Wann die Neubewertung Ihrer Immobilie erforderlich ist
Die Bewertung von Immobilien kann aus verschiedenen Gründen notwendig werden – zum Beispiel im Zuge der Bilanzierung oder bei gerichtlichen Auseinandersetzungen. Doch nicht immer ist es mit einer einmaligen Wertermittlung getan. Erfahren Sie in diesem Artikel, in welchen Fällen Sie eine Neubewertung Ihrer Immobilie veranlassen sollten oder müssen. Außerdem verraten wir Ihnen, wann Bank, Finanzamt und Co. Grundstücke neu bewerten dürfen.
Eine Neubewertung Ihrer Immobilie kann aus verschiedenen Gründen erforderlich sein, zum Beispiel im Rahmen der Bilanzierung bei Unternehmen.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Der Verkehrswert von Immobilien kann sich mit der Zeit stark verändern. Wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt erneut einen aktuellen Wert benötigen, ist eine Neubewertung Ihres Grundstücks sinnvoll.
- Die regelmäßige Neubewertung ist bei Immobilienfonds gesetzlich vorgegeben. Bei offenen Fonds erfolgt sie in der Regel einmal pro Quartal und bei geschlossenen Fonds mindestens einmal im Jahr sowie bei Kapitalmaßnahmen.
- Zudem spielen Neubewertungen für Unternehmen im Rahmen der Bilanzierung eine Rolle.
- Aufgrund der Grundsteuerreform 2025 bewerten die Finanzämter sämtliche Grundstücke zum Stichtag 1. Januar 2022 neu. Anschließend soll alle sieben Jahre eine Neubewertung der Grundstücke stattfinden.
- Im Rahmen der Baufinanzierung können Kreditinstitute eine Neubewertung Ihrer Immobilie vornehmen, zum Beispiel nachdem der Bau abgeschlossen ist.
Anlässe zur Neubewertung von Immobilien und Grundstücken
Der Immobilienmarkt unterliegt einem stetigen Wandel. Lassen Sie beispielsweise beim Kauf oder Verkauf Ihres Grundstücks ein Verkehrswertgutachten anfertigen, entspricht dies im Grunde einer Momentaufnahme, denn der Wert bezieht sich auf einen bestimmten Wertermittlungsstichtag. Langfristig können Marktänderungen in Angebot und Nachfrage, starke Anstiege und Senkungen der Immobilienpreise sowie Veränderungen am Objekt selbst den Verkehrswert beeinflussen.
Hier einige Beispiele: In Ihrer Immobilie kommt es zu einem Reparaturstau oder direkt vor der Tür wird eine laute Hauptverkehrsstraße gebaut – diese Faktoren können sich wertmindernd auswirken. Wird dagegen eine Parkanlage in der Nähe eröffnet oder nehmen Sie eine energetische Sanierung vor, kann das einen positiven Einfluss auf den Verkehrswert haben.
Wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt den aktuellen Wert Ihres Grundstücks erneut benötigen, ist es sinnvoll, eine Neubewertung Ihrer Immobilie in Betracht zu ziehen – das gilt vor allem, wenn sich wichtige Faktoren verändert haben.
Tipp: Informieren Sie sich auf unserer Website, in welchen Fällen ein kostengünstiges Kurzgutachten ausreicht und wann Sie ein ausführliches Verkehrswertgutachten benötigen.
Darüber hinaus gibt es einige Situationen, in denen eine Neubewertung von Immobilien in gewissen zeitlichen Abständen von großer Relevanz oder sogar verpflichtend ist. Typische Beispiele stellen wir Ihnen im Folgenden vor.
Infografik zu den Anlässen für eine Neubewertung von Immobilien
Immobilienfonds
Immobilienfonds machen die Teilnahme am Immobilienmarkt für Anleger möglich, ohne dass diese eigene Objekte besitzen müssen. Zu unterscheiden sind offene und geschlossene Immobilienfonds. Was genau diese beiden Varianten auszeichnet, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Bewertung von Immobilienfonds“.
Bei Immobilienfonds ist eine regelmäßige Neubewertung gesetzlich vorgegeben. Grundlage ist das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Dabei unterliegen die Folgebewertungen je nach Art des Fonds verschiedenen Vorgaben:
- Offene Immobilienfonds: Die Bewertung erfolgt üblicherweise einmal pro Quartal und durch mindestens zwei externe Gutachter. Eine Objektbesichtigung einmal pro Jahr ist ausreichend.
- Geschlossene Immobilienfonds: Hier kann die Bewertung von einem internen oder externen Gutachter durchgeführt werden, wobei die Häufigkeit von Besichtigungen nicht geregelt ist. Folgebewertungen sind mindestens einmal im Jahr sowie bei Kapitalmaßnahmen nötig.
Bilanzierung
Die Neubewertung von Immobilien nimmt im Rahmen der Bilanzierung von Unternehmen mit Immobilienvermögen einen wichtigen Stellenwert ein. Neben einer Erstbewertung müssen in gewissen Abständen auch Folgebewertungen vorgenommen werden. Die konkreten Regelungen für diese Neubewertungen hängen in erster Linie davon ab, welchem Zweck die betreffende Immobilie dient. Auch die Unternehmensgröße und Compliance-Aspekte können eine Rolle spielen. Rechtlich finden sich die Grundlagen insbesondere im Handelsgesetzbuch (HGB) sowie in den International Financial Reporting Standards (IFRS) beziehungsweise den International Accounting Standards (IAS).
Ein Beispiel: Immobilien, die nach IAS 40 einzuordnen sind, also als Finanzinvestition gehalten werden, erfordern in der Regel zu jedem Bilanzstichtag eine Neubewertung. Dagegen reicht es bei Immobilien nach IAS 16 (Sachanlagen) unter Umständen aus, wenn regelmäßige Neubewertungen etwa alle drei bis fünf Jahre stattfinden (falls der dem Vermögenswert beizulegende Zeitwert eine niedrige Volatilität hat).
Sie möchten für Ihr Unternehmen ein Bilanzierungsgutachten anfertigen lassen? Gern unterstützen wir Sie dabei und beraten Sie ausführlich zu Ihrem Anliegen. Ein solches Gutachten kann nicht nur im Zuge des Jahresabschlusses wichtig sein, sondern auch bei Umstrukturierungen, Teilungen, Kauf oder Verkauf. Kontaktieren Sie uns, um ein erstes, unverbindliches Beratungsgespräch zu vereinbaren!
Grundsteuer
Das Finanzamt erhebt eine Reihe von Steuern rund um Immobilien – von der Grunderwerbssteuer über die Erbschaftssteuer bis hin zur Schenkungssteuer. Die Neubewertung von Immobilien spielt allerdings insbesondere im Rahmen der Grundsteuer eine Rolle, die Sie einmal im Jahr entrichten müssen. Bis zum Jahr 2025, in dem die neue Grundsteuerreform in Kraft tritt, nutzen Finanzämter primär den sogenannten Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer.
Eine Neuermittlung dieses Wertes durch das Finanzamt kann aus mehreren Gründen erfolgen, zum Beispiel:
- Sie teilen ein bestehendes Grundstück auf.
- Sie bauen ein neues Haus.
- Sie nehmen grundlegende bauliche Änderungen vor.
Mit der Grundsteuerreform 2025 fällt der Einheitswert weg und ein angepasstes Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer kommt zum Einsatz. Vor diesem Hintergrund wurde eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke zum Stichtag 1. Januar 2022 durchgeführt. Im Anschluss soll die Feststellung alle sieben Jahre wiederholt werden.
Gut zu wissen: Die steuerliche Wertermittlung durch das Finanzamt ist nicht immer präzise. Sie haben Zweifel und möchten den ermittelten Wert prüfen lassen? Dann schalten Sie einen neutralen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ein, der ein behördenkonformes Gutachten für Sie anfertigt.
Im Rahmen der Grundsteuerreform 2025 wurden alle Grundstücke einer Neubewertung unterzogen.
Kreditinstitute
Banken nutzen den sogenannten Beleihungswert als Berechnungsgrundlage bei der Vergabe von Krediten und Darlehen. Dieser gibt Aufschluss darüber, welcher Wert mit einer Immobilie langfristig erzielt werden kann. Kreditinstitute können sich so absichern, falls Kreditnehmer ihr Darlehen nicht begleichen können. Banken ermitteln den Beleihungswert entweder selbst oder beauftragen einen externen Sachverständigen damit.
Tipp: Als Kreditinteressent können Sie Ihre Verhandlungsgrundlage stärken, indem Sie selbst einen unabhängigen Gutachter anfragen, der ein objektives Beleihungswertgutachten anfertigt. Sollten Sie Interesse an einem solchen Gutachten haben, stehen wir Ihnen gern für Rückfragen zur Verfügung.
Doch wie hängt das Ganze mit der Neubewertung von Grundstücken zusammen? Banken führen nicht nur eine Erstbewertung durch, sondern können unter Umständen auch Neubewertungen vollziehen. Für Kreditnehmer kann das wenig erfreuliche Konsequenzen haben: Sind beispielsweise die Immobilienpreise stark gesunken, ist es möglich, dass die erneute Bewertung einen niedrigeren Beleihungswert ergibt. Banken können dann eine Nachbesicherung, also zusätzliche Sicherheiten, vom Kreditnehmer verlangen.
Bei der privaten und gewerblichen Baufinanzierung kann die Neubewertung von Immobilien eine entscheidende Rolle spielen. Gemäß der „Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung“ der European Banking Authority (EBA) sollten Kreditinstitute für solche Überwachungen allerdings Strategien und Verfahren festlegen, in denen die Häufigkeit und Vorgehensweise definiert wird. Dabei sind, falls relevant, mehrere Faktoren zu berücksichtigen – beispielsweise die Immobilienart, der Grad der Fertigstellung oder Veränderungen in den Marktbedingungen.
Konkret bedeutet das: Eine Neubewertung Ihres Grundstücks kann in verschiedenen Situationen zustande kommen. Hier sind einige Beispiele:
- Nach der Fertigstellung der Immobilie, insbesondere wenn erste Kalkulationen nur mithilfe der Bauunterlagen vorgenommen wurden.
- Bei An- oder Umbauten, zum Beispiel dem Bau eines Wintergartens.
- Im Falle des Verkaufs von Forderungen durch die Bank.
- Bei der Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung beziehungsweise wenn Sie Ihren Immobilienkredit umschulden.
- Wenn Sie den Kredit bereits längere Zeit abbezahlen, um die Sicherheiten an die übrige Kredithöhe anzupassen.
Neubewertung Ihrer Immobilie: Zuverlässige Ergebnisse mit dem passenden Gutachten
Sie möchten eine Neubewertung Ihrer Immobilie beauftragen oder sind unsicher, welches Gutachten für Ihre Zwecke das richtige ist? Dann beraten wir Sie gern in einem kostenlosen Erstgespräch. Ob Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten – mit den zertifizierten und vereidigten Gutachtern der Heid Immobilienbewertung treffen Sie eine gute Wahl.
Wir gewährleisten nicht nur eine Festpreisgarantie, sondern liefern auch zuverlässige Ergebnisse, die den aktuellen Verkehrswert Ihres Objekts aufzeigen. Nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf! Nutzen Sie dafür entweder die Telefonnummer 0800 - 90 90 282 oder das folgende Formular.
