Scheidung & Haus verkaufen: Das sollten Sie wissen

Der große Lebenstraum von einer gemeinsamen Zukunft im Eigenheim kann sich schnell in einen wahrgewordenen Albtraum verwandeln. Wenn sich ein Ehepaar dazu entschließt, getrennte Wege zu gehen, wirft die gemeinsame Immobilie natürlich erstmal einige Fragen auf. Wem gehört überhaupt das Haus? Wann ist es sinnvoll, ein Haus im Falle einer Scheidung zu verkaufen? Was passiert mit dem laufenden Kredit? In diesem Beitrag erhalten Sie Antworten auf diese und weitere Fragen rund um das Thema Scheidung und Haus verkaufen.

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Bei Scheidung Haus verkaufen: Das Wichtigste im Überblick

Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Informationen zum Thema Scheidung und Haus verkaufen auf einen Blick:

• Wie sieht die Ausgangssituation für das Ehepaar aus? Falls kein Ehevertrag im Zuge der Heirat abgeschlossen wurde, lebt das Ehepaar in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Mit anderen Worten: Das während der Ehe erworbene Vermögen wird nach der Scheidung hälftig aufgeteilt. Falls bei der Scheidung das Haus verkaufen am sinnvollsten erscheint, haben beide Ehepartner Anspruch auf den Verkaufserlös.
• Müssen beide Ehepartner mit dem Hausverkauf im Falle einer Scheidung einverstanden sein? Grundsätzlich müssen beide Ehepartner einem Hausverkauf ausdrücklich zustimmen. Die Zustimmung kann bei Gericht eingeklagt werden, wenn einer den Immobilienverkauf verweigert.
• Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie, wenn sich die Eheleute nicht einigen können? Falls das Ehepaar zu keiner Einigung kommt, kann ein Antrag auf eine Teilungsversteigerung gestellt werden. Nachdem die Immobilie erfolgreich versteigert wurde, wird der Verkaufserlös auf die Eheleute aufgeteilt.
• Wer ist für den laufenden Kredit für die Hausfinanzierung verantwortlich? Falls der aufgenommene Kredit zum Zeitpunkt der Scheidung noch nicht abbezahlt ist, haftet jener Ehepartner, der den Kreditvertrag unterzeichnet hat. In der Regel sind das aber beide Ehepartner, sodass beide in voller Höhe haften.

Ehepaare, die bei ihrer Scheidung ihr Haus verkaufen möchten, müssen einige Punkte beachten.

Hausverkauf bei Scheidung: Wem gehört das Haus?

Wenn die Scheidung zur Realität wird, stellt sich die Frage, wem das gemeinsame Eigenheim eigentlich gehört. Während es in der Ehe keine Unterscheidung zwischen Mein und Dein gegeben hat, sieht die Situation nun völlig anders aus. Paare wünschen sich in der Regel eine möglichst gerechte Vermögensaufteilung, bevor sie getrennte Wege gehen - die gemeinsame Immobilie ist hier natürlich keine Ausnahme.

Grundsätzlich gehört die Immobilie immer der Person, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Falls also nur ein Ehepartner verzeichnet ist, gehört ihm das Haus nach der Scheidung als Alleineigentum. Falls es hingegen für beide einen Grundbucheintrag gibt, sind beide Parteien die rechtmäßigen Besitzer.

Gut zu wissen: Falls im Zuge der Heirat kein Ehevertrag abgeschlossen wurde, erfolgt im Rahmen der Scheidung automatisch ein Zugewinnausgleich für Häuser im Alleineigentum. Das bedeutet, dass sämtliche Vermögensgegenstände aufgeteilt werden - darunter fallen auch gemeinsame Immobilien. Wenn ein Ehepartner Alleineigentümer ist, muss er den anderen auszahlen. Weil eine Auszahlung jedoch häufig nicht möglich ist, ist es sinnvoll, bei einer Scheidung das Haus zu verkaufen. Der Verkaufserlös wird auf beide Ehepartner aufgeteilt.

Haus verkaufen bei Scheidung: Wann sinnvoll?

Eine Scheidung ist schmerzhaft und hinterlässt ihre Spuren. Für viele Paare ist es am sinnvollsten, bei einer Scheidung das Haus zu verkaufen - nicht zuletzt, um Abstand zu ihrer gemeinsamen Vergangenheit zu gewinnen und in einer anderen Wohnumgebung einen Neustart zu wagen. Nachfolgend finden Sie ein paar gute Gründe, die für einen Hausverkauf bei einer Scheidung sprechen.

Finanzielle Gründe

Mit der Scheidung verringert sich das Haushaltseinkommen. Während das gemeinsame Eigenheim in der Ehe noch mit höheren Einkünften abbezahlt werden konnte (vorausgesetzt beide Ehepartner waren erwerbstätig), ändert sich natürlich die finanzielle Situation nach der Scheidung. Für eine Person ist das Haus meist nicht mehr leistbar. Deshalb: Bei einer Scheidung Haus verkaufen! Mit dem Verkaufserlös können laufende Kosten getilgt oder gegebenenfalls eine kleinere Wohnung für jeden Ehepartner finanziert werden.

Beendigung der Lebensgemeinschaft

Ehepaare, die in Zukunft getrennte Wege gehen möchten, wollen infolgedessen natürlich auch keine wirtschaftliche Gemeinschaft mehr bilden. Falls sie ihre gemeinsame Immobilie also nicht verkaufen würden, müssten sie sich auch nach ihrer Scheidung zu allen Entscheidungen, die das Haus betreffen, gemeinsam abstimmen (z. B. Instandhaltung). Erst mit dem Hausverkauf kann unter die einstige Lebensgemeinschaft ein sauberer Schlussstrich gezogen werden.

Veränderte Lebensumstände

Ein ebenfalls guter Grund, warum bei einer Scheidung Haus verkaufen Sinn macht, sind natürlich die veränderten Lebensumstände. Es kommt zwar immer wieder vor, dass Ehepartner, die Alleineigentümer des gemeinsamen Eigenheims sind, darin wohnen bleiben. Doch in Wahrheit ist die Immobilie viel häufig zu groß für eine Einzelperson. Deshalb erscheint eine jeweils kleine Wohnung für beide Ehepartner auf längere Sicht (finanziell) sinnvoller.

Immobilie verkaufen bei Scheidung: Was beachten?

Falls Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr gemeinsames Eigenheim zu verkaufen, gibt es einige Dinge, die Sie beachten sollten. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Punkte, die Sie zum Thema Scheidung und Haus verkaufen wissen sollten.

1. Wert der Immobilie bestimmen lassen

   Der Wert einer Immobilie bestimmt natürlich auch ihren Verkaufspreis. Dieser ist nicht nur für Interessenten, sondern auch für Sie als Verkäufer wichtig. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen, können Sie beispielsweise besser abschätzen, ob eine Auszahlung des Ehepartners oder ein Hausverkauf die bessere Option ist. Im Falle eines Immobilienverkaufs wissen Sie, wie hoch der letztendliche Verkaufserlös ist und welche zukünftigen Kosten damit beglichen werden können (z. B. zukünftige Wohnung).

   Mit Hilfe einer Immobilienbewertung können Sie den Verkehrswert der Immobilie ermitteln.

2. Idealen Zeitpunkt für den Hausverkauf finden

   Auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle, wenn es darum geht, das gemeinsame Eigenheim zu verkaufen. Viele Ehepaare sind sich unsicher: Muss der Immobilienverkauf möglichst schnell, d. h. noch im Laufe der Trennung, abgewickelt werden oder kann dieser noch bis nach der Scheidung warten?

   Falls Sie bereits wissen, dass eine Wiederherstellung Ihrer Ehe auch in Zukunft ausgeschlossen werden kann, sollten Sie besser früher als später einen Käufer für Ihr Haus suchen. Schließlich brauchen Sie das Geld, das sich aus dem Verkaufserlös ergibt, um beispielsweise …

   • … eine neue Wohnung zu finanzieren.
   • … die anfallenden Kosten für Ihre Scheidung zu begleichen.
   • … die Liquidität, die sich aus dem Hausverkauf ergibt, für einen Vermögensausgleich zu verwenden.

   Übrigens: Falls Sie Ihre Immobilie möglichst schnell verkaufen möchten oder alle bisherigen Verkaufsversuche erfolglos waren, sollten Sie das Bieterverfahren in Erwägung ziehen. Im Gegensatz zum regulären Immobilienverkauf müssen Sie keinen Verkaufspreis angeben, wenn Sie ein Exposé erstellen. Stattdessen reichen Interessenten beim Bieterverfahren ihre eigenen Gebote ein. Der Höchstbietende wird aus allen Geboten herausgefiltert und für den Kaufabschluss kontaktiert. Die Vorteile: Der Immobilienverkauf geht in der Regel schnell über die Bühne und der Verkehrswert der Immobilie muss nicht zwingend bestimmt werden.

3. Hausverkauf mit oder ohne Ehevertrag abwickeln

   Je nachdem, ob Sie im Zuge Ihrer Heirat einen Ehevertrag abgeschlossen haben oder nicht, gestaltet sich die Scheidung mit Haus dementsprechend.

   Falls kein Ehevertrag abgeschlossen wurde, bilden die Eheleute automatisch eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass das während der Ehe erworbene Vermögen im Rahmen der Scheidung zwischen den beiden Parteien aufgeteilt wird. Darunter fallen nicht nur die ehelichen Ersparnisse, sondern auch sämtliche Vermögensgegenstände - so auch die gemeinsame Immobilie (Zugewinnausgleich).

   Ein Ehevertrag hingegen kann den Scheidungsprozess wesentlich erleichtern. Denn er regelt, was mit den gemeinsamen Vermögensgegenständen - so auch mit dem Eigenheim - nach der Scheidung passieren soll. Auch nach der Eheschließung kann ein solcher Vertrag - in Form einer Scheidungsfolgenvereinbarung - aufgesetzt werden. Diese regelt z. B. den Zugewinnausgleich sowie die Unterhaltsberechnung des Ehepartners und der gemeinsamen Kinder.

4. Laufenden Kredit beachten

   Meistens ist die gemeinsame Immobilie zum Zeitpunkt der Scheidung noch nicht abbezahlt. Da stellt sich natürlich die Frage, wer für die gemeinsamen Schulden, die durch den aufgenommenen Kredit für die Hausfinanzierung entstanden sind, haftet. Grundsätzlich haftet jener Ehepartner, der den Kreditvertrag mit der Bank unterzeichnet hat. Das kann entweder nur einer oder auch beide Ehepartner sein:

   

   Für den laufenden Kredit beim Hausverkauf im Falle einer Scheidung haftet derjenige, der den Kreditvertrag unterschrieben hat.

   Unabhängig davon, wer für die Tilgung der Restschuld verantwortlich ist, kann der laufende Kredit aus dem Verkaufserlös der Immobilie abgelöst werden. Falls ein Überschuss bleiben sollte, muss dieser von jenem Ehepartner getilgt werden, der als Schuldner gilt. Sind das beide Ehepartner, wird der ausständige Betrag gleichermaßen aufgeteilt.

5. Bausparvertrag auflösen

   Zur Finanzierung des gemeinsamen Eigenheims wird nicht selten ein Bausparvertrag abgeschlossen. Eine Scheidung wirft natürlich die Frage auf, wer Anspruch auf das Bausparguthaben bei Auflösung des Vertrags hat. Hier gilt: Der Anspruch hängt davon ab, ob es sich um einen Einzel- oder Gemeinschaftsvertrag handelt.

   • Einzelkonto: Falls der Bausparvertrag nur für einen Ehepartner eingerichtet ist, steht grundsätzlich nur ihm das Guthaben zu. Falls die Zahlungen jedoch größtenteils vom anderen Ehepartner stammen, besteht für diesen ein Anspruch auf eine Ausgleichszahlung.
   • Gemeinschaftskonto: Befindet sich das Bausparguthaben auf einem gemeinsamen Konto, haben beide Ehepartner denselben Anspruch darauf. Mit Vertragsauflösung wird also beiden das Guthaben hälftig ausbezahlt.

Wann kommt es zu einer Zwangsversteigerung?

Falls sich das Ehepaar partout nicht darüber einigen kann, was mit seiner gemeinsamen Immobilie nach der Scheidung passieren soll, kann ein Antrag auf eine Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht gestellt werden. Die Immobilie wird infolgedessen von einem Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert.

Allerdings hat die Zwangsversteigerung zwei wesentliche Nachteile. Zum einen ist der Verkaufserlös meist niedriger als der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie. Zum anderen werden vom Verkaufserlös die anfallenden Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen. Nur der Restbetrag wird gleichermaßen auf die Ehepartner aufgeteilt.

Scheidung & Haus verkaufen: Gibt es Alternativen?

Natürlich muss ein gemeinsames Eigenheim bei einer Scheidung nicht verkauft werden. Nachfolgend finden Sie drei Alternativen zum Hausverkauf:

Es gibt drei Alternativen zum Hausverkauf im Falle einer Scheidung.

Fazit: Bei Scheidung ist Haus verkaufen als lukrativer Weg

Mit einer Scheidung endet nicht nur die gemeinsame Zukunft, sondern auch das Zusammenleben im Eigenheim. Viele Ehepaare entscheiden sich dazu, ihre gemeinsame Immobilie zu verkaufen. Dazu müssen der Immobilienwert bestimmt, der ideale Zeitpunkt gefunden sowie gemeinsame Verbindlichkeiten geklärt werden. Wenn Sie die hier angeführten Punkte zum Thema Scheidung und Haus verkaufen beachten, müssen Sie mit keinen bösen Überraschungen im Verkaufsprozess rechnen.

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