Wer in Deutschland eine Immobilie ohne Gegenleistung geschenkt bekommt, muss dies innerhalb einer Frist von drei Monaten dem Finanzamt melden und eine
Schenkungssteuer entrichten. Es gibt aber Möglichkeiten, diese Steuer zu reduzieren oder gar zu umgehen. Wie Sie die Schenkungssteuer umgehen
können, wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Das Wichtigste in Kürze
- Was ist die Schenkungssteuer? Die Schenkungssteuer ist eine Steuer, die eine Person bezahlen muss, wenn sie einen großen
Vermögenswert (bspw. eine Immobilie) ohne Gegenleistung geschenkt bekommt. - Wie hoch ist die Schenkungssteuer? Die Höhe der Schenkungssteuer hängt vom Verkehrswert der Immobilie sowie von den Freibeträgen und somit vom Verwandtschaftsverhältnis ab.
- Wie oft kann ein Freibetrag in Anspruch genommen werden? Der Freibetrag auf eine Schenkung kann alle 10 Jahre voll ausgeschöpft werden.
- Wie kann eine Familie die Schenkungssteuer umgehen? Es gibt 4 legale Wege, die Schenkungssteuer zu vermeiden: Kettenschenkung, Schenkung in Raten, Eheschließung und Selbstnutzung der Immobilie bei Verheirateten.
- Die Schenkungssteuer mit Bargeld zu umgehen, ist nicht erlaubt.
- Erheblich senken können Sie den Verkehrswert der Immobilie, wenn ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist.
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4 Möglichkeiten, Schenkungssteuer zu vermeiden
Uns sind vier legale Möglichkeiten bekannt, wie Sie bei der Schenkung einer Immobilie innerhalb der Familie die Schenkungssteuer umgehen können.
Kettenschenkung
Bei einer Kettenschenkung erfolgt die Schenkung über mehrere Angehörige. Damit können die gesetzlich vorgegebenen Freibeträge auf Schenkungen optimal genutzt werden. Untenstehend sehen Sie, welche Freibeträge pro Verwandtschaftsverhältnis gelten und wie hoch die Steuersätze dementsprechend sind:
| Schenkungssteuerklasse | Verwandtschaftsgrad zum Schenkenden | Freibetrag |
| I | Ehepartner | 500.000 € |
| I | leibliche Kinder; Stief- und Adoptivkinder; Enkel, deren Eltern schon verstorben sind | 400.000 € |
| I | Enkel | 200.000 € |
| I | Eltern & Großeltern | 100.000€ |
| II | Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder | 20.000 € |
| III | Nicht verwandte Personen | 20.000 € |
| Restbetrag | Höhe der Steuer in % (Schenkungssteuerklasse I) | Höhe der Steuer in % (Schenkungssteuerklasse II) | Höhe der Steuer in % (Schenkungssteuerklasse III) |
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 500.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6 Mio. € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13 Mio. € | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26 Mio. € | 27 % | 40 % | 50 % |
| ab 26 Mio. € | 30 % | 43 % | 50 % |
Doch wie funktioniert eine Kettenschenkung?
Möchte ein Vater seinem Sohn ein Haus im Wert von 650.000 € schenken, kann er dafür den entsprechenden Freibetrag von 400.000 € für das Eltern-Kind-Verhältnis nutzen. Auf den Rest wären 15 % Schenkungssteuer zu bezahlen.
- Dies kann der Vater umgehen, indem er den restlichen Anteil des Hauses (250.000 €) seiner Frau – also der Mutter des Kindes – schenkt. Bei einer Schenkung auf dieser Ebene kann die Mutter einen Freibetrag von 500.000 € ausschöpfen (entsprechend dem Freibetrag von Ehepartner zu Ehepartner).
- Die Mutter schenkt ihren Anteil von 250.000 € dann wiederum an das Kind. Sie könnte sogar einen Gegenwert von 400.000 € steuerfrei an den Sohn verschenken. Um bei ihrem Geschenk allein auf dem Grundstück zu bleiben, könnte sie noch einen Carport, einen Swimmingpool, die Gartengestaltung, eine neue Küche, den Wintergarten und die Dachsanierung dazu schenken.
- So bekommt der Sohn am Ende das Haus in seinem gesamten Wert, ohne Schenkungssteuer zahlen zu müssen.
Schenkung in Raten mittels Freibeträgen
Das Prinzip einer Schenkung in Raten ist ganz ähnlich. Die schenkende Person schenkt die Immobilie häppchenweise. Alle 10 Jahre nutzt sie den maximalen Freibetrag aus, bis schließlich das ganze Haus an das Kind verschenkt hat.
Konkretes Beispiel zur Umgehung der Schenkungssteuer bei einer Immobilie durch die Schenkung in Raten: Das Haus hat einen Verkehrswert von 700.000 Euro. Im Januar 2014 hat der Schenker (ein Elternteil, dem die Immobilie allein gehört) seinem Kind die Hälfte des Familienheims im Wert von 350.000 Euro geschenkt. Das Kind steht seitdem mit 50 Prozent als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch. Im Februar 2024 schenkt der Schenker dem Junior die zweite Hälfte, wieder im Wert von 350.000 Euro. Denn der Freibetrag darf alle zehn Jahre voll ausgeschöpft werden. Somit hat die vollständige Überschreibung des Hauses an das Kind innerhalb von etwas über 10 Jahren geklappt. Gut Ding will Weile haben: Der Elternteil hat dem Junior eine Immobilie geschenkt und eine Schenkungssteuer vermieden.
Eheschließung
Ehepartner haben in Schenkungsfragen den höchsten Freibetrag überhaupt: 500.000 € können hier ausgeschöpft werden. Wenn Sie also eine Eheschließung planen, lohnt es sich durchaus, mit einer Immobilienschenkung bis nach dem Ja-Wort zu warten. Der Freibetrag erhöht sich mit der Eheschließung automatisch von 20.000 auf 500.000 € – ein deutlicher Unterschied. Zudem steigt Ihr Partner von der dritten in die erste Schenkungssteuerklasse, wodurch sich der entsprechende Steuersatz von 30 bis 50 % auf 7 bis 30 % reduziert.
Steuer umgehen durch Vermietung oder Selbstnutzung der Immobilie
Sollten zum Zeitpunkt der Schenkung jemand in der zu verschenkenden Immobilie wohnen, gibt es dafür eigene Bestimmungen in Bezug auf die Schenkungssteuer – und entsprechend Möglichkeiten, diese zu umgehen oder zu reduzieren:
- Selbstnutzung: Unter Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern kann eine selbstgenutzte Immobilie für die gemeinsame Verwendung steuerfrei geschenkt werden.
- Vermietung: Bei vermieteten Immobilien sind 10 % des Verkehrswertes schenkungssteuerfrei. Die restlichen 90 % müssen aber für die Berechnung der Steuer berücksichtigt werden.
Fazit: Schenkungssteuer auf Immobilien umgehen
Im Grunde ist die Schenkungssteuer obligatorisch, wenn eine Immobilienschenkung erfolgt. Es gibt aber Möglichkeiten, die Steuer zu umgehen: Sie können bspw. die gesetzlich festgelegten Freibeträge ausnutzen – und das alle 10 Jahre aufs Neue – oder mittels einer Kettenschenkung das Optimum aus den verfügbaren Freibeträgen herausholen. Machen Sie sich ein wenig mit den Optionen vertraut und umgehen Sie völlig legal die Schenkungssteuer!
Gerne beraten wir Sie zu allen immobilienbezogenen Themen und Anliegen und bieten Ihnen beispielsweise eine qualifizierte Immobilienbewertung bei Schenkung oder Erbschaft. Kontaktieren Sie uns unter 0800 – 90 90 282 oder teilen Sie uns direkt hier mit, für welche Immobilie Sie die Schenkungssteuer umgehen möchten.
Werfen Sie gerne einen Blick auf ein Mustergutachten, das wir aufgrund einer Schenkung angefertigt haben. Damit sehen Sie die Ausführung und den Mehrwert des Verkehrswertgutachtens schwarz auf weiß.
FAQs: Schenkungssteuer umgehen
Wir haben Ihnen Antworten auf 5 Fragen zum Thema Schenkungssteuer vermeiden beziehungsweise umgehen kompakt zusammengefasst.
Kann man die Schenkungssteuer legal umgehen?
Ja. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Schenkungssteuer für Immobilien legal zu umgehen. Dabei geht es in den meisten Fällen darum, den gesetzlich festgesetzten Freibetrag mehrmals auszunutzen.
Wie erfährt das Finanzamt von einer Schenkung?
Dem Finanzamt muss eine Schenkung innerhalb einer Frist von drei Monaten selbstständig gemeldet werden.
Kann ich die Schenkungssteuer bei einer Schenkung an Geschwister umgehen?
Das hängt vom Wert der jeweiligen Immobilie ab. Da der Freibetrag bei Schenkungen an Geschwister lediglich bei 20.000 € liegt, dürfte es bei einer Immobilienschenkung aber unwahrscheinlich sein, die Steuer komplett zu umgehen.
Was ist besser: Schenkung oder Überschreibung?
Grundsätzlich gibt es keine rechtlichen oder steuerlichen Unterschiede zwischen einer Schenkung und einer Überschreibung. Während eine Schenkung eine unentgeltliche Zuwendung bezeichnet, ist mit der Überschreibung lediglich eine Form der Eigentumsübertragung gemeint. Eine Schenkung ist deshalb immer auch gleichzeitig eine Überschreibung. Eine Überschreibung kann hingegen auch nach einer Erbschaft oder einem Hauskauf erfolgen.
Kann ich eine Immobilie mit Schulden verschenken und so die Schenkungssteuer umgehen?
Bei der Schenkung einer Immobilie mit Schulden handelt es sich grundsätzlich um eine gemischte Schenkung, da die Immobilie in diesem Fall nicht vollkommen unentgeltlich überschrieben wird. Sie wird meist nur in Ausnahmesituationen wie bei dauerhafter Berufsunfähigkeit oder schwerer Krankheit des Eigentümers in Betracht gezogen. Die Schenkungssteuer lässt sich bei einem Haus mit Schulden oft vermeiden. Als Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer gilt der Verkehrswert. Von diesem dürfen Sie aber laufende finanzielle Belastungen durch die Immobilie abziehen.
