Kaufnebenkosten berechnen
Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, bezahlt weit mehr als nur den Kaufpreis. Wir erklären in diesem Ratgeber, welche Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie in den unterschiedlichen Bundesländern auf Sie zukommen, wer welches Stück vom Kuchen kriegt und wie Sie die Kaufnebenkosten berechnen.
Junges Paar berechnet die Kaufnebenkosten und wägt den Wohnungskauf ab.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Erwerb einer Immobilie fallen Kaufnebenkosten an. Diese betragen zwischen zehn und 16 Prozent des Kaufpreises.
- Auf jeden Fall müssen Sie die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag berücksichtigen. Diese betragen zusammen knapp zwei Prozent des Kaufpreises, unterscheiden sich je nach Bundesland aber leicht.
- Die Grunderwerbsteuer fällt ebenfalls auf den Kaufpreis an und unterscheidet sich je nach Bundesland beträchtlich. Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent kassiert das Land.
- Wenn Sie oder der Verkäufer einen Makler eingeschaltet haben, erhält dieser eine Provision von bis zu 7,14 Prozent.
- Bayern und Sachsen sind bescheidener als andere Bundesländer. Aufgrund maximaler Maklercourtage und ebensolcher Grunderwerbsteuer sind die Kaufnebenkosten in NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen und im Saarland am höchsten.
- Haben Sie den Kaufpreis nicht bar zur Hand, sondern benötigen Sie eine Finanzierung, so verursacht die Bank und die Besicherung ihres Darlehens mit einem Grundpfandrecht weitere Kosten.
Kaufnebenkosten für Immobilien
Welche Kosten entstehen beim Hauskauf? Bei einem Immobilienkauf müssen Sie verschiedene sogenannte Kaufnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten einplanen. Manche Gebühren werden zwingend erhoben, andere Kosten sind davon abhängig, wie die Immobilie vermittelt wurde oder welche Umbauten anstehen. Im Folgenden listen wir alle potenziell anfallenden Nebenkosten eines Immobilienkaufs auf und wann sie fällig werden.
Grunderwerbsteuer
Ob beim Wohnungskauf oder Hauskauf, die Grunderwerbsteuer fällt immer an, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erwerben. Es handelt sich um eine einmalige Zahlung, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises beträgt.
Die Grunderwerbsteuer entfällt nur, wenn Sie die Immobilie in gerader Linie erwerben, das heißt, wenn die Immobilie oder das Grundstück von Ehepartner zu Ehepartner oder von Eltern an Kinder oder Enkel, beziehungsweise umgekehrt verkauft werden. Wenn Sie eine Immobilie im Erbfall oder durch eine Schenkung erhalten, müssen Sie ebenfalls keine Grunderwerbsteuer zahlen. Nähere Informationen zu diesen Sonderfällen, lesen Sie in unserem Beitrag zum Thema Grunderwerbsteuer.
Da der Notar das Finanzamt über die Transaktion informiert, bekommen Sie recht bald nach dem Notartermin für den Kaufvertrag einen Steuerbescheid. Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids überwiesen werden. Egal ob sie ein unbebautes Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen – die Grunderwerbsteuer macht meist den größten Teil der initialen Nebenkosten aus.
Grundbuch und Notargebühren
Ein Immobilienkauf ist nur gültig, wenn eine notarielle Beurkundung vorliegt. Die Höhe der Notargebühren sind festgelegt. Darin enthalten sind auch die Kosten für den Grundbucheintrag, den der Notar vornimmt. An dieser Stelle besteht also kein Handlungsspielraum – es sei denn, Sie verzichten auf die Auflassungsvormerkung.
Veranschlagen Sie etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises für die Notarkosten. Wie sich die Gebühren genau zusammensetzen und welche Spartipps beim Notarbesuch helfen, können Sie in unserem Beitrag Notarkosten nachlesen.
Die Zahlungsaufforderung vom Notar erfolgt in der Regel zwischen drei bis fünf Wochen nach dem Notartermin. Sobald Sie die Rechnung erhalten haben, ist der Betrag sofort zu zahlen, spätestens aber innerhalb von zwei Wochen.
Der Notar lässt sich die Beurkundung eines Kaufvertrags hoch vergüten.
Maklercourtage
Maklergebühren fallen nur dann an, wenn die Vermittlung der Immobilie durch einen Makler zustande gekommen ist. In dem Fall sollten Sie die Kosten aber nicht unterschätzen. Wenn Sie selbst den Makler beauftragt haben, zahlen Sie in der Regel die ganze Summe. Hat dagegen der Verkäufer den Makler ins Boot geholt, übernimmt er mindestens 50 % der Rechnung. Worauf es beim Maklervertrag ankommt, erklären wir Ihnen im Ratgeber „Haus verkaufen ohne Makler“.
Da die Maklercourtage Verhandlungssache ist, lässt sich der Betrag nicht genau beziffern. Die Kosten werden prozentual zum Immobilienwert berechnet, sind aber unter anderem
- vom regionalen Immobilienmarkt und Bundesland,
- vom persönlichen Verhandlungsgeschick,
- vom Leistungsumfang des Maklers,
- vom Verkehrswert der Immobilie beziehungsweise dem Grundstückswert
- und der Verkäuflichkeit am Markt abhängig.
Mit zwischen 3 % und 7 % Ihres Kaufpreises, sollten Sie aber beim Kauf einer Privatimmobilie rechnen. Je nach Vertrag übernimmt der Verkäufer die Hälfte der Maklerkosten.
Der Makler hat erst ein Anrecht auf die Provision, wenn der Kaufvertrag zustande kommt. Da der finale Kaufpreis auch die Höhe der Maklerkosten bestimmt, wird die Provision erst nach dem Notartermin fällig, sollte aber innerhalb von zwei Wochen bezahlt werden. In der Regel besteht der Makler auf die Zahlung unmittelbar nach dem Termin. Unabhängig davon, wann der Verkäufer seinen Anteil zahlt, sollten Sie Ihre Rechnung begleichen können. Falls anders gewünscht, können Sie die veränderte Zahlungsfrist im Vertrag festhalten.
Die Maklercourtage gehört zu den Nebenkosten, die Sie sich beim Hauskauf sparen können. Denn während Sie dazu verpflichtet sind, auf einen Notar zurückzugreifen und Grunderwerbsteuer zu zahlen, zwingt Sie niemand dazu, Ihr Traumhaus ohne Hilfe eines Vermittlers zu finden.
Hauskauffinanzierung
Den Hauptkostenpunkt beim Immobilienkauf stellt die Hauskauffinanzierung beziehungsweise Baufinanzierung dar. Anders als die Kaufnebenkosten, können Sie diese aber auch erst ab einem späteren Zeitpunkt abzahlen. Insbesondere wenn Sie noch Mietkosten tragen müssen, bevor Sie einziehen oder hohe Renovierungskosten auf Sie zukommen, kann es hilfreich sein, die vereinbarte monatliche Tilgung zu verschieben.
Achtung: Die Zinszahlungen beginnen auch bei einer späteren Tilgung, sobald die Kreditauszahlung begonnen hat! Diese Kosten fallen also in jedem Fall an, sobald die Grundschuld eingetragen ist.
Wenn Sie Ihre Hauskauffinanzierung planen, sollten Sie auch die Kaufnebenkosten berechnen, damit Sie Ihr Eigenkapital einschätzen können. Denn wie Sie sehen, geht es dabei um nicht unerhebliche Summen, die innerhalb von zwei Monaten nach dem Notartermin fällig werden.
Übrigens: Mit Ihrem Kredit legen Sie sich nicht zwingend bis zur Abbezahlung Ihrer Immobilie fest. Sie können den Immobilienkredit umschulden. Damit sparen Sie mitunter Versicherungskosten oder können einen niedrigeren Zinssatz verhandeln.
Für Kapitalanleger, die ihr Vermögen mit Immobilien machen oder mehren möchten, haben wir einige Tipps zusammengestellt.
Weitere Kaufnebenkosten für Haus und Wohnung
Es spielt praktisch keine Rolle, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen – die Kaufnebenkosten richten sich nach dem Kaufpreis und sind prozentual identisch.
Neben den direkt mit dem Kauf verbundenen Kosten können weitere Beträge anfallen für:
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Gutachter
Um abschätzen zu können, ob der Kaufpreis angemessen ist und welche Modernisierungskosten auf Sie zukommen, empfiehlt es sich eine Kaufberatung in Anspruch zu nehmen. Bevor Ihre Immobilie ungeahnte Mengen an Geld verschlingt, sollten Sie sich die neutrale Analyse eines zertifizierten Gutachters einholen. So erhalten Sie ein realistisches Bild davon, wo in Ihrer Traumimmobilie die Kostenfallen versteckt sind. Das Fundament einer Immobilienkaufberatung stellt ein Kurz- oder Verkehrswertgutachten dar.
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Reparaturen und Modernisierungen
Je nachdem, in welchem Zustand sich Ihre zukünftige Immobilie befindet, sind Reparaturen oder Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungsmaßnahmen unerlässlich. Bei Blei in Wasserleitungen etwa müssen die Rohre ausgetauscht werden, bevor ein Einzug möglich ist. Modernisierungen dagegen beruhen auf freiwilliger Basis. Trotzdem kann es hier zu Kostenfallen für Hausbesitzer kommen. Deshalb sollten Sie sich unbedingt vorher informieren und beim Kauf einer Eigentumswohnung die Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen. -
Umzugskosten
Wenn Sie selbst einziehen möchten, sind auch die Umzugskosten nicht zu unterschätzen. Wenn Sie Möbel transportieren müssen oder ein Familienumzug ansteht, lässt sich der Wohnortwechsel oft nicht mehr mit ein paar Freunden organisieren. Planen Sie ausreichend Geld für Mietauto, Umzugskartons und Verpackungsmaterial ein oder sogar eine Umzugsfirma. -
Grundsteuererstattung
Je nach Vertragsgestaltung übernehmen Sie als Käufer am Tag der Kaufunterschrift auch die Lasten des Gebäudes. Damit sind Sie auch für die regelmäßigen Kosten zuständig. Neben Heiz-, Strom- und Wasserkosten sowie Entwässerung (Kanalgebühren) beinhaltet dies auch die Grundsteuer. Diese wird üblicherweise im Januar für das ganze Jahr bezahlt, sodass der Verkäufer die Grundsteuer für das laufende Jahr übernimmt. Häufig wird aber vertraglich geregelt, dass der Käufer die Kosten für die Grundsteuer anteilig erstattet. In dem Fall gilt meist der erste volle Monat nach dem Notartermin als Startpunkt für die Grundsteuer. -
Erschließungskosten
Falls Sie ein Grundstück erwerben, das noch nicht an Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen sowie gegebenenfalls Fernwärme, Telefon- und Internetleitungen angeschlossen ist, müssen Sie für den bevorstehenden Hausbau die Erschließungskosten zahlen. Vorteil hier ist, dass der Bodenwert eines unerschlossenen Grundstücks günstiger ist. Welche weiteren Faktoren eine Rolle spielen, erfahren Sie unter Grundstückswert ermitteln.
Bei einem Hauskauf kommen aus verschiedenen Gründen Kaufnebenkosten auf Sie zu. Je nach Bundesland und sonstigen Umständen können Sie grob 10 bis 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten aufschlagen. Dabei sind einige Ausgaben zwingend, andere Hauskauf-Nebenkosten lassen sich verschieben oder minimieren. Für eine bessere Übersicht haben wir Ihnen im Folgenden die Kaufnebenkosten noch einmal aufgegliedert.
Infografik: Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb
Kaufnebenkosten pro Bundesland
Die Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit einheitlich geregelt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich aber je nach Bundesland. Auch für die Maklergebühren gibt es geregelte Obergrenzen, die auf Landesebene festgelegt werden. Beachten Sie aber, dass Sie die Maklerprovision selbst vereinbaren, wenn Sie der Auftraggeber sind. Hier ist also Ihr Verhandlungsgeschick gefragt.
Infografik: Maximale Maklergebühren in Deutschland.
Wir schlüsseln die Nebenkosten beim Hauskauf nach Bundesland auf. Um die Kaufnebenkosten nicht künstlich niedrig zu rechnen, gehen wir davon aus, dass die die volle Höhe der maximal erlaubten Maklercourtage tragen. Dazu nehmen wir bei den Notargebühren den Spitzenwert von zwei Prozent und fügen die Grunderwerbsteuer hinzu. Damit sind die Nebenkosten eines Hauskaufs, die sich direkt auf den Kaufpreis beziehen, abgedeckt. Auf individuelle Kosten wie Darlehenstilgung, Renovierungen, Gutachter oder Erschließungskosten verzichten wir. Es ergeben sich folgende Richtwerte für Nebenkosten beim Immobilienkauf:
Baden-Württemberg: Die Kaufnebenkosten in BW belaufen sich auf 14,14 % des Kaufpreises der Immobilie.
Bayern: Die Kaufnebenkosten in Bayern sind mit 12,64 % günstiger als in BaWü.
Berlin: Mit 15,14 % machen die Kaufnebenkosten in Berlin auch ein etwaiges Schnäppchen zu einer teuren Investition.
Brandenburg: Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung in Brandenburg kaufen, sind die Nebenkosten mit 15,64 % noch höher als in Berlin.
Bremen: Das Land Bremen langt nicht ganz so heftig bei der Grunderwerbsteuer (5 %) hin und kappt auch die Provisionsobergrenze der Makler früher als andere Bundesländer. Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bremen liegen daher „nur“ bei 12,95 %.
Hamburg: In der Stadt mit den meisten Millionären Deutschlands liegen die Nebenkosten beim Hauskauf bei rund 12,75 %.
Hessen: Die Kaufnebenkosten in Hessen werden unter obigen Voraussetzungen bei 13,95 % angesiedelt.
Mecklenburg-Vorpommern: Die Nebenkosten einer Immobilientransaktion belaufen sich in MVP auf 13,95 %.
Niedersachsen: Mit 14,14 % liegen die Kaufnebenkosten in Niedersachsen deutschlandweit im Mittelfeld.
Nordrhein-Westfalen: Die Kaufnebenkosten in NRW zählen zu den höchsten in ganz Deutschland. 15,64 % Nebenkosten fallen für einen Immobilienkauf mit Makler in NRW an.
Rheinland-Pfalz: Mit 14,14 % liegen die Kaufnebenkosten in RLP im Mittelfeld der Bundesländer.
Saarland: Das kleinste Bundesland ist in Sachen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf ganz groß. 15,64 % fallen unter eingangs skizzierten Voraussetzungen an.
Sachsen: Aufgrund der geringen Grunderwerbsteuer (3,5 %) ist Sachsen im Hinblick auf Kaufnebenkosten zusammen mit Bayern das günstigste Bundesland für Immobilienkäufe (12,64 %). Mit dem Unterschied, dass der Kaufpreis üblicherweise deutlich niedriger ist, wenn Sie eine Wohnung in Ostdeutschland kaufen.
Sachsen-Anhalt: Die Nebenkosten beim Hauskauf in Sachsen-Anhalt können mit 14,14 % veranschlagt werden.
Schleswig-Holstein: Aufgrund bundesweiter Höchstwerte bezüglich Grundsteuer und Maklerprovisionen belaufen sich die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb im nördlichsten Bundesland auf 15,64 %.
Thüringen: In Thüringen sind Kaufnebenkosten in Höhe von 14,14 % des Kaufpreises üblich.
Sie möchten die größten Anteile der Nebenkosten beim Hauskauf ohne Kaufnebenkostenrechner selbst ausrechnen? Anhand unserer nachstehenden Infografik sehen Sie, mit welchem Prozent des Kaufpreises die jeweiligen Bundesländer mit einer Grunderwerbsteuer zuschlagen.
Die Kaufnebenkosten in Bayern und Sachsen halten sich dank geringer Grunderwerbsteuer in Grenzen.
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Ihre Suche nach der geeigneten Immobilie hat begonnen? Beziehen Sie von Anfang an die Kaufnebenkosten in Ihre Planung ein, damit Sie Ihren Höchstpreis für eine Immobilie festlegen können.
Welche Kaufnebenkosten habe ich beim Erwerb einer Wohnung?
Bei einem Wohnungskauf fallen prinzipiell dieselben Kosten an, wie bei einem Grundstück. Da Sie voraussichtlich Teil einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) sein werden, lohnt sich zusätzlich ein Blick in die Protokolle vergangener WEG-Sitzungen. Wie hoch ist die monatliche Instandhaltungsrücklage, beziehungsweise das monatliche Hausgeld? Sind in naher Zukunft größere Baumaßnahmen geplant, in die Sie mitinvestieren müssen?
Die weiteren Kaufnebenkosten beinhalten, wobei einzelne Kostenpunkte entfallen können:
- Notargebühren und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Maklergebühren
- Wertgutachten
- Reparaturen / Instandsetzungskosten
- Grundsteuererstattung
Welche Nebenkosten habe ich beim Hauskauf?
Bei einem Hauskauf kommen folgende Nebenkosten auf Sie zu:
- Notargebühren und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Maklergebühren
- Wertgutachten
- Reparaturen / Instandsetzungskosten
- Grundsteuererstattung
Grundbuch- und Notarkosten haben Sie immer, Grunderwerbsteuer bei regulären Käufen ebenfalls; alle anderen Kostenstellen nicht zwangsläufig.
Wann werden die Kaufnebenkosten bezahlt?
Die meisten Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf werden innerhalb eines Monats nach der Vertragsunterzeichnung fällig. Dazu gehören Kosten für die notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag, die Grunderwerbsteuer und die Maklercourtage.
Vor dem Notartermin müssen Sie lediglich das Gutachten bezahlen, um die Kosten für Ihre Immobilie besser abschätzen zu können.
Bevor Sie selbst oder Ihre künftigen Mieter einziehen können, müssen gegebenenfalls Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten vorgenommen werden. Hierfür gibt es keinen festgelegten Zeitrahmen. Bedenken Sie nur, dass zwingend notwendige Reparaturen Ihren Einzug, beziehungsweise die Mieteinnahmen verzögern.
Gut zu wissen: Wie viel Miete Sie verlangen können und sollten, darüber gibt ein Mietwertgutachten Auskunft.
Laufende Kosten fallen für Immobilieneigentümer nach dem Termin monatlich an. Dazu gehört bei einem Wohnungskauf das Hausgeld, da Sie dann Teil einer Wohneigentümergemeinschaft sind. Als Hauseigentümer müssen Sie hingegen direkt für die Betriebskosten Ihres Grundstücks samt Immobilie aufkommen. Außerdem müssen Sie spätestens im Jahr nach dem Erwerb Grundsteuer zahlen. Diese fällt bereits früher an, wenn Sie dies mit dem Verkäufer vertraglich so geregelt haben.
Welche Nebenkosten muss ich dem Verkäufer beim Kauf einer Immobilie nachträglich erstatten?
Auf diese Frage gibt es keine pauschale Antwort, da die Nebenkosten beim Hauskauf individuell im Kaufvertrag geregelt werden. Insbesondere die laufenden Kosten, also Betriebs- und Verbrauchskosten, sowie die Grundsteuer sind Verhandlungssache. Letztere wird in vielen Fällen für das begonnene Kalenderjahr noch vom vorherigen Eigentümer gezahlt. Für die Betriebs- und Verbrauchskosten einigen Sie sich mit dem Verkäufer. In der Regel ist es sinnvoll, den Vertragsabschluss beim Notar als Tag des wirtschaftlichen Übergangs festzulegen und die Jahreskosten entsprechen zu teilen. Dazu muss Ihnen der Verkäufer Zugang zu den Abrechnungen erteilen.
Welche Kaufnebenkosten kann man sich sparen?
Notar- und Grundbuchamt verursachen Kosten, die Sie zwangsläufig beim Kauf einer Immobilie zahlen müssen. Auch um die Grunderwerbsteuer kommen Käufer nicht herum. Alle anderen Kaufnebenkosten können Sie sich prinzipiell sparen – wenn Sie über genügend Liquidität verfügen, ohne fremde Hilfe an eine Topimmobilie herankommen und genügend Fachwissen haben, um Baumängel zu erkennen.
Sinnvoll angelegte Kaufnebenkosten: Immobilienkaufberatung von zertifizierten Gutachtern
Sobald Sie eine konkrete Immobilie im Blick haben, beginnen die Gedankenspiele, ob der Kaufpreis nicht zu hoch bemessen ist. Oder Sie finden den Kaufpreis vergleichsweise niedrig und wissen nicht, was der Haken an der Sache ist? Hier sind Fachwissen und Erfahrung gefragt.
Gerne unterstützen die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung Sie bei diesem Unterfangen. Wir beraten Sie persönlich in einem ersten, kostenlosen Gespräch. Wenn Sie zum Beispiel ein Verkehrswertgutachten beauftragen, ermitteln wir für Sie den Marktpreis auf neutraler Basis. Damit können Sie den Kaufpreis besser einschätzen und gegebenenfalls verhandeln.
Bei einer Immobilienkaufberatung geben wir Ihnen fundierte Schätzwerte an die Hand, welche Kosten auf Sie zukommen, um vorhandene Schäden zu beheben oder gewünschte Modernisierungen durchzuführen. Auf diese Weise schützen Sie sich vor versteckten Kostenfallen und Sie können teure Baumaßnahmen besser planen.
Rufen Sie uns für ein kostenloses Erstgespräch unter 0800 - 90 90 282 an oder nutzen Sie unser Kontaktformular.
