Schenkung einer Immobilie mit Schulden: Das sollten Sie beachten
In manchen Situationen kann es - insbesondere aus steuerlichen Gründen - sinnvoll sein, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten unentgeltlich an Ihre Kinder zu überschreiben, indem Sie diese verschenken. Doch was, wenn der Kredit für die Wohnung, das Haus oder den Grund noch nicht abbezahlt ist? Die wichtigsten Informationen zur Schenkung einer Immobilie mit Schulden erfahren Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Ein Haus überschreiben trotz Schulden: das Wichtigste in Kürze
- 2. Schenkung mit Schuldübernahme: die gemischte Schenkung
- 3. Sollte man ein Haus mit Schulden an sein Kind überschreiben?
- 4. Voraussetzungen für die Schenkung einer Immobilie mit Schulden
- 5. Schenkung mit Schuldübernahme: Finanzierung
- 6. Steuern beachten: Schenkungssteuer bei Immobilien mit Schulden
- 7. Haus überschreiben trotz Schulden: Ablauf der Schenkung
- 8. Kosten der Schenkung einer Immobilie mit Grundschuld
- 9. Fazit
- 10. FAQs: Schenkung einer Immobilie mit Schulden
Die Schenkung einer Immobilie mit Schulden birgt Chancen und Risiken für beide Parteien.
Ein Haus überschreiben trotz Schulden: das Wichtigste in Kürze
Möchten Sie eine Schenkung für eine Immobilie mit Schulden in die Wege leiten, gibt es einiges zu beachten. Die wichtigsten Informationen finden Sie in Folge:
- Bei der Schenkung einer Immobilie mit Schulden handelt es sich grundsätzlich um eine gemischte Schenkung , da die Immobilie in diesem Fall nicht vollkommen unentgeltlich überschrieben wird.
- Sie wird meist nur in Ausnahmesituationen wie bei dauerhafter Berufsunfähigkeit oder schwerer Krankheit des Eigentümers in Betracht gezogen.
- Wenn die Immobilie nicht vollständig abbezahlt ist, können die Schulden gemeinsam mit dem Eigentum auf den Beschenkten übertragen werden.
- Bei einer Immobilie mit Schulden haben Sie prinzipiell dieselben Möglichkeiten, wie bei der Schenkung einer unbelasteten Immobilie: Auch in diesem Fall können zusätzliche Optionen wie unbefristetes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vertraglich vereinbart werden (sollte das Haus versteigert werden, sind Wohnrecht und Nießbrauch allerdings wertlos, da sie der Grundschuld nachrangig eingetragen sind).
- Grundsätzlich gilt: Die Übertragung einer Immobilie mit Schulden ist nur dann möglich, wenn alle Parteien gleichermaßen damit einverstanden sind. Sollte der Beschenkte somit die Schuld nicht übernehmen wollen, kann er die Schenkung ablehnen.
Schenkung mit Schuldübernahme: die gemischte Schenkung
Eine Schenkung muss rechtlich gesehen eine wichtige Voraussetzung erfüllen: Sie muss grundsätzlich eine unentgeltliche Bereicherung für den Beschenkten sein (Vgl. § 7 des ErbStG). Als eine reine Schenkung einer Immobilie gilt rechtlich also nur deren Übertragung ohne jegliche Gegenleistung.
In der Praxis kommt eine reine Schenkung vergleichsweise eher selten vor. Die hauptsächlich verbreitete Art der Schenkung ist dagegen die sogenannte gemischte Schenkung. Diese ist der Fall, sobald der Beschenkte bei Annahme der Schenkung in irgendeiner Form zu einer Gegenleistung verpflichtet ist. Dabei spielt es keine Rolle, wenn der Wert des Objekts jenen der Gegenleistung weit übersteigt – es gilt trotzdem nicht als reine Schenkung.
Rein rechtlich besteht also kein Unterschied zwischen der Zahlung eines Kaufpreises für ein Objekt und der Übernahme von dessen ausständigen Schulden. Dadurch, dass eine Verbindlichkeit wie die bestehenden Schulden eines Objekts übernommen wird, ist die Übergabe nur teilweise unentgeltlich.
Gut zu wissen: Die Schenkung einer Immobilie mit Schulden ist rechtlich gesehen immer eine gemischte Schenkung, da es sich bei dieser nur zum Teil um eine Bereicherung für den Beschenkten handelt.
Ziehen Sie in Erwägung, Ihre Immobilie zu verschenken, obwohl deren Schulden noch nicht abbezahlt sind? Um die steuerliche Belastung , die mit der Schenkung einhergehen würde, zu überprüfen, sollten Sie unbedingt zunächst den Verkehrswert der Immobilie ermitteln.
Sollte man ein Haus mit Schulden an sein Kind überschreiben?
Die Schenkung einer Immobilie mit Schulden ist nicht die häufigste aller Optionen und wird in der Regel nur in Ausnahmesituationen empfohlen. Diese treten meist dann ein, wenn Eigentümer aufgrund verschiedener Faktoren nicht mehr dazu imstande sind, die Rückzahlungen des Kredits zu begleichen. Gründe dafür können unter anderem folgende sein:
- Langwährende Arbeitslosigkeit
- Dauerhafte Berufsunfähigkeit
- Schwere Krankheit
In Fällen wie diesen kann es sinnvoll sein, ein Haus samt unbeglichener Schuld mit einer Schenkung auf seine Kinder zu überschreiben, um es nicht zu verlieren. Bei diesem Schritt werden auch die ausständigen Schulden auf das Kind übertragen.
Die Schenkung einer Immobilie mit Schulden kann außerdem erfolgen, um zukünftige Erbstreitigkeiten zu vermeiden.
Gut zu wissen: Die Begriffe "Schenkung" und "Überschreibung" werden häufig
synonym verwendet, haben aber nicht die exakt gleiche Bedeutung. Die Überschreibung ist der übergeordnete Begriff der
beiden
und kann bei Schenkung, Kauf oder Erbschaft eintreten.
Eine Schenkung ist somit immer eine Überschreibung , aber nicht jede Überschreibung muss zwingend eine
Schenkung sein.
Ein Haus mit Schulden an sein Kind zu überschreiben, ist manchmal die beste Option.
Voraussetzungen für die Schenkung einer Immobilie mit Schulden
Um die Schenkung einer Immobilie mit Schulden annehmen zu können, muss der Beschenkte gewisse Grundvoraussetzungen erfüllen. Er muss ...
- ... das Mindestalter von 18 Jahren erreicht haben.
- ... Hauptwohnsitz sowie Bankverbindung in Deutschland besitzen.
- ... einen unbefristeten Arbeitsvertrag haben, der bereits seit mindestens 6 Monaten aktiv ist oder dessen Probezeit von der Firma verkürzt wurde.
- ... eine einwandfreie Bonität/Schufa-Auskunft nachweisen können.
Nur wenn all diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann eine Immobilie mit Schulden übertragen werden.
Einer der wichtigsten Faktoren für die Schenkung einer Immobilie mit Schulden ist natürlich außerdem, dass der Beschenkte die Zahlung des Kredits fortführen kann.
Schenkung mit Schuldübernahme: Finanzierung
Im Rahmen der Schenkung einer Immobilie mit Schulden gehen diese in der Regel vom Schenkenden auf den Beschenkten über. Der Beschenkte hat dabei zwei verschiedene Optionen zur Weiterführung der Zahlungen:
- Übernahme des Kredits
- Umschuldung des Kredits
Die jeweiligen Unterschiede erklären wir im Folgenden.
Übernahme des Kredits
Bei der Übernahme eines bestehenden Kredits übernimmt der Beschenkte alle Vertragsbestandteile des Schenkers. Das bedeutet, dass der Kredit zu denselben Konditionen wie ursprünglich weiter abbezahlt wird.
Aber Vorsicht: Damit der Beschenkte den bestehenden Kredit für das Haus übernehmen kann, muss die jeweilige Bank dem zustimmen. Tut sie dies nicht, beispielsweise weil die Bonität des Beschenkten schlechter ausfällt, als jene des Schenkers, haftet der Schenker weiterhin für das Darlehen.
Umschuldung des Kredits
Je nach dem Stand der Bauzinsen kann es sich mehr rechnen, den bestehenden Immobilienkredit umzuschulden als ihn zu übernehmen. Es gilt also abzuklären, ob das ursprüngliche Darlehen durch den Zins teurer ist, als ein neu aufgenommenes.
Bei der Umschuldung wird eine neue Grundschuld eingetragen und mit einem neuen Darlehen beglichen. Auch diese muss zunächst mit der Bank, mit der die ursprüngliche Kreditfinanzierung abgeschlossen wurde, abgeklärt werden. Sofern die Bank einer Umschuldung zustimmt, kann der Prozess begonnen werden.
Aber Achtung: Im Fall einer Baufinanzierung muss man mit zusätzlichen Nebenkosten rechnen. Durch die Neubestellung der Grundschuld können Notarkosten anfallen.
Gut zu wissen : Die Schulden einer Immobilie müssen nicht zwangsläufig mit dem Eigentum auf den Beschenkten übertragen werden. Je nach Absprache kann auch der Schenkende weiterhin die Rückzahlung des Kredits übernehmen. Allerdings fällt in diesem Fall für den Beschenkten eine höhere Schenkungssteuer an, während der Schenkende weiterhin den Kredit tilgen muss.
Steuern beachten: Schenkungssteuer bei Immobilien mit Schulden
Die folgenden Werte sind bei der gemischten Schenkung ausschlaggebend für die zu bezahlenden Steuern:
- Der Steuerwert der geschenkten Immobilie : Dieser wird anhand des Verkehrswerts der Immobilie ermittelt.
- Der Wert der Gegenleistung: Im Fall einer Immobilie mit Schulden ist damit die Höhe der vom Beschenkten übernommenen Schuld gemeint.
- Der Wert der Bereicherung des Beschenkten: Hierbei handelt es sich um den tatsächlichen Wert, den der Beschenkte abzüglich seiner Gegenleistung bekommt.
Vom Steuerwert der Leistung des Schenkers (dem Immobilienwert) wird die Gegenleistung des Beschenkten (der von diesem übernommene Kredit) abgezogen. Die Differenz zwischen diesen beiden ergibt die tatsächliche Bereicherung , auf die die Schenkungssteuer für Immobilien anfällt. Vereinfacht gesagt:
Schenkungswert - Schulden = zu versteuernde Bereicherung
Vom Wert der Bereicherung muss außerdem der staatlich gewährte Freibetrag für Schenkungen abgezogen werden. Die im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) festgelegten Freibeträge gelten auch bei Schenkungen mit Schulden. Sie betragen jeweils:
- 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner
- 400.000 Euro für Kinder (verwaiste Enkel)
- 200.000 Euro für nicht verwaiste Enkel
- 100.000 Euro für Eltern oder Großeltern
- 20.000 Euro für sonstige Personen (Geschwister, Cousins, nicht verwandte Personen, etc.)
Der im Rahmen der Schenkungssteuer zu versteuernde Betrag für eine Immobilie mit Schulden wird also wie folgt berechnet:
Schenkungswert - Schulden - Freibetrag = zu versteuernde Bereicherung
Gut zu wissen : Eine Schenkung muss grundsätzlich eine Bereicherung für den Beschenkten sein. Handelt es sich dabei allerdings um ein Negativgeschäft für diesen, weil die Schulden des Objekts dessen Verkehrswert übersteigen, entfällt die Schenkungssteuer komplett.
Haus überschreiben trotz Schulden: Ablauf der Schenkung
Schenkungen laufen im Grunde ab wie jede andere Eigentumsübertragung. Doch wo beim Hausverkauf ein Kaufvertrag aufgesetzt wird, geht es in diesem Fall um den Schenkungsvertrag.
Der Ablauf ist dabei wie folgt:
- Der Schenker und der Beschenkte werden sich über die Konditionen der Schenkung (gemischte oder reine Schenkung) einig.
- Ein Schenkungsvertrag wird aufgesetzt und, nachdem alle offenen Fragen geklärt sind, von beiden Parteien unterzeichnet.
- Der Vertrag erlangt durch die notarielle Beurkundung Gültigkeit (vgl. § 518 des BGB ).
- Mit der Änderung des Grundbucheintrags hat die Immobilie offiziell den Besitzer gewechselt.
Kosten der Schenkung einer Immobilie mit Grundschuld
Die Kosten der Schenkung eines belasteten Objekts werden in der Regel vom Beschenken übernommen. Zu diesen Kostenblöcken gehören neben der eventuell anfallenden Schenkungssteuer und der Rückzahlung des überschriebenen Kredits noch die folgenden:
- Die Wertermittlung der Immobilie
- Gegebenenfalls Kosten für ein Sachverständigengutachten
- Das Honorar des Notars für die Beurkundung des Vertrags
- Kosten für das Umschreiben des Grundbucheintrags
Gut zu wissen : Das Finanzamt schätzt den Wert von Immobilien grundsätzlich höher ein. Ein Sachverständiger, der den Verkehrswert der Immobilie nach §198 des Bewertungsgesetzes schätzen darf, stellt dagegen den genauen Wert der Immobilie fest, welcher in der Regel unter der Schätzung des Finanzamtes liegt. Die Steuerlast kann somit im besten Fall reduziert werden.
Fazit
Die Schenkung einer Immobilie mit Schulden ist eine hochkomplexe Thematik , denn sie birgt für beide beteiligten Parteien sowohl Chancen als auch Risiken. Eine pauschale Antwort darauf, wann es empfehlenswert ist, eine Immobilie mit ausständigen Schulden zu verschenken, gibt es dementsprechend nicht.
Sollten Sie überlegen, eine Immobilie mit Schulden zu verschenken oder eine Schenkung anzunehmen, nehmen Sie unbedingt professionelle Beratung in Anspruch. Verzichten Sie keinesfalls auf eine frühzeitige Ermittlung des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie . Nur so können Sie den potenziellen Nutzen oder Schaden der Schenkung einer Immobilie mit Schulden abwägen.
FAQs: Schenkung einer Immobilie mit Schulden
In diesem Abschnitt beantworten wir häufige Fragen rund um die Schenkung einer Immobilie mit Schulden.
Was passiert bei der Schenkung mit der Grundschuld?
Eine bestehende Grundschuld kann bei einer Schenkung, sofern sie bereits getilgt ist, von einem Notar gelöscht werden. Der Beschenkte kann die Grundschuld aber auch übernehmen , um ein neues Darlehen darauf aufzunehmen - so erspart dieser sich die (von der jeweiligen Höhe der Grundschuld abhängigen) Kosten für die Neueintragung einer Grundschuld.
Kann man ein noch nicht abbezahltes Haus verschenken?
Ja – verschenkt man ein noch nicht abbezahltes Haus, gehen im Normalfall, je nach vertraglicher Regelung, auch dessen Schulden auf den Beschenkten über.
Wird bei der Schenkung einer Immobilie eine Grunderwerbsteuer fällig?
Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Zwar kann eine Schenkungssteuer anfallen, doch eine Grunderwerbsteuer ist bei einer Schenkung nicht fällig.
Was ist besser, Schenkung oder Überschreibung?
Überschreibung ist ein übergeordneter Begriff und kann Schenkung, Kauf oder Erbschaft bezeichnen. Eine Schenkung ist somit immer eine Überschreibung, aber nicht jede Überschreibung muss zwingend eine Schenkung sein.
Wie läuft die Schenkung einer Immobilie ab?
Wenn sich Schenker und Empfänger einig sind, wird ein Schenkungsvertrag aufgesetzt und unterschrieben. Nachdem dieser notariell beurkundet ist, wird die Änderung im Grundbuch vorgenommen. Ist dieser Vorgang abgeschlossen (was, je nach der Auslastung des Grundbuchamts, einige Monate dauern kann), ist die Immobilie offiziell überschrieben.
