Sie wollen Wasser, Strom, Telefon und Internet in Ihrem Haus? Für diese Dinge des täglichen Bedarfs muss Ihr Haus an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen sein. Aus diesem Grund haben Telekommunikations- und Versorgungsunternehmen in der Regel ein Leitungsrecht auf Ihrem Grundstück, um die entsprechenden Leitungen zu verlegen, zu nutzen und zu unterhalten. Dieses Leitungsrecht kann als Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, was ein solches Leitungsrecht für Ihr Grundstück bedeutet.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Leitungsrecht ist das dingliche Recht, eine oder mehrere Leitungen auf dem Grundstück einer anderen Person zu verlegen und zu betreiben.
- Im Rahmen des Leitungsrechts ist der Nutznießer berechtigt, das fremde Grundstück zum Zwecke der Verlegung, Unterhaltung und Beseitigung von Leitungen zu betreten.
- Das Leitungsrecht kann als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen oder durch privatrechtlichen Vertrag eingeräumt werden.
- Ein Leitungsrecht führt in der Regel zu einer Nutzungseinschränkung und damit zu einer Wertminderung der belasteten Immobilie.
- Als Eigentümer eines mit Leitungsrechten belasteten Grundstücks haben Sie möglicherweise Anspruch auf Entschädigung.
Was ist ein Leitungsrecht?
Ein Leitungsrecht ist das dingliche Recht eines Versorgungs- oder Telekommunikationsunternehmens, eine oder mehrere Leitungen auf einem fremden Grundstück zu verlegen und zu betreiben. Im Zuge dessen verlegte Leitungen dienen in der Regel zum Anschluss einer Immobilie an das Versorgungnetz.
Der Grundstückseigentümer hat grundsätzlich das Recht, im gesetzlichen Rahmen mit seinem Grundstück zu machen, was er will und Eingriffe durch andere abzulehnen. So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch vor (§ 903 BGB). Jedoch kann der Eigentümer Einwirkungen nicht ausschließen, „die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat“ (§ 905 Satz 2 BGB). Das bedeutet, dass die sinnvolle Nutzung des Grundstücks von der Einwirkung nicht beeinträchtigt ist. Dieser Passus deckt das Leitungsrecht ab, da Versorgungsleitungen entweder tief unter der Erde oder in luftiger Höhe verlegt werden.
Das Leitungsrecht ist eine Grunddienstbarkeit oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die wie beispielsweise das Wegerecht durch einen Grundbucheintrag dokumentiert wird (§ 873 Abs. 1 BGB). Bei öffentlich-rechtlichem Leitungsrecht handelt es sich um eine Baulast, die ins Baulastenverzeichnis eingetragen wird.
Welche Leitungen deckt das Leitungsrecht ab?
Das Leitungsrecht bezieht sich vor allem auf Leitungen, die ein Anwesen mit Energie, Wasser und Ähnlichem versorgen. Dazu gehören:
- Energieversorgung (Stromleitungen, Gas, Fernwärme)
- Wasserleitungen
- Abwasserentsorgung
- Telekommunikation – Telefonie und Internet
Wozu berechtigt und verpflichtet das Leitungsrecht?
Das „berechtigte“ Versorgungsunternehmen, das die Leitung unterhält, hat das Recht, das Grundstück zu betreten. Die Mitarbeiter haben also Zugang zum „belasteten“ Grundstück, um Leitungen zu verlegen, zu warten oder zu beseitigen. Dabei sind die Berechtigten verpflichtet, von ihrem Recht so schonend wie möglich Gebrauch zu machen (§ 1020 BGB). Der Grundstückseigentümer hat die Pflicht, den Berechtigten das Betreten seines Grundstücks zu gestatten.
Leitungsrecht im Grundbuch
Um Rechtssicherheit für den Nutzungsberechtigten zu schaffen, sollte ein Leitungsrecht eingetragen werden, und zwar in Abteilung II des Grundbuchs. Dort sind auch sonstige eingetragene Grunddienstbarkeiten gemäß § 1018 BGB zu finden.
Für die Eintragung des Leitungsrechts im Grundbuch gibt es zwei mögliche Varianten:
- als Grunddienstbarkeit: Das Leitungsrecht ist das dingliche Recht eines Dritten oder einer Personengesellschaft, ein Grundstück zu nutzen, und ist nicht an eine bestimmte Person gebunden. Wenn das Grundstück verkauft wird, bleibt das Leitungsrecht bestehen.
- als beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Das Leitungsrecht ist ebenfalls das dingliche Recht eines Dritten oder einer Personengesellschaft zur Nutzung eines Grundstücks, ist aber an eine bestimmte Person (Personengesellschaft) gebunden. In der Regel erlischt dieses Recht mit der Veräußerung des Grundstücks.
Hinweis: Ein Leitungsrecht kann als beschränkte persönliche Dienstbarkeit übertragen werden, wenn es dazu berechtigt, „ein Grundstück für Anlagen zur Fortleitung von Elektrizität, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser, Öl oder Rohstoffen einschließlich aller dazugehörigen Anlagen, die der Fortleitung unmittelbar dienen, für Telekommunikationsanlagen, für Anlagen zum Transport von Produkten zwischen Betriebsstätten eines oder mehrerer privater oder öffentlicher Unternehmen oder für Straßenbahn- oder Eisenbahnanlagen zu benutzen“ (§ 1092 BGB).
Es ist zu beachten, dass ein Leitungsrecht kein Gewohnheitsrecht ist. Wenn ein Grundstück über einen langen Zeitraum für Leitungen genutzt wurde, ohne dass die Nutzung jemals ordnungsgemäß verzeichnet wurde, entsteht daraus kein Rechtsanspruch für die Zukunft.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Leitungsrecht ohne Grundbucheintrag möglich?
Ein Grundbucheintrag als Grunddienstbarkeit ist der sicherste Weg, ein Leitungsrecht zu dokumentieren. Es ist aber auch möglich, ein Leitungsrecht ohne Grundbucheintrag zu regeln. Dazu ist ein Vertragmit dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks erforderlich.
Ein Beispiel: Denken Sie an Grundstücke in der zweiten Reihe, also ohne direkten Anschluss an eine öffentliche Straße. Unterirdische Leitungen und Abwasserkanäle verlaufen in der Regel unter der Straße bis zum Hausanschluss. Befinden sich die Versorgungsleitungen auf dem Grundstück des Nachbarn, muss dieser per Gesetz ein Leitungsrecht einräumen.
Gut zu wissen: Öffentliche Versorgungsleitungen sind in gesetzlich geregelt. Diese garantieren den Versorgern, dass ihre Leitungen samt Schutzmaßnahmen von Grundstückseigentümern (unentgeltlich) zugelassen werden müssen. Konkret profitieren davon
- Stromanbieter von der Niederspannungsanschlussverordnung (§ 12 Abs. 1 NAV),
- Gasanbieter von der Niederdruckanschlussverordnung (§ 12 Abs. 1 NDAV),
- Wasserwerke von der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (§ 8 Abs. 1 AVBWasserV),
- Telekommunikationsunternehmen vom Telekommunikationsgesetz (§ 76 TKG).
Was aber gilt, wenn es sich zum Beispiel um eine Leitung zum Ablauf von Regenwasser handelt? In diesem Fall genügt ein formloser Vertrag nur, solange das benachbarte Grundstück nicht verkauft wird. Schließlich kann ein Vertragspartner seine Meinung jederzeit ändern. Ein einfacher Vertrag ist personengebunden und erlischt bei einem Eigentümerwechsel. In manchen Fällen reicht selbst eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht aus; in Zweifelsfällen muss ein Gericht entscheiden.
Welche Kosten fallen für die Eintragung eines Leitungsrechts im Grundbuch an?
Wie bei allen Grundbucheintragungen muss bei der Beurkundung eines Leitungsrechts ein Notar eingeschaltet werden. Die Notarkosten richten sich nach dem Wert der Grunddienstbarkeit gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Hinzu kommt eine Gebühr für die Schreibarbeit oder eine Pauschale für Dokumente, Porto und Telefon.
Übrigens: Der Wert einer Grunddienstbarkeit richtet sich nach dem Wert, den das Recht für den Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat (§ 52 GNotKG). Um herauszufinden, was eine Dienstbarkeit oder ein Recht für Sie wert ist, wenden Sie sich am besten an einen sachkundigen und unabhängigen Gutachter.
Kann ich ein eingetragenes Leitungsrecht löschen oder widerrufen?
Im Falle der Löschung oder des Widerrufs einer Dienstbarkeit ist immer die Zustimmung des Berechtigten in Form einer Löschungsbewilligung erforderlich. Diese wird bei einem Notar abgegeben, der die Löschung der Dienstbarkeit beim Grundbuchamt beantragt. Dies ist auch der Fall, wenn Sie ein Leitungsrecht löschen oder widerrufen wollen.
Nur in besonderen Fällen ist es möglich, ein Leitungsrecht ohne Zustimmung des Nutzungsberechtigten zu löschen, zum Beispiel wenn eine vertraglich vereinbarte Bedingung eingetreten ist (zum Beispiel Ablauf einer Befristung) oder das herrschende Grundstück nicht mehr von dem Recht profitiert. Denkbar ist auch, dass der Dienstbarkeit ein Hindernis im Wege steht und der Nachbar dies mehr als 30 Jahre lang geduldet hat (Verjährung).
Endet eine Dienstbarkeit auf eine der oben genannten Arten, kann der entsprechende Grundbucheintrag gelöscht werden.
Darauf müssen Sie beim Kauf eines Grundstücks mit Leitungsrecht achten
Hausverkäufer sind in der Regel bestrebt, ihre Immobilie von allen Belastungen zu befreien, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Auch Kaufinteressenten sollten sich vergewissern, dass ihr potenzielles Grundstück nicht belastet ist. So können beispielsweise Altlasten oder Dienstbarkeiten die Nutzung einschränken und damit den Wert der Immobilie mindern.
Sind Sie gerade dabei, ein Haus zu kaufen? Um herauszufinden, inwieweit ein Leitungsrecht besteht und welche Auswirkungen es haben kann, stellen Sie sich die folgenden Fragen:
- Ist die Leitung oberirdisch (zum Beispiel eine Stromleitung) oder unterirdisch (zum Beispiel eine Erdgasleitung)?
- Inwieweit beeinträchtigt die Leitung die Nutzung des Grundstücks (zum Beispiel Einschränkungen beim Hoch- und Tiefbau durch Masten oder Rohrleitungen)?
- Gibt es entlang der Leitungen einen Schutzstreifen, der von Bebauung freizuhalten ist?
- Stellen die Leitungen eine Gesundheits- oder Umweltbelastung dar (durch elektromagnetische Felder von Hochspannungsleitungen, Elektrosmog oder gar Explosionsgefahr)? Tipp: Bei der Bundesnetzagentur können Sie sich über die Berücksichtigung von Umweltaspekten beim Netzausbau informieren.
- Erhält der Grundstückeigentümer regelmäßige Zahlungen für das Leitungsrecht (Entschädigung)?
- Wann und in welchem Umfang sind Reparatur- und Ersatzmaßnahmen für die Leitung geplant und wer trägt die Kosten für die Reparatur?
Prüfen Sie unbedingt die Grundbucheinträge der Immobilie, die Sie erwerben möchten. Als Kaufinteressent können Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen und einen Grundbuchauszug anfordern. Lassen Sie sich bei Bedarf von einem Rechtsanwalt oder einem Sachverständigen beraten. Unsere Gutachter helfen Ihnen gerne im Rahmen einer Immobilienkaufberatung.
Wertminderung meines Grundstücks – was ist ein Leitungsrecht wert?
Wie bereits erwähnt, wird die Nutzung eines Grundstücks durch die Eintragung eines Leitungsrechts eingeschränkt. Im Bereich der unterirdischen Leitungen sind keine oder kaum Tiefbauarbeiten möglich, und der Schutzstreifen über der Leitung darf nicht überbaut werden.
Ein Leitungsrecht und andere Dienstbarkeiten mindern den Wert des dienenden Grundstücks, auf dem die Leitung verlegt ist. Das Ausmaß der Wertminderung hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Art der Leitung (oberirdisch, unterirdisch, Gas, Strom, usw.)
- Größe und Nutzung des dienenden Grundstücks
- Ausmaß der Beeinträchtigung durch die Leitung
- Größe und Lage des Schutzstreifens, der nicht überbaut werden darf
- Falls für das Leitungsrecht eine Entschädigung vereinbart wurde: Höhe und Art der Zahlung
Die konkrete Wertminderung ergibt sich aus den Wertermittlungsrichtlinien des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (WertR). Die Wertminderung der durch den Schutzstreifen überdeckten Fläche wird in Prozent des örtlichen Bodenrichtwertes angegeben:
| Grad der Beeinträchtigung | Wohngrundstücke | Gewerbegrundstücke | Landwirtschaft |
| Ohne Beeinträchtigung | 5 – 20 | 5 – 10 | 5 – 10 |
| Unwesentliche Beeinträchtigung | 10 – 30 | 10 – 20 | 10 – 15 |
| Teilweise eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit | 30 – 70 | 20 – 55 | 15 – 25 |
| Stark eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit | 70 – 80 | 55 – 80 | 25 – 40 |
| Volle Beeinträchtigung | 80 – 100 | 60 – 90 | 40 – 70 |
In Anlage 21 der WertR von 2006 wird die folgende Beispielrechnung angestellt:
Eine unterirdische Erdgasleitung durchquert den hinteren Bereich eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus. Der Schutzstreifen über der Leitung verläuft im Garten und ist 200 Quadratmeter groß.
Das Grundstück ist 800 Quadratmeter groß und wird in seiner baulichen Nutzung nicht beeinträchtigt. Die sonstige Nutzung, etwa als Gartenfläche, ist nur geringfügig beeinträchtigt. Der Bodenrichtwert beträgt 150 Euro pro Quadratmeter.
Bodenwert des Grundstücks ohne Berücksichtigung des Leitungsrechts
800 m² x 150 € / m² = 120.000 €
Wertminderung der Fläche des Schutzstreifens durch das Leitungsrecht wegen eingeschränkter anderweitiger Nutzbarkeit (hier 20 %)
20 % x 200 m² x 150 € / m² = 6.000 €
Bodenwert des belasteten Grundstücks
114.000 €
In dieser Beispielrechnung sind mögliche weitere Beeinträchtigungen des bebaubaren Grundstücks von 600 Quadratmetern noch nicht berücksichtigt. Die Wertermittlung bei Grundstücken mit Leitungsrechten ist schwierig und erfordert viel Erfahrung und fundiertes Fachwissen. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie einen kompetenten und unabhängigen Sachverständigen mit der Bewertung beauftragen.
Gibt es eine Entschädigung bei Leitungsrechten auf privaten Grundstücken?
Tatsächlich können Grundstückseigentümer unter bestimmten Umständen zur Duldung eines Leitungsrechts verpflichtet werden, wenn die Nutzung des Rechts im allgemeinen öffentlichen Interesse liegt, wie es bei öffentlichen Versorgungsnetzen der Fall ist. Das Grundgesetz sieht den Schutz des Eigentums UND des Gemeinwohls vor („Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“, Art. 14 GG).
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, diese Duldung der Leitungsverlegung auszugestalten. Zum einen kann das Nutzungsrecht als Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen werden. Zum anderen können Sie einen Gestattungsvertrag mit dem Netzbetreiber abschließen. Neben der Einräumung des Nutzungsrechts enthalten Eintragungen und Verträge in der Regel Vereinbarungen über Entschädigungen, die Durchführung von Arbeiten, Haftung, Vertragslaufzeit und Kündigung.
Die gute Nachricht ist also: Je nach Art und Umfang des Leitungsrechts kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks vom Berechtigten eine angemessene Entschädigung erhalten. Die entsprechende Zahlung kann entweder einmalig oder regelmäßig geleistet werden. Die derzeitige Rechtslage sieht kein einheitliches Verfahren und keine einheitliche Höhe der Entschädigung für ein Leitungsrecht vor.
Entscheidend für die Höhe der Entschädigung ist die tatsächliche Einschränkung des Grundstücks durch das Leitungsrecht. Ein Kriterium für den Grad der Beeinträchtigung ist die Größe des Schutzstreifens. Außerdem muss geprüft werden, wie das Grundstück nach der Bestellung der Dienstbarkeit noch genutzt werden kann. Darüber hinaus richtet sich die Entschädigung weitgehend nach dem Verkehrswert, der sich aus dem Bodenpreis für das so nutzbare Grundstück auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ergibt.
Sind Sie Bauherr oder Eigentümer eines Grundstücks mit einem Leitungsrecht? Dann haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Entschädigung. Lassen Sie den Sachverhalt von einem Immobiliengutachter prüfen.
Wer zahlt die Verlegung von Leitungen?
Als Bauherr zahlen Sie für die Verlegung öffentlicher Versorgungsleitungen als Teil der Erschließungskosten.
Anders sieht es aus, wenn es darum geht, eine bestehende Leitung umzulegen, weil sie einem Bauvorhaben im Weg ist. Wenn Ihr Voreigentümer seinem Nachbarn freiwillig das Recht eingeräumt hat, die Leitung zu verlegen, müssen Sie als Eigentümer die Kosten tragen, sofern im Dienstbarkeitsvertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Wenn das herrschende Grundstück nicht direkt erschlossen werden kann oder konnte, handelt es sich um ein Notleitungsrecht. In diesem Fall müssen die Kosten von dem Nachbarn getragen werden, der zur Nutzung des Grundstücks berechtigt ist.
Werden öffentliche Versorgungsleitungen unter oder über einem bestehenden, bereits erschlossenen Grundstück zur Erschließung von anderen Grundstücken verlegt, trägt die Kosten in der Regel das Versorgungsunternehmen (zum Beispiel die Wasserwerke gemäß § 8 Abs. 3 AVBWasserV) und nicht der alteingesessene Grundstückseigentümer. Dies gilt nicht, wenn die Verlegung ausschließlich der Versorgung des betroffenen Grundstücks dient. Das Versorgungsunternehmen wird sich die Ausgaben für die Verlegung von den Bauherren der neuerschlossenen Grundstücke wieder holen.
Wie häufig und wie hoch sind die Reparaturkosten für Leitungen und wer bezahlt sie?
Ist ein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen, werden die Reparaturkosten in der Regel in der entsprechenden Vereinbarung geregelt. Ist dies nicht der Fall, muss der Auftraggeber, in der Regel der Nutzungsberechtigte, die Kosten zunächst selbst tragen. Er kann sie dann unter Umständen teilweise vom Nachbarn einfordern. Die Erfahrung zeigt, dass solche Einigungen nur schwer zu erzielen sind und nicht selten vor Gericht landen. Halten Sie deshalb, wenn möglich, Leitungsrechte zumindest vertraglich fest und lassen Sie sie im Idealfall sogar im Grundbuch eintragen.
Bei einem Schaden an einer Versorgungsleitung (Strom, Wasser, Gas, Telekommunikation) ist in der Regel der Eigentümer der Leitungfür die Reparatur verantwortlich. Dies ist meist die Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet. Dementsprechend tragen die Versorgungsunternehmen die Kosten für die Reparatur, wenn die Schadensursache außerhalb des „beherrschbaren Bereichs“ des Grundstückseigentümers liegt. In der Praxis bedeutet dies, dass die Versorgungsunternehmen für Reparaturen außerhalb des Hausanschlusses aufkommen (zum Beispiel an Versorgungsleitungen unter der Straße oder im Garten). Für Schäden innerhalb des Hauses muss der Hauseigentümer aufkommen.
Wie oft Reparaturen an Leitungen anfallen, hängt von einer Reihe von Faktoren ab:
- Ist die Leitung oberirdisch oder unterirdisch (oberirdische Leitungen sind anfälliger für Umwelteinflüsse)?
- Welches Material wird verwendet (Kupfer, verzinkter Stahl, Kunststoff)?
- Wie ist die Wasserqualität (sehr kalkhaltiges Wasser beschleunigt die Alterung der Rohre)?
Die Höhe der Reparaturkosten richtet sich nach dem Aufwand und dem Umfang der notwendigen Arbeiten. Betrifft der Schaden an einer Wasserleitung beispielsweise längere Leitungsabschnitte, müssen mehrere Rohre ausgetauscht werden und es sind größere Erdarbeiten erforderlich.
Die gute Nachricht ist, dass die Reparaturkosten jenseits der Zähleruhr in der Verantwortung des Versorgungsunternehmens liegen. Leitungsrenovierungen im Haus fallen in der Regel günstiger aus. Das Auswechseln einer Wasserleitung von etwa 10 Metern kostet ungefähr 350 Euro. Wollen Sie in einem Haus mit etwa 120 Quadratmetern alle Wasserleitungen erneuern, müssen Sie mit Kosten von rund 4.500 Euro rechnen.
Wertermittlung Ihrer Immobilie
Möchten Sie wissen, inwieweit ein Leitungsrecht Ihr Grundstück und dessen Wert beeinträchtigt? Kontaktieren Sie uns und wir beraten Sie gerne in einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch. Wenn Sie es wünschen, führen wir eine professionelle, unabhängige und fundierte Bewertung Ihres Grundstücks durch. Rufen Sie uns einfach unter 0800 – 90 90 282 an oder nutzen Sie unser Kontaktformular.
