Schenkung von Immobilien
Viele Immobilienbesitzer verschenken ihr Haus bzw. ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten. Doch diese Entscheidung hat nicht nur finanzielle Vorteile. Wer aus einer Schenkung eine Immobilie erhält, muss unter anderem eine Schenkungssteuer verrichten. Was ist eine Schenkung? Wann ist sie sinnvoll? Welche Kosten gehen damit einher? Wann kann sie rückgängig gemacht werden? Hier erfahren Sie alles Wissenswerte zur Schenkung einer Immobilie.
Was, wenn kein Geschenk vor der Haustüre liegt, sondern die Immobilie das Geschenk ist?
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
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Wann ist die Schenkung einer Immobilie sinnvoll?
Wer frühzeitig sein Haus oder seine Wohnung auf seine Nachkommen übertragen, Steuern sparen oder seine eigene Vorsorge sichern möchte, liegt richtig damit, seine Immobilie zu verschenken.
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Wie erfolgt die Schenkung einer Immobilie?
Ein notariell beurkundeter Schenkungsvertrag und ein Grundbucheintrag übertragen die Immobilie auf einen anderen Eigentümer.
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Welche Immobilien kann ich verschenken?
Prinzipiell kann von der Schenkung eines unbebauten Grundstücks bis hin zur Gewerbeimmobilie jedes Haus überschrieben werden. Eine Eigentumswohnung zu verschenken ist mindestens ebenso gebräuchlich wie den Kindern das Familienheim zu schenken. Sie können sogar eine Immobilie mit Schulden schenken.
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Wovon hängt die Höhe der Schenkungssteuer ab?
Die Schenkungssteuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Schulden dürfen vom Immobilienwert abgezogen werden. Mehr über die Freibeträge und Wertermittlung bei einer verschenkten Immobilie erfahren Sie im verlinkten Beitrag.
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Wie reduziere ich die Steuerlast bei einer geschenkten Immobilie?
Mit einem Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen wirken Sie einer zu hohen Steueransetzung des Finanzamts proaktiv entgegen.
Die Schenkung einer Immobilie bietet im Gegensatz zur Vererbung einen wesentlichen steuerlichen Vorteil: Während der Freibeträge bei einer Erbschaft einmalig gelten, können sie im Zuge einer Schenkung alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. So ist es möglich, Vermögensgegenstände von hohem Wert steuerfrei auf die gewünschte Person zu übertragen.
Was ist unter der Schenkung von Immobilien zu verstehen?
Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 516 BGB) ist von einer Schenkung die Rede, wenn eine Person einer anderen etwas zuwendet, ohne eine Gegenleistung dafür zu verlangen. Die Schenkung einer Immobilie erfolgt meistens als vorweggenommene Erbfolge. Das bedeutet, dass eine Person das Haus beziehungsweise die Wohnung erhält, die die Immobilie nach dem Ableben des Schenkenden ohnehin erhalten hätte. In vielen Fällen erfolgt die Schenkung einer Immobilie an die leiblichen oder adoptierten Kinder.
3 ½ Vorteile: Darum sollten Sie eine Immobilie verschenken
Neben der Freude und dem Dank des Beschenkten, gibt es dreieinhalb weitere Gründe, eine Immobilie zu verschenken.
1. Sie können Steuern sparen beziehungsweise vermeiden
Bei einer Schenkung fällt gemäß Grunderwerbsteuergesetz (§ 3 GrEStG) keine Grunderwerbsteuer an.
Mit etwas taktischem Geschick (Wahl des geeigneten Beschenkten und Ausnutzung der Freibeträge, gegebenenfalls schrittweise Schenkung der Immobilie) und dem passenden Wertgutachten fällt die Schenkungssteuer geringer aus als das Finanzamt es sich erhofft. Unter Umständen lässt sich die Schenkungssteuer ganz umgehen. Wir haben in unserem Ratgeber einige Tipps zusammengestellt, wie Sie an der Schenkungssteuer sparen können.
Diese Freibeträge sind gesetzlich festgelegt:
Wenn der Immobilienwert unter dem steuerlichen Freibetrag liegt, entfällt die Schenkungssteuer.
Gut zu wissen: Die steuerlichen Freibeträge können alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Dank dieser Regelung ist es also möglich, Immobilien über Jahrzehnte ohne steuerliche Abzüge zu überschreiben.
2. Sie sichern Ihre Vorsorge
Verschenken Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus zu Lebzeiten, liegt es in Ihrer Hand, die Schenkung mit einer Auflage zu verbinden. Sie können ein lebenslanges Wohnrecht einfordern oder vom Nießbrauch profitieren. Im Nießbrauch ist oftmals ein Passus enthalten, dass Kinder dazu verpflichtet sind, ihre Eltern bis zum Lebensende zu pflegen. Dieser findet auch noch wertmindernd Berücksichtigung. Beide Rechte werden im Grundbuch verzeichnet.
3. Sie wählen den Beschenkten aus
Sie haben sich mit Ihrem Sohn verkracht? Sie möchten verhindern, dass die Erben sich zerstreiten und die Erbengemeinschaft zum Hausverkauf gezwungen wird? Überlassen Sie das Schicksal Ihres Familienheims nicht der gesetzlichen Erbfolge. Beugen Sie vor, indem Sie die Eigentumswohnung verschenken – und zwar an die Person, die sie Ihrer Meinung nach verdient hat.
Vielleicht möchten Sie diese Entscheidungsfreiheit nutzen, um einen bestimmten Erben auszuschließen. Zwar besteht für alle Kinder ein Pflichtteilsanspruch, aber dieser sinkt jährlich um 10 Prozent nach der Schenkung. Somit ist auch dieser innerhalb von zehn Jahren komplett erloschen. Die Schenkung einer Immobilie bietet sich an, wenn sie – zum Beispiel aufgrund einer dringend notwendigen energetischen Sanierung, einem massiven Instandhaltungsstau oder andauerndem Leerstand – nur einen geringen Wert hat und somit auch entfernte Verwandte oder gute Freunde trotz niedriger Freibeträge als Beschenkte in Frage kommen. Setzen Sie den Beschenkten aber bitte über etwaige Unwägbarkeiten und Nachteile der Immobilie in Kenntnis – nicht, dass er Ihre Wohltat am Ende als vergiftetes Geschenk wahrnimmt.
Ein zusätzlicher Vorteil, der Sie darin bestärken könnte, Ihre Immobilie zu verschenken: Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Schenkung rückgängig gemacht werden.
Gut zu wissen: Grundsätzlich handelt es sich bei einer Schenkung um eine privatschriftliche Vereinbarung. Falls im Vertrag andere Gründe für einen Widerruf festgehalten sind, steht der Rückgabe der geschenkten Immobilie im Zweifelsfall nur der Beschenkte im Weg. Daher ist es wichtig, dass die Gründe für die Rückgabe grundbuchrechtlich gesichert werden, damit auch tatsächlich eine Rückforderung möglich ist.
Wertermittlung bei Schenkung einer Immobilie
Haben Sie sich dazu entschieden, Ihre Immobilie zu verschenken? Um zu prüfen, welche steuerliche Belastung Ihr Haus beziehungsweise Ihre Wohnung nach sich zieht, ist es unabdingbar, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.
Den Verkehrswert Ihrer Immobilie können Sie vom Finanzamt, von einem Immobiliensachverständigen oder einem Notar feststellen lassen. Hier haben wir die Unterschiede für Sie aufgelistet:
- Das Finanzamt nimmt nur eine grobe Schätzung des Verkehrswerts vor. Das Ergebnis dieser steuerlichen Wertermittlung von Immobilien ist meistens höher als der tatsächliche Immobilienwert, weil das Finanzamt das Haus oder die Wohnung nicht vor Ort bewertet und die damit verbundenen (wertmindernden) Besonderheiten nicht berücksichtigt.
- Ein Sachverständiger inspiziert das Schenkungsobjekt mit eigenen Augen und berücksichtigt die Lage, die Qualität der Bausubstanz, Bau- und Altlasten, die Wohnfläche und objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Underrent/Overrent, um einen möglichst genauen Immobilienwert zu erhalten.
- Ein Notar will oftmals ein Kurzgutachten – einerseits, um zu erfahren, ob der Schenkungsbetrag unter der Schenkungsfreigrenze liegt, andererseits, um die eigenen Kosten zu kalkulieren.
Beachten Sie: Je höher eine Immobilie bewertet wird, desto höher ist die damit verbundene Steuerlast. Von einer Bewertung durch das Finanzamt ist deshalb abzuraten, da seit der Novellierung der Bewertung ab 1.1.2023 deutlich erhöhte Werte beim Massenbewertungsverfahrens seitens des Finanzamtes herauskommen. Am besten weisen Sie gleich eine niedrigere Steuerlast durch ein Verkehrswertgutachten seitens eines Sachverständigen für Immobilienbewertung nach. Damit kommen Sie dem Finanzamt zuvor und benötigen kein zweites Gutachten für den Notar.
Empfehlung: Wir raten Ihnen, vor der Schenkung eine Immobilienbewertung bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Auftrag zu geben.
Welche Kosten fallen bei Schenkung einer Immobilie an?
Prinzipiell fällt Schenkungssteuer an, die Sie je nach Voraussetzungen aber umgehen können. Dabei hilft ein Verkehrswertgutachten, das ab 2.690 Euro kostet. Außerdem müssen Notar und Grundbuchamt bezahlt werden.
Gut zu wissen: Die Kosten, die für die Schenkung einer Immobilie anfallen, muss grundsätzlich derjenige übernehmen, der die Immobilie erhält. Der Vertrag lässt sich aber auch so gestalten, dass der Schenkende die Kosten tragen muss. Eine vorzeitige Schenkung sollte in jedem Fall gut geplant werden, damit der Familienfrieden gewahrt bleibt und die Ziele erreicht werden.
Fazit zur Schenkung einer Immobilie
Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung verschenkt, überschreibt die Immobilie an eine andere Person. Es handelt sich um eine unentgeltliche Zuwendung, für die der Schenkende keine Gegenleistung vom Beschenkten einfordert (Ausnahme: Pflege), sich aber womöglich Rechte an der Immobilie sichert. Der Beschenkte trägt die Kosten für die Wertermittlung der Immobilie, die notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrags, die Eintragung im Grundbuch und die Schenkungssteuer, sofern Verkehrswert seinen Freibetrag übersteigt.
Besitzen Sie eine Immobilie und möchten diese noch zu Lebzeiten an eine bestimmte Person überschreiben? Die Heid Immobilienbewertung steht Ihnen mit einer kompetenten Wertermittlung Ihrer Immobilie zur Seite. Gerne unterstützen wir Sie dabei einen niedrigeren gemeinen Wert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen.
Kontaktieren Sie uns noch vor der Schenkung für eine kostenlose Ersteinschätzung, ob sich eine Immobilienbewertung für Sie rentiert! Nutzen Sie dafür unser Kontaktformular oder wählen Sie die Telefonnummer 0800 - 90 90 282. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
