Die Unterzeichnung des Kaufvertrags ist der letzte offizielle Schritt, um den Erwerb einer Immobilie unter Dach und Fach zu bringen. Aber wer erstellt diesen für Sie, was muss er enthalten und worauf sollten Sie gezielt achten? In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wissenswerte rund um den Kaufvertrag für Ihr Haus.
Kaufvertrag für Ihr Haus: Das Wichtigste in Kürze
- Käufer und Verkäufer einigen sich auf die Vertragsbedingungen, die vom Notar überprüft und beurkundet werden.
- Ein Kaufvertrag für ein Haus ist unerlässlich für die rechtswirksame Eigentumsübertragung. Er muss immer notariell beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein.
- Wichtige Bestandteile des Kaufvertrags sind die Anschrift der Immobilie, Namen der Parteien, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Nebenkostenverteilung und besondere Vereinbarungen.
Der Weg zum Kaufvertrag für ein Haus
Hier erfahren Sie, was Sie im Laufe des Kaufprozesses erwartet und was Sie unbedingt beachten sollten, wenn es um den Kaufvertrag für Ihr Haus geht.
Wer erstellt den Kaufvertrag für ein Haus?
Nachdem sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben, bespricht der Notar alle wichtigen Aspekte des Kaufvertrags vor der Unterzeichnung. Da ein Kaufvertrag für Immobilien nur mit notarieller Beurkundung rechtsgültig ist, wird er immer von einem Notar aufgesetzt. Dies ist auch dann notwendig, wenn bereits ein beurkundeter Vorvertrag für Ihr Haus existiert.
Der Notar nimmt eine Rolle als neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer ein. Außerdem ist es seine Aufgabe, beide Parteien über ihre jeweiligen Rechte und Pflichten im Rahmen der Transaktion aufzuklären.
Gut zu wissen: Ein Notar ist lediglich dafür zuständig, den Vertrag auf seine juristische Richtigkeit hin zu überprüfen. Faktoren wie die Kreditwürdigkeit des Käufers oder der Zustand der Immobilie werden von ihm somit nicht überprüft.
Diese Unterlagen müssen für die Erstellung des Kaufvertrags vorliegen
Für die Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags müssen dem Notar einige persönliche Unterlagen vorliegen: Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen einen gültigen Lichtbildausweis und ihre Steuer-ID vorweisen.
- Hat der Käufer eine Baufinanzierung aufgenommen, sollte er dem Notar eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen.
- Im Falle einer Finanzierung mit Grundschuld benötigt der Notar das Grundschuldformular. Erst wenn dieses beurkundet ist, wird der Kredit an den Käufer ausgezahlt.
- Ist die Immobilie noch nicht vollständig finanziert, müssen die entsprechenden Darlehensunterlagen vorgelegt werden. Sollte der Käufer die bestehenden Schulden nicht übernehmen wollen, kontaktiert der Notar nach der Beurkundung die jeweilige Bank.
Vorsicht: Ein Darlehensvertrag für die Finanzierung sollte erst unterzeichnet werden, wenn der Kaufvertrag für die Immobilie unterschrieben wurde. Für den Termin mit dem Notar reicht eine einfache Finanzierungsbestätigung der Bank vollkommen.
In 8 Schritten zum Hauskauf: Vertrag erstellen, überprüfen und unterschreiben
Der Weg zum neuen Haus dauert oft mehrere Wochen. Wir haben in dieser kurzen Übersicht die wichtigsten 8 Schritte für Sie zusammengefasst:
- Käufer und Verkäufer einigen sich auf den Verkaufspreis eines Hauses.
- Der Käufer lässt dem Verkäufer eine schriftliche Finanzierungszusage seiner Bank zukommen.
- Es wird ein Standardvertrag erstellt, in den Käufer und Verkäufer ihre Extrawünsche einfügen.
- Käufer und Verkäufer erhalten den Entwurf und können diesen ein letztes Mal überprüfen. Ist der Vertrag für beide Parteien in Ordnung, wird ein Termin mit dem Notar arrangiert.
- Der Haus-Kaufvertrag wird beim Notartermin beurkundet und unterzeichnet.
- Der Käufer bekommt vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid, den er schnellstmöglich bezahlen muss. Sollte ein Makler beteiligt sein, wird dieser ebenfalls innerhalb weniger Tage nach der Unterzeichnung bezahlt. Anschließend wird der Verkaufspreis des Hauses an den Verkäufer bezahlt.
- Der Notar leitet die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch in die Wege.
- Das Haus hat nun offiziell einen neuen Eigentümer und kann übergeben werden.
Lesetipp: Weitere Informationen zum kompletten Hauskauf-Prozess finden Sie in unserem Hauskauf-Ratgeber!
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Inhalte des Kaufvertrags
Wir erläutern Ihnen in diesem Abschnitt, was alles in einen Hauskauf-Vertrag gehört, und stellen Ihnen überdies eine Checkliste und eine Vorlage zur Verfügung.
Das muss in den Kaufvertrag für ein Haus: Muster & Checkliste
Natürlich können die Inhalte eines Kaufvertrags je nach Abmachung zwischen Käufer und Verkäufer variieren. Es gibt jedoch einige Basisangaben, die in keinem Kaufvertrag für Immobilien fehlen dürfen. In unserer Checkliste finden Sie die wichtigsten Inhalte, die im Kaufvertrag Ihres Hauses keinesfalls fehlen dürfen.
- Anschrift, Lage und Beschreibung der Immobilie
- Name, Geburtsdatum und Anschrift von Käufer und Verkäufer
- Kaufpreis und Zahlungstermin der Immobilie
- Details zur Abwicklung der Zahlung (Bankverbindung, Zahlungsplan etc.)
- Aufteilung der Nebenkosten (Makler- oder Notarkosten)
- Besondere Vereinbarungen (Übernahme von Möbeln etc.)
- Zeitpunkt der Schlüsselübergabe
Je nach Vereinbarung können beim Verkaufsvertrag für ein Haus neben diesen Basisinhalten noch weitere Angaben gefragt sein. Diese werden von einem Notar ausformuliert und hinzugefügt.
Checkliste für den Haus-Kaufvertrag downloaden
Damit Sie nichts vergessen, wenn Sie den Kaufvertrag für Ihr Haus aufsetzen, stellen wir Ihnen eine Checkliste zum kostenlosen Download zur Verfügung.
Kaufvertrag Haus: Muster als Download
Sie möchten den Entwurf für den Haus-Kaufvertrag selbst erstellen? Dann laden Sie als Vorlage unseren Muster-Kaufvertrag für ein Haus herunter und sichern Sie sich eine gute Grundlage für Ihren Immobilienkauf.
Kaufvertrag für Immobilien: Rechtliche Bedeutung
Wie Sie bereits wissen, werden alle wichtigen Vereinbarungen zur Eigentumsübergabe im Kaufvertrag einer Immobilie notiert. Dazu zählen Informationen zu Kaufgegenstand, Kaufpreis, Rechts- und Sachmängelansprüchen und weiteren Faktoren. Das bildet die Basis für eine möglichst reibungslose Abwicklung der Eigentumsübergabe.
Braucht es beim Verkauf einer Immobilie immer einen Kaufvertrag oder gibt es auch Fälle, in denen es ohne geht? Die Antwort auf diese Frage ist klar: Ohne einen den gesetzlich festgelegten Vorgaben entsprechenden Kaufvertrag ist der Verkauf einer Immobilie in Deutschland nicht rechtskräftig.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist festgelegt, dass der Immobilienkauf in Deutschland nur mit einem von beiden Parteien unterschriebenen, notariell beurkundeten Vertrag gültig ist. Ein nicht beurkundeter Vertrag ist diesem Gesetz zufolge nicht rechtswirksam.
Achtung: Auch mündliche oder schriftliche Vereinbarungen, die außerhalb des Vertrags getroffen wurden, sind ohne Notar nichtig – es zählt einzig und allein das, was im Kaufvertrag für die Immobilie steht.
Der Vertrag für den Hauskauf steht – wie geht es weiter?
Nach dem Vorgespräch mit dem Notar, in dem alle Rahmenbedingungen und Vereinbarungen geklärt wurden, erstellt dieser den Kaufvertrag für das Haus. Dieser wird mindestens 14 Tage vor der Beurkundung zur Überprüfung an beide Parteien geschickt.
Wenn es von beiden Seiten keine Einwände gibt, kann der letzte Notartermin zur Unterzeichnung des Haus-Kaufvertrags stattfinden.
Vertragsunterzeichnung
Bevor der Kaufvertrag für das Haus offiziell unterschrieben wird, wird er noch ein letztes Mal gemeinsam durchgegangen. Der Notar liest dabei den Inhalt des Vertrags laut vor und beantwortet letzte Fragen. Sollten noch Änderungen oder Ergänzungen notwendig sein, werden diese sofort aufgenommen.
Dann stimmen Käufer und Verkäufer dem Vertrag zu und unterschreiben ihn. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags bildet den Abschluss des Termins. Ab diesem Zeitpunkt ist der Verkauf offiziell finalisiert.
Das passiert nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags
Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags ist der Verkaufsprozess noch nicht vollständig abgeschlossen. Damit der Eigentümerwechsel rechtskräftig wird, werden noch einige weitere Schritte unternommen:
- Der Notar veranlasst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Dabei handelt es sich um eine rechtliche Absicherung für den Käufer. Durch diese wird sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit nicht an einen Dritten weiterverkaufen kann.
- Nach der Auflassungsvormerkung meldet der Notar den Kauf an das Finanzamt. Daraufhin wird der Bescheid über die zu bezahlende Grunderwerbsteuer vom Finanzamt an den Käufer übermittelt. Der Preis der Grunderwerbsteuer basiert auf dem jeweiligen Verkaufspreis des Hauses und unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland.
- Sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, kann auch der Kaufpreis des Hauses an den Verkäufer übermittelt werden.
- Schließlich erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die nach Abschluss der Zahlungsvorgänge vom Notar beantragt wird. Alle Rechte und Pflichten des Verkäufers gehen mit der Eintragung ins Grundbuch von diesem auf den Käufer über.
- Zuletzt fehlt nur noch die Schlüsselübergabe und der Verkauf der Immobilie ist offiziell abgeschlossen.
FAQs: Kaufvertrag Haus
Wer erstellt einen Haus-Kaufvertrag?
Ein Vertrag für einen Hauskauf kann grundsätzlich von Ihnen selbst, Ihrem Anwalt oder Ihrem Makler erstellt werden. Sie müssen ihn allerdings trotzdem von einem Notar prüfen, eventuell anpassen und definitiv beurkunden lassen, damit er rechtswirksam wird.
Muss ich einen Kaufvertrag immer notariell beglaubigen lassen?
Ja. Ein Kaufvertrag ohne Notar hat in Deutschland keine rechtliche Bindungswirkung (siehe § 311b des BGB). Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist eine Grundvoraussetzung für den Eigentümerwechsel einer Immobilie.
Kann ich ein Haus auch ohne Notar verkaufen?
Nein, ein Immobiliengeschäft ohne notarielle Beurkundung ist nicht rechtsgültig. In Deutschland müssen Verträge, deren Inhalte weitreichende finanzielle Folgen haben können, laut § 311b des BGB notariell beurkundet werden.
Wer übernimmt die Kosten für den Kaufvertrag beim Notar?
Es existiert keine gesetzliche Vorgabe dafür, welche Partei die Kosten für den Notar übernehmen muss. Aber es ist üblich, dass der Käufer die Gebühren für Notar und Grundbuchamt bezahlt.
Wie viel kostet ein Kaufvertrag beim Notar?
Im Normalfall machen die Notarkosten einschließlich Grundbuchkosten zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises aus. In unserem Notarkosten-Ratgeber erhalten Sie mehr Auskünfte darüber, welche Gebühren für welche Notartätigkeit rund um Immobilien anfallen.
Kann ich einen Kaufvertrag für eine Immobilie rückgängig machen?
Der Rücktritt von einem notariell beurkundeten Kaufvertrag ist prinzipiell nicht möglich. Auch nicht, wenn der Käufer nach dem Unterzeichnen des Vertrags eine Absage für die Finanzierung bekommen sollte. Nur in absoluten Ausnahmefällen (wie dem Käufer vorenthaltene Mängel oder nicht übertragbare Schulden) besteht die Möglichkeit eines Rücktritts.
Fazit: Ohne Kaufvertrag kein Immobiliengeschäft
Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag für ein Haus ist keine reine Formalität. Ganz im Gegenteil handelt es sich dabei um die wohl wichtigste Grundvoraussetzung für den Verkauf eines Hauses, die beide Parteien rechtlich absichert und die Eigentumsübergabe erst möglich macht.
Wir unterstützen Sie gerne beim Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie, zum Beispiel mit einem Wertgutachten. Kontaktieren Sie uns jederzeit über das untenstehende Formular für eine kostenlose Erstberatung.
