Mietkauf von Immobilien – mit Beispielrechnung für Haus und Wohnung

Erst Mieter, dann Eigentümer: Vor allem für Menschen ohne Eigenkapital oder Bonität ist das Modell Mietkauf eine attraktive Finanzierungsmöglichkeit für eine eigene Immobilie. Doch der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses per Mietkauf hat ebenso Vor- und Nachteile wie der Verkauf einer Immobilie per Mietkauf. Worauf Sie beim Mietkaufvertrag achten müssen und unter welchen Umständen sich dieses Finanzierungsmodell lohnt, erfahren Sie samt Beispielrechnung und Mietkauf-Checkliste in diesem Beitrag.

Mietkäufer müssen nach dem Einzug in der Regel nicht mehr ausziehen.

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Das Wichtigste in Kürze

So funktioniert Mietkauf beim Haus

Wie der Mietkauf von einem Haus exakt abläuft, liegt an den beteiligten Vertragsparteien. Es gibt nicht das eine Mietkauf-Modell. Mieter und Verkäufer vereinbaren die Konditionen für den Mietkauf der Immobilie individuell.

Beide Parteien müssen sich deshalb im ersten Schritt darauf einigen, wie hoch der Kaufpreis und die dazugehörige Miete ist. Darüber hinaus müssen sich die Parteien über Folgendes einig werden:

• Soll eine Anzahlung (meist in Höhe von 20 % des Kaufpreises) vom Mieter geleistet werden?
• Wird beim Kaufabschluss noch eine Restsumme in bestimmter Höhe vom Mieter beglichen?
• Behält der Verkäufer einen Teil der Miete als Mietzins ein oder wird beim Erwerb der Immobilie die volle Miete gegengerechnet?
• Muss sich der Mieter bereits vor Ende des Mietkaufvertrages an Sanierungsmaßnahmen beteiligen?

Zusätzlich wird die Laufzeit des Vertrages festgelegt. Ein Mietkaufvertrag läuft in der Regel über 10 bis 20 Jahre. Er ist nur gültig, wenn er notariell beglaubigt worden ist. Die Notarkosten sind dieselben wie beim Hauskauf auf traditionellem Wege.

Ist die Vertragslaufzeit beendet, kann der Mieter die Immobilie zum vereinbarten Restwert kaufen. Wurde kein Restwert vereinbart, geht das Objekt automatisch nach Ende der Mietdauer an den Käufer über.

Gut zu wissen: Als Sonderform des Mietkaufes wird auch der Optionskauf angeboten. Hier muss der Mieter nicht von Anfang an sein Kaufinteresse vertraglich festlegen, sondern er kann die Immobilie erst eine Zeit lang zur Probe bewohnen. Das sogenannte Optionsrecht wird dabei im Grundbuch festgehalten (Abteilung II).

Die Miete ist also bereits eine Investition in das eigene Haus – und birgt dennoch ein Risiko. Denn wie fast alles im Leben, hat auch ein Mietkauf für beide Seiten sowohl Vor- als auch Nachteile.

Vorteile für Käufer beim Mietkauf von Immobilien

Die Vorteile beim Mietkauf von Immobilien zeigen sich vor allem bei künftigen Eigentümern ohne ausreichend Finanzkraft für einen Sofortkauf.

• Viele Anbieter von Mietkauf-Objekten verlangen keine Anzahlung. Somit ist kein Eigenkapital oder Kredit vonnöten.
• Den Mietkauf von einem Haus oder zumindest einer Wohnung können auch Menschen mit schwankendem Einkommen stemmen.
• Der Mietzins bleibt über die gesamte Vertragslaufzeit stabil, da er vertraglich festgelegt wurde. Mietpreisentwicklungen auf dem regionalen Immobilienmarkt und damit verbundene Mieterhöhungen sind bei einer Immobilie auf Mietkauf außen vor.
• Das Haus wird – zumindest beim Optionskauf – quasi auf Probe bewohnt.
• Schreiende Babys und große Hunde sind für den Vermieter kein rotes Tuch. Denn die Immobilie geht beim Mietkauf perspektivisch an die Käufer über. Auch für Pianisten, Schlagzeuger und andere Berufsmusiker, die sich bei der Wohnungssuche eher schwertun, eignet sich eine Immobilie auf Mietkauf.

Vorteil beim Mietkauf: Hunde sind normalerweise kein Problem.

Nachteile für Käufer beim Mietkauf von Immobilien

Wenn Sie sich nach Abschluss des Mietkaufvertrages doch gegen den Kauf entscheiden, ist das gesamte Geld, das Sie über die Miete ins Objekt investiert haben, meist weg.

Üblicherweise ist ein Mietkauf mit höheren Kosten als ein herkömmlicher Immobilienkauf verbunden – zumal es für diese Form der Immobilienfinanzierung keine Förderungen gibt.

Weitere Nachteile beim Mietkauf sind:

• Oft werden solche Häuser zum Mietkauf angeboten, die anderweitig schwer zu veräußern sind.
• Die monatliche Miete wird oft nicht zu 100 % auf den Kaufpreis angerechnet und der Vermieter behält sich einen Teil der Miete ein.
• Der Mietzins ist meist höher als bei vergleichbaren Objekten, die rein zur Miete vergeben werden.
• Während der Miete haben Sie kein Mitspracherecht bei Umbauten der Immobilie.
• Für eventuelle Sanierungen und Renovierungen müssen Sie als zukünftiger Eigentümer mehr bezahlen als ein einfacher Mieter.

Ein Mietkauf birgt also weit mehr Nachteile als Vorteile und kann sich somit als risikoreicher und teurer erweisen als ein herkömmlicher Immobilienkauf. Sie sollten deshalb genau abwägen, ob die individuellen Mietkauf-Vorteile für Sie die negativen Aspekte ausgleichen.

Lassen Sie sich hierzu von einem Immobiliensachverständigen beraten! Das Erstgespräch vor einem Wertgutachten oder einer Immobilien-Kaufberatung ist bei Heid kostenlos.

Kostenlose Beratung: 0800 - 9090 282

Vorteile und Nachteile von Mietkauf beim Haus

Das sollten Sie beim Mietkauf einer Immobilie beachten

• Vergleichen Sie vor Abschluss eines Mietkaufvertrages unbedingt die ortsüblichen Miet- und Immobilienkaufpreise. Liegt der Preis für Ihre Immobilie nach Ablauf des Mietkaufvertrages wesentlich darüber, sollten Sie das Angebot lieber ausschlagen.
• Auch eine viel zu hohe Miete mit niedrigem Tilgungsanteil sollte Ihnen zu denken geben. Liegt der Tilgungsanteil unter 80 Prozent, ist der Mietanteil plus Zinsen zu hoch und der Mietkauf rechnet sich wahrscheinlich nicht.
• Lassen Sie die Immobilie durch einen unabhängigen Gutachter prüfen, bevor Sie einem Mietkauf zustimmen. Der Gutachter stellt eventuelle Mängel fest und gibt Auskunft darüber, mit welchen Sanierungsarbeiten Sie rechnen müssen. Die Investition in ein Gutachten lohnt sich vor allem dann, wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten. Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens – wahlweise mit Wirtschaftlichkeitsberechnung – erfahren Sie, ob sich das Mietkauf-Angebot für Sie rechnet.
• Schauen Sie vor Vertragsabschluss ins Grundbuch, um eventuelle Belastungen oder Ansprüche Dritter auszuschließen. Wie Sie einen Grundbuchauszug beantragen, erfahren Sie im verlinkten Beitrag.

Zudem sollten Sie sich die folgenden Fragen stellen:

• Wie hoch ist der endgültige Kaufpreis der Immobilie? (monatliche Raten + Anzahlung + Restkaufpreis)
• Wie sicher sind die eingezahlten Gelder, wie werden sie angelegt und werde ich am Anlagegewinn beteiligt?
• Wie ist die Immobilie abgesichert, falls der Vermieter insolvent wird?
• Sind Sondertilgungen zu jeder Zeit möglich?
• Ist eine Abtretung des Mietkaufvertrags an Dritte möglich?
• Welche Regelungen greifen im Todesfall des Käufers oder des Verkäufers?
• Wer kommt für eventuelle Sanierungs- und Modernisierungskosten auf?
• Was geschieht mit der Anzahlung, wenn es nicht zum Kauf kommt?

Wann und für wen ist ein Mietkauf sinnvoll?

Trotz der vielen Nachteile beim Mietkauf gibt es einige Personen, für die ein Mietkauf sinnvoll ist. Dazu gehören Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer in unsicheren Branchen – im Grunde Menschen mit unregelmäßigem Einkommen, die Schwierigkeiten haben, eine Fremdfinanzierung zu erhalten, aber die Doppelbelastung aus hoher Miete und dem Ansparen der Restkaufsumme stemmen können.

Wenn Sie innerhalb der Familie eine Wohnung oder ein Haus als Erbe übergeben möchten, kann sich ein Mietkauf auch anbieten, um die Erbschaftssteuer auf Immobilien zu umgehen.

Zu guter Letzt kann ein Mietkauf oder ein Optionskauf auch sinnvoll sein, wenn man sich nicht ganz sicher ist, ob man eine Immobilie wirklich kaufen möchte. So kann die Nachbarschaft, die Infrastruktur und die Immobilie selbst erst einmal zur Probe bewohnt werden, bevor man ein großes Investment tätigt.

Beispielrechnung für eine Mietkauf-Immobilie

Nehmen wir an, das Haus hat einen Verkehrswert von 600.000 Euro.

Bei einem direkten Kauf würden 600.000 Euro vom Käufer an den Verkäufer fließen ¹ . Falls er diese Summe nicht aufbringen kann, muss er ein Darlehen aufnehmen und darauf Zinsen bezahlen. Damit eine seriöse Bank einen Immobilienkredit gewährt, sind mindestens 10, eher 20, teils auch 30 Prozent Eigenkapital notwendig.

Zinsen ignorieren wir in dieser Beispielrechnung für den klassischen Mietkauf geflissentlich. Banken finanzieren Immobilien derzeit mit 3 bis 4 Prozent. Doch auch bei einem Mietkauf ohne Fremdfinanzierung können Zinsen anfallen. Viele Verkäufer schlagen einen Zinsanteil auf die Miete auf – schließlich gehen sie ein Mietausfallwagnis ein und müssen im schlimmsten Fall einen neuen Käufer für das Haus suchen.

Für den Mietkauf des Hauses haben wir vier unterschiedliche Varianten: mit/ohne Anzahlung und mit/ohne Restzahlung. Wir schlüsseln die Varianten in der nachfolgenden Tabelle auf. Dabei gehen wir davon aus, dass der Mietkaufvertrag über 10 Jahre läuft. Die monatliche Miete ist daher zwangsläufig ziemlich hoch.

Beim Mietkauf einer Wohnung ist der Kaufpreis und somit die Miete entsprechend niedriger. Wir haben auch für den Mietkauf einer Eigentumswohnung eine Beispielrechnung aufgestellt, mit denen Sie die Kosten einschätzen können.

Tipps zum Mietkaufvertrag

Bei dem Mietkauf einer Immobilie werden stets zwei Verträge aufgesetzt: ein Mietvertrag und ein (Miet-)Kaufvertrag. Beide Verträge werden von einem Notar beurkundet. Werden die Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet oder leistet der Käufer eine Anzahlung, muss dies im notariell beglaubigten Vertrag erwähnt werden. Andernfalls besteht – für beide Seiten – die Gefahr, dass der gesamte Vertrag nichtig ist.

Eine kritische Würdigung verdient der Mietkaufvertrag. In diesem wird vereinbart, was passiert, wenn der Käufer nach Ablauf der Vertragslaufzeit die Restsumme nicht zahlen kann. Ob der Käufer vom Mietkaufvertrag zurücktreten kann, liegt ansonsten nämlich in der Entscheidungsgewalt des Verkäufers. Um diesem Dilemma vorzubeugen, sollten Käufer im Mietkaufvertrag unbedingt gesondert eine Rücktrittklausel vereinbaren. Zusätzlich können die Vertragsparteien festlegen, dass die Anzahlung bei einem Rücktritt vom Mietkaufvertrag zurückgezahlt wird.

Wenn Sie als Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten und die Mieten nicht mehr zu zahlen vermögen, können Sie ebenfalls Ihre gesamte Investition ins Objekt verlieren. Denn der Verkäufer hat nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Recht, den Mietvertrag deshalb zu kündigen und vom Hausverkauf zurückzutreten. Darüber hinaus können Schadensersatzforderungen für den Mietausfall gegen Sie erhoben werden.

Mietkauf: Vor- und Nachteile für Verkäufer

Aber auch der Verkäufer hat Risiken und Nachteile bei einer Immobilie auf Mietkauf.

Gerade weil bei Immobilien auf Mietkauf auch Personen ohne viel Eigenkapital beziehungsweise ohne Fremdfinanzierung ein Haus kaufen können, gilt es genau hinzusehen und die Risiken abzuwägen.

Häufige Fragen zum Mietkauf von Immobilien

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Thema Mietkauf.

Für alle Fälle haben wir Ihnen in einem Factsheet die wichtigsten Erkenntnisse rund um das Thema zusammengefasst. Laden Sie unsere Mietkauf-Checkliste kostenlos herunter.

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Neutrale & fachkundige Einschätzung vor Mietkauf von Immobilien

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Vertrauen Sie vor dem Mietkauf einer Immobilie auf einen unabhängigen, öffentlich bestellten, vereidigten und vielfach zertifizierten Sachverständigen – und nicht auf die Versprechungen des Verkäufers oder seines nicht ganz unvoreingenommenen Maklers.

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