Mit dem Residualwertverfahren ermitteln Sachverständige in erster Linie den Wert eines Grundstücks nach einer geplanten Bebauung oder Umnutzung. Anhand dessen lässt sich wiederum kalkulieren, ob sich der Kauf des Grundstücks für die Umsetzung der Bauvorhaben lohnt. Im Folgenden erfahren Sie Schritt für Schritt sowie anhand einfacher Beispiele, wie die Residualwertmethode funktioniert.
Residualwertverfahren: Das Wichtigste in Kürze
- Das Residualwertverfahren ermittelt den Wert eines Grundstücks vor allem im Zuge von Projektentwicklungen und geplanten Umnutzungen.
- Der Residualwert ergibt sich grundsätzlich aus dem fiktiven Veräußerungserlös und den kalkulierten Baukosten für die Umsetzung des Projekts.
- Die Residualwertmethode ist ein sehr sensibles Verfahren. Der Residualwert schwankt bereits bei geringen Abweichungen der kalkulierten Faktoren.
- Das Verfahren basiert auf fundierter Marktkenntnis. Daher empfiehlt es sich, für die Berechnung zertifizierte Sachverständige hinzuzuziehen.
Was ist das Residualwertverfahren für Immobilien?
Das Residualwertverfahren, auch Residualwertmethode genannt, ist eine international anerkannte Methode zur Berechnung eines Grundstückswerts. Allerdings gehört es nicht zu den drei klassischen Wertermittlungsverfahren, die in § 15 – 24 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgehalten sind. Dazu zählen:
Die Berechnung des Residualwertverfahrens geht in Teilbereichen auf einige Werte zurück, auf die sich auch die anderen Verfahren stützen. Dennoch müssen Gutachter ihre Entscheidung ausführlich begründen, wenn sie eine andere Methode für die Wertermittlung nutzen als eine der drei gesetzlich festgeschriebenen.
Info: In Deutschland gehört das Residualwertverfahren zu den nicht normierten Bewertungsverfahren. In Österreich wurde es hingegen im Jahr 2014 im Rahmen der ÖNORM B 1802-3 normiert.
Wann findet die Residualwertmethode in der Immobilienbewertung Anwendung?
Das Residualwertverfahren lässt sich insbesondere in diesen Fällen einsetzen:
- Bewertung unbebauter Grundstücke, wenn nicht genug bzw. keine geeigneten Vergleichspreise vorliegen und somit die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ausscheidet.
- Bewertung einer bevorstehenden, zu konkretisierenden Projektentwicklung bzw. eines bereits im Bau befindlichen Projekts.
- Bewertung bebauter Grundstücke, denen eine Revitalisierung, Umnutzung oder ein Abriss mit anschließender Neuentwicklung bevorsteht.
Meist prüfen Projektentwickler bzw. Bauträger mit dem Residualwertverfahren, ob es sich lohnt, ein Projekt auf diesem Grundstück zu realisieren. Dabei wägen sie u.a. ab, welche von mehreren möglichen Alternativen der Bebauung die lukrativste ist. Das bedeutet, die Residualwertmethode gibt Aufschluss darüber, ob sich aus einem Immobilienprojekt ein finanzieller Nutzen für den Bauträger ergibt und in welcher Höhe dieser zu erwarten ist.
Gut zu wissen: Bei der Bewertung durch die Residualwertmethode stellt der Bodenwert die häufigste Zielgröße dar. Das Verfahren kann jedoch auch Aufschluss über andere Werte geben, zum Beispiel den Projektentwicklungsgewinn.
Anwendung des Residualwertverfahrens: Beispiel
Häufig fügt sich das Residualwertverfahren innerhalb einer Projektentwicklung in die sogenannte Feasibility Study (Machbarkeitsstudie) ein. Hierbei gilt es, die Wirtschaftlichkeit des Projekts zu betrachten, indem alle Daten aus der Standort- und Marktanalyse quantifiziert werden. Dafür sind insbesondere Angaben interessant, die aussagen, wie und in welchem Umfang sich das Grundstück baulich nutzen lässt.
Praxisbeispiel: Auf einem Grundstück in Stadtrandlage befindet sich eine Büroimmobilie, die ihre wirtschaftliche und technische Lebensdauer überschritten hat. Ein Projektentwickler überlegt daher, das Grundstück zu kaufen, die Immobilie abzureißen und die Liegenschaft anschließend neu zu bebauen. Hierfür muss er zunächst kalkulieren, ob sich die aufzuwendenden Kosten lohnen. Mithilfe der Berechnung aus dem Residualwertverfahren lässt sich herausfinden, welchen Preis er maximal für das Grundstück bezahlen kann, damit sich nach dem Abriss und der Neubebauung eine angemessene Rendite ergibt.
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Faktoren der Residualwertmethode: Wie lässt sich der Residualwert berechnen?
Um den Residualwert zu berechnen, bedarf es folgender Größen:
- Fiktiver Veräußerungserlös: Ausgangspunkt des Residualwertverfahrens ist stets der fiktive Marktwert einer fertiggestellten Projektentwicklung. Dieser angenommene Veräußerungserlös, auch Gross Development Value (GDV) genannt, lässt sich beispielsweise durch das Vergleichswertverfahren oder eine vereinfachte Ertragswertberechnung ermitteln.
- Gesamtkosten des Projekts: Die Gesamtinvestitionskosten beinhalten neben den klassischen Baukosten alle weiteren Aufwendungen, die für eine erfolgreiche Projektentwicklung notwendig sind, z. B.:
- Abbruchkosten
- Baunebenkosten
- Projektmanagement
- Vermarktungskosten
- Finanzierung
- Entwicklungsgewinn
Residualwertverfahren: Formel
Aus der Differenz zwischen fiktivem Veräußerungserlös und Projektgesamtkosten ergibt sich das sogenannte Residuum (der Residualwert am Ende der Projektlaufzeit). Um das Residuum zum Betrachtungszeitraum, also zum Kaufzeitpunkt zu ermitteln, gilt es, einen Diskontierungsfaktor (Abzinsungsfaktor) zu multiplizieren. Das Ergebnis ist das sogenannte diskontierte Residuum. Von diesem sind weiterhin die Erwerbsnebenkosten des Grundstücks abzuziehen, damit sich schließlich der tragfähige Liegenschaftswert ergibt. Dieser gibt potenziellen Käufern die maximal aufzuwendenden Erwerbskosten für das Grundstück vor.
Zusammengefasst lässt sich das Residualwertverfahren durch folgendes Schema darstellen:
- Fiktiven Veräußerungserlös kalkulieren
- Gesamtkosten für das Projekt berechnen
- Gewinn des Entwicklers kalkulieren
- Residualwert am Ende der Projektlaufzeit ermitteln
- Barwert des Residualwerts entwickeln
- Tragbaren Grundwert ermitteln
Der Diskontierungsfaktor richtet sich nach der zu erwartenden Zinsentwicklung. Je nachdem, ob es sich um eine lineare, exponentielle oder stetige Verzinsung handelt, liegen dem Diskontierungsfaktor unterschiedliche Formeln zugrunde.
Residualwertverfahren: Beispielrechnung in 6 Schritten
Immobiliensachverständige errechnen in der Regel anhand des Bodenwertes den tragbaren Liegenschaftswert für ein Bauprojekt. Dafür bedarf es der folgenden sechs Schritte:
- Fiktiven Veräußerungserlös kalkulieren
- Gesamtkosten für das Projekt berechnen
- Gewinn des Entwicklers kalkulieren
- Residualwert am Ende der Projektlaufzeit ermitteln
- Barwert des Residualwerts entwickeln
- Tragbaren Grundwert ermitteln
Um das Residualwertverfahren anhand einer Berechnung zu erläutern, werden folgende Daten für die Entwicklung einer Büroimmobilie als bekannt angenommen:
| Bruttogrundfläche (BGF) | 2.000 m² |
| Nutzflächenfaktor (NFF) | 80 % |
| Ortsübliche Miete für Büros | 13 €/m² |
| Bauzeit | 2 Jahre |
| Zwischenfinanzierung | 7 % p.a. |
| Baukosten inkl. Nebenkosten | 1.450 €/m² BGF
(BGF = Außenabmessungen) |
| Geforderte Anfangsrendite eines Endinvestors | 5 % |
| Geforderter Gewinn des Entwicklers | 11 % des GDV |
| Grundstücksgröße | 2.250 m² |
| Erwerbsnebenkosten | 8 % |
Schritt 1: Fiktiven Veräußerungserlös (GDV) kalkulieren
Zunächst werden die Roherträge pro Jahr ermittelt. Auf diesen Wert ist anschließend die geforderte Anfangsrendite anzuwenden. Daraus ergibt sich für unser Residualwertbeispiel ein fiktiver Veräußerungserlös in Höhe von 4.992.000,00 Euro.
Nutzfläche = 2.000 m² × 80 % = 1.600 m²
Ortsübliche Miete = 13 €/m² × 12 Monate = 156 €/m²/Jahr
Jährlicher Rohertrag = 1.600 m² × 156 €/m² = 249.600 €/Jahr
Anfangsrendite = 5 % (0,05)
Fiktiver Veräußerungserlös (GDV) = 249.600 € / 0,05 = 4.992.000 €
Schritt 2: Gesamtkosten berechnen
Aus der Bruttogrundfläche und den Baukosten pro Quadratmeter ergeben sich die Baukosten für das gesamte Grundstück. Hier ist die Finanzierung für die Baumaßnahme hinzuzufügen, um die Gesamtkosten für das Projekt zu errechnen. In diesem Beispiel ergeben sich 3.103.000 Euro.
Baukosten = 2.000 m² (BGF) × 1.450 €/m² = 2.900.000 €
Finanzierungskosten = 2.900.000 € × 7 % = 203.000 € (pro Jahr)
Bauzeit = 2 Jahre
Zinskosten = 203.000 € × 2 = 406.000 €
Gesamtkosten = 2.900.000 € + 406.000 € = 3.306.000 €
Schritt 3: Gewinn des Entwicklers kalkulieren
Der Gewinn des Entwicklers gehört ebenfalls zu den Kosten, die im Zuge des Projekts entstehen. Um diesen einzukalkulieren, ist der geforderte prozentuale Anteil am Veräußerungserlös mit dem GDV zu multiplizieren. Im vorliegenden Beispiel erzielt der Entwickler somit einen Gewinn von 549.120 Euro.
Fiktiver Veräußerungserlös (GDV) = 4.992.000 €
Entwicklergewinn = 11 % vom GDV
Gewinn des Entwicklers = 4.992.000 € × 0,11 = 549.120 €
Schritt 4: Residualwert (am Ende der Projektlaufzeit) berechnen
Werden alle Kosten vom fiktiven Veräußerungserlös abgezogen, ergibt sich ein vorläufiger Residualwert, in diesem Fall 1.339.880 Euro.
Fiktiver Veräußerungserlös (GDV) = 4.992.000 €
Gesamtkosten = 3.103.000 €
Entwicklergewinn = 549.120 €
Residualwert = 4.992.000 € – 3.103.000 € – 549.120 € = 1.339.880 €
Dieser Wert gibt an, welcher Betrag für den Grundstücksankauf zur Verfügung steht – allerdings am Ende des Entwicklungszeitraumes. In der Regel muss der Grundstückskauf jedoch zu Beginn einer Projektentwicklung erfolgen. Daher ist nicht der Endwert, sondern der Barwert des Residuums die entscheidende Größe, die es zu ermitteln gilt. Durch diese Berechnung im Residualwertverfahren wird die Entwicklung des Bodenwertes berücksichtigt. Das bedeutet, es wird sichergestellt, dass der Käufer einen steigenden Bodenwert nicht vorfinanzieren muss. (Ist im umgekehrten Fall von einem sinkenden Bodenwert auszugehen, findet eine Aufzinsung statt.)
Schritt 5: Barwert des Residualwerts (diskontiertes Residuum) entwickeln
Die Berücksichtigung der Finanzierungskosten erfolgt durch die Abzinsung (Diskontierung) des Residuums über den Entwicklungszeitraum. Bei einer exponentiellen Abzinsung beträgt der Diskontierungsfaktor (DF):
- Diskontierungsfaktor (DF) = 1 / (1 + p)ⁿ
- p = 7 % (Zwischenfinanzierung)
- n = 2 Jahre
DF = 1 / (1 + 0,07)² = 0,8734
- Vorläufiger Residualwert = 1.339.880 €
Barwert des Residualwerts = 1.339.880 € × 0,8734 = 1.170.251 €
Dabei entspricht n dem Entwicklungszeitraum in Jahren und p dem Prozentsatz der Zwischenfinanzierung. Für die beispielhafte Residualwertberechnung gilt somit ein Diskontierungsfaktor von 0,8734. Dieser ist mit dem vorläufigen Residuum zu multiplizieren, sodass sich für den Barwert zunächst rund 1.170.251,00 Euro ergeben. Diese Summe entspricht dem Bodenwert inklusive der Erwerbsnebenkosten.
Schritt 6: Tragbaren Grundwert ermitteln
Der errechnete Kaufbetrag umfasst nicht nur den Grundstückspreis, sondern auch die Grunderwerbsnebenkosten. Dazu gehören u. a.:
- Notariatskosten
- Anwaltskosten
- Eintragungsgebühren
Um den tragbaren Liegenschaftswert/Liegenschaftswert und damit den Bodenwert ohne Erwerbsnebenkosten zu berechnen, gilt im Residualwertverfahren die Formel:
Tragbarer Grundwert = Barwert des Residualwerts / (1 + p)
p entspricht hier dem Prozentsatz, den die Erwerbsnebenkosten ausmachen, in diesem Beispiel 8 Prozent.
Tragbarer Grundwert = 1.170.251 € / 1,08 = 1.083.566 €
Schließlich lässt sich hierdurch der Bodenwert pro Quadratmeter ausrechnen:
Bodenwert pro m² = 1.083.566 € / 2.250 m² = 482 €/m²
Nach dem Residualwertverfahren kommen in diesem Beispiel ungefähre Grundstückskosten in Höhe von 482 Euro pro Quadratmeter bzw. 1.083.565 Euro auf Bauherren zu.
Wie zuverlässig ist das Residualwertverfahren?
Die Residualwertmethode gilt als sensibles Verfahren. Die Berechnung des Residualwerts bezieht zahlreiche Größen mit ein, die lediglich auf einer Annahme basieren. So ist bereits die Ausgangsgröße für das Residualwertverfahren ein fiktiver Wert. Auch die Gesamtkosten für ein Bauprojekt lassen sich nicht immer vorab genau kalkulieren. Schon geringfügige Änderungen in den aufgeführten Faktoren können somit massive Auswirkungen auf das Residuum haben. Andere Bewertungsverfahren für Immobilien und Grundstücke beziehen deutlich weniger Parameter mit ein, die lediglich auf einer Abschätzung beruhen.
Dennoch lässt sich das Residualwertverfahren unter weiteren Betrachtungen zuverlässiger gestalten. So ist es möglich, die Unsicherheiten bei der Kalkulation von Baukosten, die sogenannten Toleranzen, bei der Residualwertberechnung zu berücksichtigen.
Beispiel für die Sensibilität des Residualwertverfahrens
Zu Beginn einer Projektentwicklung fallen die Toleranzen noch relativ hoch aus. Im Laufe des Projektfortschritts verringern sie sich jedoch. Grundsätzlich ist in der Vorplanungsphase mit Toleranzen von +/- 25 Prozent zu rechnen. Anhand einer vereinfachten Residualwertberechnung lässt sich verdeutlichen, welche Auswirkungen sich durch nur geringfügige Änderungen der Ausgangsgrößen ergeben:
- Fiktiver Veräußerungserlös (E): 100 €
- Gesamtinvestitionskosten (K): 70 €
- Daraus resultierendes Residuum (R = E – K): 30 €
Erhöht sich der Veräußerungserlös um lediglich 15 Prozent, zeigt sich, dass das Residuum bereits um ganze 50 Prozent steigt.
- Fiktiver Veräußerungserlös (E): 115 €
- Gesamtinvestitionskosten (K): 70 €
- Daraus resultierendes Residuum (R = E – K): 45 €
Dieses Beispiel für die prozentuale Veränderung des Residualwerts lässt sich durch Umstellen der Ausgangsformel verallgemeinern.
Sensibler Residualwert: Formel für die prozentuale Abweichung
Die folgende Formel ergibt die prozentuale Abweichung des Residuums (pR). Dabei entsprechen K und E der ursprünglichen Annahme über den fiktiven Veräußerungserlös sowie die Gesamtinvestitionen. pE stellt die anschließende prozentuale Änderung des fiktiven Erlöses dar.
Setzen wir zur Verdeutlichung die Werte aus dem vorab eingeführten Beispiel ein, ergibt sich die zu erwartende prozentuale Abweichung von 50 Prozent.
Die Berechnung zeigt, dass das Verhältnis zwischen Kosten und Erlös essenziell für die Abweichung des Residualwertes ist. Das bedeutet zugleich, …
- … der Anteil des Bodenwertes (Residuum) ist ausschlaggebend für die Sensibilität des Residualwertverfahrens.
- … je höher der Anteil des Bodenwertes, desto weniger sensibel reagiert das Residualwertverfahren auf die Veränderung von Parametern. Dies verdeutlicht die Tabelle im nächsten Abschnitt.
Unsicherheiten des Residualwertes vorhersagen
Die ersten beiden Spalten der unten stehenden Tabelle zeigen das Verhältnis von Bodenwert- und Gebäudeanteil und ergeben in Summe 100 Prozent. In den nachfolgenden Spalten wird dargestellt, wie stark der Wert des Residuums abweicht, wenn der fiktive Veräußerungserlös um 5 bis 25 Prozent schwankt. Somit lässt sich die Tabelle nach jeder Berechnung des Residualwertverfahrens zur Sensibilisierung heranziehen. Dabei ist folgendermaßen vorzugehen:
- Residualwertberechnung durchführen
- Ermitteltes Residuum (Bodenwert) ins Verhältnis zum fiktiven Veräußerungserlös setzen
- Schwankungsbreite (Unsicherheit) beim ermittelten fiktiven Veräußerungserlös festlegen
- Mögliche Abweichung des Residuums aus dem Schnittpunkt des Verhältnisses und der Schwankung ableiten
In Bezug auf das vereinfachte Beispiel beträgt der Anteil des Bodenwertes zunächst 30 Prozent vom Veräußerungserlös. Daraus ergibt sich ein Anteil am Gebäude von 70 Prozent. Ist von einer Unsicherheit beim fiktiven Veräußerungserlös von 15 Prozent auszugehen, ergibt sich die berechnete Abweichung des Residuums von 50 Prozent.
Im zweiten Beispiel beträgt der Anteil des Bodenwertes mit 45 Euro ca. 40 Prozent vom Veräußerungserlös. Das heißt, der Anteil des Gebäudewerts sinkt auf 60 Prozent. Bei einer gleichbleibenden Unsicherheit des fiktiven Veräußerungserlöses von 15 Prozent sinkt die Residuumabweichung auf 38 Prozent. Unsicherheiten im Veräußerungserlös rufen eine höhere Abweichung hervor als eine Änderung in den Gesamtinvestitionskosten.
Info: Das Residualwertverfahren lässt sich durch diese Abweichung in hochpreisigen Lagen wie innerstädtischen Bereichen aussagekräftiger anwenden als in Gebieten mit einem geringen Preisniveau.
Residualwertverfahren: Vor- und Nachteile
Insgesamt weist das Residualwertverfahren sowohl Vor- als auch Nachteile auf.
Vorteile des Residualwertverfahrens
- Verdeutlicht finanziellen Nutzen von Projektentwicklungen:
Das Residualwertverfahrens hat große Bedeutung für Bauträger und Projektentwickler. Dadurch können sie gut kalkulieren, ob sich die Umnutzung einer Immobilie für sie finanziell lohnt. - Einziges Verfahren bei Immobilien ohne Vergleichsmöglichkeiten:
Die Bewertung mit dem Residualwertverfahren bietet sich insbesondere bei Immobilien an, für die keine geeigneten Vergleichspreise vorliegen und somit die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ausscheidet. - Umfassende Ergebnisse:
Mit der Residualwertmethode lässt sich nicht nur der Bodenwert ermitteln, sondern auch andere wichtige Größen wie der Projektentwicklungsgewinn.
Nachteile des Residualwertverfahrens
- Basiert vorwiegend auf angenommenen Werten:
Das Residualwertverfahren bietet lediglich eine grobe Orientierung für Bauträger. Denn die heranzuziehenden Faktoren, wie der fiktive Veräußerungserlös und die Gesamtkosten, basieren fast ausschließlich auf angenommenen Werten. - Starke Veränderung bei Fehlerabweichungen:
Die Anwendung des Verfahrens ist sehr sensibel und hängt vorwiegend vom Anteil des Bodenwertes am fiktiven Veräußerungserlös ab. Große Unsicherheiten im Veräußerungserlös rufen somit eine relativ hohe Abweichung hervor.
