Mehrfamilienhaus verkaufen: Vorbereitung, Preisermittlung und Co.
Da ein Mehrfamilienhaus aus mehreren Parteien besteht, gestaltet sich ein Verkauf meist schwieriger als bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung. Wie Sie mit der richtigen Vorbereitung, einer passenden Preisermittlung und einer sinnvollen Vermarktungsstrategie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen können, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Verkauf eines Mehrfamilienhauses: das Wichtigste auf einen Blick
- 2. Vorbereitung: Welche Unterlagen benötigen Sie für den Hausverkauf?
- 3. Mehrfamilienhaus verkaufen: So ermitteln Sie den Preis
- 4. Mit welchen Steuern sollten Sie beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses rechnen?
- 5. Mehrfamilienhaus mit oder ohne Makler verkaufen?
- 6. Mehrfamilienhaus: Wohnungen einzeln verkaufen?
- 7. Fazit: Mehrfamilienhaus Verkauf
Verkauf eines Mehrfamilienhauses: das Wichtigste auf einen Blick
- Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine komplexe Angelegenheit , da es sich einerseits um ein größeres Objekt handelt und andererseits mehrere Parteien umfasst.
- Die Preisermittlung gestaltet sich oft schwierig , da jede Wohnung für sich bewertet werden muss.
- Aufgrund der Komplexität, die der Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit sich bringt, ist die Zusammenarbeit mit einem Makler zu empfehlen .
- Wenn man ein Mehrfamilienhaus erst seit fünf Jahren besitzt und innerhalb dieser fünf Jahre bereits drei Wohnungen daraus verkauft hat, sollte man mit dem nächsten Verkauf abwarten. Wird die Drei-Objekte-Grenze überschritten, kann eine Gewerbesteuer auf den Verkaufserlös fällig werden.
Vorbereitung: Welche Unterlagen benötigen Sie für den Hausverkauf?
Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses benötigen Sie verschiedene Unterlagen . Ihre vollständige Zusammenstellung ist Voraussetzung für den erfolgreichen Verkauf:
- Bauakte (enthält Grundrisse der einzelnen Wohneinheiten)
- Bebauungsplan (enthält Informationen zu zugelassenen Nutzungsarten: Wohn-/Gewerbeeinheit)
- Grundbuchauszug (stellt die Eigentumsverhältnisse dar, zeigt etwaige Grundschulden auf)
- Lageplan (zeichnerische Darstellung der Immobilie)
- Flurkarte (enthält Grundstückskenndaten
- Energieausweis (hilft bei der Schätzung von Heiz- und Warmwasserkosten)
- Nachweise aller Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
- Versicherungsnachweise
Weitere Unterlagen, die wichtig werden können:
- Grenzbescheinigung (bestätigt, dass das Haus innerhalb der Grenzen des entsprechenden Grundstücks steht)
- Aktueller Grundsteuerbescheid
- Übersicht der Nutzungs- und Wohnrechte aller Mieter
Sie benötigen verschiedene Unterlagen, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus zum Verkauf anbieten wollen.
Mehrfamilienhaus verkaufen: So ermitteln Sie den Preis
Bevor Sie einen Verkaufspreis für Ihr Mehrfamilienhaus festlegen können, sollten Sie den Wert der Immobilie bestimmen lassen. Dies funktioniert mittels verschiedener Wertermittlungsverfahren :
Diese Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts gibt es.
Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird in der Regel mit dem Ertragswertverfahren ermittelt : Bei den Käufern von Mehrfamilienhäusern handelt es sich meist um Kapitalanleger. Diese sind an einer Eigennutzung der Immobilie nicht interessiert – sie wollen mittels Vermietung der einzelnen Wohnungen einen Ertrag mit dem Haus erzielen. Der Wert der Immobilie hängt also u. a. davon ab, wie viel Rendite mit den Vermietungen gemacht werden kann. Damit Sie den Wert der Immobilie ermitteln können, sollten sie also eine Prognose zu den zukünftigen Mieteinnahmen machen.
Mit welchen Steuern sollten Sie beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses rechnen?
Als Verkäufer eines Mehrfamilienhauses bekommen Sie den Kaufpreis gezahlt. Bis es so weit ist, müssen Sie in der Phase bis zum endgültigen Verkauf erstmal damit rechnen, Geld auszugeben. Folgende Positionen können Kosten und Steuern verursachen , wenn es um den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses geht:
| Posten | Kosten für den Verkäufer | Kosten für den Käufer |
|---|---|---|
| Immobiliengutachten (zur Ermittlung des Verkehrswertes) |
Zwischen 1.990 und 2.800 € (Verkehrswertgutachten) > mehr Informationen im Beitrag Kosten für einen Immobiliengutachter |
0 € |
| Unterlagen |
Einige hundert Euro |
0 € |
| Ggf. Makler |
Durchschnittlich 3,27 % des Verkaufspreises |
0 € |
| Notar |
0 € |
Ca. 1,5-2 % des beurkundeten Verkaufspreises |
| Löschung der Grundschuld |
Etwa 400 € |
0 € |
| Grundbuchgebühren & Grunderwerbssteuer (6,5 %) |
0 € |
Etwa 1.000 & 13.000 € |
| Ggf. Gewerbesteuer bei Überschreitung der Drei-Objekte-Grenze |
Gewinn multipliziert mit der Gewerbesteuermesszahl von 3,5 %; das Ergebnis wird dann von der Kommune mit ihrem Hebesatz multipliziert 🡪 die Höhe der Gewerbesteuerist ermittelt |
|
| Ggf. Spekulationssteuer* |
Höhe ist abhängig vom Verkaufspreis (kann bis zu 45 % des Preises betragen) |
|
| Ggf. Vorfälligkeitsentschädigung** |
Bei einer Laufzeit von unter 12 Monaten: 0,5 % des restlichen Kreditbetrags Bei einer Laufzeit von über 12 Monaten: max. 1 % |
*Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn Sie Ihre Immobilie weniger als 10 Jahre nach dem Kauf weiterverkaufen.
**Die Vorfälligkeitsentschädigung ist dann zu entrichten, wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs bei der Bank einen noch laufenden Kredit für die Immobilie haben.
Mehrfamilienhaus mit oder ohne Makler verkaufen?
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist ein komplexes Unterfangen. Da es sich bei einem Haus mit mehreren Wohneinheiten in aller Regel um ein wertvolleres Objekt handelt als bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung, können auch die Verluste höher sein . Hinzu kommt, dass Mehrfamilienhäuser meist von Kapitalanlegern und nicht von Privatpersonen gekauft werden, die das Haus zur Eigennutzung erwerben möchten.
Mit Kapitalanlegern gilt es professionell umzugehen, um das Beste aus dem Verkauf herausholen zu können. Dazu braucht es Erfahrung und Kontakte – die viele Hauseigentümer, die ihr Haus verkaufen wollen, nicht haben. Daher ist es in jedem Fall empfehlenswert, Ihr Mehrfamilienhaus gemeinsam mit einem Makler zu verkaufen. So können Zeit, Geld und Nerven gespart werden. Verfügen Sie hingegen über nötige Kontakte und trauen sich den Verkauf auch selbst zu, können Sie einen Hausverkauf ohne Makler in Erwägung ziehen.
Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem Makler.
Mehrfamilienhaus: Wohnungen einzeln verkaufen?
Ein Mehrfamilienhaus ist in mehrere Wohneinheiten eingeteilt. So lässt es sich in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln – wobei jede Wohnung dann separat verkauft werden kann . Dies bringt womöglich eine höhere Rendite als bei einem Gesamtverkauf. Viele Kapitalanleger machen nach dem Kauf eines Mehrfamilienhauses häufig genau das – das Haus in mehrere Wohnungen aufteilen und einzeln verkaufen.
Was Sie wissen sollten, wenn Sie überlegen, Ihr Haus in mehreren Schritten bzw. Wohnungen zu verkaufen: Der Aufwand steigt in der Regel erheblich, da jede Wohnung einzeln angeboten, besichtigt und verkauft werden muss.
▶ Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um aus einem Mehrfamilienhaus einzelne Wohnungen machen zu können?
Das Wichtigste: Es muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen, die besagt, dass jede der Wohneinheiten im Haus im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in sich abgeschlossen ist. Eine solche Bescheinigung muss vom Eigentümer des Hauses bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde kostenpflichtig beantragt werden. Die Kosten können je nach Behörde zwischen 50 und 1500 € betragen – die Bearbeitungszeit zwischen 14 und 100 Tagen.
Was bedeutet es, dass eine Wohnung in sich abgeschlossen ist? Eine Wohnung/Wohneinheit ist dann in sich abgeschlossen, wenn sie durch Decken und Wände von den restlichen Wohnungen im Haus abgetrennt ist . Zudem muss sie über einen eigenen verschließbaren Zugang verfügen und es müssen Wärme- und Schallschutz gewährleistet sein.
Fazit: Mehrfamilienhaus Verkauf
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, sollten Sie sich auf einen komplexen Verkaufsvorgang einstellen. Da ein Mehrfamilienhaus meist einen höheren Wert hat als Einfamilienhäuser oder Wohnungen, können die Verluste auch höher sein, wenn der Verkauf nicht optimal über die Bühne geht. Daher lohnt es sich, für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses einen Makler zu engagieren. Dieser kann Ihnen Zeit, Nerven und Kosten ersparen.
Benötigen Sie Hilfe beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses und wollen eine qualifizierte Verkaufsberatung? Wir von Heid-Immobilienbewertung stehen Ihnen als erfahrene Immobiliengutachter gerne zur Seite und unterstützen Sie bei Ihrem Verkauf.
