Immobilie verkaufen: So holen Sie das Maximum beim Immobilienverkauf heraus
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Wir geben Ihnen alle notwendigen Informationen für einen erfolgreichen Immobilienverkauf an die Hand. Erfahren Sie, worauf es beim Exposé ankommt, wie Sie Besichtigungstermine durchführen und welche Steuern anfallen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen.
Der Immobilienverkauf von Neubauten ist vor allem in Ballungsgebieten oft sehr einfach.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. So funktioniert der Immobilienverkauf
- 3. So verkaufen Sie unterschiedliche Immobilien
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4. Häufige Fragen zum Thema Immobilienverkauf
- 4.1 Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf?
- 4.2 Was muss ich beim Immobilienverkauf beachten?
- 4.3 Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
- 4.4 Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu verkaufen?
- 4.5 Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie?
- 4.6 Wer bezahlt beim Immobilienverkauf den Makler?
- 4.7 Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf?
- 5. Immobilie verkaufen: Mit oder ohne Gutachter?
Das Wichtigste in Kürze
- Der richtige Zeitpunkt, um Ihre Immobilie zu verkaufen hängt von Ihrer persönlichen Situation und wirtschaftlichen Faktoren wie dem Zinsniveau ab.
- Eine Immobilie gewinnbringend zu verkaufen ist ein aufwendiger Prozess, bei dem Sie unterschiedliche Schritte durchlaufen. Dazu gehören unter anderem die Zusammenstellung von Unterlagen und die Durchführung von Besichtigungsterminen.
- Ein Immobiliengutachter bietet eine objektive Bewertung Ihrer Immobilie, was besonders für die Festlegung eines realistischen und marktgerechten Verkaufspreises entscheidend ist.
- Beim Immobilienverkauf fallen sowohl für den Käufer, also auch für den Verkäufer Kosten an. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für den Notar, den Energieausweis und den Makler.
- Eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen ist möglich, erfordert aber umfangreiche Kenntnisse und viel Eigeninitiative im Verkaufsprozess.
- Um eine Immobilie rechtsgültig zu verkaufen ist ein Notarbesuch unerlässlich. Dort wird der Kaufvertrag unterzeichnet und die Eigentumsübergabe veranlasst.
So funktioniert der Immobilienverkauf
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, durchlaufen Sie einige Schritte während des Verkaufsprozesses:
Schritt 1: Vorbereitung
Die wichtigsten Punkte in dieser Phase sind:
Unterlagen zusammenstellen
Alles beginnt damit, die notwendigen Unterlagen zusammenzutragen, die Sie brauchen, um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen. Haben Sie nicht alle Dokumente parat, können Sie die meisten davon bei Ämtern, Ihrem Architekten, dem Bauunternehmer oder der Hausverwaltung beantragen. Eine ausführliche Liste mit relevanten Dokumenten für den Immobilienverkauf sowie Bezugsquellen, bieten wir zum kostenlosen Download an.
So sieht unsere Checkliste für den Immobilienverkauf aus.
Rechte klären
Klären Sie die rechtliche Lage Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks im Vorfeld. Fordern Sie dazu einen aktuellen Grundbuchauszug an und werfen Sie einen Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde.
- Wer ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen?
- Haben Dritte bestimmte Rechte an der Immobilie (zum Beispiel eine Grunddienstbarkeit wie Nießbrauch oder Wegerecht)?
- Wer hat ein Vorkaufsrecht?
- Benötigen Sie die Zustimmung der Hausverwaltung, um Ihre Immobilie zu verkaufen?
Immobilie vorbereiten
Sind noch Reparaturen oder Renovierungen zu machen, bevor die Immobilie den Besitzer wechselt? Wenn ja, sollten Sie diese rechtzeitig in die Wege leiten. Ein gut erhaltenes Haus ist immer leichter zu verkaufen.
Tipp: Bereiten Sie Ihre Immobilie mit Home Staging optimal und neutral für Interessenten auf, wecken Sie damit deren Kaufbedürfnisse und holen bis im Schnitt 15 Prozent mehr Geld heraus.
Angebotspreis festlegen
Nun gilt es, den Angebotspreis festzulegen. Die Angebotspreise ähnlicher Immobilien in Ihrer Region, die auf einschlägigen Immobilienportalen kursieren, sind dabei allenfalls ein Anhaltspunkt. Makler haben persönliche Erfahrungen und kennen daher aktuelle Verkaufspreise. Doch selbst wenn Makler die Daten Ihrer Immobilie in ein Bewertungstool eingeben, liegt diese Größenordnung oft um 30 Prozent oder noch mehr daneben.
Eine akkurate Wertermittlung nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren liefert Ihnen ein Immobiliensachverständiger im Rahmen eines Verkehrswert- oder Kurzgutachtens (Kosten ab 1.490 Euro). Ein Gutachten ist ratsam, um Ihre Immobilie nicht unter Wert zu verkaufen und den Marktwert korrekt zu bestimmen. Fordern Sie einen zu hohen Preis von Ihren Kaufinteressenten, entwickelt sich die Immobilie zum Ladenhüter und gilt bald als „verbrannt“ oder problembehaftet.
Schritt 2: Verkauf
Die wichtigsten Punkte in dieser Phase sind:
Vermarktung beginnen
Im nächsten Schritt legen Sie Ihre Zielgruppe fest. Erstellen Sie ein Exposé, mit dem Sie Ihre Immobilie inserieren. Im Exposé beschreiben Sie die Lage, Ausstattung und Besonderheiten der Immobilie.
Hier sind drei Tipps, die Ihnen dabei helfen, Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen:
- Wählen Sie zielgruppengerechte Formulierungen und heben Sie die Merkmale und Vorzüge Ihrer Immobilie hervor, die für potenzielle Kaufinteressenten besonders relevant sind.
- Nehmen Sie professionelle Fotos von innen und außen auf – am besten bei Tageslicht. Diese sollten die Immobilie aufgeräumt und befreit von persönlichen Gegenständen zeigen.
- Laden Sie den Grundrissplan und den Energieausweis im Anzeigenportal hoch, denn sowohl der Energieverbrauch als auch die Raumaufteilung sind Kriterien, die die Kaufentscheidung beeinflussen.
Sobald die Anzeige online ist, bearbeiten Sie die Anfragen potenzieller Kaufinteressenten. Sortieren Sie unseriöse Nachrichten und Mitteilungen von Maklern direkt aus. Verzichten Sie bei den übrigen Nachrichten darauf, banale Fragen wie „Wo liegt die Wohnung?“, „Ist der Preis verhandelbar?“ oder „Wann kann ich das Haus besichtigen?“ zu beantworten, sondern qualifizieren Sie die Anfragen. Stellen Sie Gegenfragen, um herauszufinden, ob das Kaufinteresse echt und aussichtsreich ist. Fragen Sie,
- warum die Person in die Gegend ziehen möchte,
- wer / wie viele Personen einziehen,
- wie die Immobilie finanziert wird.
Der Besichtigungstermin ist ein wichtiger Schritt beim Immobilienverkauf.
Besichtigungstermine durchführen
Vereinbaren Sie Besichtigungstermine mit aussichtsreichen, ernsthaften Kandidaten. Gehen Sie gut vorbereitet in die Termine und rechnen Sie mit Fragen zur Bausubstanz, Lärmbelästigung, Nachbarschaft, Verkehrsanbindungen, zu Modernisierungen, Feuchtigkeit und Schimmel. Antworten Sie ehrlich und verstecken Sie keine Mängel. Führen Sie kompetent durch Ihre Immobilie und zeigen Sie auch Keller, Dachboden, Garten, Gemeinschaftseigentum und Garage.
Planen Sie ausreichend Zeit ein, bevor der nächste Kaufinteressent auf der Matte steht. Verabschieden Sie sich freundlich, fragen Sie, ob es noch Fragen gibt, und bringen Sie in Erfahrung, bis wann Sie mit einem Angebot rechnen dürfen.
Kaufpreis verhandeln
Sollte es zu Kaufpreisverhandlungen kommen, vertrösten Sie frühe Interessenten darauf, dass Sie zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch Angebote sammeln. Lassen Sie sich nicht zu einem voreiligen Immobilienverkauf drängen, auch wenn Sie eigentlich Ihr Haus schnell verkaufen möchten. Vor allem nicht, wenn das Angebot nicht mit Ihrer Forderung übereinstimmt.
Sollten Sie schließlich doch in Verhandlungen treten, weichen Sie nicht allzu weit von Ihrem fairen Verkaufspreis ab, sondern bieten Sie stattdessen steuerliches Entgegenkommen an, indem Sie neuwertiges Inventar, die Küche oder die Garage im Kaufvertrag separat auflisten und dadurch die Grunderwerbsteuer für den Käufer senken.
Sie können dem Käufer, falls möglich, auch mit einer vorzeitigen Schlüsselübergabe für Reparaturen oder zwecks Einrichtung entgegenkommen. Prüfen Sie die Bonität des Käufers, beispielsweise über dessen Selbstauskunft bei einer Wirtschaftsauskunftei, oder lassen Sie sich den Finanzierungsnachweis zeigen.
Tipp: Wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen möchten, beauftragen Sie einen Immobiliensachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens und buchen Sie eine Immobilien-Verkaufsberatung dazu.
Schritt 3: Finale Maßnahmen
Die wichtigsten Punkte in dieser Phase sind:
Vertrag aufsetzen lassen
Sind Sie zu einer Übereinkunft gekommen, wird der Vertrag von einem Notar aufgesetzt. Der Vertrag regelt alle Details zum Verkauf. Was der Kaufvertrag für Ihr Haus enthalten muss und was Sie dabei beachten sollten, erfahren Sie in unserem ausführlichen Ratgeber.
Kaufvertrag unterschreiben
Um den Kaufvertrag zu unterschreiben, treffen Sie sich mit Ihrem Käufer und gegebenenfalls einem involvierten Makler beim Notar. Im Nachgang erhalten Sie eine Originalkopie des notariell beglaubigten Kaufvertrags. Die Übereignung tritt erst mit der Umschreibung im Grundbuch in Kraft. Diese erfolgt aufgrund einer Auflassung erst, nachdem Sie dem Notar den Eingang der Kaufsumme bestätigt haben.
Schlüsselübergabe durchführen
Sind alle formellen Angelegenheiten erledigt, geht es an den letzten Schritt des Immobilienverkaufs: Die Schlüsselübergabe. Hier werden zusätzlich alle wichtigen Unterlagen an den Käufer übergeben. Mit einem Übergabeprotokoll gehen Sie sicher, dass nichts vergessen wird. Lassen Sie dieses am besten von beiden Parteien unterzeichnen. Ein mustergültiges Übergabeprotokoll für ein Haus oder eine Wohnung können Sie bei uns kostenlos herunterladen.
Einblick in unser Übergabeprotokoll-Muster.
Download Haus Download Eigentumswohnung
So verkaufen Sie unterschiedliche Immobilien
Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Für Wohnungen gelten beispielsweise andere Verkaufsargumente, benötigte Dokumente und rechtliche Bedingungen als für Häuser. Bei einem Grundstück sind andere Faktoren von Bedeutung als für eine Gewerbeimmobilie und auch bei einem Teilverkauf einer Immobilie sind besondere Rahmenbedingungen zu beachten.
Wir haben zu einzelnen Immobilientypen ausführliche Ratgeber erstellt, in denen wir Ihnen von den rechtlichen Besonderheiten über Verkaufstipps bis hin zu steuerlichen Belangen viele hilfreiche Informationen geben. Wir erklären Ihnen, was eine Spekulationsfrist ist und worauf Kapitalanleger achten.
Vom Wohnungsverkauf bis zum Hausverkauf decken wir die wichtigsten Immobilienverkäufe ab und liefern Ihnen praktische Checklisten. Klicken Sie einfach auf den Ratgeber, den Sie benötigen:
Häufige Fragen zum Thema Immobilienverkauf
Im Folgenden beantworten wir Fragen, die häufig auftreten, wenn Sie eine Immobilie erfolgreich verkaufen möchten.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf?
Der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen hängt einerseits von Ihrer persönlichen Situation und andererseits von wirtschaftlichen und politischen Faktoren ab.
- Persönliche Situation: Befinden Sie sich beispielsweise mitten in einer Scheidung und Ihr (Ex-)Partner will schnell einen Verkauf der gemeinsamen Immobilie, haben Sie oft eine keine andere Wahl, als genau zu diesem Zeitpunkt zu verkaufen. Auch ein Jobwechsel oder Familienzuwachs können persönliche Gründe für einen Immobilienverkauf sein.
- Wirtschaftliche Faktoren: Faktoren wie das allgemeine Zinsniveau und die Konjunkturlage haben einen bedeutenden Einfluss auf den Immobilienmarkt und somit auch auf den richtigen Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen. Niedrige Zinsen können die Nachfrage nach Immobilien zum Beispiel erhöhen, da Kredite günstiger werden. Umgekehrt können steigende Zinsen und eine schwächelnde Wirtschaft die Nachfrage dämpfen und zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen.
Die Immobiliengutachter von Heid beraten Sie gerne zum richtigen Zeitpunkt, um Ihre Immobilie gewinnbringend zu verkaufen. Sie verfügen über tiefgehende Marktkenntnisse und wissen, wann eine Immobilie am besten bei potenziellen Käufern ankommt.
Was muss ich beim Immobilienverkauf beachten?
Wenn Sie eine Immobilie gewinnbringend verkaufen möchten, sollten Sie die Unterstützung eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen und von seiner Expertise und seinem Verhandlungsgeschick profitieren. Denn die Liste der Dinge, die Sie beim Immobilienverkauf berücksichtigen müssen und über die Sie stolpern können, ist lang. Das fängt damit an, dass Ihr Angebotspreis nicht marktgerecht ist und Sie Ihre Immobilie entweder zu billig „verramschen“ oder zu teuer inserieren und damit zum Ladenhüter machen. Weitere Stolperfallen lauern
- in Form von unvollständigen Unterlagen,
- im Exposé,
- bei der Durchführung von Besichtigungsterminen,
- wenn ein Mieter mit von der Partie ist,
- sowie bei den Kaufpreisverhandlungen.
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Wenn Sie eine Immobilie privat verkaufen möchten, ohne dafür eine Firma gegründet zu haben, sind zwei Steuerarten entscheidend. Verkaufen Sie mehr als drei Immobilien oder Grundstücke innerhalb von fünf Jahren, betrachtet das Finanzamt Sie als gewerblichen Grundstücksmakler und berechnet Ihnen dementsprechend Gewerbesteuer. Davon unbeeinflusst möchte der Fiskus gerne eine einkommensabhängige Spekulationssteuer von Ihnen haben, die bis zu 40 Prozent des Veräußerungsgewinns betragen kann. Sie vermeiden diese Spekulationssteuer, wenn Sie seit mindestens zehn Jahren Eigentümer der verkauften Immobilie waren oder im Verkaufsjahr und den beiden vorausgegangenen Kalenderjahren selbst darin gewohnt haben.
Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu verkaufen?
Der Zeitpunkt des Immobilienverkaufs hängt von vielen Faktoren ab. Einerseits spielt die wirtschaftliche Lage eine Rolle – sowohl die eigene als auch die der Region und die des Immobilienmarktes. Andererseits ist der Grund für den Immobilienverkauf entscheidend – und damit auch die Dringlichkeit. Verkaufen Sie die Immobilie, um eine andere Immobilie zu erwerben? Oder ziehen Sie altersbedingt in ein Pflegeheim um? Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, weil sie diese geerbt haben oder Sie im Zuge einer Scheidung eine Zugewinngemeinschaft auflösen und sich verkleinern?
Der beste Zeitpunkt, um eine Immobile zu verkaufen, hängt stark von Ihnen und Ihrem Motiv ab. Generell lässt sich sagen, dass der Immobilienverkauf in einem wachsenden Markt mit positiven Standortfaktoren und damit einhergehend steigenden Immobilienpreisen sich eher lohnt als der Verkauf einer Immobilie in einem ländlichen Raum mit düsteren Zukunftsaussichten. Eine SWOT-Analyse gibt Auskunft über die Zukunftsprognose einer Immobilie. Statt für einen Verkauf, können Sie sich auch für die Vermietung Ihres Objektes entscheiden. Welche Option sich mehr lohnt, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema Immobilie verkaufen oder vermieten.
Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie?
Mehrere Faktoren wirken sich auf die Dauer vom Beginn der Verkaufsbemühungen bis zum notariellen Kaufvertrag aus. Die wichtigsten sind ein realistischer Angebotspreis, eine gute Verkaufspräsentation und die Lage der Immobilie. Rechnen Sie mit drei bis sechs Monaten für den Immobilienverkauf mit Makler. Um eine Eigentumswohnung zu verkaufen, vergehen im Schnitt etwas mehr als fünf Monate. Ist das Wohnobjekt vermietet oder liegt es in der Peripherie, dauert es meist etwas mehr als sechs Monate. Ob Sie eine Immobilie schnell verkaufen können, hängt auch von ihrem Zustand ab: Ein Neubau verkauft sich schneller und leichter als eine renovierungs- oder sanierungsbedürftige Immobilie.
Wer bezahlt beim Immobilienverkauf den Makler?
Wenn eine Immobilientransaktionen zwischen Privatpersonen geplant ist, greift seit 23. Dezember 2020 ein neues Maklergesetz. Dieses besagt, dass der Auftraggeber den Makler bezahlt. Verkäufer können die Maklerprovision nicht mehr komplett auf den Käufer umlegen. Anders lautende Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer sind nur eingeschränkt zulässig: Der Verkäufer darf maximal die Hälfte der Maklergebühren an den Käufer weiterreichen. Er muss dem Käufer belegen, dass er seinen Anteil bereits bezahlt hat.
Makler verlangen je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises als Courtage. Das neue Maklergesetz (§ 656a-d BGB) sieht vor, dass die Beauftragung des Maklers in Textform erfolgen muss. Mündliche Vereinbarungen oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus. Bei Immobilientransaktionen zwischen Unternehmen ist die Maklercourtage weiterhin frei verhandelbar.
Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf?
Wer seine Immobilie verkauft, muss vor der Geldeinnahme erst einmal investieren. Die Notarkosten übernimmt in der Regel der Käufer, die Maklerkosten werden meist geteilt. Doch es entstehen im Vorfeld häufig Kosten für die Vermarktung, für den Energieausweis und die Grundschuldlöschung. Über diese und weitere Kosten informieren wir Sie in unserem Ratgeber „Hausverkauf Kosten“ ausführlich.
Immobilie verkaufen: Mit oder ohne Gutachter?
Ein Immobilienverkauf ist eine aufwendige Angelegenheit. Es gibt zahlreiche Schritte zu beachten und viele Details zu organisieren, bis es zum Verkauf kommt. Wenn Sie sich zutrauen, Ihre Immobilie eigenhändig zu verkaufen, können Sie auf einen Immobiliengutachter verzichten. Erscheint Ihnen der Verkauf doch zu umfassend, sollten Sie auf die Kompetenzen eines Profis vertrauen.
Bei welchen Aspekten Ihnen ein Gutachter, der auch als Makler tätig ist, helfen könnte, erfahren Sie hier. Wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen, müssen Sie sich um all diese Dinge alleine kümmern.
- Bewertung: Der erste Schritt ist eine objektive Bewertung, auf deren Grundlage ein Verkaufspreis angesetzt wird.
- Exposé: Darin werden die wichtigsten Informationen zur Immobilie zusammengefasst.
- Angebot: Anschließend muss die Immobilie über die passenden Kanäle beworben werden.
- Besichtigung: Sie müssen einen Ansprechpartner festlegen, der Kaufinteressenten für Fragen und erste Besichtigungen zur Verfügung steht.
- Verhandlungen: Wird ein Interessent konkret, müssen Verkaufsgespräche und Preisverhandlungen abgehalten werden.
- Kaufvertrag: Kommt es zu einer Übereinkunft, müssen Sie von einem Notar einen Kaufvertrag aufsetzen lassen. Dieser wird bei einem Notartermin unterschrieben.
- Übergabe: Nach Unterzeichnung des Vertrags wird der Verkauf mit der Übergabe der Immobilie und der Zahlung des Kaufpreises abgeschlossen.
Sie sehen: Es gibt vieles zu beachten, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten. Am besten lassen Sie sich also von einem professionellen Immobiliensachverständigen dabei unterstützen. Die zuverlässigen Gutachter und Makler der Heid Immobilien GmbH führen Sie sicher und kompetent durch den Verkaufsprozess und beachten dabei alle relevanten Aspekte. Ob Marktwertgutachten oder individuelle Verkaufsberatung – wir unterstützten Sie gerne bei Ihrem Immobilienverkauf!
Wenden Sie sich an unsere Immobiliensachverständigen, indem Sie unser Kontaktformular nutzen oder rufen Sie uns unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 an. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
