Mietrendite von Immobilien berechnen
Sie überlegen, in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren? Vor dem Kauf gilt es herauszufinden, ob die Immobilie wirklich rentabel ist, das heißt, ob die Mietrendite hoch genug ausfällt. Erfahren Sie hier, wie Sie die Rendite für Immobilien berechnen.
Wir erklären Ihnen in diesem Beitrag, wie Sie die Mietrendite berechnen.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Die Rendite einer Immobilie ist der jährliche Ertrag, den ein Anleger mit einem Immobilienobjekt erwirtschaftet; sie wird ins Verhältnis zum aufgewendeten Kapital gesetzt und daher in Prozent angegeben.
- Zur Berechnung der Mietrendite stehen Ihnen verschiedene Kennzahlen zur Verfügung: Während Mietpreismultiplikator und Bruttomietrendite zur groben Ersteinschätzung nützlich sind, bietet Ihnen die Berechnung von Nettomietrendite, Objektrendite oder Eigenkapitalrendite eine aussagekräftigere Entscheidungsgrundlage.
- Besonders präzise Aussagen über die zu erwartende Mietrendite erhalten Sie durch die Berechnung der Eigenkapitalrendite: Die Eigenkapitalrendite gibt die durchschnittliche jährliche Rendite in Bezug zum von Ihnen eingesetzten Eigenkapital an.
- Die jährliche Nettomietkaltmiete ist eine wichtige Kennziffer, um die Renditechancen eines Mietobjekts realistisch berechnen zu können.
- Bei der Einschätzung des Renditepotenzials der Immobilie hilft Ihnen ein sogenanntes Mietwertgutachten, das einen vertretbaren Mietpreis für Ihre (künftige) Immobilie ermittelt.
- Beachten Sie: Alle Berechnungsverfahren zur Ermittlung der Immobilienrendite basieren auf Annahmen, etwa zu den möglichen Mieteinnahmen, Verwaltungskosten oder Steuern. Die tatsächliche Rendite fällt unter Umständen geringer aus – einen Puffer einzukalkulieren und sich vor dem Kauf von Experten beraten zu lassen, ist daher sehr zu empfehlen.
Mietrendite bei Immobilien
Wer in Immobilien investieren will, muss sich zunächst bewusst machen: sogenanntes „Betongold” bietet andere Herausforderungen und Chancen als etwa der Handel mit Aktien. Beispielsweise müssen Sie Faktoren wie den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten, die Finanzierung sowie die Nutzungsdauer berücksichtigen, wenn Sie gewinnbringend in eine Immobilie investieren möchten. Was eine (gute) Rendite bei Immobilien bedeutet, wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage rechnet, und weitere grundlegende Fragen beantworten wir Ihnen hier.
Was heißt Rendite bei Immobilien?
Der Begriff Rendite (vom italienischen Wort „rendita“) ist ein Begriff aus dem Finanzwesen und bezieht sich auf den Gewinn, der aus einer Investition erwirtschaftet wird. Dabei nennt die Rendite den Effektivzins, den eine Anlage innerhalb eines bestimmten Zeitraums einbringt.
Die Mietrendite einer Immobilie ist somit der jährliche Ertrag, den ein Anleger mit dem Immobilienobjekt erwirtschaftet. Der Ertrag besteht aus den Mieteinnahmen der Immobilie und wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gebracht. Deshalb wird die Rendite meist in Prozent angegeben.
Wie hoch ist eine gute Mietrendite?
Wie hoch eine gute Rendite für Immobilien ist, kann je nach Lage stark variieren. Als Daumenregel gilt: Eine gute Rendite liegt bei etwa vier bis sechs Prozent Nettomietrendite pro Jahr.
Wo gibt es die beste Mietrendite?
Je höher das Risiko, desto höher die Rendite – diese Anlegerregel lässt sich auch auf Immobilien übertragen. Aktuell sind eher da hohe Mietrenditen zu erwarten, wo die Preise niedrig sind, etwa in Mittel- oder Ostdeutschland. Dort können Mietrenditen von mehr als acht Prozent im Jahr (vor Steuern) erzielt werden. Allerdings besteht in diesen Lagen auch ein höheres Risiko von Leerstand und Mietausfall.
In begehrten Lagen in süddeutschen Regionen sowie in Großstädten wie München oder Hamburg ist das Risiko eines Mietausfalls deutlich niedriger. Allerdings sind in diesen begehrten Ballungszentren geringe Renditen zu erwarten: Bruttomietrenditen von vier Prozent oder weniger sind dort eher die Regel als die Ausnahme.
Wann rechnet sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Eine Immobilie rechnet sich dann als Kapitalanlage für Sie, wenn der Kaufpreis nicht überhöht ist und wenn Sie das Objekt möglichst dauerhaft zu guten Konditionen vermieten können, beziehungsweise wenn in der Zukunft ein höherer Wiederverkaufswert zu erwarten ist.
Wichtig ist, dass Sie vor dem Kauf einer Immobilie gründlich planen und gegebenenfalls eine professionelle Investmentberatung vereinbaren. Außerdem sollten Sie über ein ausreichendes finanzielles Polster verfügen, falls unerwartete, zusätzliche Kosten auf Sie zukommen oder die Immobilie für längere Zeit nicht vermietet werden kann.
Ob sich eine Immobilie als Investment rechnet, kommt auch auf die Lage an.
Rendite von Immobilien berechnen
Lernen Sie im Folgenden die wichtigsten Kennzahlen zur Renditeberechnung bei Immobilien kennen und erfahren Sie, mit welchen Formeln Sie die mögliche Rendite eines Objekts selbst ausrechnen können.
Kennzahlen zur Renditeberechnung im Überblick
Um die Rendite einer Mietimmobilie zu berechnen, gibt es verschiedene Kennzahlen, die unterschiedliche Aspekte des Immobilieninvestments beleuchten. Wir stellen Ihnen hier die Kennzahlen Mietpreismultiplikator, Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Objektrendite und Eigenkapitalrendite kurz vor.
Hinweis: Bruttorendite und der Mietmultiplikator sollten Sie lediglich heranziehen, um eine erste Einschätzung zu erhalten. Für konkrete und verlässliche Aussagen sind diese beiden Kennzahlen nicht geeignet.
Mietpreismultiplikator (auch: Vervielfältiger)
Im Zusammenhang mit der Rendite von Immobilien wird häufig der Mietpreismultiplikator genannt. Diese Kennzahl ist hilfreich, um den Kaufpreis für ein Objekt einzuschätzen: Ist dieser angemessen oder nicht?
Der Mietpreismultiplikator beantwortet die Frage danach, wie viele Jahresnettokaltmieten erforderlich sind, um eine Immobilie zu finanzieren (inklusive der Erwerbsnebenkosten und möglicherweise anfallender Modernisierungskosten).
So wird der Mietpreismultiplikator berechnet:
Kaufpreis (inkl. Neben- und Modernisierungskosten) / Jahresnettokaltmiete = Mietpreismultiplikator
Welcher Wert ist für den Vervielfältiger angemessen? Oft wird ein Mietpreismultiplikator von bis zu 25 als angemessen beschrieben – immer auch abhängig von der Lage der Immobilie. In begehrten Lagen in Großstädten wie etwa Berlin, Hamburg oder Stuttgart kann die Zahl jedoch auch deutlich höher sein.
Bruttomietrendite
Mit der Bruttomietrendite setzen Sie den zu erwartenden jährlichen Mietertrag ins Verhältnis zum Kaufpreis des Immobilienobjekts. So lässt sich bereits grob abschätzen, ob sich die Investition lohnt. Da aber viele Aspekte, wie etwa die Kaufnebenkosten oder die Instandhaltungskosten, nicht berücksichtigt werden, ist die Bruttomietrendite keine besonders aussagekräftige Kennzahl.
Eine hilfreichere Rechengröße, um die Ertragsperspektiven einer Immobilie zu beurteilen, ist die Nettomietrendite.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite gibt Aufschluss, wie hoch die Rendite unter Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten sowie der jährlichen Instandhaltungsrücklage, Verwaltungs- und nicht umlegbaren Nebenkosten ausfällt. Allerdings berücksichtigt die Nettomietrendite nicht die Finanzierung und die Besteuerung des Immobilienobjekts.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite zeigt Ihnen als Kapitalanleger im Immobilienbereich den Durchschnitts-Jahresertrag auf das eingesetzte Kapital inklusive des Zinssatzes. Sie berücksichtigt alle Einnahmen, Ausgaben sowie die Finanzierung. Da hier auch die Besteuerung und Fremdfinanzierung berücksichtigt wird, ermöglicht Ihnen die Berechnung der Eigenkapitalrendite einen präzisen Renditevergleich. Wenn Sie sich fragen, wie Sie Ihr Geld am besten investieren sollen, gibt Ihnen die Eigenkapitalrendite hilfreiche Anhaltspunkte dafür, ob sich der Kauf einer Mietimmobilie finanziell lohnen würde oder ob Sie Ihr Geld besser in andere Anlageformen, etwa einen Immobilienfonds, stecken sollten.
Objektrendite
Die Objektrendite ist für Sie hilfreich, wenn Sie verschiedene Objekte miteinander vergleichen und auf dieser Grundlage eine Kaufentscheidung treffen möchten. Sie gibt Ihnen Aufschluss darüber, welches Immobilienobjekt die höchste Rendite abwirft.
Hohe Mietpreise werden mit hochwertigen Objekten in guter Lage erzielt – mit positiven Auswirkungen auf die Immobilienrendite.
Wie wird die Mietrendite berechnet?
Nach dem Überblick über die unterschiedlichen Kennzahlen zur Renditeberechnung erfahren Sie nun, wie Sie die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite, die Objektrendite und die Eigenkapitalrendite einer Immobilie berechnen.
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So berechnen Sie die Bruttomietrendite
Um die Bruttomietrendite einer Immobilie zu berechnen, teilen Sie die Jahreskaltmiete (ohne Nebenkosten!) durch den Kaufpreis und multiplizieren das Ergebnis mit 100:
100 x Jahresbruttokaltmiete / Immobilienkaufpreis = Bruttomietrendite in %
So erhalten Sie einen Prozentwert, die Bruttomietrendite. Sie sollte bei mindestens fünf Prozent liegen, damit das Investmentobjekt nicht zum Groschengrab wird. Makler werben beim Immobilienkauf häufig mit der Bruttomietrendite. Beachten Sie aber unbedingt, dass es sich nur um einen groben Richtwert handelt. Kosten für zum Beispiel Instandhaltung, Verwaltung oder Leerstand sind darin nicht berücksichtigt.
So berechnen Sie die Nettomietrendite
Die aussagekräftigere Nettomietrendite zu berechnen, ist ein wesentlich komplexer. Dabei setzen Sie den Jahresreinertrag ins Verhältnis zu den Investitionskosten. Sie müssen dazu bereits einige Kostenpunkte kennen:
- Kaufpreis
- Erwerbsnebenkosten:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland; in der Regel zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises)
- Maklergebühren (bis zu 7 % des Kaufpreises)
- Notarkosten und Grundbuchgebühren (1,5 bis 2 % des Kaufpreises)
- Kosten für die Instandsetzung bzw. Instandhaltung
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungsrücklage für das Gebäude
Mit der folgenden Formel können Sie die Nettomietrendite berechnen:
(Jahresnettokaltmiete – jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten) x 100 / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) = Nettorendite in %
Von der Jahresnettokaltmiete ziehen Sie die jährlichen Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten (zum Beispiel Instandhaltungskosten, Versicherungskosten u.a.) ab und multiplizieren den Betrag mit 100. Das Ergebnis teilen Sie durch die Summe aus Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten. So erhalten Sie die Nettomietrendite – diese sollte idealerweise über 4 Prozent liegen, damit sich Ihre Investition lohnt.
Eigenkapitalrendite
Die Berechnung der Eigenkapitalrendite gibt wesentlich präziseren Aufschluss über die zu erwartende Rendite als Brutto- oder Nettomietrendite. Denn die Eigenkapitalrendite bezieht sich nicht auf den Gesamtkaufpreis (wie im Fall der Nettomietrendite), sondern auf das von Ihnen eingesetzte Eigenkapital. Die Eigenkapitalrendite gibt die durchschnittliche jährliche Rendite in Bezug auf diesen Betrag an.
Um die Eigenkapitalrendite zu berechnen, müssen Sie nicht umlagefähige Kosten (wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Zinskosten und Steuern) von der Jahreskaltmiete abziehen. Das Ergebnis teilen Sie durch das Eigenkapital und multiplizieren mit 100. So erhalten Sie die Eigenkapitalrendite in Prozent. Sie sollte bei mindestens 7 Prozent liegen.
Rechenformel Eigenkapitalrendite
Mit dieser Formel können Sie die Eigenkapitalrendite berechnen:
(Jahreskaltmiete – Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Zinskosten – Steuern) / Eigenkapital x 100 = Eigenkapitalrendite in %
Hinweis: Die Eigenkapitalrendite gibt deutlich präziser Aufschluss über die Renditeerwartungen als die Brutto- oder Nettorendite. Ihre Berechnung ist allerdings aufwändig, da unter anderem die Steuerberechnung umfangreich ist.
Beispielrechnung zur Eigenkapitalrendite (ohne Steuern)
Zur Vereinfachung berücksichtigen wir in unserem Beispiel die Steuern auf Mieteinnahmen nicht. Außerdem gehen wir in der Beispielrechnung davon aus, dass es sich um ein endfälliges Darlehen mit gleichbleibenden Zinskosten handelt.
Folgende Kostenpunkte müssen Sie kennen, um die Eigenkapitalrendite zu berechnen:
- Kaufpreis: 400.000 Euro
- Erwerbsnebenkosten: 43.500 Euro
- Kaufpreis gesamt: 443.500 Euro
- Eigenkapital (20 % der Gesamtkosten): 88.700 Euro
- Finanzierung mit 80 Prozent Fremdkapital: 354.800 Euro
- Jahreskaltmiete: 15.000 Euro
- Nicht abzugsfähige Verwaltungskosten: 1.800 Euro
- Erhaltungsaufwand (1 % des Kaufpreises): 4.000 Euro
- Jährliche Zinskosten für die Finanzierung (1 %): 3.548 Euro
So berechnen Sie die Eigenkapitalrendite:
(Jahreskaltmiete – Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Zinskosten) / Eigenkapital x 100= Eigenkapitalrendite in %
(15.000 – 1.800 – 4.000 – 3.548) / 88.700 x 100= 6,37 %
Insbesondere bei der Bewertung von Immobilien ist die Eigenkapitalrendite eine wichtige Kennziffer, da Immobilien oftmals einen Leverage von 1 zu 5 beziehungsweise 1 zu 10 erreichen, zum Beispiel bei 100 Prozent Finanzierung. Hierbei ist wichtig, dass sich die zukünftige Wertsteigerung auf das Gesamtkapital bezieht und nicht nur auf das Eigenkapital wie beispielsweise bei Aktien oder Direktinvestments in Real-Estate-Investment-Trusts (REITs) oder Immobilienfonds. Das ist auch der Vorteil, wenn Sie direkt in das Asset investieren und nicht über Umwege.
Objektrendite
Wenn Sie verschiedene Mietimmobilien hinsichtlich ihrer Rentabilität vergleichen möchten, sollten Sie die Objektrendite berechnen. Die Objektrendite berücksichtigt alle Einnahmen und Ausgaben sowie und Steuerzahlungen – die Finanzierung der Immobilie wird allerdings außen vor gelassen.
Mit dieser Formel berechnen Sie die Objektrendite:
Mietreinertrag – Unterhaltskosten – Steuerlast = Objektrendite
Wichtig: Alle der oben genannten Kennziffern zur Renditeberechnung basieren auf Annahmen zu Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten, Steuerzahlungen und mehr. Die tatsächliche Entwicklung nach dem Immobilienkauf lässt sich nicht mit letztendlicher Sicherheit absehen. Möglicherweise fallen doch höhere Renovierungskosten an als gedacht oder Sie finden längere Zeit keine Mieter – kalkulieren Sie für solche Risiken immer einen Puffer mit ein.
Worauf muss man beim Berechnen der Mietrendite achten?
Damit Sie keinen falschen Vorstellungen erliegen und gar in ein unrentables Objekt investieren, sollten Sie Immobilienangebote zunächst kritisch betrachten – vor allem dann, wenn Makler mit sehr hohen Renditeaussichten werben. Auf Immobilienportalen werden gelegentlich die Rendite-Angaben „geschönt“. Zu den typischen Tricks der Anbieter zählt, bei der Rendite-Berechnung
- das Hausgeld zu vernachlässigen,
- statt der Kaltmiete die Warmmiete heranzuziehen oder
- die Kaufnebenkosten nicht zu berücksichtigen.
Daher ist es auf jeden Fall zu empfehlen, die Rendite der Immobilie selbst zu berechnen oder einen Sachverständigen mit einem Mietwertgutachten zu betrauen. Indem Sie sich mit den oben vorgestellten Kennziffern auseinandersetzen, können Sie Renditeversprechen besser beurteilen.
Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Miethauses professionell beraten lassen. Der Immobilienkauf will gut durchdacht sein – vereinbaren Sie einen unverbindlichen und kostenlosen Beratungstermin mit einem unserer sachkundigen Gutachter.
Gute Rendite erzielen: 4 nützliche Tipps zur Objektwahl
Um mit einer Immobilie gute Rendite zu erzielen, kommt es auf die Wahl des passenden Objekts an. Ein paar Faustregeln helfen Ihnen dabei.
Eine luxuriöse, neuwertige Wohnung in guter Lage wird viele Mietinteressenten anziehen – damit steigen auch Ihre Chancen auf eine gute Rendite!
1. Die richtige Lage
Lage, Lage, Lage – darauf kommt es an, wenn Sie mit einem Mietobjekt satte Renditen erzielen wollen. Ruhige, stadtnahe Lagen mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur sind heißbegehrt – hier können in der Regel höhere Mieteinnahmen erzielt werden als in Randlagen oder in der Innenstadt.
Auch ob Ihre Immobilie in einer Großstadt beziehungsweise Hochschulstadt liegt oder auf dem Land beziehungsweise in einer strukturschwachen Gegend, spielt eine entscheidende Rolle.
2. Qualität der Immobilie
Neben der Lage spielt auch die Wertigkeit der Immobilie eine wichtige Rolle. Die bauliche Qualität des Objekts, Baujahr und -stil und der generelle Zustand des Objekts haben Einfluss auf die Höhe der Rendite. Sanierungsbedürftige, ungepflegte Immobilien sind in der Regel problematisch, während gepflegte oder gar luxuriöse Objekte Mietinteressenten dagegen anziehen.
Prüfen Sie daher bei Immobilienangeboten genau: Ist der Kaufpreis gerechtfertigt oder überzogen? Ziehen Sie am besten einen erfahrenen Experten für Immobilienbewertung hinzu.
3. Angebote gründlich prüfen
Seien Sie kritisch – es geht schließlich um Ihr Geld: Hohe Renditeversprechen von Maklern beziehen sich häufig nur auf die Bruttomietrendite beziehungsweise werden bestimmte Kostenpunkte wie die Kaufnebenkosten oder das Hausgeld „unterschlagen“. Prüfen Sie also genau, mit welchen Kennziffern die Immobilienrendite berechnet wurde.
4. Kaufpreis
Je günstiger der Kaufpreis, umso höher fallen die Erträge der Immobilie aus. Allerdings müssen Sie beachten: Der Kaufpreis ist unter anderem von Lage abhängig. So ist es beispielsweise in strukturschwachen Gebieten eher schwierig, Mieter zu finden und das Risiko eines längeren Leerstands droht. Wägen Sie daher günstige Immobilienangebote genau ab!
Weitere hilfreiche Informationen finden Sie in unserem Immobilienkauf-Ratgeber.
Heid berechnet die Rendite von Immobilien
Mit den verschiedenen Kennziffern zur Renditeberechnung stehen Ihnen jede Menge Möglichkeiten offen, die Rentabilität einer Mietimmobilie einzuschätzen. Da die Rendite-Berechnung immer auf Annahmen beruht, sollten Sie sich vor dem Kauf eines Objekts gründlich beraten lassen. Neben einer fachkundigen Kaufberatung stehen Ihnen die Sachverständigen von Heid auch mit einer gründlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung sowie einem Mietwertgutachten zur Seite, um herauszufinden, ob ein Immobilienprojekt finanziell tragbar ist. Mit unserer versierten Investmentberatung unterstützen wir Sie auf Ihrer Suche nach der optimalen Anlagestrategie. Zögern Sie nicht, uns für eine kostenlose Erstberatung zu kontaktieren! Wir freuen uns auf Ihre Nachricht.
