Ein Immobilienkauf wird in Deutschland immer über einen Notar abgewickelt. Das ist gesetzlich geregelt. Erfahren Sie, wie hoch die Notargebühren beim Grundstücks-, Haus- und Wohnungskauf ausfallen. Außerdem lesen Sie in diesem Ratgeber, wer die Notarkosten beim Hauskauf bezahlt und wie Sie bei den Notargebühren sparen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Kein Eigentümerwechsel von Grundstücken und Immobilien geht ohne Notar vonstatten.
- Die Höhe der Notarkosten beim Immobilien- und Grundstückskauf ist gesetzlich vorgeschrieben und in allen Bundesländern gleich.
- Grundsätzlich sollten Sie bei den Notargebühren mit zirka 1,5 – 2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie rechnen.
- Üblicherweise bezahlt der Erwerber die Notarkosten beim Immobilienkauf. Der Verkäufer trägt lediglich die Notargebühren, die für die Löschung von Rechten Dritter anfallen.
Benötige ich einen Notar beim Hauskauf?
In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Vertrag beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie über einen Notar abgewickelt werden muss. Ohne Notar ist ein Kaufvertrag nicht rechtskräftig.
Damit möchte der Gesetzgeber den Käufer und Verkäufer schützen. Denn Immobiliengeschäfte sind sehr komplex und teuer. Als neutraler Vermittler vollzieht der Notar das Geschäft rechtssicher und fair für beide Parteien.
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Notarkosten beim Hauskauf
Ein Notar kümmert sich neben den vertraglichen Angelegenheiten auch um verschiedene bürokratische und behördliche Angelegenheiten rund um den Hauskauf. Dazu gehört vor allem, den Grundbucheintrag in die Wege zu leiten und etwaige Genehmigungen zu beantragen.
Notarkosten fallen beim Grundstückskauf und beim Kauf einer Eigentumswohnung ebenso an wie bei einem Haus.
Grundsätzlich gilt: In der Regel können Sie mit Notargebühren von zirka 1,5 – 2 Prozent des Kaufpreises kalkulieren.
Wofür sind die Notargebühren beim Hauskauf?
Was muss der Notar eigentlich für sein Geld machen, wenn er Notarkosten für eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück verlangt?
Zu den Aufgaben, die der Notar beim Hauskauf erfüllt, gehören unter anderem:
- Erstellung des Kaufvertrags,
- neutrale Vermittlung und Ansprechpartner für beide Parteien,
- notarielle Beurkundung und Unterzeichnung des Vertrags,
- Weitergabe an das zuständige Finanzamt,
- Überwachung der Zahlung des Kaufpreises,
- Eintragung in das Grundbuch (in die Wege leiten)
- und Beurkundung der Grundschuld (sofern bestellt).
Je nach Bedarf kümmert er sich außerdem um
- die Einholung behördlicher Genehmigungen:
zum Beispiel für Sanierungen, Umbauten oder Ablösung der alten Grundschuld.
- die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt:
Sie dient zum Schutz, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehrfach veräußern kann, da die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erst nach einiger Zeit erfolgt.
- oder die Einholung der Verzichtserklärung des Vorkaufsrechts der Gemeinde:
In der Regel hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht und kann das Grundstück somit anstatt des Käufers erwerben, wenn ein dringlicher Grund (wie zum Beispiel das Allgemeinwohl) vorliegt.
Notarkosten beim Wohnungskauf
Bei einem Wohnungskauf berechnet der Notar die gleichen Leistungen und prozentualen Gebühren wie beim Hauskauf. Da die Notargebühren aber anhand vom Kaufpreis berechnet werden, sind die Notarkosten für den Kauf einer Eigentumswohnung in der Regel günstiger.
Notarkosten beim Grundstückskauf
Für den Grundstückskauf gilt dasselbe wie für den Erwerb einer Immobilie: Der Notar kassiert für seine Leistungen die gleichen Notargebühren wie bei einem Hauskauf. Entscheidend für die tatsächliche Summe ist der Kaufpreis des Grundstücks. Daher liegen die Notarkosten für ein unbebautes Grundstück in der Regel unter den Notargebühren für einen Grundstückskauf mit Immobilie darauf.
Wer bezahlt die Notargebühren beim Hauskauf?
Die Notarkosten beim Immobilienkauf bezahlt der Käufer, sofern nicht anders vereinbart.
Der Verkäufer bezahlt nur die Gebühren für die Löschung der Grundschuld. Wer genau welche Kosten bezahlt, legt der Makler oder Verkäufer im Kaufvertrag fest. So kommt es nach dem Verkaufsabschluss der Immobilie nicht zu unerwarteten Notargebühren und Streitigkeiten.
Wichtig: Rechtlich haften beide Vertragsparteien! Ist der Käufer zahlungsunfähig und kann die Notarkosten nicht begleichen, muss der Verkäufer für die Gebühren aufkommen.
Wie berechnet der Notar die Kosten?
Die Notarkosten sind in einer Gebührentabelle im Gerichts- und Notarkostengesetz (Anlage 2 GNotKG) festgelegt. Notare verwenden nur die Tabelle B (Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG, Teil 2 Notargebühren) und können ihre Leistungen nicht teurer oder günstiger anbieten.
Die Notargebühren sind gemäß Bundesnotarordnung (§ 17 BNotO) und in jedem Bundesland gleich hoch. Individuelle Vereinbarungen sind gemäß § 125 GNotKG nicht zulässig. Sie tragen prozentual bei einem Hauskauf in Bayern ebenso hohe Notarkosten wie in Niedersachsen oder Schleswig-Holstein.
Grundsätzlich gilt: Die genauen Gebühren werden anhand des Kaufpreises Ihrer Immobilie berechnet. Wie schwierig und aufwendig der Kauf ist oder wie viele Besprechungstermine Sie mit Ihrem Notar hatten, ist irrelevant. Die Höhe der Notargebühren richtet sich nach der konkret erbrachten Leistung. Entwirft der Notar auch den Text für die Eintragung ins Grundbuch oder beglaubigt er nur die Unterschrift?
Der Wert eines Grundstücks oder eines einzutragenden Rechts wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert). Dieser Wert lässt sich nicht mathematisch exakt errechnen, sondern muss geschätzt werden. Liegt – wie im Regelfall – kein Verkehrswertgutachten vor, gehen Notare wie folgt vor: Ausgangspunkt sind häufig Wertangaben der Beteiligten. Herangezogen werden können zum Beispiel Vorurkunden aus einem früheren Verkauf, Bodenrichtwerte oder die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Bei Gebäuden ist es auch verbreitet, Brandversicherungswerte heranzuziehen. Im Grundbuch eingetragene Belastungen und Werte, die für Steuerzwecke festgesetzt wurden, liefern dem Notar ebenfalls Erkenntnisse für die Wertbestimmung.
Notfalls muss der Wert vom Notar nach billigem Ermessen festgesetzt werden. Die Beteiligten sind verpflichtet, bei der Wertermittlung mitzuwirken.
Gebührensätze beim Notar
Für jede einzelne Leistung des Notars ist außerdem im Kostenverzeichnis (Anlage 1 GNotKG) festgelegt, welchen Gebührensatz der Notar berechnen darf:
- voller Gebührensatz (1,0): Für die Eintragung des Eigentümers in das Grundbuch wird zum Beispiel die volle Gebühr (1,0) berechnet.
- halber Gebührensatz (0,5): Für eine Beurkundung beträgt der Gebührensatz nur die Hälfte (0,5) der Gebühr aus der Gebührentabelle.
- doppelter Gebührensatz (2,0): Für zweiseitige Rechtsgeschäfte – also Verträge und Beschlüsse – wird der doppelte Satz (2,0) berechnet.
- 0,3-Gebühr: Für eine Lastenfreistellung fällt eine ermäßigte 0,3-Gebühr an.
Erlischt die Grunddienstbarkeit oder eine Reallast, da der Berechtige stirbt oder sie zeitlich befristet war, erfolgt die Löschung aus dem Grundbuch kostenfrei (§ 52 GNotKG Abs. 6 Satz 3). Auch die Löschung eines Sanierungsvermerks nach Abschluss der Sanierungsarbeiten ist kostenlos.
Notargebühren für Eintragungen von Rechten und Lasten
Nicht nur für den Hauskauf – auch für die Eintragung von Rechten und Lasten in das Grundbuch oder deren Löschung daraus, fallen Notarkosten an. Diese finden Sie ebenfalls im verlinkten Kostenverzeichnis oder in unseren Beiträgen zu
- Baulasten
- Erbbaurecht: Der Vertrag über die Einräumung eines Erbbaurechts löst beim Notar eine 2,0-Gebühr aus. Zudem fällt bei Gericht eine 1,0-Gebühr an. Weitere Rechte wie ein Vorkaufsrecht löst zusätzliche Gebühren aus.
- Haus überschreiben
- Wegerecht
Bei Beurkundungen, bei denen der Wert eines Grundstücks maßgeblich ist, darf der Notar kein Gutachten verlangen (§ 46 Abs. 4 GNotKG). Ein aktuelles, vorhandenes Verkehrswertgutachten darf jedoch verwendet werden. Das ist gerade bei notariellen Tätigkeiten ohne vorliegenden Kaufpreis empfehlenswert, da dann keine Uneinigkeit bezüglich des Geschäftswerts von Nießbrauch, Wohnrecht und Co. besteht.
Als Alternative zu einem eventuellen Kaufpreis für das jeweilige Recht oder ein Gutachten können Werte, die für Steuerzwecke festgesetzt wurden, herangezogen werden. Darüber hinaus sind Vorurkunden aus vorherigen Verkäufen, Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse oder Brandversicherungswerte für das Gebäude verbreitete Kennzahlen.
Hinweis: Verbindlichkeiten, also Belastungen an einem Grundstück, werden grundsätzlich bei der Wertermittlung nicht abgezogen (§ 38 GNotKG).
Wichtig: Ob der Notar seine Gebühren richtig abrechnet, wird regelmäßig vom Präsidenten des Landgerichts und des Oberlandesgerichts des jeweiligen Bundeslandes kontrolliert. Haben Sie die Befürchtung, dass die Notarkosten falsch berechnet wurden, können Sie die Rechnung beim jeweiligen Landgericht rechtlich prüfen lassen.
Beispiel: Aufstellung von Grundbuch- und Notarkosten
Hier finden Sie eine Beispielrechnung für die Gerichtskosten (Notarkosten) einer Immobilie, deren Kaufpreis bei 300.000 Euro und deren Darlehen bei 250.000 Euro (sogenannte Grundschuld) liegt:
| Kostenstelle | Konkrete Leistung des Notars | Gebühr |
| Notar | Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages | 1.270,00 Euro |
| Grundbuchamt | Eintragung der Auflassungsvormerkung | 317,50 Euro |
| Notar | Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel (ZVK); ohne ZVK = halber Preis | 535,00 Euro |
| Grundbuchamt | Eintragung der Grundschuld | 535,00 Euro |
| Grundbuchamt | Eintragung des Eigentümers | 635,00 Euro |
| Grundbuchamt | Löschung der Auflassungsvormerkung | 0,00 Euro |
| Notar | Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag | 317,50 Euro |
| Notar | Vollzugstätigkeiten | 317,50 Euro |
| optional: Notar | Einrichtung eines Kontos (sogenanntes Notaranderkonto) inklusive Kontoführungsgebühren | 375,00 Euro |
| Summen: | ||
| Grundbuchkosten: | 1.487,50 Euro | |
| Notarkosten: | 2.440,00 Euro | |
| MwSt. für Notarkosten: | 463,60 Euro | |
| Gesamtkosten: | 4.766,10 Euro |
Was ist ein Notaranderkonto?
Das Notaranderkonto wird vom Notar für seine Mandaten, aber auf eigenen Namen geführt. Bekannt ist diese Art des Treuhandkontos auch als Ander-Konto. Es wird auf Antrag eingerichtet, wenn die beiden Vertragsparteien sich gegenseitig nicht trauen und das Geld daher bei einer neutralen Stelle zwischendeponieren möchten. Der Notar benötigt in dem Fall keine Bestätigung des Geldeingangs vom Verkäufer, sondern besiegelt die Grundstückstransaktion proaktiv. Den Kaufpreis leitet er dann an den Verkäufer weiter – und zieht Notargebühren gegebenenfalls direkt ab.
Spar-Tipps für die Notarkosten beim Immobilienkauf
Grundsätzlich gilt: Die Notarkosten können Sie nicht umgehen, denn gesetzlich ist das Einbinden eines Notars beim Hauskauf vorgesehen. Auch die Höhe der Kosten ist prinzipiell nicht variabel.
Trotzdem gibt es die folgenden drei Möglichkeiten, mit denen Sie vermeiden, dass die Kosten unnötig in die Höhe schießen:
Kosten-Tipp #1: Bonitätsprüfung der Verkaufspartei
Als Käufer einer Immobilie sollten Sie nicht nur dem Verkäufer eine Auskunft zu Ihrer Bonität erbringen, sondern selbst auch die des Verkäufers überprüfen. Denn ist der Verkäufer zahlungsunfähig und kann die von ihm zu tragenden Notarkosten nicht zahlen, müssen Sie die Kosten übernehmen
Kosten-Tipp #2: Kostenübernahme der jeweiligen Vertragsparteien klar definieren
Legen Sie im Kaufvertrag genau fest, wer für welche Kosten aufkommen muss. So kommt es zwischen Käufer und Verkäufer zu keinen Missverständnissen und unerwarteten Rechnungen, die Sie begleichen müssen
Kosten-Tipp #3: Notaranderkonto einsparen
Verzichten Sie auf ein Notaranderkonto! Wenn Sie dem Käufer trotz klarer Regelungen im Kaufvertrag und positiver Bonitätsprüfung nicht trauen, sollten Sie ihm Ihre Immobilie nicht verkaufen.
Lesetipp: Neben den Gebühren für den Notar müssen Sie bei einem Haus- oder Wohnungskauf weitere Kosten einkalkulieren. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Kaufnebenkosten berechnen.
Kompetente Beratung beim Hauskauf
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie müssen verschiedenste Punkte beachtet werden. Wenn Sie ein altes Haus kaufen, sind andere Aspekte wichtig als bei einem Neubau. Mit einem Verkehrswertgutachten zum Festpreis samt Kaufberatung von Heid tappen Sie nicht in die Kostenfalle, die Ihnen sonst womöglich nach dem Einzug droht.
Unsere Kompetenzen, mit denen wir Ihnen gerne behilflich sind, umfassen unter anderem
- den Umgang mit Denkmalschutz,
- energetische Sanierung,
- Feuchtemessung
- und Schimmelberatung.
In einem kostenlosen Erstgespräch können wir gemeinsam Ihre Fragen klären und besprechen, welche unserer Dienstleistungen für Sie einen Mehrwert darstellt. Kontaktieren Sie uns gerne unter der Telefonnummer 0800 90 90 282 oder per Kontaktformular.
