Nießbrauch ist für den Berechtigten eine feine Sache, die viele Vorteile und eine Absicherung im Alter beinhaltet. Doch obwohl der Eigentümer die Immobilie meist geschenkt bekommt oder geerbt hat, ist ein Nießbrauch für ihn mit einer Menge Nachteilen verbunden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wertverlust: Eine Immobilie mit Nießbrauch verliert enorm an Wert. Da der Eigentümer das Haus auf lange Sicht nicht nutzen kann, ist es auf dem freien Immobilienmarkt praktisch unverkäuflich.
  • Laufzeit: Lässt sich ein Eigentümer auf Nießbrauch ein, bindet er sich sowohl an die Person als auch an die Immobilie. Denn ein eingetragener Nießbrauch gilt in der Regel auf Lebenszeit.
  • Familie: Schon die Ver­trags­ge­stal­tung über Rechte und Pflichten birgt Kon­flikt­po­ten­zi­al, wenn Nießbraucher und Eigentümer verwandt sind. Deren praktische Umsetzung endet nicht selten in Streit und zerrütteten Familienbanden.
  • Kosten: Der Nießbraucher kommt zwar für laufende Kosten wie Reparaturen auf und es entfallen Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten für eine Hausverwaltung – bei teuren erforderlichen und wertsteigernden Maßnahmen wie einer Sanierung oder Modernisierung wird jedoch der Eigentümer zur Kasse gebeten.

André Heid
Zertifizierte Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter nach DIN 17024 von TÜV, DEKRA, IHK, DIA und EIPOS bewerten Ihre Immobilie sachgemäß.

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Nachteil 1: Wertverlust

Steuerlich betrachtet ist der Wert, den eine Immobilie durch einen Nießbrauch verliert, ein Vorteil. Denn je höher der Wert des Nießbrauchs, desto geringer die Schen­kungs­steu­er. Doch der Steuervorteil ist einmalig, der Wertverlust dauerhaft. Ein Nießbrauch sorgt für

  • einen Wertabschlag für die fehlende Nutzung der Immobilie.
  • einen Wertabschlag für eine schlechtere Marktgängigkeit.
  • entgangene Miete. Denn unter Fa­mi­li­en­mit­glie­dern wird selten eine marktübliche Nettokaltmiete verlangt.

Sie möchten eine grobe Vorstellung davon erhalten, wieviel ein Nießbrauchrecht wert ist? In unserem exemplarischen Mustergutachten schlüsseln wir die Berechnung auf.

Nachteil 2: Bindung auf Lebenszeit

Ein Nießbrauch ist eine Entscheidung fürs Leben. Damit binden sich der neue Eigentümer und der Nießbraucher dauerhaft – aneinander und an die Immobilie. Sobald der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist, ist eine einseitige Löschung nicht mehr möglich.

Nießbrauch taucht auch im Zusammenhang mit der Im­mo­bi­li­en­ver­ren­tung auf. Der schale Beigeschmack: Der Eigentümer profitiert finanziell von einem frühen Tod des Nießbrauchers. Professionelle Teilverkauf-Anbieter spekulieren auf ein rasches Ableben – das ist Teil des Ge­schäfts­mo­dells.

Seniorin spricht am Küchentisch bei einer Tasse Tee mit ihrem erwachsenen Sohn
Nießbraucherin Mama bleibt bis an ihr Lebensende im Haus. Bei einer Tasse Tee bespricht sie mit ihrem Sohn – dem Eigentümer der Immobilie – anstehende Reparaturen.

Nachteil 3: Kon­flikt­po­ten­zi­al bei Transaktion innerhalb der Familie

Auch bei einem Nießbrauch innerhalb der Familie kann ein belastendes Gefühl durch diese Konstellation entstehen. Die Verhältnisse innerhalb der Familie ändern sich. Als Eigentümer möchten Sie, dass Ihre Immobilie top in Schuss bleibt. Der Nießbraucher möchte in Ruhe darin leben. Es kommt zu Aus­ein­an­der­set­zun­gen bezüglich Instandhaltung, Sanierung, Modernisierung, Rechte und Pflichten.

Beispiel: Der Eigentümer räumt dem neugebauten Nach­bar­grund­stück für ein paar Hundert Euro ein Wegerecht ein. Dem Nießbraucher missfällt es jedoch, dass der verhasste Nachbar und dessen Besucher täglich mit ihren Ben­zin­schleu­dern seine Zufahrt benutzen.

Auch die Regelung von Pflichten kann für Unfrieden sorgen. Der Nießbraucher möchte im Winter keinen Schnee räumen, der Eigentümer dafür aber keinen Haus­meis­ter­ser­vice beauftragen. Im Vertrag kann geregelt werden, wer sich darum kümmern muss. Zum Beispiel kann der Nießbraucher den Winterdienst auf eigene Kosten auslagern.

Beispiel: Der Postbote rutscht vor dem Haus aus und bricht sich ein Bein. Der Nießbraucher hat nicht gestreut. Prinzipiell haftet der Nießbraucher für das Versäumnis. Allerdings muss der Eigentümer gelegentlich kontrollieren, ob der Nießbraucher seinen Pflichten nachkommt. Der Postbote richtet seine Ansprüche als Geschädigter zunächst an den Nießbraucher. Weist dieser jedoch nach, dass der Eigentümer seine Kontroll- und Über­wa­chungs­pflich­ten verletzt hat, könnte auch der Eigentümer in die Haftung genommen werden.

Ein Nießbrauch innerhalb der Familie birgt reichlich Kon­flikt­po­ten­zi­al und kann die Beziehungen untereinander trüben. Zudem entsteht zumindest während der Begründung des Nießbrauchs ein administrativer, nicht ganz günstiger Aufwand. Schließlich ist ein Vertrag samt notarieller Beurkundung erforderlich und verursacht Notarkosten.

Nachteil 4: Eingeschränkte Ver­fü­gungs­ge­walt

Als Eigentümer verlieren Sie weitgehend die Kontrolle über Ihre Immobilie. Sie können nicht frei darüber verfügen und werden in Ihren Hand­lungs­mög­lich­kei­ten stark eingeschränkt. Solange ein Nießbrauch besteht, können Sie die Immobilie weder selbst nutzen noch vermieten. Zudem ist die Beleihung einer Nießbrauch-Immobilie kaum möglich, da seriöse Darlehensgeber sich meist nicht darauf einlassen. Der Haken: Gerade für kostenintensive Maßnahmen wie umfangreiche Ausbauten kann eine Finanzierung erforderlich sein.

Nachteil 5: Kosten für Eigentümer

Zwar obliegt dem Nießbraucher die Instandhaltung, sodass auf Sie als Eigentümer keine regelmäßigen Reparaturkosten zukommen. Allerdings stehen in bestimmten Intervallen üblicherweise größere Maßnahmen an, damit das Haus keinen Schaden nimmt. Wenn es um kostenintensive Projekte geht, die Sanierung oder Modernisierung betreffen, sind diese eine Angelegenheit für den Eigentümer. Es gilt, sie so durchzuführen, dass die Wohnqualität des Nießbrauchers nicht beeinträchtigt wird – und die üppigen Kosten zu begleichen. Zu diesen kos­ten­in­ten­si­ven Maßnahmen gehören:

Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber, was das Wohnungsrecht ist und wie sich Nießbrauch und Wohnrecht unterscheiden.

Vorteile von Nießbrauch für den Eigentümer

Ein Vorteil für Sie als Eigentümer ist, dass der Nießbraucher gemäß § 1047 BGB einige (öffentliche) Lasten wie Grundsteuer und Ver­si­che­rungs­prä­mi­en trägt. Die Bildung einer In­stand­hal­tungs­rück­la­ge ist ebenfalls Sache des Nieß­brauch­neh­mers. Laufende Reparaturen und War­tungs­ar­bei­ten belasten somit nicht das Budget des Eigentümers. Auch – in einem normalen Mietverhältnis nicht umlagefähige – Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten (z. B. Hausgeld für die Im­mo­bi­li­en­ver­wal­tung) kümmern Sie als Eigentümer bei einem Standard-Nieß­brauch­ver­trag nicht.

Vor- und Nachteile von Nießbrauch auf einen Blick

Wir stellen die Vor- und Nachteile eines Nießbrauchs aus Perspektive des Eigentümers abschließend in einer Tabelle dar.

Aspekt Vorteil Nachteil
Finanzen Steuervorteil bei Schenkung oder Erbschaft Keine Einnahmen aus Nutzung der Immobilie
Pflichten & Instandhaltung Keine laufenden Kosten für Reparaturen Sanierung & Modernisierung, Eigentümer zahlt Au­ßer­ge­wöhn­li­ches
Flexibilität & Nutzung Eingeschränkte Nutzung, langfristige Bindung
Absicherung & Planung Ermöglicht Versorgung von Angehörigen Erhebliche Wertminderung, Verkauf erschwert

Nießbrauch kommt praktisch nur in Frage, wenn die Immobilie innerhalb der Familie bleibt – oder im Zuge der Im­mo­bi­li­en­ver­ren­tung ein Teilkauf-Unternehmen involviert ist. Wenden Sie sich vertrauensvoll an unsere Sach­ver­stän­di­gen für Immobilien, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie mit Nießbrauch für einen (Teil-)Käufer oder das Finanzamt wissen möchten!