Immer wieder kommt es vor, dass Eltern ihre Immobilie oder ihr Grundstück zu Lebzeiten an ihre Kinder weitergeben – und zwar in Form einer unentgeltlichen Schenkung. Dazu muss ein rechtlich bindender Schenkungsvertrag abgeschlossen werden. Doch warum ist ein Schenkungsvertrag für Immobilien und Grundstücke sinnvoll? Was gilt es bei der Vertragserstellung zu beachten? Und kann eine Schenkung wieder rückgängig gemacht werden? Alles Wissenswerte zum Schenkungsvertrag finden Sie hier.
Schenkungsvertrag für eine Immobilie: das Wichtigste in Kürze
Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Informationen rund um den Schenkungsvertrag für eine Immobilie bzw. ein Grundstück auf einen Blick:
- Warum lohnt sich eine Schenkung gegenüber einer Vererbung? Eine Schenkung bietet im Gegensatz zur Vererbung einen entscheidenden steuerlichen Vorteil. Während die steuerlichen Freibeträge bei der Vererbung nur einmalig in Anspruch genommen werden können, ist dies bei einer Schenkung alle zehn Jahre möglich. Auf diese Weise ist es möglich, Vermögensgegenstände steuerfrei zu übertragen.
- Welche Vorteile bietet ein Schenkungsvertrag? Der Schenkungsvertrag hält schriftlich fest, was mit einer Immobilie bzw. einem Grundstück zu einem zukünftigen Zeitpunkt passieren soll. Er schafft jedoch nicht nur Klarheit, sondern kann auch Streitigkeiten verhindern. Der Grund: Er ist rechtlich bindend, sodass sich der Schenkende und Beschenkte daran halten müssen.
- Kann eine Schenkung rückgängig gemacht werden? Ja, eine Schenkung kann aus verschiedenen Gründen zurückgezogen werden – so etwa, wenn der Schenkende plötzlich verarmt ist und ihm deshalb die finanziellen Mittel fehlen, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten.
- Warum muss der Schenkungsvertrag einer Immobilie notariell beurkundet werden? Es ist eine notarielle Beurkundung erforderlich, damit der Schenkungsvertrag rechtswirksam ist.
Definition: Was ist ein Schenkungsvertrag für Immobilien?
Immobilien- und Grundstücksbesitzer müssen sich früher oder später überlegen, was aus ihrem Anlagevermögen im Alter bzw. nach ihrem Ableben werden soll. Eine Alternative zur Vererbung des Hauses an Kinder, Ehepartner und Co. bietet die Schenkung zu Lebzeiten – eine freiwillige und unentgeltliche Vermögensübertragung auf eine dritte Person. Die Schenkung bietet diese Vorteile:
- Entscheidungsfreiheit: Bei einer Schenkung können Sie selbst entscheiden, wer Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück erhalten soll. Der Beschenkte muss nicht zwingend ein gesetzlicher Erbe bzw. ein Familienmitglied sein, sondern kann praktisch jede Person sein – so etwa auch ein guter Freund.
- Vermeidung von Steuern: Eine Schenkung bietet sich an, wenn Sie die Person, auf die Sie Ihr Grundstück, Ihre Wohnung oder Ihr Haus überschreiben möchten, steuerlich so wenig wie möglich belasten wollen. Denn wenn der Wert der Immobilie einen bestimmten Freibetrag nicht überschreitet, kann die Schenkung steuerfrei erfolgen.
Zur rechtlichen Absicherung wird zwischen dem Schenkenden und dem Beschenkten ein rechtlich bindender Schenkungsvertrag abgeschlossen. Im Vertrag werden alle mit der Schenkung verbundenen Bedingungen schriftlich festgehalten, sodass von Anfang an Klarheit zwischen den beiden Parteien besteht. Besonders bei sehr wertvollen Vermögensgegenständen wie Häusern, Wohnungen und Grundstücken ist ein Schenkungsvertrag ratsam.
Info: Der Beschenkte bzw. der Übernehmer muss geschäftsfähig sein. Falls Sie dennoch Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück auf ein minderjähriges Kind übertragen möchten, muss ein Elternteil der Schenkung stellvertretend zustimmen.
Warum ist ein Schenkungsvertrag für Immobilien sinnvoll?
Immer dann, wenn es sich um keine Handschenkung – ein kleines Geschenk, das sofort überreicht wird – handelt, sollte ein schriftlicher Schenkungsvertrag aufgesetzt werden. Wenn Sie etwa eine Immobilie oder ein Grundstück – gleichermaßen Vermögensgegenstände von hohem Wert – verschenken möchten, sollten Sie die damit verbundenen Bedingungen schriftlich festhalten. Warum ein Schenkungsvertrag für eine Immobilie oder ein Grundstück sinnvoll ist, erfahren Sie nachfolgend.
Sicherheit für den Beschenkten und Schenker
Bei einem rein mündlichen Schenkungsversprechen ist es für den Beschenkten natürlich schwierig, einen Rechtsanspruch auf den jeweiligen Vermögensgegenstand nachzuweisen – besonders wenn das Versprechen schon länger zurückliegt. Ist die Schenkung hingegen verschriftlicht, kann sich der Beschenkte jederzeit darauf berufen.
Auch für den Geschenkgeber ist ein Schenkungsvertrag für Immobilien und Grundstücke eine Absicherung. So kann der Übergeber seine Schenkung an bestimmte Bedingungen knüpfen und davon ausgehen, dass diese vom Übernehmer eingehalten werden – schließlich ist der Vertrag rechtlich bindend, sodass beide Parteien nicht dagegen verstoßen dürfen.
Schutz vor Rechtsstreitigkeiten
Der Schenkungsvertrag für eine Immobilie oder ein Grundstück dient dem Geschenknehmer und -geber als Beweismittel, sodass spätere Rechtsstreitigkeiten erfolgreich vermieden werden können. Sollten dennoch Unstimmigkeiten auftauchen, reicht ein Blick in den Schenkungsvertrag, um Klarheit zu schaffen.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Welche Auflagen können im Schenkungsvertrag für eine Immobilie vereinbart werden?
Falls Sie Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück ohne jegliche Auflagen – Bestimmungen, die für den übertragenen Vermögensgegenstand gelten ‑ verschenken, kann der Beschenkte frei über den Vermögensgegenstand verfügen. So muss er das Haus, die Wohnung oder das Grundstück nicht zwingend für sich behalten, sondern kann sich auch für den Verkauf, die Vermietung oder die Schenkung entscheiden.
Falls Sie jedoch nicht möchten, dass der Beschenkte freie Hand über den übertragenen Vermögensgegenstand hat, können Sie konkrete Auflagen im Schenkungsvertrag definieren. Das Wohnrecht und Nießbrauchrecht – zwei Nutzungsrechte an einer Immobilie ‑ sind zwei Beispiele:
- Wohnrecht: Immobilienbesitzer können ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht oder Wohnungsrecht einfordern. Sie sind zwar nicht mehr Eigentümer des Hauses bzw. der Wohnung, aber haben dennoch das Recht darauf, bis zu ihrem Lebensende darin wohnen zu bleiben. Zusätzlich kann im Schenkungsvertrag für eine Immobilie vereinbart werden, dass sämtliche Erhaltungs- und Betriebskosten aber bereits der Beschenkte übernimmt.
- Nießbrauchrecht: Der Nießbrauch ist ein erweitertes Wohnrecht. Der Immobilienbesitzer kann nicht nur einfordern, weiterhin in dem Haus bzw. der Wohnung wohnen zu bleiben, sondern hat auch Anspruch auf die mit der Wohnung erzielten Mieterträge. So kann er die Immobilie beispielsweise vermieten und die Einnahmen für sich selbst verwenden.
Beispiel: Eltern schenken ihrem Kind ein Zweifamilienhaus. Obwohl sie nicht mehr die rechtmäßigen Eigentümer sind, räumen die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht für die Wohnung im Erdgeschoss ein. Für die zweite Wohnung im Obergeschoss fordern sie zusätzlich ein Nießbrauchrecht. Sie vermieten diese und bekommen die Mieteinnahmen für einen festgelegten Zeitraum.
Das gehört in den Schenkungsvertrag für Immobilie und Grundstück
Im Grunde kann jeder einen Schenkungsvertrag für eine Immobilie bzw. ein Grundstück aufsetzen – vorausgesetzt, es werden die damit verbundenen formalen und inhaltlichen Anforderungen berücksichtigt.
So muss der Schenkungsvertrag einerseits in möglichst klarer Sprache formuliert sein und andererseits zumindest die folgenden Informationen enthalten:
- Vor- und Nachname, Geburtsdatum und Wohnort des Schenkers
- Vor- und Nachname, Geburtsdatum und Wohnort des Beschenkten
- Angaben zum Schenkungsobjekt (Immobilie bzw. Grundstück)
- Schenkungsversprechen des Übergebers
- Annahmeerklärung des Übernehmers
- ggf. konkrete Auflagen (z. B. Wohn- und Nießbrauchrecht)
- ggf. Widerrufs- und Rückforderungsrechte
- notarielle Beurkundung der Willenserklärung zur Schenkung
- Immobilien- bzw. Grundstückswert (inkl. Wertgutachten)
- Ort und Datum
- Unterschriften der beiden Parteien und des Notars
Info: Ein Übertragungsvertrag für ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung muss immer notariell beurkundet werden, damit er rechtswirksam ist.
Was kostet ein Schenkungsvertrag für Immobilien?
Ein Schenkungsvertrag für eine Immobilie bzw. ein Grundstück ist mit unterschiedlich hohen Kosten verbunden. Zum einen fallen Notarkosten an, weil der Schenkungsvertrag notariell beurkundet werden muss – diese sind immer vom Wert des Schenkungsgegenstandes abhängig. Zum anderen ist mit Grundbuchkosten zu rechnen, weil durch die Übertragung von Immobilien und Grundstücken eine Änderung des Grundbucheintrags vorgenommen werden muss.
Wann ist der Widerruf einer Vermögensübertragung sinnvoll?
Zwar ist ein Schenkungsvertrag für eine Immobilie bzw. ein Grundstück rechtlich bindend, aber nicht unwiderruflich. Diese gesetzlichen Rückforderungsrechte gibt es:
Mit Schenkungsvertrag die Schenkungssteuer vermeiden?
Schenkungen unterliegen zwar der Steuerpflicht, aber es gibt Freibeträge, die alle zehn Jahre ausgeschöpft werden können – ganz im Gegensatz zur Vererbung, bei der Freibeträge nur einmalig genutzt werden können. Bis zu dieser Höhe können Sie die Schenkungssteuer umgehen:
- Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner: bis 500.000 €
- (Stief-)Kinder, Enkel (nach Todesfall eigener Kinder): bis 400.000 €
- (Ur-)Enkel: bis 200.000 €
- (Groß-, Stief-, Schwieger-)Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen: bis 20.000 €
- unverheirateter Lebenspartner: bis 20.000 €
Wenn Sie also die Person, auf die Sie Ihre Immobilie bzw. Ihr Grundstück übertragen, steuerlich entlasten möchten, bietet sich eine Schenkung unter Berücksichtigung der jeweiligen Freibeträge an. Um zu wissen, ob sich eine Immobilienschenkung anbietet, müssen Sie aber natürlich den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln.
Fazit: Schenkungsvertrag für Immobilien und Grundstücke
Ein Schenkungsvertrag für eine Immobilie bzw. ein Grundstück ist ein rechtlich bindender Vertrag, der alle mit der Schenkung verbundenen Bedingungen festlegt. Er bietet dem Schenker und Beschenkten die Sicherheit, dass die Schenkung unter den vereinbarten Konditionen zu einem zukünftigen Zeitpunkt tatsächlich stattfindet.
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FAQs: Schenkungsvertrag einer Immobilie
Wie läuft die Schenkung einer Immobilie ab?
Der Eigentümer und der neue Besitzer der Immobilie müssen ihr Einverständnis zur Schenkung geben. Ein dazugehöriger Schenkungsvertrag wird aufgesetzt und von beiden Parteien unterzeichnet sowie von einem Notar beurkundet. Zusätzlich werden die entsprechenden Änderungen im Grundbuch vorgenommen. Zum vereinbarten Zeitpunkt und auf Grundlage des Schenkungsvertrages kann die Immobilie verschenkt werden.
Welche Kosten fallen bei einer Schenkung einer Immobilie an?
Für die Schenkung einer Immobilie fallen zum einen Notarkosten für die Beurkundung des Schenkungsvertrages an. Zum anderen muss mit Grundbuchkosten für die nötigen Änderungen im Grundbuch gerechnet werden. Steuern müssen nicht zwingend verrichtet werden, wenn der Immobilienwert unter dem entsprechenden steuerlichen Freibetrag liegt.
Ist eine Schenkung ohne Notar gültig?
Ein Schenkungsvertrag für eine Immobilie, ein Grundstück oder höhere Vermögenssummen muss immer notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein. Die Ausnahme bilden Handschenkungen, d. h. kleine Geschenke, die sofort und nicht in Zukunft an eine andere Person übergeben werden.
