Was passiert eigentlich mit brachliegenden Fabriken oder Militärflächen? Erfahren Sie in diesem Artikel, welche Umnutzungsmöglichkeiten es für sogenannte Konversionsflächen gibt und wo die Herausforderungen liegen. Außerdem beleuchten wir, wie der Bau von Photovoltaik-Anlagen auf Konversionsflächen geregelt ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Konversionsflächen sind brachliegende Flächen, die durch eine Nutzungsänderung wieder in den Wirtschafts- oder Naturkreislauf eingegliedert werden sollen. Das können zum Beispiel ehemalige Militärflächen, Industrieareale oder Bergbaufolgelandschaften sein.
- Auf Konversionsflächen ist eine bauliche Umnutzung oder eine Renaturierung möglich.
- Häufig sind Konversionsflächen mit einem wirtschaftlichen Risiko verbunden. Durch die ursprüngliche Nutzung entsteht ein hoher Sanierungsaufwand, beispielsweise aufgrund von Rückbaumaßnahmen oder Bodenverunreinigungen. Künftige Nutzungsmöglichkeiten sind daher nur schwer abzuschätzen.
- Insbesondere stark belastete Konversionsflächen eignen sich für Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen). Im EEG ist geregelt, welche Anforderungen die Areale für solch eine Nutzung erfüllen müssen.
- Die Bewertung von Konversionsflächen ist äußerst komplex. Daher ist eine Wertermittlung durch erfahrene und professionelle Gutachter unerlässlich.
Konversionsfläche – einfach erklärt
Der Begriff Konversion steht in der Stadtplanung für eine Umnutzung oder Nutzungsänderung . Konversionsflächen sind demnach brachliegende Flächen, die in der Vergangenheit anderweitig genutzt wurden als heute. Durch eine Konversion sollen derartige Grundstücke wieder in den Wirtschafts- oder Naturkreislauf eingegliedert werden.
Typische Beispiele für Konversionsflächen sind:
- Ehemalige Militärflächen
- Industrie- und Gewerbeareale
- Geschlossene Güterbahnhöfe oder Flugplätze
- Folgelandschaften des Bergbaus
Was sind Nutzungsmöglichkeiten von Konversionsflächen?
Für Konversionsflächen ist auf der einen Seite eine bauliche beziehungsweise freiräumliche Umnutzung möglich. Das kann zum Beispiel die Umwandlung in Gewerbe- und Wohnfläche sein oder bei Flächen mit starker Belastung die Bebauung mit PV-Anlagen. Zudem können Konversionsflächen einer Renaturierung unterzogen – also naturnahe Lebensräume wieder aufgebaut – werden.
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Wo liegen Herausforderungen bei der Umnutzung von Konversionsflächen?
Nicht selten stellt die Umnutzung von Konversionsflächen ein wirtschaftliches Risiko dar. Grund dafür sind technische, rechtliche und planerische Aspekte. Der Prozess ist aufgrund von komplexen Verfahrensschritten oft langwierig . Dazu kommt, dass teilweise bereits im Vorfeld aufwendige Gutachten oder sogar Dekontaminationen nötig sind.
Der Sanierungsaufwand ist nur schwer einschätzbar und schon frühzeitig entstehen hohe Kosten , zum Beispiel für Erschließungs- oder Umbaumaßnahmen. Das alles führt dazu, dass zu Beginn kaum abzuschätzen ist, welche zukünftige Nutzung wirtschaftlich sinnvoll ist.
Aus der ursprünglichen Nutzung der Konversionsfläche – beispielsweise für industrielle oder militärische Zwecke – entstehen Aufwände und Problematiken, die künftige Planungen erschweren und den Wert der Liegenschaft beeinflussen. Dazu gehören zum Beispiel:
- Rückbaumaßnahmen von baulichen Anlagen
- Dekontamination von Bodenverunreinigungen oder Altlasten
- Kampfmittelbeseitigung
- Einschränkungen durch Sukzessionsvegetation
- Anforderungen aus dem Denkmalschutz
- Merkantiler Minderwert, vor allem bei sanierten Grundstücken
Häufig stoßen Kommunen die Umnutzung von Konversionsflächen an. Zusätzlich ist es möglich, dass Investoren die Liegenschaften kaufen und eine Konversion vorantreiben. Problematisch sind dabei vor allem das Haftungsrisiko für Altlasten und der bürokratische Aufwand. Vor allem bei militärischen Anlagen fällt die Bürokratie ins Gewicht – hier sind oftmals sogar überregionale Verhandlungen erforderlich.
Alternative Nutzung von Konversionsflächen durch Photovoltaik
Insbesondere auf stark belasteten Konversionsflächen bietet sich eine Bebauung mit Photovoltaik-Freiflächenanlagen an. Wichtig dabei: Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) schränkt den Begriff der Konversionsfläche auf Flächen ein, die verkehrlich, wohnungsbaulich, wirtschaftlich oder militärisch genutzt wurden. Zudem ist es unter anderem von Bedeutung, dass die Vornutzung noch fortwirkt.
Für Strom aus PV-Freiflächenanlagen, die auf Konversionsflächen gebaut sind, sieht das EEG in § 48 eine Vergütung vor. Im Vorfeld sollten Sie allerdings genau prüfen, ob Ihre Fläche die Anforderungen gemäß der Gesetzesgrundlage erfüllt.
So funktioniert die Bewertung von Konversionsflächen
Die Wertermittlung von Konversionsflächen ist höchst komplex und mit vielen Unsicherheiten verbunden. Die Grundlage sollte ein möglichst konkretes Nutzungskonzept sein, das auf Absprachen zwischen dem Eigentümer oder Erwerber und der Kommune basiert. Je fortgeschrittener die Planungen, desto belastbarer kann der ermittelte Wert sein.
Soll eine Konversionsfläche beispielsweise verkauft werden, ist eine professionelle Bewertung des Grundstücks unerlässlich. In der Regel wenden Gutachter hierbei das Vergleichswertverfahren an. Aufgrund der hohen Schwierigkeit sind eine umfassende Marktkenntnis und jahrelange Erfahrung unerlässlich.
Mit den mehrfach zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH haben Sie einen kompetenten Partner an Ihrer Seite. Gern beraten wir Sie in einem unverbindlichen Erstgespräch und besprechen Ihr Anliegen kostenlos. Daraufhin unterbreiten wir Ihnen ein Angebot zur Wertermittlung. Nehmen Sie an, fertigen unsere erfahrenen Gutachter ein umfassendes Verkehrswertgutachten für Ihre Konversionsfläche an.
Vereinbaren Sie gern einen Termin unter der Telefonnummer 0800 90 90 282 oder über das untenstehende Kontaktformular.
Tipp: Sie möchten sich über weitere Sonderfälle der Wertermittlung informieren? Bei uns entdecken Sie eine große Auswahl an Themen – so zum Beispiel zur Bewertung von Arrondierungsflächen, PV-Anlagen oder Bahnhöfen.
