Wechselt eine Immobilie den Eigentümer, lasten oft noch Grundpfandrechte auf ihr. Da Hauskäufer ungern bestehende Schulden übernehmen, wird im Kaufvertrag meist eine lastenfreie Übergabe vereinbart. Wie Sie diese Lastenfreistellung erreichen, erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Sachbearbeiterinnen für Rechtsangelegenheiten kümmern sich um Lastenfreistellungen im Grundbuch.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Grundstück oder eine Immobilie wird üblicherweise lastenfrei an den neuen Eigentümer übergeben. Oft sind allerdings noch Grundschulden oder andere Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen.
- Die Lastenfreistellung bewirkt, dass die Rechteinhaber (meistens Banken) der Löschung der Schuld aus dem Grundbuch zustimmen. Sie unterschreiben hierfür meist binnen zwei Wochen eine Lastenfreistellungserklärung unter der Prämisse, dass der Notar ihnen die Zahlung der ausstehenden Restschuld garantiert.
- Der Notar beantragt die Lastenfreistellung beim Grundbuchamt in der Regel zusammen mit der Umschreibung des Eigentümers. Voraussetzung: Der Käufer hat den Kaufpreis überwiesen und der Verkäufer hat (mit einem Teil davon) seine Restschulden beglichen.
- Die Kosten für die Lastenfreistellung richten sich nach der Höhe der Grundschuld und sind im Gesetz über die Kosten der freien Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) geregelt. Sie betragen bei Wohnimmobilien meist einige Hundert Euro und werden vom Verkäufer getragen.
Lastenfreistellungserklärung
Wer eine Immobilie kauft, übernimmt ungern die Schulden seines Vorgängers. Oft sind im Grundbuch noch Lasten eingetragen, die die Zahlungsverpflichtungen von Kreditgebern oder Rechte von Dritten felsenfest absichern. Übernimmt der Käufer die Immobilie mit bestehenden Grundschulden, kann die Bank seine Immobilie im schlimmsten Fall pfänden, wenn der vorherige Eigentümer seine Schulden nicht bezahlt. Es liegt also im Interesse des Käufers, das Grundstück lastenfrei zu erwerben.
Ein Grundpfandrecht wird nur aus dem Grundbuch gelöscht, wenn der Begünstigte eine Löschungsbewilligung genehmigt beziehungsweise eine Lastenfreistellungserklärung unterschreibt. Grundpfandrechte sind Pfandrechte an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten zur Sicherung von Forderungen. Konkret handelt es sich um eine
- Grundschuld,
- Hypothek,
- Sicherungsgrundschuld oder
- Rentenschuld.
Tipp: Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie Sie eine Grundschuld löschen oder eine Immobilie verrenten, klicken Sie auf den Link zum jeweiligen Ratgeber.
So läuft die Lastenfreistellung ab
Muss der Verkäufer die Immobilie gemäß Kaufvertrag lastenfrei übergeben, kontaktiert der Notar die Gläubiger beziehungsweise Berechtigten im Auftrag des Eigentümers. Die Gläubiger teilen ihm mit, in welcher Höhe sie noch Forderungen an den Immobilieneigentümer haben.
Der Notar bereitet eine Lastenfreistellungserklärung für jedes Grundpfandrecht beziehungsweise für jeden Gläubiger vor. Sind beispielsweise eine Hypothek und ein weiterer Kredit von derselben Bank mit der gleichen Immobilie besichert, genügt zur Löschung beider Grundpfandrechte aus dem Grundbuch eine Lastenfreistellungserklärung des Gläubigers. Teilen sich hingegen mehrere Kreditgeber die Grundschulden, die mit der Immobilie beliehen wurden, bekommt jede Bank eine eigene Lastenfreistellungserklärung.
Schließlich erhält der Notar von den Gläubigern/Berechtigten einen Treuhandauftrag: Er darf die Löschung der Grundschuld oder Last nur veranlassen, wenn er sicherstellt, dass der Gläubiger / Berechtigte seine Restforderung beziehungsweise Entschädigung erhält. Der Verkäufer begleicht die Restschulden aus dem Kaufpreis, den er für die Immobilie erhält.
Gut zu wissen: Ein Grundstück oder eine Immobilie muss keineswegs lastenfrei übergeben werden. Gerade eingetragene Grunddienstbarkeiten wie ein Überfahrts- oder Wegerecht werden selten freigestellt, sondern meist vom Käufer übernommen. Grundpfandrechte wie ein Immobiliendarlehen oder eine Hypothek hingegen übernimmt der neue Eigentümer ungern.
Tipp: Lesen Sie in unserem Ratgeber, wie Sie einen Immobilienkredit umschulden.
Die Bank erteilt binnen zwei Wochen eine Lastenfreistellung.
Lasten auf Grundstücken und Immobilien
Neben den Grundpfandrechten, die in Abteilung III im Grundbuch eingetragen sind, gibt es noch weitere Lasten, die auf Immobilien und Grundstücken ruhen können. Dazu gehören:
- Auflassungsvormerkung
- Dauerwohnrecht
- Erbbaurecht
- Grunddienstbarkeiten wie das Leitungs-, Wege- oder Überfahrtsrecht
- Nießbrauch
- Reallasten (zum Beispiel eine monatliche Leibrente bei vorzeitiger Übertragung des Immobilieneigentums an die Erben)
- Vorkaufsrecht
Diese Lasten sind im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Oft werden diese Lasten vom neuen Eigentümer mitübernommen. Erklärt sich der neue Eigentümer nicht mit der Übernahme dieser Lasten einverstanden, muss der bisherige Eigentümer dem jeweiligen Berechtigten das Recht abkaufen, um dessen Löschungsbewilligung zu erhalten. Es ist in der Praxis jedoch nahezu ausgeschlossen, dass der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit dieses Recht zurückgibt, da er darauf angewiesen ist.
Übrigens: In Bayern stehen auch Baulasten im Grundbuch, in anderen Bundesländern hingegen im Baulastenverzeichnis.
Tipp: Fordern Sie vor dem Verkauf einen aktuellen Grundbuchauszug an, um bei der Beglaubigung des Kaufvertrags beim Notar nicht vor unliebsame Überraschungen gestellt zu werden.
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Lastenfreistellung im Grundbuch
Eine vom Notar initiierte und vom Gläubiger unterzeichnete und Lastenfreistellungserklärung ist notwendig, um Grundpfandrechte in Abteilung III des Grundbuchs löschen zu lassen. Eine Lastenfreistellung läuft immer über den Notar und kann weder vom Käufer noch vom Verkäufer selbst vorgenommen werden.
Den Antrag auf Lastenfreistellung beim Notar stellt üblicherweise der Käufer. Tut er dies nicht, weist der Notar im Rahmen seiner Aufklärungspflicht auf eingetragene Lasten und deren Bedeutung sowie die Ratsamkeit einer Lastenfreistellung hin.
Um die Formalitäten kümmert sich der Notar spätestens nach Abschluss des Kaufs. Idealerweise verschickt er die Lastenfreistellungserklärungen noch vor der Vertragsunterzeichnung an die Gläubiger, sodass er danach direkt zusammen mit dem beglaubigten Kaufvertrag einen Antrag auf Löschungsbewilligung im Grundbuchamt einreichen kann.
Prinzipiell ist eine Lastenfreistellung im Grundbuch auch nach dem Kauf möglich. Allerdings ist dies für den Käufer mit mehr Stress und Risiko verbunden, da er nachweisen muss, dass die Belastungen noch vom Verkäufer sind. Die Bank hat schließlich kein Interesse daran, ihren besicherte Grundschuldforderung zu riskieren.
Gut zu wissen: Es dauert in der Regel ein bis zwei Wochen, bis die Banken die ausgefüllte Lastenfreistellungserklärung an den Notar schicken. Im Grundbuch wird die Lastenfreistellung zusammen mit dem Eigentümerwechsel vorgenommen – was deutlich länger dauert.
Kosten der Lastenfreistellung
Diese Kosten kommen bei einer Lastenfreistellung auf die Beteiligten zu:
- Notarkosten
- Löschung der Grundschuld im Grundbuch
- Begleichung der Restschuld bei Darlehensgebern
Die Kosten der Lastenfreistellung trägt normalerweise der Verkäufer als Verursacher.
Notar- und Grundbuchkosten
Die Kosten für die Tätigkeit des Notars sind im Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) geregelt. Sie richten sich nach der Höhe der Grundschuld, deren Lasten freigestellt werden sollen. Das Grundbuchamt führt eine Lastenfreistellung mit einer 0,3-Gebühr durch. Eine Übersicht finden Sie in Anlage 2 im GNotKG; relevant sind die Gebühren der Tabelle B.
Der tatsächliche Aufwand des Notars ist unerheblich. Er muss auf die Kosten und wer sie trägt hinweisen, nicht jedoch auf die konkrete Höhe. Üblicherweise handelt es sich bei Wohngebäuden um einige Hundert Euro.
Schuldentilgung
Ein Teil des Kaufpreises wird verwendet, um die Restschuld bei der Bank (für die Hypothek oder ein Darlehen) zu begleichen und eine Lastenfreistellungserklärung zu erwirken.
Möglicherweise wurde sogar ein Notaranderkonto eingerichtet, auf das der Kaufpreis überwiesen wird. Von diesem „Anderkonto“ aus begleicht der Notar zunächst die offenen Forderungen, bevor er den Rest an den Verkäufer transferiert.
Der Kreditgeber wird bei einer vorzeitigen Rückzahlung innerhalb der vertraglichen Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, um den „Schaden“ vor entgangene Zinsen erstattet zu bekommen. Möglicherweise erhebt die Bank eine Gebühr für die Zusendung der unterschriebenen Lastenfreistellungserklärung.
Treuhandkosten
Wird ein Notaranderkonto eingerichtet, stehen dem Notar als Treuhänder zusätzliche Einnahmen zu. „Der Geschäftswert für die Treuhandgebühr ist der Wert des Sicherungsinteresses“ heißt es in § 113 Abs. 2 GNotKG.
Eine ungefähre Hausnummer: 0,1 Prozent der Grundschuld zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei einer Grundschuld von knapp 450.000 Euro liegen die Treuhandgebühren einschließlich Umsatzsteuer bei zirka 530 Euro. Das Landgericht Gera hat die Rechtmäßigkeit und Höhe der Treuhandgebühren 2017 in seinem Urteil (Az.: 6 OH 19/16) anerkannt.
Ablösebeträge
Wer ein Wege- oder Überfahrtsrecht aus dem Grundbuch entfernen will, benötigt eine notariell beurkundete Einverständniserklärung des Berechtigten – und es dürfte einiges kosten, dieses Recht abzukaufen. Gleiches gilt für ein Erbbaurecht, Wohnrecht oder Nießbrauch. Bei der Wertermittlung für eine faire Ablöse helfen unsere Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten.
So helfen Gutachter bei der Lastenfreistellung
Gutachter haben normalerweise nicht direkt etwas mit der Lastenfreistellung zu tun – das ist Sache des Notars. Aber: Gutachter werden Sie im Rahmen eines Beleihungswertgutachtens, Kurzgutachtens oder Verkehrswertgutachtens ebenso wie bei einer Immobilienkaufberatung auf etwaige Lasten und das damit verbundene (finanzielle und nutzungsrechtliche) Risiko hinweisen und diesem einen monetären Wert beimessen, gegebenenfalls über eine gutachterliche Stellungnahme. Die Immobiliensachverständigen weisen Sie nicht nur beim Kauf im Hinblick auf etwaige Lastenfreistellungen hin, sondern gehen gerade auch bei einer Immobilienverkaufsberatung gezielt auf die Möglichkeiten der Lastenfreistellung im Grundbuch ein.
Vereinbaren Sie vor einem Immobilienkauf oder -verkauf ein unverbindliches und kostenloses Erstgespräch mit uns. In dem Gespräch klären wir, ob eine beziehungsweise welche unserer Dienstleistungen für Ihr Anliegen rund um Ihre Immobilie die richtige ist. Füllen Sie dazu entweder das nachfolgende Kontaktformular aus oder rufen Sie uns unter 0800 909 02 82 an!
Häufige Fragen zur Lastenfreistellung
Die häufigsten Fragen zur Lastenfreistellung beantworten wir in diesem Abschnitt nochmal kurz und präzise.
Was ist eine Lastenfreistellung?
Eine Lastenfreistellung ist notwendig, um eine Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen. Der Notar leitet die Lastenfreistellung im Rahmen eines Kaufvertrags (Eigentümerwechsel) für die Immobilie in die Wege. Dazu erkundigt er sich bei den Inhabern eingetragener Grundpfandrechte nach der Höhe der ausstehenden Forderungen und lässt die Kreditgeber eine Lastenfreistellungserklärung unterzeichnen. Der Notar fungiert als Treuhänder. Er verpflichtet sich, die Löschung der Grundpfandrechte erst zu beantragen, wenn die Rechteinhaber ihr Geld bekommen haben.
Wie lange dauert eine Lastenfreistellung?
Es dauert üblicherweise bis zu 14 Tagen, bis eine Bank die Lastenfreistellungserklärung übersendet. Bis die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird, vergeht wesentlich mehr Zeit. Die Löschung erfolgt üblicherweise zusammen mit der Umschreibung des Eigentümers; da können Monate ins Land ziehen.
Wie hoch sind die Kosten für eine Lastenfreistellung?
Die Kosten für die Lastenfreistellungen richten sich nach der Höhe der Grundschuld. Zum einen muss die Restschuld zurückbezahlt werden, zum anderen steht dem Notar für die Lastenfreistellung ebenso eine Gebühr zu wie dem Grundbuchamt für die Löschung. Üblicherweise fallen einige Hundert Euro an. Eine Orientierung gibt Anlage 2 GNotKG, Gebühren der Tabelle B.
Wer trägt die Kosten einer Lastenfreistellung?
Die Kosten einer Lastenfreistellung trägt prinzipiell der Verkäufer, wenn es zu seiner Vertragspflicht gehört, die Immobilie lastenfrei zu übergeben.
