den Verantwortungsbereich des Eigentümers, der auch für anfallende Reparaturkosten aufkommt.
Ist eine Dachgeschosswohnung Sondereigentum?
Obwohl das Dach als tragender Gebäudeteil stets Gemeinschaftseigentum ist, wird eine Dachgeschosswohnung als abgeschlossener Wohnraum zum Sondereigentum erklärt.
Wie und in welchen Fällen kann Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum erklärt werden?
Gemeinschaftseigentum kann in Sondereigentum umgewandelt werden, wenn es sich nicht um zwingendes Gemeinschaftseigentum handelt, das vom Gesetzgeber als solches vorgeschrieben ist. Wird Gemeinschafts- in Sondereigentum umgewandelt, müssen alle Miteigentümer gemäß § 925 Abs. 1 BGB in der WEG zustimmen. Unter dieser Voraussetzung können auch Freiflächen mit Sondernutzungsrechten oder Räume, zum Beispiel ein Abstellraum auf dem Dachboden, bedingungslos und zeitlich unbegrenzt in Sondereigentum umgewandelt werden. Eine Grundbucheintragung mit Auflassung ist verpflichtend.
Kann ich mit meinem Sondereigentum machen, was ich will?
Grundsätzlich erlaubt das Wohnungseigentumsgesetz den jeweiligen Eigentümern, über ihr Sondereigentum weitgehend frei zu verfügen. Renovierungsarbeiten oder Umbauten innerhalb der Grenzen Ihres Eigentums dürfen Sie ohne Rücksprache vornehmen. Ausnahmen bestehen insbesondere, wenn die Änderungen das Gemeinschaftseigentum beeinflussen oder andere Wohnungseigentümer benachteiligen könnten. In solchen Fällen, wie beispielsweise bei der Gartengestaltung, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Mitspracherecht.
Wertermittlung von Sondereigentum einer Wohnung
Sie wissen nun ziemlich gut darüber Bescheid, was Sondereigentum ist und was Sie damit machen dürfen. Wir verraten Ihnen nun, wann eine Wertermittlung oder Kaufberatung durch einen Sachverständigen für Immobilien interessant für Sie als (künftigen) Eigentümer von Sondereigentum in der WEG ist.
- Beim Kauf einer Eigentumswohnung hilft die Beratung durch einen Gutachter, den angemessenen Preis zu ermitteln und potenzielle Risiken des Sondereigentums zu identifizieren.
- Bei Erbschaftsangelegenheiten gibt es gleich drei häufige Szenarien für eine Immobilienbewertung:
- 1. Wenn ein Erbe das Sondereigentum aus der Erbengemeinschaft erwerben möchte.
- 2. Wenn das geerbte Sondereigentum verkauft werden soll.
- 3. Zur Feststellung des Wertes für die Erbschaftssteuer auf Immobilien.
- Bei einer Scheidung: Wenn ein Ehepartner das gemeinsame Sondereigentum behalten möchte und der andere ausbezahlt werden soll.
- Vor dem Verkauf beziffert ein Immobiliensachverständiger einen angemessenen und neutralen Wert.
- Zur Einschätzung von Instandhaltungskosten: Da Eigentümer für die Instandhaltung ihres Sondereigentums selbst verantwortlich sind, hilft eine Beratung durch einen Gutachter für Gebäudeschäden, zukünftige Kosten oder akute Reparaturaufwände abzuschätzen.
