Sanierungsvermerk im Grundbuch
Plant eine Gemeinde größere Umbaumaßnahmen zur Aufwertung eines Areals, kann sie ein Sanierungsgebiet festlegen. Infolgedessen ist für Ihr Grundstück ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Erfahren Sie alles Wichtige zur Rechtslage, wie sich ein Sanierungsvermerk im Grundbuch auf den Wert Ihrer Immobilie auswirkt, welche Vor- und Nachteile Ihnen als Eigentümer durch das Sanierungsverfahren entstehen und wie der Sanierungsvermerk gelöscht wird.
Ein Sanierungsvermerk im Grundbuch weist auf eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme hin.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. Was bedeutet ein Sanierungsvermerk im Grundbuch?
- 3. Welche Vor- und Nachteile hat der Eigentümer bei einem Sanierungsvermerk im Grundbuch?
- 4. Rechtliche Vorgaben beim Sanierungsvermerk im Grundbuch
-
5. Ausgleichsbeträge beim Sanierungsvermerk im Grundbuch
- 5.1 Was sind Ausgleichsbeträge und wozu dienen sie?
- 5.2 Wie wird der Wert der Ausgleichsbeträge ermittelt?
- 5.3 Kann ich Ausgleichsbeträge durch eigene Investitionen senken?
- 5.4 Wann ist der Stichtag für Ausgleichsbeträge?
- 5.5 Wer bezahlt den Ausgleichsbetrag bei Eigentümerwechsel?
- 5.6 Wann ist der Ausgleichsbetrag fällig?
- 5.7 Sind Vorauszahlungen der Ausgleichbeträge möglich?
- 6. Wie wirkt sich der Sanierungsvermerk im Grundbuch auf den Immobilienwert aus?
- 7. Kauf und Verkauf eines Grundstücks mit Sanierungsvermerk
- 8. Löschung des Sanierungsvermerks im Grundbuch
- 9. Bauplanung: So läuft eine Stadtsanierung ab
- 10. Wertermittlung mit Sanierungsvermerk im Grundbuch – zuverlässiges Gutachten der Heid Immobilien GmbH
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Sanierungsvermerk wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen, wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt.
- Sanierungsgebiete werden ausgewiesen, wenn städtebauliche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, um Missstände zu beseitigen.
- Baumaßnahmen und rechtliche Vorhaben mit Immobilien im Sanierungsgebiet sind genehmigungspflichtig.
- Für Sanierungsverfahren stehen öffentliche Fördergelder und Steueranreize zur Verfügung.
- Der Eigentümer eines im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu entrichten. Dieser entspricht der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts. Die Höhe des Ausgleichsbetrags wird in der Regel nach Abschluss der Sanierungsarbeiten festgelegt und entrichtet.
- Immobilien im Sanierungsgebiet können prinzipiell ge- und verkauft werden, wobei die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat.
- Der Sanierungsvermerk wird meist nicht automatisch gelöscht. Die Löschung kann nach Abschluss der Sanierungsarbeiten vom Eigentümer bei der Gemeinde kostenlos beantragt werden.
Was bedeutet ein Sanierungsvermerk im Grundbuch?
Gemäß § 143 BauGB trägt die Gemeinde einen Sanierungsvermerk im Grundbuch in Abteilung II ein, wenn das Areal, in dem Ihr Grundstück liegt, zum Sanierungsgebiet erklärt wurde. Ziel des Sanierungsverfahrens ist es, Missstände durch eine Umgestaltung zu beseitigen und die Attraktivität des Gebietes zu erhöhen. Der Text im Grundbuch lautet in der Regel „Ein Sanierungsverfahren wird durchgeführt“.
Der Sanierungsvermerk hat eine Informations- und Sicherungsfunktion und zieht Genehmigungspflichten für gewisse Rechtsgeschäfte, Vorhaben und Baumaßnahmen mit sich. Spätestens nach Abschluss der Sanierungsarbeiten ist die städtebauliche Sanierung für Grundstückseigentümer mit Kosten in Form eines Ausgleichsbetrags verbunden. Erst dann können Sie als Eigentümer den Sanierungsvermerk kostenlos aus dem Grundbuch löschen lassen.
Wann kommt es zum Sanierungsvermerk im Grundbuch?
Führt eine Gemeinde städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durch, legt sie den davon betroffenen Bereich gemäß § 142 BauGB per Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet fest. Die Gemeinde weist das Grundbuchamt mit der öffentlichen Bekanntgabe des Sanierungsverfahrens an, bei Grundstücken innerhalb des Sanierungsgebiets einen Sanierungsvermerk im Grundbuch einzutragen.
Wichtig: Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen sind, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen sein.
Wer nimmt den Sanierungsvermerk im Grundbuch vor?
Die Stadt oder Gemeinde lässt den Sanierungsvermerk im Grundbuch gemäß § 143 BauGB eintragen. Als Eigentümer des Grundstücks sind Sie nicht an der Eintragung beteiligt und erhalten auch keine gesonderte Benachrichtigung darüber.
Was ist ein Sanierungsgebiet?
Sanierungsgebiete sind von einer Gemeinde per Sanierungssatzung festgelegte Gebiete, in denen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchführt werden.
Wann kommt es zum Sanierungsverfahren?
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen erfordern eine einheitliche Vorbereitung. Solche Sanierungsverfahren mit Grundbucheintrag sind als Gesamtmaßnahme zu betrachten, die eine Koordination vieler Einzelmaßnahmen voraussetzen. Die Sanierung muss im öffentlichen Interesse liegen, in Abstimmung mit allen Beteiligten einheitlich geplant und zügig durchgeführt werden.
Eine städtebauliche Sanierung soll dazu beitragen,
- die bauliche Struktur nach hygienischen, kulturellen, sozialen und wirtschaftlichen Erfordernissen zu entwickeln,
- dem Denkmal-, Klima- und Umweltschutz gerecht zu werden,
- die Wirtschafts- und Agrarstruktur zu verbessern,
- den Arbeits- und Wohnverhältnissen, angepasst auf die Bevölkerungsentwicklung, zu entsprechen,
- vorhandene Ortsteile zu erhalten und fortzuentwickeln.
Beispiel: Konkret werden beispielsweise marode Bauten abgerissen, zu dichte Baublöcke entkernt, sowie Straßen und Plätze ausgebaut. Grundlage eines Sanierungsverfahrens ist § 136 BauGB.
Die beiden Sanierungsarten sind die Substanzschwächensanierung und die Funktionsschwächensanierung.
Welche Sanierungsarten gibt es?
Es gibt zwei Arten von Sanierung für Immobilien im Sanierungsverfahren:
-
Substanzschwächensanierung:
Erfüllt die vorhandene Bebauung die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der Bevölkerung nicht mehr, sprechen Stadtplaner von einer nötigen Substanzschwächensanierung. -
Funktionsschwächensanierung:
Erfüllt das Gebiet die Aufgaben nicht mehr, die ihm aufgrund seiner Funktion und Lage zukommen, wird eine Funktionsschwächensanierung eingeleitet.
Welche Vor- und Nachteile hat der Eigentümer bei einem Sanierungsvermerk im Grundbuch?
Als Eigentümer können sowohl Vor- als auch Nachteile durch einen Sanierungsvermerk im Grundbuch auf Sie zukommen.
Vorteile von Sanierungsverfahren mit Grundbucheintrag
Liegt Ihre Immobilie in einem Sanierungsgebiet, kann Ihnen das mehrere Vorteile bringen.
Zuschüsse & Fördergelder
Für Ihre Sanierungsmaßnahmen steht ein Topf aus öffentlichen Fördergeldern bereit, aus dem Sie Zuschüsse erhalten können. Die Höhe der Zuschüsse hängt von den Kosten der geförderten Maßnahmen und den zur Verfügung stehenden Mitteln von Bund, Land und Gemeinde ab.
Großzügige Abschreibungen
Als Eigentümer können Sie im Falle einer Modernisierung oder Instandsetzung Ihrer Immobilie, die nicht durch Zuschüsse aus Sanierungsmitteln gedeckt ist, großzügigere Abschreibungen gemäß § 7 EstG vornehmen. Dies gilt auch für Aufwendungen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Bedeutung erhalten werden soll.
- Erste acht Jahre: Im Jahr, in dem die Kosten für die Modernisierung anfallen sowie in den folgenden 7 Jahren, können jeweils bis zu 9 Prozent abgesetzt werden.
- Weitere vier Jahre: In den darauffolgenden 4 Jahren darf der Eigentümer noch jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abschreiben.
Nur wenn Sie als Bauherr eine Bescheinigung der Gemeinde vorweisen, dass Ihre Immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt, können Sie für diese Sonderabschreibungen beanspruchen. Die Bescheinigung muss zudem die Höhe der entstandenen Aufwendungen sowie die der erhaltenen Zuschüsse ausweisen.
Wichtig: Zuschüsse werden aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet.
Prämien
Sogar eine Prämie in Höhe von 600 Euro plus noch einmal 20 Prozent des gewährten Zuschusses der Marktanreizprogramm-Förderung winkt Ihnen als Sanierer unter gewissen Aspekten. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert mit seinem Anreizprogramm Energieeffizienz den Austausch einer veralteten Heizung. Die Investitionskosten sind hoch, da neben dem Heizsystem die Heizkörper und Rohrleitungen im Zuge der Energieeffizienz ausgetauscht werden müssen. Je nach Befeuerungsart unterscheiden sich die Kosten für die Heizungsanlage um ein paar Tausend Euro, insgesamt wird auf jeden Fall eine fünfstellige Summe fällig. Deshalb wird ein solches Vorhaben auch gefördert.
Verbesserte Anbindung an den öffentlichen Verkehr
Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet profitieren darüber hinaus von einer besseren Erschließung und vom Straßenausbau, für die sie nicht bezahlen müssen.
Nachteile von Sanierungsverfahren mit Grundbucheintrag
Neben Vorteilen können auch Nachteile auf Sie zukommen, wenn Ihre Immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt.
Verpflichtung zur Modernisierung ist möglich
Unter bestimmten Voraussetzungen des § 177 BauGB kann die Gemeinde, gegebenenfalls mit Zustimmung der zuständigen Landesbehörde, Eigentümer von minderwertigen Immobilien zur Modernisierung und Instandsetzung verpflichten. Welchen Anteil der Eigentümer an den Kosten trägt, wird nach Abschluss der Modernisierung oder Instandsetzung ermittelt (§ 177 Abs. 4 und 5 BauGB). Dabei wird berücksichtigt, welche Erträge dank der Maßnahme bei ordentlicher Bewirtschaftung im Einklang mit dem Bebauungsplan, dem Sozialplan und dem Zweck der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme insgesamt nachhaltig erzielt werden können.
Weitere Baumaßnahmen werden genehmigungspflichtig
Weitere Nachteile von Sanierungsverfahren liegen darin, dass mehr Baumaßnahmen als zuvor genehmigungspflichtig werden. Soll ein Gebäude abgerissen, verändert oder umgenutzt werden, ist dafür erst grünes Licht von der Gemeinde notwendig.
Neue Belastung des Grundstücks ist nicht möglich
Außerdem können Grundstücke mit Sanierungsvermerk während der Sanierung in der Regel nicht ohne Weiteres neu belastet werden.
Zahlung von Ausgleichbeträgen
Für die städtebauliche Aufwertung des Sanierungsgebiets kassiert die Gemeinde nach Abschluss der Maßnahmen einen Ausgleichsbetrag vom Eigentümer, der die Wertsteigerung der Immobilie abdecken soll. Mehr dazu erfahren Sie im Abschnitt zu genehmigungspflichtigen Rechtsvorgängen.
Rechtliche Vorgaben beim Sanierungsvermerk im Grundbuch
Bestimmte Maßnahmen und Rechtsvorgänge ziehen eine Genehmigungspflicht gemäß § 144 und § 145 BauGB nach sich, wenn Ihr Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt.
Baugenehmigungsbehörde und Gemeinde entscheiden Baumaßnahmen im Sanierungsgebiet, wenn eine baurechtliche Zustimmung nötig ist.
Genehmigungspflicht für Baumaßnahmen
Solange ein Sanierungsverfahren läuft, sind wesentlich mehr private Bauvorhaben auf Grundstücken innerhalb des Sanierungsgebiets genehmigungspflichtig als normalerweise. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass ein Bauvorhaben die Ziele der Sanierung nicht gefährdet. Dazu gehören beispielsweise
- die Errichtung oder der Abriss eines Gebäudes
- oder Instandsetzungen und Modernisierungen, die den Wert wesentlich steigern oder die Fassade ändern.
Das gilt auch, wenn für die Baumaßnahme ohne den Sanierungsvermerk keine Genehmigung erforderlich wäre.
Genehmigungspflichtige Baumaßnahmen
Bauvorhaben im Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde, wenn Gebäude
- abgerissen,
- errichtet,
- verändert oder
- umgenutzt werden (Beispiel für eine Umnutzung: Aus einem Bürokomplex soll ein Wohngebäude werden).
Baumaßnahmen ohne Genehmigungspflicht
Auf eine Genehmigung dürfen Sie verzichten, wenn
- die Gemeinde oder der Sanierungsträger an dem Bauvorhaben beteiligt ist oder
- das Vorhaben schon vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets genehmigt wurde.
Wichtig: Die Gemeinde kann ihre Zustimmung verweigern, wenn ein Bauvorhaben oder die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks dem Zweck der Sanierung entgegensteht oder die Durchführung der Sanierungssatzung wesentlich erschwert oder sogar unmöglich macht.
Bei Bauvorhaben im Baugenehmigungsverfahren, also wenn eine baurechtliche Zustimmung erforderlich ist, gibt die Baugenehmigungsbehörde diese im Einverständnis mit der Gemeinde. In der Praxis werden Baumaßnahmen auf Grundstücken im Sanierungsgebiet in den meisten Fällen durchgewunken, da sie eine städtebauliche Aufwertung begünstigen. Wird das Vorhaben nicht genehmigt, kann der Eigentümer von der Gemeinde verlangen, dass sie das Grundstück übernimmt.
Wichtig: Voraussetzung ist, dass er sein Grundstück in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art auf Grund der Sanierung nicht mehr wirtschaftlich zumutbar nutzen kann.
Genehmigungspflicht für Rechtsvorgänge
Ob eine Genehmigungspflicht für einen Rechtsvorgang besteht, ist vom konkreten Anliegen abhängig.
Genehmigungspflichtige Rechtsvorgänge beim Sanierungsverfahren
Genehmigungspflichtig sind außerdem Vorhaben rechtlicher Natur. Die Stadt oder Gemeinde entscheidet über
- eine Grundstücksteilung,
- die Bestellung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
- Grunddienstbarkeiten (wie das Wegerecht),
- schuldrechtliche Vertragsverhältnisse über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks (vor allem Miet- oder Pachtverträge)
- sowie die Aufnahme einer Hypothek oder die Bestellung anderweitiger Rechte, die das Grundstück belasten.
Rechtsvorgänge ohne Genehmigungspflicht im Sanierungsverfahren
Keine Genehmigungspflicht besteht hingegen bei
- Vorhaben, an denen die Gemeinde beteiligt ist,
- Vorhaben, die bereits vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets genehmigt wurden,
- Rechtsvorgängen, die die gesetzliche Erbfolge betreffen,
- Rechtsvorgängen, die der Landesverteidigung dienen,
- dem Erwerb von Grundstücken, die in ein Planfeststellungsverfahren gemäß § 38 BauGB eingebunden sind.
Die Gemeinde hat ein Vorkaufsrecht auf Grundstücke im Sanierungsgebiet.
Rechte der Gemeinde
Befindet sich Ihre Immobilie in einem Sanierungsgebiet, hat die Gemeinde auch gewisse Rechte, die sie einfordern darf.
Vorkaufsrecht
Die Gemeinde hat gemäß § 24 BauGB ein Vorkaufsrecht auf ein Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich. Dies gilt nicht beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten. Das Vorkaufsrecht darf die Gemeinde nur ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts muss die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks angeben. Nutzt sie das Grundstück nicht gemäß dieses Zweckes, muss sie dem Verkäufer die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem, mit dem ursprünglichen Käufer vereinbarten, Kaufpreis nachzahlen.
Der Käufer kann gemäß § 27 BauGB verhindern, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt. Allerdings muss sich der Käufer in einem solchen Fall dazu verpflichten, das Grundstück innerhalb einer angemessenen Frist dem Zweck der Sanierung entsprechend zu nutzen.
Bestehen bauliche Mängel auf dem Grundstück, kann der Käufer das städtische Vorkaufsrecht abwenden, wenn er die Missstände innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt. Entstehen einem Dritten Vermögensnachteile, weil die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hat, steht diesem gemäß § 28 Abs. 6 BauGB unter gewissen Umständen eine Entschädigung zu.
Enteignung
Schlimmstenfalls enteignet die Gemeinde den Eigentümer eines Grundstücks im Sanierungsgebiet. Dies setzt gemäß § 87 BauGB zwei Dinge voraus:
- Das Wohl der Allgemeinheit erfordert die Enteignung.
- Der Antragsteller (Gemeinde oder Sanierungsträger) muss sich ernsthaft, aber vergeblich, um den Erwerb des zu enteignenden Grundstücks zu angemessenen Bedingungen bemüht haben.
Der Begünstigte der Enteignung muss das Grundstück dann für den vorgesehenen Zweck verwenden.
Ausgleichsbeträge beim Sanierungsvermerk im Grundbuch
Ein städtebauliches Sanierungsverfahren kostet Geld. Allerdings trägt der Steuerzahler nicht die kompletten Kosten. Denn als Eigentümer müssen Sie nach Abschluss der Sanierung Ausgleichsbeträge entrichten.
Was sind Ausgleichsbeträge und wozu dienen sie?
Eigentümer von privaten Grundstücken in einem Sanierungsgebiet bezahlen mit Abschluss der Sanierungsmaßnahme Ausgleichsbeträge für die sanierungsbedingte Wertsteigerung ihrer Immobilie. Damit sind Bodenwertsteigerungen gemeint: Denn der Wert des Grundstücks ist durch das Sanierungsverfahren gestiegen, welches mit öffentlichen Zuschüssen und Mitteln ausgeführt wurde. Unter dem Leitsatz, alle Bürger gleich zu behandeln, holt sich die Gemeinde diesen Mehrwert von den Eigentümern in Form eines Ausgleichsbetrags zurück. Der Ausgleichsbetrag des Eigentümers ist in §154 BauGB geregelt.
Wichtig: Prüfen Sie die Sanierungssatzung! Die Gemeinde kann allerdings durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag inklusive des Aufwands für die Erweiterung oder Verbesserung von Verkehrsanlagen in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist. Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt.
Handelt es sich bei dem Sanierungsgebiet gemäß Sanierungssatzung (§142 BauGB) um ein vereinfachtes Sanierungsverfahren, werden keine Ausgleichsbeträge erhoben.
Eine kleine Bevorzugung von Grundstückseigentümern in Sanierungsgebieten gibt es aber: In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet werden in der Regel keine Gebühren für die Erschließung, Erweiterung und Verbesserung von öffentlichen Straßen, Wegen, Parkflächen und Plätzen erhoben.
Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen werden für Eigentümer Ausgleichsbeträge fällig.
Wie wird der Wert der Ausgleichsbeträge ermittelt?
Der Ausgleichsbetrag ergibt sich gemäß § 16 Abs. 5 ImmoWertV aus dem Unterschied zwischen dem Anfangswert und dem Endwert des Grundstückswerts:
- Der Anfangswert ist der Wert des Grundstücks zum Abschluss des Sanierungsverfahrens, wenn es keine Sanierung gegeben hätte und auch keine geplant worden wäre.
- Der Endwert ist der Wert des Grundstücks zum Abschluss des Sanierungsverfahrens.
Während des Sanierungsverfahrens wird der Wert des Grundstücks nicht eingefroren, sondern fortgeschrieben. Denn die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt ändern sich im Laufe der Zeit durch die Wirtschaftslage sowie rechtliche Rahmenbedingungen, vor allem im Hinblick auf das Steuerrecht.
Ein Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten, der mit unabhängigen Gutachtern besetzt ist, stellt zum Abschluss der Sanierungsmaßnahmen die entsprechenden Anfangs- und Endwerte fest. Der Ausgleichsbetrag entspricht der Differenz dieser beiden Werte.
Formel für die Berechnung der Ausgleichsbeträge
Die Formel für die Ermittlung der Ausgleichbeträge lautet demnach:
Endwert des Grundstücks – Anfangswert des Grundstücks = Ausgleichsbetrag
Beispiel für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge
Nach Abschluss der Sanierung beziffert der Gutachterausschuss den Bodenwert Ihres Grundstücks im Sanierungsgebiet auf 400,00 €/m² (= Endwert).
Fünf Jahre zuvor wurde das Sanierungsgebiet festgelegt: Der Bodenwert Ihres Grundstücks betrug damals, direkt zuvor, 300 €/m². Dieser Wert spielt für die Berechnung des Ausgleichsbetrages keine Rolle, da nicht davon auszugehen ist, dass der Bodenwert jahrelang beständig bleibt. Durch die allgemeine Wertsteigerung läge der Bodenwert Ihres Grundstücks, völlig unabhängig von einer (potenziellen) Sanierung, inzwischen bei 350 €/m² (= Anfangswert). Anfangs- und Endwert beziehen sich also auf das gleiche Datum, nämlich den Abschluss der Sanierung.
| 400,00 €/m² | – | 350,00 €/m² | = | 50,00 €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Endwert | – | Anfangswert | = | Ausgleichsbetrag |
Für ein Grundstück, das 200 m² groß ist, würden demnach Ausgleichsbeträge in Höhe von 10.000 € anfallen:
200 m² × 50,00 €/ m² = 10.000,00 €
Kann ich Ausgleichsbeträge durch eigene Investitionen senken?
Eigene Investitionen in das Grundstück oder in die Immobilie haben in der Regel keinen Einfluss auf den Ausgleichsbetrag. Investieren Sie als Grundstückseigentümer im Zuge des Sanierungsverfahrens selbst in Ihre Immobilie, profitieren Sie finanziell gegebenenfalls von Zuschüssen oder Abschreibungen.
Lediglich zulässige Bodenwerterhöhungen, die Sie aus eigenen Mitteln erzielt haben, können auf den Ausgleichsbetrag angerechnet werden. Solche Bodenwertsteigerungen entstehen zum Beispiel durch den Abriss eines Gebäudes oder durch Erschließungsanlagen. Das ist möglich, wenn zwischen Ihnen und der Gemeinde ein entsprechender Vertrag geschlossen wurde.
Erschließungsanlagen sind zum Beispiel:
- Anlage zur Trink- und Löschwasserversorgung
- Ableitung von Niederschlagswasser bzw. Anlage zur örtlichen Versickerung
- Energieversorgungsleitungen (Strom, Gas, Fernwärme)
- Telekommunikationsanlagen
- Schallschutz
- Kinderspielplätze
- Verkehrserschließung (Wege, Straßen, Parkflächen)
Ausgleichsbeträge lassen sich nur in begrenztem Umfang senken.
Wann ist der Stichtag für Ausgleichsbeträge?
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen einem Stichtag für die Qualität und einem Stichtag für die Wertermittlung.
Qualitätsstichtag für Sanierungsverfahren
Der erste relevante Stichtag für die Wertermittlung ist der Qualitätsstichtag für den Anfangswert. Dieser liegt in der Vergangenheit, als noch keine Sanierung vorbereitet wurde. Er gibt den Zustand des Grundstücks wieder.
Ausschlaggebend für den Anfangswert sind gemäß § 4 ImmoWertV tatsächliche Eigenschaften (Art und Maß der baulichen Nutzung, Zustand), die Beschaffenheit und Lage des Grundstücks sowie rechtliche Gegebenheiten und Belastungen, die den Verkehrswert beeinflussen.
Der Qualitätsstichtag für den Endwert ist auf den Abschluss der Sanierung terminiert.
Wertermittlungsstichtag für Sanierungsverfahren
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht (§ 3 ImmoWertV). Der Stichtag zur Wertermittlung und damit auch zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags ist in der Regel identisch mit dem Abschluss des Sanierungsverfahrens.
Die Einstufung der Qualität des Grundstücks wird zwar wie zum Qualitätsstichtag (Anfangswert) festgelegt. Allerdings werden wertbeeinflussende Veränderungen (Wirtschaftslage, Steuerrecht, rechtliche Änderungen) und ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt fortlaufend berücksichtigt bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahme.
Wichtig: Die Höhe des Ausgleichsbetrags ist in der Regel niedriger als ein vergleichbarer Anliegerbeitrag nach Kommunalabgabengesetz. Eine verlässliche Aussage über die Höhe des Ausgleichsbetrags lässt sich erst nach Abschluss des Gutachterausschusses zum Ende der Sanierungsmaßnahmen treffen.
Wer bezahlt den Ausgleichsbetrag bei Eigentümerwechsel?
Wer den Ausgleichbetrag bei einem Eigentümerwechsel zahlt, hängt von den genauen Umständen ab:
- Wurde das Grundstück während der Sanierung verkauft, bezahlt der neue Eigentümer den Ausgleichsbetrag.
- Zahlungspflichtig ist der Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist, wenn die Sanierungssatzung aufgehoben wird. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner. Ausnahme: Bei Wohnungs- oder Teileigentum müssen die Eigentümer nur ihren Miteigentumsanteil entrichten.
Wann ist der Ausgleichsbetrag fällig?
Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag per Bescheid an. Der Betrag ist einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig.
Übrigens: Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Eine Löschung des Sanierungsvermerkes erfolgt erst, wenn der Eigentümer den Ausgleichsbetrag bezahlt hat.
Sind Vorauszahlungen der Ausgleichbeträge möglich?
Möchten Sie als Eigentümer bereits vor Abschluss der Sanierung bezahlen, soll die Gemeinde diesem Wunsch nachkommen, wenn
- Sie ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Zahlung haben und
- der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
Zur Deckung von Sanierungskosten können Sie dabei einen höheren Betrag als den Ausgleichsbetrag vereinbaren.
Umgekehrt kann die Gemeinde von Ihnen Vorauszahlungen fordern, sobald auf Ihrem Grundstück eine Bebauung oder Nutzung zulässig ist, die dem Ziel und Zweck des Sanierungsverfahrens entspricht.
Ausgleichsbeträge lassen sich erst zum Abschluss des Sanierungsverfahrens realistisch berechnen.
Wie wirkt sich der Sanierungsvermerk im Grundbuch auf den Immobilienwert aus?
Ein Sanierungsvermerk im Grundbuch bedeutet nicht, dass eine Immobilie im Sanierungsgebiet selbst renovierungsbedürftig ist. Er sagt nichts über den Zustand des Grundstücks oder Gebäudes aus. Allerdings sendet ein Sanierungsvermerk im Grundbuch positive Signale für die Wertentwicklung des Grundstücks: Denn das Sanierungsverfahren wertet ein Gebiet zeitnah auf, in dem mangelnder Wohnkomfort, verbesserungsbedürftige Arbeitsbedingungen oder andere Missstände herrschen.
Übrigens: Die zu erwartende Bodenwerterhöhung wird von dem Sanierungsträger (meistens Stadt oder Gemeinde) zum Abschluss der Sanierung über einen Ausgleichsbetrag abgeschöpft.
Kauf und Verkauf eines Grundstücks mit Sanierungsvermerk
Wenn ein Sanierungsgebiet festgelegt wird, soll diese Maßnahme keine Spekulanten anlocken. Dennoch gibt es Gründe für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie mit Sanierungsvermerk im Grundbuch.
Kauf eines Grundstücks mit Sanierungsvermerk
Die Lage Ihrer Immobilie ist momentan wenig vielversprechend, deswegen führt die Gemeinde schließlich ein Sanierungsverfahren mit Grundbuchvermerk durch. Dank der städtebaulichen Sanierung wird das Gebiet zeitnah aufgewertet. Lohnt sich ein Kauf? Jein.
Zum Abschluss der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme muss der Eigentümer einen Ausgleichsbetrag für die Wertsteigerung des Bodenwertes entrichten. Allerdings kann er bei eigenen Sanierungsmaßnahmen im Sinne der Stadtentwicklung öffentliche Fördergelder in Anspruch nehmen oder von Sonderabschreibungen profitieren. Der Käufer erwirbt zwar ein Grundstück in aufgewerteter Lage, kann die Zusatzkosten in Form von Ausgleichsbeträgen bei einem Kauf vor Abschluss der Sanierung aber schwer abschätzen.
Verkauf eines Grundstücks mit Sanierungsvermerk
Wenn Sie mit einem in der Zukunft liegenden, höheren Wert für Ihre Immobilie kalkulieren und sie aus diesem Grund verkaufen möchten, haben Sie die Rechnung ohne den Ausgleichsbetrag gemacht. Zwar wird dieser Ausgleichsbetrag vom Eigentümer, der bei Abschluss der Sanierungsmaßnahmen im Grundbuch steht, entrichtet. Allerdings wird der Kaufinteressent sich am Grundstückswert vor der Ausschreibung des Sanierungsgebiets orientieren, da er den Sanierungsvermerk im Grundbuch sehen kann.
Wird das Grundstück verkauft, muss die Gemeinde zuerst ihre Zustimmung erklären. Der Notar ist dazu verpflichtet, die Gemeinde über den Verkauf zu informieren und ihre Genehmigung einzuholen. Denn sie hat ein Vorkaufsrecht im Sanierungsgebiet.
Um den bestmöglichen Preis zu erzielen, der die Bodenwertsteigerungen der Sanierung berücksichtigt, empfiehlt sich ein aktuelles, gesetzeskonformes Verkehrswertgutachten von einem zertifizierten Immobiliengutachter. Der Verkehrswert stellt den aktuellen Marktwert einer Immobilie dar. Die Bodenwerte, die in Sanierungsgebieten steigen, sind Grundlage für die Berechnung des Verkehrswertes. Mit einem solchen Gutachten erfahren Sie, welchen Verkaufswert Sie realistisch betrachtet auf dem aktuellen Markt erzielen können.
Tipp: Unsere vereidigten und öffentlich bestellten Immobiliengutachter bieten Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung, in der wir Ihr Anliegen mit Ihnen klären und Sie zu weiteren sinnvollen Maßnahmen beraten.
Löschung des Sanierungsvermerks im Grundbuch
Im Folgenden erfahren Sie, wie Sie den Sanierungsvermerk im Grundbuch löschen können.
Wer kann die Löschung des Sanierungsvermerks aus dem Grundbuch beantragen?
Der Eigentümer kann die Löschung des Sanierungsvermerkes aus dem Grundbuch beantragen. In manchen Gemeinden erfolgt die Löschung automatisch. Einen entsprechenden Hinweis finden Sie normalerweise in den Informationsblättern der Gemeinde rund um die Sanierungssatzung.
Wann veranlasse ich die Löschung des Sanierungsvermerks im Grundbuch?
Der Sanierungsvermerk wird aus Abteilung II des Grundbuchs gelöscht, wenn Sie als Eigentümer die Löschung beantragen. Den Antrag auf Löschung können Sie frühestens mit dem Abschluss der Sanierungsmaßnahmen einreichen – oder wenn das Grundstück aus anderen Gründen aus dem Sanierungsverfahren ausgeschieden ist, weil es zum Beispiel gerade erst bebaut und erschlossen wurde.
Wichtig: Der Verkauf der Immobilie ist kein Grund für eine Löschung.
Übrigens: Für die Löschung des Sanierungsvermerks aus dem Grundbuch entstehen dem Grundstückseigentümer gemäß § 151 BauGB keine Kosten.
Wo wird die Löschung des Sanierungsvermerks im Grundbuch beantragt?
Als Eigentümer müssen Sie einen Antrag auf Löschung des Sanierungsvermerks beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Die Grundbücher führt das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundbuch liegt. Das Grundbuchamt gehört also zum Amtsgericht.
Tipp: Welches Grundbuchamt für Ihr Grundstück zuständig sind, können Sie auf der Website notar.de erfahren. Nutzen Sie dafür den Reiter „Grundbuchamtssuche“.
Wie lange dauert die Löschungsbewilligung?
Die Bewilligung sollte bei Erfüllung der Kriterien zeitnah erfolgen. Die tatsächliche Löschung aus dem Grundbuch kann länger dauern. Beantragt ein Notar die Löschung, geht es möglicherweise schneller.
Bauplanung: So läuft eine Stadtsanierung ab
Ein im Grundbuch eingetragenes Sanierungsverfahren seitens der Gemeinde läuft in drei Phasen ab: Vorbereitung, Durchführung und Abschluss.
Phase 1: Einheitliche Vorbereitung der Sanierungsmaßnahme
Nach den vorbereitenden Untersuchungen mit Beschluss wird das Sanierungsgebiet per Sanierungssatzung förmlich festgelegt: Die Gemeinde macht die Sanierungssatzung öffentlich bekannt. Sie teilt dem Grundbuchamt die Sanierungssatzung mit und bezeichnet die davon betroffenen Grundstücke. Das Grundbuchamt trägt in den Grundbuchblättern der betroffenen Grundstücke den entsprechenden Sanierungsvermerk ein. Dieser lautet in der Regel „Ein Sanierungsverfahren wird durchgeführt“.
Anschließend geht es in die städtebauliche Planung. Dazu gehören Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, vorhabenbezogene Bebauungsplanung, Entwicklungskonzept sowie sonstige informelle Planungen. Daraufhin erörtern die Verantwortlichen der Gemeinde oder des von ihr beauftragten Sanierungsträgers die geplante Sanierung mit den Betroffenen (vor allem Eigentümern, Mietern und Pächtern) und stellen einen Sozialplan auf, der fortgeschrieben wird.
Phase 2: Durchführung der Sanierungsmaßnahme
Sind die Sanierungsziele konkret und genehmigt, werden Ordnungs- und Baumaßnahmen umgesetzt. Gemeinde und Eigentümer können Fördermittel für den Städtebau anfordern. Die Sanierung wird möglichst zügig durchgeführt, maximal aber innerhalb von 15 Jahren.
Phase 3: Abschluss der Sanierungsmaßnahme
Mit dem Abschluss der Sanierung wird der neue Bodenwert ermittelt und ein Ausgleichsbetrag von den Eigentümern erhoben. Anschließend kann der Sanierungsvermerk aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Für Sanierungsmaßnahmen können Sie Fördermittel anfordern.
Wertermittlung mit Sanierungsvermerk im Grundbuch – zuverlässiges Gutachten der Heid Immobilien GmbH
Sie haben einen Sanierungsvermerk im Grundbuch stehen und wollen wissen, was Ihr Grundstück im Sanierungsgebiet wert ist? Sie möchten wissen, um welchen Betrag sich der Verkehrswert Ihrer Immobilie nach Abschluss des städtebaulichen Sanierungsverfahrens voraussichtlich erhöht?
Die Gutachter der Heid Immobilien GmbH besitzen seriöse Zertifizierungen von DEKRA, DIA, EIPOS, HypZert, IHK und TÜV. Wir erstellen unsere Verkehrswertgutachten nach höchsten Maßstäben und gesetzeskonform nach § 194 BauGB sowie ImmoWertV und BelWertV. Obendrein arbeiten wir mit einer verbindlichen Festpreisgarantie - selbst, wenn der Aufwand höher sein sollte als ursprünglich angenommen.
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