Erst Mieter, dann Eigentümer: Vor allem für Menschen ohne Eigenkapital oder Bonität ist das Modell Mietkauf eine attraktive Finanzierungsmöglichkeit für eine eigene Immobilie. Doch dieses Konzept bringt sowohl für Käufer als auch für Verkäufer einige Vor- und Nachteile mit sich. Worauf Sie beim Mietkaufvertrag achten müssen und unter welchen Umständen sich dieses Finanzierungsmodell lohnt, erfahren Sie samt Mietkauf-Beispielrechnung und Checkliste in diesem Beitrag.
So funktioniert Mietkauf beim Haus
Mietkauf ist ein hybrides Modell zur Immobilienfinanzierung, bei dem ein potenzieller Käufer die Immobilie zunächst mietet und die Option hat, sie nach einer bestimmten Mietzeit zu kaufen. Mietkauf ermöglicht es Menschen, die nicht sofort über das nötige Eigenkapital oder eine ausreichende Bonität verfügen, eine Immobilie schrittweise zu erwerben. Im Gegensatz zum traditionellen Immobilienkauf zahlt der Mietkäufer über einen festgelegten Zeitraum eine monatliche Miete, von der meist ein Teil auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird. Mietkaufverträge sind meist komplex und beinhalten spezifische Klauseln, die sowohl die Höhe der Mietzahlungen als auch die Kaufoptionen am Ende der Mietperiode regeln. Zudem kann der Mietzins höher sein als bei einer regulären Miete, da er – je nach Vereinbarung – einen Anteil enthält, welcher zur Tilgung des Kaufpreises reserviert ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einem Mietkauf wohnt der Käufer bereits im Haus. Mit dem monatlichen Mietzins beginnt er bereits die Raten für den Kauf zu bezahlen. Zu einem festgelegten Termin verpflichtet sich der Käufer, die Immobilie zum vereinbarten Preis zu kaufen.
- In einem Mietkaufvertrag, der von einem Notar beurkundet wird, vereinbaren die Parteien die Details.
- Zu den Vorteilen für Mietkäufer gehört, dass der Käufer entweder kaum Eigenkapital oder keine Finanzierung benötigt.
- Einer von mehreren Nachteilen: Kann der Mieter die Raten nicht bedienen, verliert er je nach Vereinbarung seine Investition in die Mietkauf-Immobilie. Zudem ist der Mietkauf einer Wohnung teurer als der Sofortkauf.
Mietkauf aus Käufer-Perspektive
Der Mietkauf bietet aus Käuferperspektive einige entscheidende Vorteile gegenüber dem klassischen Immobilienkauf, hat aber auch Nachteile.
Vorteile Mietkauf gegenüber klassischem Kauf
Mietkauf ermöglicht es Menschen, die nicht sofort über das notwendige Eigenkapital verfügen oder deren Bonität für einen traditionellen Kredit nicht ausreicht, dennoch den Weg in die eigenen vier Wände zu finden. Viele Anbieter von Mietkauf-Objekten verlangen keine Anzahlung. Da ein Teil der Mietzahlungen oft auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird, wird der Aufbau von Eigenkapital im Laufe der Mietdauer gefördert.
Der Mietzins bleibt über die gesamte Vertragslaufzeit stabil, da er vertraglich festgelegt wurde. Mietpreisentwicklungen auf dem regionalen Immobilienmarkt und damit verbundene Mieterhöhungen sind bei einem Mietkauf außen vor. Außerdem bietet der Mietkauf einer Wohnung oder eines Hauses Flexibilität, da er Ihnen als Käufer die Möglichkeit lässt, die Immobilie über den festgelegten Mietzeitraum hinweg kennenzulernen und zu entscheiden, ob sie Ihren langfristigen Bedürfnissen entspricht.
Noch ein dicker Pluspunkt beim Mietkauf einer Wohnung: Während Sie mit einem Hund oder einem lauten Musikinstrument für viele Vermieter ein rotes Tuch sind, steigen Ihre Chancen auf eine anständige Wohnung bei einem Mietkauf trotz Tier und Klavier.
Nachteile für Käufer beim Mietkauf von Immobilien
Mietkaufverträge sind oft komplex und mit spezifischen Klauseln versehen. Lassen Sie eine intensive Prüfung des Mietkaufvertrags durch einen Anwalt für Mietrecht durchführen. Zudem besteht – je nach Vereinbarung – das Risiko, dass Sie am Ende der Mietphase die Immobilie vielleicht nicht zu einem günstigen Preis erwerben können, falls der Marktwert der Immobilie stark gestiegen ist. Hinzu kommt, dass der monatliche Mietzins oft höher ist als ortsüblich. Dies steigert die finanzielle Belastung während der Vertragslaufzeit.
Während der Miete haben Sie kein Mitspracherecht bei Umbauten der Immobilie. Für eventuelle Sanierungen und Renovierungen müssen Sie als zukünftiger Eigentümer mehr bezahlen als ein einfacher Mieter. Letztlich ist es daher entscheidend, alle Bedingungen und potenziellen Risiken genau zu prüfen, bevor Sie sich für dieses Finanzierungsmodell entscheiden.
Mietkauf für Verkäufer
Ein Mietkauf bietet Verkäufern einige attraktive Vorteile. Dennoch sind einige Nachteile nicht von der Hand zu weisen.
Vorteile für Verkäufer
Zum einen ermöglicht diese Vertragsform, Immobilien schneller auf den Markt zu bringen, da sie auch Interessenten zugänglich gemacht werden, die aktuell nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügen. Dies ist in Zeiten schwacher Immobilienmarktbedingungen von Vorteil, da mehr potenzielle Käufer angesprochen werden können. Ein weiteres Argument für einen Mietkauf besteht für Sie als Verkäufer darin, dass er für die Dauer des Mietverhältnisses eine feste monatliche Einnahmequelle erhält, die oft über der marktüblichen Miete liegt. Zudem bindet der Mietkauf potenzielle Käufer längerfristig an die Immobilie. Dieser Umstand verschafft Ihnen ein gewisses Maß an Planungssicherheit. Aber nicht nur das: Käufer beteiligen sich finanziell an Instandhaltungsmaßnahmen und behandeln die Immobilie aus Eigeninteresse meist sorgfältiger als Mieter.
| Vorteile | Nachteile |
| + sofortiger Cash durch Anzahlung | – Zahlungsunfähigkeit schwierig |
| + jahrelang regelmäßige Mieteinnahmen | – keine Mieterhöhung möglich |
| + Mieter behandelt Immobilie sorgfältig | – keine Anzahlung bei Optionskauf |
| + Mieter finanziell an Instandhaltung beteiligt | – keine Kaufpflicht bei Optionskauf |
Verkäufer-Nachteile beim Mietkauf
Der größte Nachteil im Vergleich zu einem sofortigen Verkauf: Der Verkäufer kann bei einem Mietkauf nicht unmittelbar über den vollen Verkaufserlös verfügen. Gerade weil bei Immobilien auf Mietkauf auch Personen ohne viel Eigenkapital oder ohne Fremdfinanzierung ein Haus kaufen können, gilt es genau hinzusehen und die Risiken abzuwägen. Denn es besteht ein gewisses Risiko, dass der Käufer am Ende der Mietlaufzeit seiner Kaufpflicht nicht nachkommen kann oder bei einem Optionskauf von seinem Ankaufsrecht keinen Gebrauch macht. Dadurch müssen Sie als Verkäufer die Immobilie neu vermarkten – und werden Ihr Haus oder Ihre Wohnung womöglich zu schlechteren Konditionen los als zum Abschluss des Mietkaufvertrags.
Praktische Tipps für den Mietkaufvertrag
Bei dem Mietkauf einer Immobilie werden stets zwei Verträge aufgesetzt: ein Mietvertrag und ein (Miet-)Kaufvertrag für das Haus. Beide Verträge werden von einem Notar beurkundet. Werden die Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet oder leistet der Käufer eine Anzahlung, muss dies im notariell beglaubigten Vertrag erwähnt werden. Andernfalls besteht – für beide Seiten – die Gefahr, dass der gesamte Vertrag nichtig ist.
Ein Mietkaufvertrag enthält entscheidende Informationen und Bedingungen, die sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eingehend geprüft werden sollten, bevor ein Abschluss erfolgt. Zu den wesentlichen Bestandteilen des Vertrags gehören
- die vereinbarte Kaufoption,
- der Kaufpreis,
- die Höhe der monatlichen Mietzahlung sowie Regelungen zu deren Anrechnung auf den Kaufpreis.
Käufer sollten bei Unklarheiten gezielt nachfragen, besonders in Bezug auf die Dauer der Mietphase und die Bedingungen, unter denen der Kauf vollzogen werden kann. Beim Mietkauf eines Hauses sind spezifische Details wie bauliche Veränderungen oder Renovierungspflichten von Bedeutung, die im Vertrag festgehalten sein sollten. Auch bei der Anmietung einer Wohnung auf Mietkaufbasis müssen Besonderheiten beachtet werden. Wer kommt den Verpflichtungen zur Instandhaltung nach, wer übernimmt die Kosten für das Gemeinschaftseigentum? Ein detailliertes Verständnis all dieser Aspekte beugt potenzielle Unklarheiten vor und ebnet den Weg zu einer erfolgreichen Immobilienübernahme.
Expertentipp: Halten Sie diese zwei Punkte unbedingt vertraglich fest, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus per Mietkauf erwerben möchten:
- Ausstiegsrecht aus dem Vertrag (Rücktrittsklausel)
- Recht zur Sondertilgung
Ein Mietkaufvertrag läuft meist über 10 oder gar 20 Jahre. Die Notarkosten sind dieselben wie beim Hauskauf auf traditionellem Wege.
Expertentipp: Schauen Sie vor Vertragsabschluss ins Grundbuch, um eventuelle Belastungen oder Ansprüche Dritter auszuschließen. Wie Sie einen Grundbuchauszug beantragen und wie ein Grundbucheintrag aufgebaut ist, erfahren Sie in den verlinkten Beiträgen.
Für alle Fälle haben wir Ihnen in einem Factsheet die wichtigsten Erkenntnisse rund um das Thema zusammengefasst. Laden Sie unsere Mietkauf-Checkliste kostenlos herunter.
Kosten für einen Mietkauf berechnen
Ein Mietkauf kommt dem Käufer üblicherweise teurer als der sofortige Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses. Dafür entfallen in vielen Fällen die Zinsen für ein Darlehen.
Beispielrechnung für eine Mietkauf-Immobilie
Nehmen wir an, das Haus hat einen Verkehrswert von 600.000 Euro.
Bei einem direkten Kauf würden 600.000 Euro vom Käufer an den Verkäufer fließen¹ .
Kann der Käufer diese Summe nicht aufbringen, muss er ein Darlehen aufnehmen und darauf Zinsen bezahlen. Damit eine seriöse Bank einen Immobilienkredit gewährt, sind mindestens 10, eher 20, teils auch 30 Prozent Eigenkapital notwendig. Zinsen ignorieren wir in dieser Beispielrechnung für den klassischen Mietkauf geflissentlich. Banken finanzieren Immobilien derzeit mit 3 bis 4 Prozent. Doch auch bei einem Mietkauf ohne Fremdfinanzierung können Zinsen anfallen. Viele Verkäufer schlagen einen Zinsanteil auf die Miete auf – schließlich gehen sie ein Mietausfallwagnis ein und müssen im schlimmsten Fall einen neuen Käufer für das Haus suchen.
Für den Mietkauf des Hauses haben wir vier unterschiedliche Varianten: mit/ohne Anzahlung und mit/ohne Restzahlung. Wir schlüsseln die Varianten in der nachfolgenden Tabelle auf. Dabei gehen wir davon aus, dass der Mietkaufvertrag über 10 Jahre läuft. Die monatliche Miete ist daher zwangsläufig ziemlich hoch.
| Kosten | Kauf | Mietkauf I | Mietkauf II | Mietkauf III | Mietkauf IV |
|---|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 600.000 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Anzahlung | 0 | 0 | 0 | 120.000 | 120.000 |
| Monatsmiete | 0 | 5.000 | 4.000 | 4.000 | 3.000 |
| Restzahlung | 0 | 0 | 120.000 | 0 | 120.000 |
| Gesamtsumme | 600.000 | 600.000 | 600.000 | 600.000 | 600.000 |
Beim Mietkauf einer Wohnung ist der Kaufpreis und somit die Miete entsprechend niedriger. Wir haben auch für den Mietkauf einer Eigentumswohnung eine Beispielrechnung aufgestellt, mit denen Sie die Kosten einschätzen können.
| Kosten | Kauf | Mietkauf I | Mietkauf II | Mietkauf III | Mietkauf IV |
|---|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 200.000 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Anzahlung | 0 | 0 | 0 | 100.000 | 70.000 |
| Monatsmiete | 0 | 1.667 | 833 | 833 | 667 |
| Restzahlung | 0 | 0 | 100.000 | 0 | 50.000 |
| Gesamtsumme | 200.000 | 200.000 | 200.000 | 200.000 | 200.000 |
Mietkauf-Rechner
Nutzen Sie unseren kostenlosen Mietkauf-Rechner, um die Höhe der Restsumme in Abhängigkeit von Objektwert (Verkehrswert), Abzahlungszeitraum (Mietdauer), Monatsmiete und Zinssatz zu bestimmen.
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Antworten auf häufige Fragen zum Mietkauf
Immer wieder erreichen unsere Kundenberater grundsätzliche Fragen zum Mietkauf. Diese möchten wir Ihnen an dieser Stelle gerne in Form eines Mietkauf-FAQs beantworten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Mietkauf?
Der Mietkauf stellt eine attraktive Option für Menschen dar, die beim Erwerb einer Immobilie nur über begrenzte finanzielle Mittel verfügen. Da beim Mietkauf das Eigenkapital nach und nach durch die Anrechnung der Mietzahlungen auf den Kaufpreis aufgebaut wird, ist in der Regel ein zunächst geringeres Eigenkapital erforderlich als bei einem herkömmlichen Immobilienkauf. Allerdings können die spezifischen Anforderungen in Bezug auf die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals je nach Vertragsgestaltung variieren. Verkäufer verlangen oft eine Anzahlung oder Sicherheitsleistung, um den Mietkaufvertrag in Kraft zu setzen. Dies kann etwa einen prozentualen Anteil des geschätzten Kaufpreises umfassen.
Was passiert, wenn ich bei einem Mietkauf nicht bezahlen kann?
Wenn Sie als Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten und die Mieten nicht mehr zu zahlen vermögen, können Sie ebenfalls Ihre gesamte Investition ins Objekt verlieren. Denn der Verkäufer hat nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Recht, den Mietvertrag deshalb zu kündigen und vom Hausverkauf zurückzutreten. Darüber hinaus können Schadensersatzforderungen für den Mietausfall gegen Sie erhoben werden.
Werde ich bei Mietkauf im Grundbuch eingetragen?
Mietkauf funktioniert in Bezug auf den Grundbucheintrag üblicherweise anders als der traditionelle Immobilienkauf. Im Falle eines Mietkaufs wird der Käufer zunächst nicht im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen. Diese Eintragung erfolgt erst nach vollständigem Erwerb der Immobilie. Das bedeutet, dass der Mietkäufer seine Kaufoption ausüben und alle vertraglich vereinbarten Bedingungen für den Kaufabschluss erfüllen muss. In anderen Ländern kann dieser Prozess abweichen. Die rechtlichen Regelungen zum Eigentumserwerb durch Mietkauf sind international unterschiedlich. Potenzielle Käufer sollten sich über die spezifischen gesetzlichen Vorgaben und die Praxis, wie der Eigentumserwerb im Grundbuch zu verzeichnen ist, gut informieren. Eine rechtliche Absicherung ist jedoch durch eine Vormerkung im Grundbuch möglich, die dem Mietkäufer ein gewisses Sicherungsrecht auf den späteren Erwerb einräumt. Solche Details sind essenziell und sollten in enger Zusammenarbeit mit einem Rechtsexperten oder Notar gut verstanden und vertraglich festgehalten werden.
Wer kümmert sich bei Mietkauf-Immobilien um die Instandhaltung?
Bei Mietkauf-Immobilien stellt sich häufig die Frage, wer für die Instandhaltung und Reparaturen verantwortlich ist. Die Regelung der Instandhaltungspflichten gehört zu den wichtigsten Aspekten im Mietkaufvertrag. In vielen Fällen bleibt der Verkäufer während der Mietphase verantwortlich für größere, strukturelle Reparaturen, während der Käufer kleinere, alltägliche Wartungsarbeiten übernimmt. Dies kann jedoch individuell anders gestaltet werden. Entscheidend ist der genaue Wortlaut im Vertrag. Zudem sind Vereinbarungen möglich, die eine schrittweise Übertragung der Instandhaltungspflichten auf den Käufer vorsehen, insbesondere wenn die Mietphase sich ihrem Ende nähert. Solche Regelungen stellen für Käufer einerseits einen Anreiz dar, die Immobilie gut zu pflegen und schützen andererseits Verkäufer vor unvorhergesehenen Reparaturkosten. Ein sorgfältiges Verständnis dieser Klauseln hilft dabei, Missverständnisse und Konflikte während und nach der Mietphase zu vermeiden.
Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Immobilienleasing?
Beim Mietkauf hat der Mieter die Option oder sogar die Pflicht, die Immobilie nach einer bestimmten Mietperiode zu kaufen. Beim Immobilienleasing besteht meist nur die Möglichkeit, die Immobilie am Ende der Laufzeit zu einem vorher festgelegten Restwert zu erwerben oder in einen neuen Leasingvertrag zu wechseln. Beim Mietkauf werden dem Käufer oft weitaus großzügigere Freiheiten in Bezug auf Umbauten oder Nutzung zugestanden als einem Leasingnehmer. Mietkauf richtet sich eher an private Käufer, die Haus oder Wohnung selbst bewohnen möchten. Immobilienleasing zielt hingegen auf Gewerbekunden ab.
Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Optionskauf?
Der Optionskauf ist eine Sonderform des Mietkaufs. Hierbei muss der Mieter nicht von Anfang an sein Kaufinteresse vertraglich festlegen, sondern er kann die Immobilie erst eine Zeit lang zur Probe bewohnen. Das sogenannte Optionsrecht wird dabei im Grundbuch festgehalten (Abteilung II). Der Optionskauf ist für Käufer sinnvoll, die Nachbarschaft, Infrastruktur und die Immobilie selbst über einen längeren Zeitraum kennenlernen möchten, bevor sie sich dazu verpflichten, ein großes Investment zu tätigen und dort auf Dauer zu leben.
Für wen ist Mietkauf sinnvoll?
Der Mietkauf ist besonders sinnvoll für Menschen, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, aber aufgrund verschiedener finanzieller Hürden Schwierigkeiten haben, dies durch einen herkömmlichen Kauf zu erreichen. Dazu zählen etwa Personen mit unregelmäßigen oder selbständigen Einkommensverhältnissen, die Schwierigkeiten haben, ein Immobiliendarlehen zu erhalten. Auch junge Familien ohne ausreichendes Eigenkapital finden im Mietkauf eine Möglichkeit, erste Schritte in Richtung Wohneigentum zu machen, da sie durch kontinuierliche Mietzahlungen nach und nach Eigenkapital aufbauen können.
Zudem eignet sich dieser Ansatz für jene, die eine Immobilie vor dem endgültigen Kauf über einen längeren Zeitraum testen und sichergehen möchten, dass diese ihren langfristigen Lebensansprüchen gerecht wird. Schließlich profitieren auch Menschen von diesem Modell, die sich in unsicheren persönlichen oder beruflichen Lebensphasen befinden und sich die Flexibilität wünschen, über eine zukünftige Kaufentscheidung selbst bestimmen zu können. Das flexible Konzept des Mietkaufs bietet daher eine attraktive Alternative zum klassischen Immobilienerwerb und ist insbesondere für alle sinnvoll, die die Vorteile der schrittweisen Eigentumsübergabe nutzen möchten.
Wenn Sie innerhalb der Familie eine Wohnung oder ein Haus perspektivisch als Erbe übertragen möchten, bietet sich ein Mietkauf an, um die Erbschaftssteuer zu umgehen.
Fazit: Lohnt sich Mietkauf für Sie?
Zur Zielgruppe des Modells Mietkauf gehören Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer in unsicheren Branchen. Es richtet sich vor allem an Menschen mit unregelmäßigem Einkommen, die Schwierigkeiten haben, eine Fremdfinanzierung zu erhalten, aber die Doppelbelastung aus hoher Miete und dem Ansparen der Restkaufsumme stemmen können.
Sie möchten wissen, ob sich der Mietkauf von Ihrem Traumhaus wirklich lohnt? Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung schauen sich das Haus gerne an, bevor Sie den Mietkaufvertrag unterschreiben. Wir weisen auf Mängel in der Bausubstanz hin, erstellen im Bedarfsfall ein kostenloses Sanierungsprotokoll im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens und ermitteln den Marktwert akkurat, zeitnah und auf Wunsch gerichtsfest.
Vertrauen Sie vor dem Mietkauf einer Immobilie auf einen unabhängigen, öffentlich bestellten, vereidigten und vielfach zertifizierten Sachverständigen – und nicht auf die Versprechungen des Verkäufers oder seines nicht ganz unvoreingenommenen Maklers.
Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
¹ Etwaige Kaufnebenkosten für Notar, Grundbuchamt, Makler und Steuern (vor allem Grunderwerbsteuer) lassen wir für die Rechnung außen vor, da diese die Mietkauf-Beispielrechnung nicht beeinträchtigen.
