Zur Wertermittlung von Immobilien kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Welche in Deutschland zulässig sind, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Wir bringen Sie auf den aktuellen Stand, welche Regelungen nach der jüngsten Novellierung dieser Verordnung gültig und welche hingegen veraltet sind.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt die zulässigen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien.
- Sie wird insbesondere von Sachverständigen zu Rate gezogen, um juristisch haltbare Gutachten zu erstellen.
- Seit 1. Januar 2022 ist eine novellierte Fassung der ImmoWertV in Kraft, die bisher gültige Verordnungen weitestgehend ersetzt.
- In den ImmoWertA finden sich praktische Anwendungsbeispiele für die Vorgaben der ImmoWertV.
Das regelt die ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung legt präzise die Regeln und zulässigen Methoden für die Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden fest. Sie dient als grundlegendes Regelwerk für die Bewertung von Immobilien in Deutschland. Der vollständige Gesetzestext der ImmoWertV regelt allgemeine Grundsätze sowie erforderliche Daten zur Wertermittlung von Immobilien. Außerdem sind besondere Grundsätze zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren und zur Bodenwertermittlung enthalten. Ziel der ImmoWertV ist es, durch einheitliche Bewertungsstandards die Transparenz und Fairness im Immobilienmarkt zu erhöhen.
Für wen ist die Immobilienwertermittlungsverordnung wichtig?
Die ImmoWertV richtet sich primär an Gutachter und Sachverständige, die mit der Aufgabe betraut sind, gerichtsfeste Wertermittlungen von Immobilien vorzunehmen. Diese Fachleute nutzen die Verordnung, um fundierte Bewertungen zu erstellen, die im juristischen und wirtschaftlichen Kontext Bestand haben.
Darüber hinaus dient die nach der ImmoWertV erstellte Immobilienbewertung häufig als Grundlage für weitere Entscheidungen hinsichtlich einer Immobilie. Makler, Banken und Versicherungen greifen auf diese Gutachten zurück, um den Wert einer Immobilie für Verkauf, Finanzierung oder Versicherungszwecke zu bestimmen.
Für Privatpersonen ist die ImmoWertV von indirekter Bedeutung: Sie erstellen zwar keine Gutachten selbstständig, sind aber auf die Expertise von qualifizierten Fachleuten angewiesen, die sich an die Bestimmungen der ImmoWertV halten. Dadurch wird sichergestellt, dass die Bewertung ihrer Immobilie auf einer soliden und anerkannten Grundlage erfolgt.
Entwicklung der ImmoWertV
Ursprünglich war die Wertermittlung für Immobilien im Bewertungsgesetz (BewG) festgehalten. Die erste Wertermittlungsverordnung (WertV) wurde 1988 erlassen und zuletzt 1997 geändert. Im Jahr 2010 erfolgte ein bedeutender Schritt, als die Wertermittlungsverordnung durch die neu gestaltete Immobilienwertermittlungsverordnung abgelöst wurde.
Eine bedeutende Novellierung fand im Jahr 2021 statt, die am 1. Januar 2022 in Kraft trat. Im September 2023 folgte schließlich die Veröffentlichung der dazugehörigen Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA).
Welche Kritikpunkte gab es an der ursprünglichen Fassung von 2010?
Ein Hauptkritikpunkt an der ursprünglichen ImmoWertV von 2010 war die Vergangenheitsorientierung bei der Verkehrswertermittlung. Diese lies zukünftige Entwicklungen und Markttrends außer Acht. Ebenso wurde die fehlende Berücksichtigung besonderer Flächen und die unzureichende Anpassung an die aktuelle Lage auf dem Grundstücksmarkt bemängelt. Die Vorschriften zu Bodenrichtwerten waren nicht einheitlich geregelt, was zu Inkonsistenzen führte. Zudem wurden das vereinfachte Ertragswertverfahren und das mehrperiodische Ertragswertverfahren nicht in die Vorschriften aufgenommen. Das Ertragswertverfahren wurde ohne Berücksichtigung des Bodenwertverzinsungsertrags angewendet.
Diese Neuerungen reflektieren die sich ständig verändernden Anforderungen und Rahmenbedingungen im Immobilienmarkt und zeigen das Bestreben, die Wertermittlungsprozesse zu modernisieren und zu standardisieren.
Was ist seit der jüngsten Novellierung der ImmoWertV aus dem Jahr 2021 neu?
Mit der Novellierung der ImmoWertV wurden einheitliche Grundsätze für die Immobilienbewertung sichergestellt, die bundesweit gelten. Die Novellierung löste damit sechs zuvor existierende Regelungswerke ab: die ImmoWertV 2010, Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), Sachwertrichtlinie (SW-RL), Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und Teile der Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR).
Inhaltliche Änderungen gab es in der Immobilienwertermittlungsverordnung von 2022 hingegen kaum. Lediglich die Auswirkung des Regionalfaktors auf die Alterswertminderung in den §§ 36 und 38 wurde präzisiert. Der Schwerpunkt der Novellierung lag also auf der Vereinheitlichung bestehender Regelungen.
Stehen in Zukunft weitere Überarbeitungen der ImmoWertV an?
Hinsichtlich zukünftiger Überarbeitungen der ImmoWertV hat der Bundesrat die Bundesregierung dazu aufgefordert, die Normalherstellungskosten (NHK 2010) bis spätestens 2024 zu überarbeiten. Diese sind ein Faktor des Sachwertverfahrens und stellen jene Kosten dar, die bei der Errichtung eines nach Art und Standard vergleichbaren Neubaus anfallen würden. In seiner Entschließung legte der Bundesrat fest, dass die NHK 2010 „an die aktuellen Verhältnisse anzupassen sind“. Konkret wurden dabei die Kostenkennwerte und die Relationen zu den Standardstufen genannt. Letztere sind auf die Erfordernisse einer digitalen Datenerhebung auszurichten.
Wertermittlung nach ImmoWertV
Die ImmoWertV gestattet drei unterschiedliche Arten zur Wertermittlung einer Immobilie: Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren. Jedes Verfahren findet Anwendung basierend auf dem Immobilientyp und den zur Verfügung stehenden Daten. Die folgende Tabelle bietet Ihnen eine allgemeine Übersicht zu den Anwendungsbereichen der drei nach ImmoWertV gesetzeskonformen Ermittlungsverfahren.
| Ermittlungsverfahren | Immobilienart | Wertbasis |
|---|---|---|
| Sachwertverfahren | Häuser, kommunale Infrastruktur & Denkmäler | Bausubstanz & Wiederbeschaffungswert |
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen | Realisierbarer Verkaufswert vergleichbarer Objekte |
| Ertragswertverfahren | Renditeimmobilien | Voraussichtliche Erträge |
Welche Daten hier für die Berechnung des Immobilienwerts benötigt werden, unterscheidet sich je nach Ermittlungsverfahren. Zum Vergleich dieser Verfahren bietet Ihnen unser Beitrag „Verfahren zur Immobilienbewertung“ weiterführende Informationen.
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ImmoWertA: Anwendungshinweise zur ImmoWertV
Am 20. September 2023 veröffentlichte das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen die ImmoWertA. Diese Muster-Anwendungshinweise sollen die korrekte Anwendung der in der ImmoWertV aufgeführten Ermittlungsrichtlinien erleichtern. Zur besseren Übersicht sind die ImmoWertA dabei parallel zur ImmoWertV gegliedert und enthalten zu den meisten Regelungen passende Beispiele sowie fachliche Ergänzungen. Zu den Hauptthemen gehören die Bewertung unbebauter und bebauter Grundstücke, die Berücksichtigung von Rechten und Belastungen bei der Wertermittlung sowie spezielle Überlegungen für bestimmte Immobilientypen. Die ImmoWertA wurden am 27. September 2023 für verbindlich erklärt.
Häufige Fragen zur ImmoWertV
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zur Immobilienwertermittlungsverordnung.
Worin unterscheiden sich ImmoWertV und BewG?
Die ImmoWertV und das BewG unterscheiden sich in ihrer Anwendung und Zielsetzung bei der Wertermittlung von Immobilien:
- ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung): Diese Verordnung wird von Sachverständigen genutzt, um den gemeinen Wert einer Immobilie zu ermitteln, oft mit dem Ziel, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Die ImmoWertV ist speziell für die professionelle Immobilienbewertung entwickelt und legt genaue Richtlinien für verschiedene Bewertungsmethoden fest.
- BewG (Bewertungsgesetz): Das BewG hingegen ist das Gesetz, das das Finanzamt für steuerliche Zwecke bei der Immobilienbewertung anwendet. Es wird kritisiert, dass das BewG in vielen Bereichen ungenau ist und möglicherweise nicht immer den aktuellen Marktwert einer Immobilie widerspiegelt.
Zusammenfassend basiert die ImmoWertV auf detaillierten und spezifischen Bewertungsverfahren, während das BewG eher allgemeine und teilweise ungenauere Methoden für steuerliche Bewertungen verwendet.
Lesetipp: Möchten Sie mehr darüber erfahren, wie eine steuerliche Wertermittlung durch das Finanzamt erfolgt, was es mit dem Einheitswertbescheid auf sich hat und wie Sie dem Fiskus mit einem geeigneten Wertgutachten für Ihre Immobilie ein Schnippchen schlagen können, haben wir Ihnen die passende Lektüre verlinkt. Alternativ: Kontaktieren Sie uns!
Welche Anforderungen stellt die ImmoWertV an die Erstellung von Wertgutachten?
Die ImmoWertV definiert spezielle Anforderungen an die Erstellung von Wertgutachten, die Professionalität und Genauigkeit sicherstellen:
- Konzentrationsgebot: Dies beinhaltet die Konkretisierung der Aufgabenstellung im Auftrag, eine eindeutige Abgrenzung des Beurteilungsgegenstands im Rahmen der Bewertung und die Bedingung, dass Ergänzungen rund um den Beurteilungsgegenstand sachdienlich sein müssen.
- Objektivitätsgebot: Dies verlangt eine unparteiische Aufgabenerfüllung, Vollständigkeit und Konformität der Begründungen sowie der Datengrundlage. Dabei muss stets ein präziser Bezug zum Verwertungszweck des Gutachtens gegeben sein.
- Kompetenzeinhaltungsgebot: Der Auftrag hat stets entsprechend der fachlichen Kompetenz des Gutachters zu erfolgen, insbesondere bei grundstücksbezogenen Rechtsfragen. So wird das Risiko einer Fehleinschätzung, das vor allem bei spezifischen Aufträgen existiert, minimiert.
- Sachaufklärungsgebot: Zweifelhafte Sachverhalte sind möglichst aufzuklären und alle zugänglichen Erkenntnisquellen müssen ausgewertet werden. In komplexen Fällen ist eine umfassende Due Diligence erforderlich.
- Sorgfaltspflicht: Alle relevanten Tatsachen sind möglichst genau zu ermitteln und die Plausibilitätsprüfungen sind durchzuführen. Die Schwerpunkte der Prüfung liegen auf Flächen- und Massenangaben, Ertragsverhältnissen, Ortsbesichtigung und Vorgutachten.
- Klarheits- und Transparenzgebot: Dieses Gebot verlangt klare und präzise Formulierungen im Gutachten und eine nachvollziehbare Darstellung der Zusammenhänge.
- Begründungsgebot: Hierbei geht es um die Offenlegung der Methodik sowie der Befund- und Anknüpfungstatsachen, die Begründung des Lösungswegs beziehungsweise der Verfahrensauswahl, wobei meist mehrere Verfahren zum Vergleich herangezogen werden. Das Gebot fordert auch eine Begründung von Annahmen sowie von in der Berechnung berücksichtigten Vergleichsdaten und die Offenlegung der zugrunde liegenden Daten und Datenquellen.
- Höchstpersönlichkeitsgebot: Der Sachverständige trägt die höchstpersönliche Verantwortung für die Erstellung des Gutachtens.
In der Summe gewährleisten diese Richtlinien, dass Wertgutachten objektiv, fundiert und verlässlich erstellt werden.
Hinweis: In einem Kurzgutachten, das für private Zwecke erstellt wird, werden nicht alle diese Anforderungen erfüllt. Hauptsächlich verzichten Gutachter im Sinne Ihrer Auftraggeber auf den zeit- und damit kostenaufwändigen Methodik-Teil. Zur Einreichung bei Behörden oder vor Gericht ist daher ein Verkehrswertgutachten oder ein spezielles Fachgutachten wie zum Beispiel Restnutzungsdauergutachten oder Mietwertgutachten notwendig.
Ist die WertR 2006 nach Inkrafttreten der ImmoWertV noch gültig?
Mit dem Inkrafttreten der novellierten ImmoWertV ist die WertR 2006 allein nicht mehr gültig. Zwar enthielt die WertR 2006 materielle Vorgaben zur Wertermittlung, diese hatten jedoch lediglich Empfehlungscharakter. Mit der Einführung der ImmoWertV wurden die relevanten Regelungen zur Immobilienbewertung standardisiert, wodurch die WertR 2006 in ihrer ursprünglichen Form überholt wurde. In der Praxis bedeutet dies, dass die bisherigen Richtlinien mit Inkrafttreten der ImmoWertV zum 1. Januar 2022 gegenstandslos geworden sind.
Was gilt laut ImmoWertV bezüglich grundstücksbezogener Rechte und Belastungen?
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen können gemäß ImmoWertV den Wert sowohl des begünstigten als auch des belasteten Grundstücks beeinflussen. Sie können daher Gegenstand einer eigenständigen Wertermittlung sein. Als grundstücksbezogene Rechte und Belastungen kommen insbesondere in Betracht:
- Grundstücksgleiche Rechte
- Weitere beschränkte dingliche Rechte
- Baulasten
- Grundstücksbezogene gesetzliche Beschränkungen des Eigentums (zum Beispiel Wegerecht oder Leitungsrecht)
- Miet-, pacht- und wohnungsrechtliche Bindungen
Diese Regelungen in der ImmoWertV sorgen dafür, dass alle Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen, adäquat berücksichtigt werden.
Warum enthält Anlage 4 zur ImmoWertV 2022 keine neue Regelung zu den Normalherstellungskosten?
Die Anlage 4 zur ImmoWertV 2022 enthält keine neue Regelung zu den Normalherstellungskosten, da die Bundesregierung bis Ende 2024 zur Überarbeitung der NHK 2010 angehalten ist. Bis zur Fertigstellung dieser Überarbeitung bleibt die bestehende Regelung zu den Normalherstellungskosten gültig.
Wie regelt die aktuelle ImmoWertV den finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts?
Die Ermittlung des finanzmathematischen Werts eines Erbbaurechts nach § 50 der aktuellen ImmoWertV erfolgt in mehreren Schritten:
- Basis der Berechnung: Ausgangsgröße ist der Wert des fiktiven Volleigentums des Grundstücks gemäß § 49 Absatz 2 Satz 1.
- Berechnung des finanzmathematischen Werts: Hierzu bildet eine Summe aus zwei Teilen:
- dem Wert des fiktiven Volleigentums minus des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks.
- der über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen und dem erzielbaren Erbbauzins oder ausnahmsweise der Differenz aus dem jeweils über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten angemessenen und erzielbaren Erbbauzins.
Wenn bauliche Anlagen eine längere Restnutzungsdauer als das Erbbaurecht selbst haben, wird der nicht zu entschädigende Wertanteil dieser Anlagen zum Ende der Laufzeit abgezinst und ebenfalls abgezogen.
Der angemessene Erbbauzins basiert auf einem marktüblichen Zinssatz, der sich am Wertermittlungsstichtag ergibt, oder einem anderen geeigneten Zinssatz und dem Bodenwert des Grundstücks.
Der erzielbare Erbbauzins ergibt sich aus dem im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Zinssatz, unter Berücksichtigung aller vertraglich vereinbarten und gesetzlich zulässigen Anpassungen.
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