Overrent berechnen: Erhöhte Mieten und ihre Auswirkungen
Overrent („Übermietung“) beschreibt eine Situation, in der die Miete für eine Immobilie deutlich über dem aktuellen Marktwert liegt. Dies kann durch hohe Nachfrage, besondere Ausstattungsmerkmale oder langfristige Mietverträge entstehen. Doch welche Auswirkungen hat Overrent auf den Immobilienwert?
Eine überdurchschnittliche Ausstattung kann zu Overrent führen.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Overrent („Übermietung“) bezeichnet eine Situation, in der die Mieten einer Immobilie über dem aktuellen marktüblichen Wert liegen.
- Wenn Sie wissen möchten, ob Ihre Miete angemessen ist, gibt Ihnen ein Mietwertgutachten Aufschluss darüber.
- Bei Gewerbeimmobilien kann Overrent den Immobilienwert beeinflussen, da langfristige Mietverträge mit überhöhten Mieten im Ertragswertverfahren als temporärer Mehrertrag berücksichtigt werden.
- Häufige Ursachen für Overrent sind eine hohe Nachfrage, mangelnde Alternativen und bauliche Sonderausstattungen.
Ursachen für Overrent
Overrent wird durch verschiedene Faktoren verursacht. Hier finden Sie die häufigsten Ursachen im Überblick.
Hohe Nachfrage & Mangel an alternativen Angeboten
Ein begrenztes Angebot an vergleichbaren Mietobjekten führt dazu, dass Mieter bereit sind, überhöhte Preise zu zahlen, um sich eine bestimmte Immobilie zu sichern. Dies passiert besonders häufig in Märkten mit hoher Nachfrage und geringem Angebot.
Langfristige Mietverträge
Langfristige Mietverträge, die in wirtschaftlich starken Zeiten abgeschlossen wurden, können bei Gewerbeimmobilien dazu führen, dass die vereinbarte Miete weit über dem aktuellen Marktniveau liegt. Mietverträge für Gewerbeimmobilien laufen meist über 5 oder 10 Jahre. Selbst wenn die Marktpreise in dieser Zeit sinken, bleibt die Miete für die Dauer des Vertrags hoch.
Marktentwicklungen und wirtschaftliche Veränderungen
Wirtschaftliche Abschwünge oder strukturelle Veränderungen in einer Region können zu einem Rückgang der Marktmieten führen. Beispielsweise kann ein Rückgang der Nachfrage nach Büroimmobilien aufgrund verstärkter Homeoffice-Nutzung die Mieten senken, während bestehende Mietverträge auf einem höheren Niveau abgeschlossen wurden.
Strategische Mietpreisgestaltung
Manchmal setzen Vermieter die Miete bewusst über dem Marktniveau an, um höhere Erträge zu erzielen. Diese Strategie ist kurzfristig oft erfolgreich, birgt jedoch das Risiko, dass die überhöhten Mieten nicht nachhaltig sind. Trotz der Knappheit an verfügbaren Wohnungen haben Mieter langfristig Schwierigkeiten, die hohen Mieten zu zahlen und versuchen, aus solchen Verträgen auszusteigen. Zukünftige Mietverträge werden dann möglicherweise nur noch zu geringeren, marktüblichen Preisen abgeschlossen.
Fehlbewertung der Immobilie
Zu optimistische Einschätzungen des Immobilienwerts oder eine unzureichende Marktanalyse führen zu überhöhten Mietpreisen. Eigentümer setzen manchmal höhere Mieten an, basierend auf einer falschen Vorstellung des Marktwerts oder zukünftiger Marktentwicklungen.
Exklusivität oder besondere Ausstattung der Immobilie
Besondere Ausstattungsmerkmale oder eine exklusive Lage treiben die Mieten in die Höhe. Bei Wohnimmobilien können bereits höhere Mieten erhoben werden, wenn sie mit speziellen Ausstattungen wie Einbauschränken, einem hochwertigen Bad mit Regenwalddusche oder einer maßgefertigten Küche vom Schreiner ausgestattet sind. Auch eine Fußbodenheizung oder eine Vollmöblierung rechtfertigen höhere Mieten. In solchen Fällen wird die Immobilie aufgrund ihrer speziellen Eigenschaften höher bewertet, was nicht immer dem allgemeinen Markttrend entspricht.
Die Grafik zeigt den Unterschied zwischen der tatsächlichen Miete (blaue Linie) und der marktüblichen Miete (orange Linie). Die tatsächliche Miete liegt 2024 bei 14 €/m², während für Vergleichsobjekte 10 €/m² typisch sind. Das bedeutet, der Overrent liegt bei 4 €/m².
Overrent berechnen
Zur Overrent-Berechnung benötigen Sie die folgenden Daten:
- Aktuelle monatliche Gesamtmiete (kalt, also ohne Nebenkosten)
- Wohnfläche der Immobilie
- Marktübliche Miete pro Quadratmeter
Formel, um Overrent zu beziffern
Befolgen Sie diese Anleitung, um den Overrent zu berechnen:
- Ermitteln Sie die aktuelle Miete pro Quadratmeter:
Nehmen Sie die monatliche Miete, die für das Objekt bezahlt wird und dividieren Sie diese durch die Quadratmeter der Wohnfläche.
Die monatliche Miete für eine Immobilie beträgt 2.500 €. Die Wohnfläche macht 100 m² aus.
Aktuelle Gesamtmiete / Wohnfläche = Aktuelle Miete pro m²
2.500 € / 100 m² = 25 € pro m² - Vergleich mit der marktüblichen Miete:
Sehen Sie die marktübliche Miete pro Quadratmeter für Ihre Region beziehungsweise Ihr Stadtviertel ein. Diese Information finden Sie in aktuellen Marktdaten, Mietspiegeln oder gegen Gebühr beim örtlichen Gutachterausschuss.
Die marktübliche Miete für unser fiktives Beispiel liegt bei 20 € pro Quadratmeter.
Vergleicht man diesen Wert mit dem für unsere Beispielimmobilie, liegt der Overrent bei 5 €.
Aktuelle Miete pro m² - marktübliche Miete pro m² = Overrent pro Quadratmeter
25 €/m² - 20 €/m² = 5 €/m² - Overrent berechnen für die gesamte Immobilie:
Multiplizieren Sie den Overrent pro Quadratmeter mit der Wohnfläche der Immobilie.
Overrent/m² * Wohnfläche = Overrent für das gemietete Objekt
5 €/m² * 100 m² = 500 €
Hinweis: Mit einem Mietwertgutachten können Sie herausfinden, ob Ihre Miete marktgerecht ist.
Overrent berechnen: Beispiel
Zum besseren Verständnis von Overrent finden Sie hier ein fiktives Beispiel:
Herr und Frau Huber haben vor fünf Jahren einen Mietvertrag für eine Drei-Zimmer-Wohnung in einer gefragten Innenstadtlage abgeschlossen. Die Miete wurde damals auf 15 Euro pro Quadratmeter festgelegt. Inzwischen hat sich der Markt aufgrund von wirtschaftlichen Veränderungen, verbunden mit viel Leerstand, verändert und die durchschnittliche Miete für vergleichbare Wohnungen in der gleichen Gegend liegt nun bei 10 Euro pro Quadratmeter.
Die Wohnung hat eine Fläche von 80 Quadratmetern. Die Hubers zahlen somit eine monatliche Miete von 1.200 Euro (15 Euro x 80 m²), während die marktübliche Miete nur 800 Euro (10 Euro x 80 m²) betragen würde. Daraus ergibt sich ein Overrent von 400 Euro, den die Mieter monatlich „zu viel“ zahlen.
Im fiktiven Fall von Familie Huber beträgt der Overrent 400 € pro Monat.
Overrent: Chancen und Risiken für Vermieter
Im Gegensatz zu Mietern bietet Overrent ein paar Chancen für Vermieter, trotzdem ist es auch mit einigen Risiken für sie verbunden.
Chancen:
- Durch Overrent können Vermieter vorübergehend höhere Mieteinnahmen erzielen.
- Die zusätzlichen Einnahmen verbessern die Liquidität, was Investitionen in die Immobilie oder andere Projekte ermöglicht.
- Bei gut erhaltener Ausstattung werden höhere Erlöse bei einem Verkauf erzielt.
Risiken:
- Mieter könnten versuchen, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen oder rechtliche Schlupflöcher nutzen, um die hohe Miete zu umgehen.
- Eine Immobilie, die als zu teuer bekannt ist, könnte langfristig den Ruf schädigen und zukünftige Vermietungen erschweren.
- Da Overrent nicht als nachhaltig angesehen wird, beeinflusst es den langfristigen Verkehrswert der Wohnimmobilie nicht.
| Chancen | Risiken |
| Höhere Mieteinnahmen | Vorzeitiger Mieterausstieg |
| Verbesserte Liquidität für Investitionen | Rufschädigung der Immobilie |
| Höhere Verkaufserlöse bei gut erhaltener Ausstattung | Kein nachhaltiger Einfluss auf den Verkehrswert |
Auswirkungen von Overrent auf den Immobilienwert
Bei der Bewertung von Renditeimmobilien, darunter Wohn- und Gewerbeimmobilien, wird das Ertragswertverfahren verwendet. Hier wird die marktübliche Miete über die Restnutzungsdauer der Immobilie kapitalisiert, um den Verkehrswert zu ermitteln. Bei Gewerbeimmobilien kann Overrent als besonderes objektspezifisches Merkmal berücksichtigt werden, bei Wohnimmobilien hingegen in der Regel nicht.
So verhält sich Overrent im Ertragswertverfahren bei Wohnimmobilien
Bei Wohnimmobilien wird im Ertragswertverfahren die marktübliche Miete als Grundlage verwendet, unabhängig davon, ob die aktuelle Miete marktüblich oder zu hoch ist. Dies liegt daran, dass Mietverträge in Wohnimmobilien oft nur eine kurze Kündigungsfrist (in der Regel drei Monate) haben. Deshalb beeinflusst Overrent den Ertragswert der Immobilie nicht.
In Ausnahmefällen, bei denen die Mietverträge langfristig sind und die überhöhten Mieten vertraglich gesichert wurden, kann Overrent jedoch temporär in die Bewertung einfließen. Dies geschieht, bis eine Anpassung an die marktübliche Miete erfolgt.
So wirkt sich Overrent im Ertragswertverfahren bei Gewerbeimmobilien aus
Bei Gewerbeimmobilien ist die Situation komplexer. Hier werden Mietverträge typischerweise für längere Zeiträume abgeschlossen. Das bedeutet, dass eine überhöhte Miete (Overrent) für die Dauer des Mietvertrags relevant sein kann. Allerdings muss auch hier berücksichtigt werden, dass Mieter versuchen könnten, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen, wenn sie feststellen, dass sie über dem Marktwert zahlen. Bei der Bewertung mittels Ertragswertverfahren werden diese überhöhten Mieten für den verbleibenden Zeitraum des Mietvertrags als zusätzliche Einnahmen berücksichtigt, jedoch mit einem höheren Risikozinssatz abgezinst, um die erhöhte Gefahr zu reflektieren.
Rechtliches
Es gibt keine spezifischen gesetzlichen Regelungen, die Overrent behandeln. Vermieter haben grundsätzlich das Recht, die Höhe der Miete frei zu bestimmen, solange sie die gesetzlichen Bestimmungen wie die Mietpreisbremse und den Wucherparagrafen einhalten. Sie können Mietverträge mit Bedingungen und Konditionen abschließen, die im beiderseitigen Einvernehmen mit den Mietern festgelegt werden.
Wichtig: Vermieter müssen auf Anfrage des Mieters die Berechnungsgrundlage der verlangten Miete offenlegen, insbesondere in Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete und eventuelle Ausnahmen von der Mietpreisbremse.
Häufige Fragen zu Overrent
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zu Overrent.
Gibt es ein Gegenstück zu Overrent?
Underrent ist das Gegenteil von Overrent. Es bezeichnet eine Situation, in der die Miete einer Immobilie unter dem aktuellen Marktwert liegt. Das bedeutet, dass der Mieter weniger zahlt als die marktübliche Miete für vergleichbare Objekte in derselben Lage.
Wie wird Overrent bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie berücksichtigt?
Bei der Verkehrswertermittlung wird die marktübliche Miete berücksichtigt, um den langfristig erzielbaren Ertrag zu bestimmen. Da Overrent als nicht nachhaltig angesehen wird, werden überhöhte Mieten im Ertragswertverfahren zur Wertermittlung von Wohnimmobilien normalerweise nicht angesetzt. Dies soll eine realistische und nachhaltige Bewertung gewährleisten.
Welche Risiken birgt Overrent für Vermieter?
Overrent birgt für Vermieter das Risiko, dass die überhöhte Miete langfristig nicht gehalten werden kann, was in nachfragearmen Regionen zu Mietausfällen und Leerstand führen kann. Mieter könnten versuchen, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen.
Was können Mieter tun, wenn sie feststellen, dass sie Overrent zahlen?
Mieter können über eine Mieterhöhungssperre oder Modernisierungen auf Vermieterkosten verhandeln, da eine direkte Mietsenkung oft unrealistisch ist. Ein Mietwertgutachten ermittelt die marktübliche Miete und dient als Verhandlungsgrundlage. Eine Mietsenkung ist nur möglich, wenn die Miete über den gesetzlichen Höchstgrenzen liegt.
Overrent: Alle Erkenntnisse auf einen Blick
Ein Mietwertgutachten hilft Ihnen dabei, die tatsächliche und marktübliche Miete Ihrer Immobilie zu ermitteln. Egal, ob Sie Vermieter sind und Ihre Mieteinnahmen überprüfen möchten oder Mieter, der Zweifel an der Angemessenheit seiner Miete hat: Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns zur Unterstützung bei der Bewertung Ihrer Immobilie.
Sie erreichen uns unter 0800 - 90 90 282 oder Sie füllen einfach unser Kontaktformular aus. Bei Heid Immobilienbewertung profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung und Kompetenz in der Erstellung von Gutachten und der Bewertung von Immobilien.
