Wann ist es sinnvoll, eine Baufinanzierung umzuschulden? Wie kann ich einen Immobilienkredit günstig umschulden? Wir bringen Ihnen das Thema Baukredit umschulden von der Zinsbindung bis zur Anschlussfinanzierung näher.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Immobilienkredit wird auf zwei Arten umgeschuldet – vorzeitig mit einer Vorfälligkeitsentschädigung (quasi die „Vertragsausstiegsgebühr“ des Kreditgebers für entgangene Zinsen) oder nach Ablauf der Zinsbindung.
- Nach zehn Jahren besteht für eine Baufinanzierung unabhängig von den Vertragsbedingungen ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, um den Baukredit umzuschulden.
- Insbesondere im Hinblick auf eine Anschlussfinanzierung ist es ratsam, nicht einfach die Konditionen der bisherigen Bank für die Verlängerung zu unterschreiben, sondern sich nach günstigeren Zinsen umzusehen.
Baufinanzierung umschulden
Die Zinsen für eine Baufinanzierung sind verlockend günstig. Sie haben bereits ein Immobiliendarlehen? Trotzdem können Sie den Baukredit umschulden – sofern gewisse Voraussetzungen passen. Ganz einfach wird es aber nicht, einen bestehenden Immobilienkredit umzuschulden, denn dafür gibt es Verträge. Wir verraten Ihnen, unter welchen Bedingungen Sie Ihre Baufinanzierung umschulden können. Ob sich bei Ihrem Immobiliendarlehen um eine Baufinanzierung oder einen Hauskredit handelt – das spielt keine Rolle, wenn es ums Umschulden geht. Ob Sie mit dem geliehenen Geld ein Haus bauen oder kaufen, also ein Grundstück bebauen oder lediglich eine Bestandsimmobilie erwerben, ist fürs Immobilienkredit umschulden unwesentlich.
Vorteile einer Umschuldung
Eine Baufinanzierung umzuschulden, lohnt sich nur, wenn Sie ein Angebot zur Anschlussfinanzierung mit wesentlich besseren Konditionen in Aussicht haben. Die Ersparnis durch die niedrigeren Zinsen können Kreditnehmer für eine höhere Tilgung und gegebenenfalls zur Reduzierung der Darlehenslaufzeit, indem mehr Sondertilgungen wahrgenommen werden, nutzen.
Grob über den Daumen gepeilt: Wenn Sie Ihren Immobilienkredit umschulden möchten, sollte die Anschlussfinanzierung höchstens 0,2 Prozent Zinsen verschlingen.
Nachteile einer Umschuldung
Die Nachteile, einen Immobilienkredit umzuschulden, sind zahlreich:
- Kosten: Die bisherige Bank möchte eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen. Die neue Bank möchte im Grundbuch eingetragen werden – dafür zahlen Sie die Gebühren für das Grundbuchamt und den Notar.
- Bonitätsprüfung: Die neue Bank kennt Sie und Ihre Finanzkraft nicht. Daher wird sie Ihre Bonität prüfen – und kommt möglicherweise auf ein anderes Ergebnis als Ihre bisherige Bank. Schließlich haben Sie bereits ein Immobiliendarlehen aufgenommen.
- Zeitaufwand: Angebote einholen, mit Banken verhandeln, viel rechnen, kündigen – es kostet vor allem Zeit, einen Immobilienkredit umzuschulden.
Sie müssen in jedem Fall genau ausrechnen, ob sich der Wechsel zu einem anderen Baufinanzierer trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnt. Die Rechnerei, bevor ein Baukredit umgeschuldet wird, erscheint lästig, ist aber notwendig.
Baukredit umschulden – so läuft es ab
Im Prinzip gibt es zwei Wege, eine Baufinanzierung umzuschulden: mit und ohne Zinsbindung.
Eine Umschuldung wird erst mit der Zahlung des Restbetrags des vorherigen Baukredits an den Kreditgeber rechtskräftig. Die volle Summe einschließlich einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung muss innerhalb von zwei Wochen, nachdem die Kündigung wirksam ist, bei der Bank eingehen. Beispiel: Haben Sie Ihre Baufinanzierung zum Donnerstag, 30. September gekündigt, muss die Restschuld am Donnerstag, 14. Oktober auf dem Konto der Bank liegen.
Immobilienkredit vorzeitig umschulden
Sie möchten einen Hauskredit vorzeitig umschulden, weil eine andere Bank viel günstigere Konditionen hat? Der Wunsch ist berechtigt – aber Vertrag ist Vertrag. Und Immobiliendarlehen sind üblicherweise an einen Sollzins gebunden. Möchten Sie Ihren bestehenden Immobilienkredit vorzeitig umschulden, wird das nicht ganz billig. Denn die Bank muss Sie nicht aus dem Vertrag entlassen. Lediglich wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, muss die Bank Sie gehen lassen. Dafür darf sie allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen verlangen.
Nun doch, eine Ausnahme gibt es: Wenn Sie bereits mindestens zehn Jahre an den Zins Ihrer Baufinanzierung gebunden sind, kommen Sie vor Vertragsablauf raus und können den Baukredit umschulden.
Hauskredit umschulden nach 10 Jahren
Nach zehn Jahren Zinsbindung besteht gemäß § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht für Darlehensnehmer. Damit können Sie die Baufinanzierung nach zehn Jahrenjederzeit kostenlos umschulden, selbst wenn Sie eine längere Zinsbindung haben. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Ob es sich um einen Baukredit oder ein Darlehen für den Kauf einer fertigen Wohnimmobilie handelt, ist unerheblich. Der Ablauf, wie ein Hauskredit nach zehn Jahren umgeschuldet werden kann, ist bis auf die längere Kündigungsfrist identisch mit einer Umschuldung ohne Zinsbindung.
Umschuldung ohne Zinsbindung
Die Sollzinsbindung ist bereits abgelaufen oder läuft in Kürze ab? Dann liegen Ihnen keine Steine im Weg, um eine Baufinanzierung umzuschulden. Für die Umschuldung ohne Zinsbindung sollten Sie sich dennoch gründlich vorbereiten:
- Fragen Sie ein bis zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Ihres Immobiliendarlehens bei Ihrer Bank nach, zu welchen Konditionen sie die Finanzierung verlängert. Der Fachbegriff für die Verlängerung eines Kreditvertrags über die ursprüngliche Geltungsdauer hinaus nennt man Prolongation.
- Beschäftigen Sie sich parallel mit Angeboten der Konkurrenz. Holen Sie Offerten für eine Anschlussfinanzierung ein.
- Sie haben sich gegen die Prolongation Ihres bisherigen Kreditgebers entschieden? Teilen Sie Ihrer Bank spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit, dass Sie den Vertrag nicht verlängern, sondern Ihren Immobilienkredit umschulden.
- Unterschreiben Sie den Vertrag für die Anschlussfinanzierung bei der neuen Bank. Achten Sie unbedingt auf das genaue Wechseldatum. An diesem Stichtag erfolgt die Umschuldung nämlich automatisch: Die Restschuld des alten Kredits wird automatisch durch die Summe der Anschlussfinanzierung abgelöst.
- Die neue Bank kümmert sich um die Formalitäten, zu denen auch die Umschreibung im Grundbuch und daher ein Notartermin mit Ihnen gehören.
Tipp: Sollten Sie eine Baufinanzierung mit Zinsbindung umschulden wollen, fragen Sie Ihre Bank rechtzeitig nach der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung .
Variables Darlehen
Bei einem variablen Darlehen besteht von Anfang an keine Zinsbindung. Die Zinsen werden nicht langfristig vereinbart, sondern passen sich jedes Quartal den aktuellen Marktgegebenheiten an. Bei einem variablen Darlehen ist eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Ein variables Darlehen ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie es zeitnah zurückzahlen können. Denn die fehlende Sollzinsbindung hat zwar einerseits den Vorteil Flexibilität, andererseits aber den Nachteil, dass die Marktzinsen sehr schnell drastisch steigen können.
Anschlussfinanzierung – so gelingt sie!
Wer sein Darlehen zum Ablauf der Zinsbindung nicht vollständig zurückbezahlen kann, benötigt eine Anschlussfinanzierung. Banken sind dazu verpflichtet, ihren Kunden drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot für die Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Oft bieten konkurrierende Marktteilnehmer jedoch bessere Konditionen. Sehen Sie sich frühzeitig nach Alternativen um – bestenfalls mit ein, zwei Jahren Vorlauf.
Die Kernfragen zur Anschlussfinanzierung lauten:
Wann soll ich eine Anschlussfinanzierung abschließen?
Wählen Sie den günstigsten Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung. Rechnen Sie damit, dass die Zinsen bis zum Ablauf Ihrer Sollzinsbindung steigen, sichern Sie sich frühzeitig eine Anschlussfinanzierung zu aktuellen Zinsen. Gehen Sie hingegen von mittelfristig sinkenden Zinsen aus – wovon man aktuell nicht ausgehen sollte –, warten Sie besser noch, bis die Zinsen tatsächlich auf das prognostizierte Niveau fallen.
Eine interessante Option ist ein Forward-Darlehen (Voraus-Darlehen). Bei dieser Form der Anschlussfinanzierung handelt es sich um ein Annuitätendarlehen (Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlbeträgen und -intervallen), aber einer frei wählbaren Zinsbindung. Sie können sich das Forward-Darlehen bis zu fünfeinhalb Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung Ihres ersten Hauskredits sichern. Die Raten bezahlen Sie hingegen erst beim Wechsel, also wenn die Anschlussfinanzierung die erste Baufinanzierung ablöst.
Bei wem soll ich eine Anschlussfinanzierung abschließen?
Es gibt massenhaft Anbieter für Anschlussfinanzierungen. Der Finanzierungsdschungel ist für Privatpersonen kaum zu überblicken. Vergleichsportale geben einen Anhaltspunkt. Ein unabhängiger, integrer Finanzberater kann Ihnen ebenfalls weiterhelfen. Egal, wessen Hilfe Sie in Anspruch nehmen – die Person oder Webseite darf nicht mit einem Kreditinstitut verbandelt sein; sonst ist von vornherein klar: Ihr Vermittler präsentiert Ihnen die Bank als Sieger, die seine Rechnungen bezahlt.
Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?
Die Höhe der Zinsen einer Anschlussfinanzierung liegen bestenfalls deutlich unter Ihrer aktuellen Zinsbelastung. Die Vertragskonditionen unterscheiden sich von Anbieter zu Anbieter und von Zeit zu Zeit. Stand Juni 2021 bekommen Sie eine Anschlussfinanzierung unter einem Prozent, oft schon ab 0,1 bis 0,2 Prozent der Kreditsumme. Bei höheren Zinsen lohnt sich die Umschuldung ohnehin kaum.
Was kostet eine Anschlussfinanzierung für einen Hauskredit?
Die Zinsen sind in der momentanen Niedrigzinsphase keinesfalls der entscheidende Kostenpunkt bei einer Anschlussfinanzierung für einen Immobilienkredit. Sie betragen derzeit oft nur 0,1 bis 0,2 der Darlehenssumme. Ins Gewicht fallen bei einem vorzeitigen Wechsel vor Ablauf der Zinsbindung die Vorfälligkeitsentschädigung sowie die Gebühren für Notar und Grundbuch, um den Kredit mit der Immobilie abzusichern. Diese Kosten dürfen Sie bei der Berechnung, ob sich die Umschuldung lohnt, nicht außer Acht lassen.
Wie läuft die Anschlussfinanzierung ab?
Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung unterbreitet Ihnen die Bank ihre Konditionen für eine Anschlussfinanzierung. Bis dahin haben Sie sich bereits auf dem freien Markt nach günstigen Alternativen umgesehen. Sie können die Bank für den Folgekredit wechseln oder zu neuen Konditionen bei der bisherigen Bank verlängern.
Der neue Kredit begleicht die Restschuld des bisherigen Darlehens. Die Umschuldung wird rechtskräftig, wenn der ausstehende Betrag (inklusive Vorfälligkeitsentschädigung) innerhalb von zwei Wochen nach dem in der Kündigung korrekt angegebenen Ablaufdatum beim bisherigen Darlehensgeber eingeht. Der neue Kreditgeber veranlasst dies, sobald Sie einen Vertrag mit ihm beim Notar geschlossen haben und sein Grundpfandrecht auf die Immobilie im Grundbuch eingetragen wurde.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Privatkredit in Immobilienkredit umschulden
Der Begriff „Privatkredit“ meint in dieser Konstellation praktisch jede Form von Kredit – vom Autokredit bis zum Konsumentenkredit oder dem Darlehen für eine Geschäftsidee. Sie können auch ein Familien- oder Arbeitgeberdarlehen ablösen und umschulden. All diese (Privat-)Kredite werden üblicherweise von einem Kreditinstitut vergeben und sehr selten von Privatpersonen.
Baufinanzierungen sind zweckgebunden. Daher kann ein Privatkredit nicht einfach in einen Immobilienkredit umgeschuldet werden. Allerdings kann ein Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung mit einer vollständig abbezahlten Immobilie besichert werden – und genau darum geht es meistens, wenn ein Privatkredit in einen Immobilienkredit umgeschuldet werden soll.
Die Ausgangslage: Die Immobilie ist komplett schuldenfrei. Doch die im Grundbuch eingetragene Grundschuld wurde noch nicht gelöscht. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, diese Grundschuld für einen neuen Kredit einzusetzen, beispielsweise um ein Auto zu kaufen oder eine Firma zu gründen. Die abbezahlte Immobilie dient dem Kreditgeber als Sicherheit für sein verliehenes Geld. Der Kredit – ein Grundschulddarlehen – steht zu Ihrer freien Verfügung, darf auf dem Papier nicht zweckgebunden sein.
Natürlich funktioniert das Ganze auch ohne bereits eingetragene Grundschuld und mit einem anderen Geldgeber. Allerdings fallen dann zusätzliche Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar an, dessen Unterschrift nötig ist, wenn eine neue Grundschuld eingetragen werden soll. Und höchstwahrscheinlich wird auch ein aktuelles Beleihungswertgutachten fällig.
Tipp: Erfahren Sie mehr über Notarkosten und wie eine Grundschuld gelöscht wird.
Häufige Fragen zur Umschuldung eines Immobilienkredits
Zum Abschluss unseres Ratgebers zum Thema Immobilienkredit umschulden, geben wir Antworten auf ein paar häufige Fragen.
Was muss ich bei der Umschuldung meines Eigenheims berücksichtigen?
Befinden Sie sich mit Ihrem Wohnungskredit noch in der Zinsbindung, müssen Sie Ihre Bank bei einer vorzeitigen Umschuldung für entgangene Zinsen entschädigen. Der neue Darlehensgeber wird im Grundbuch eingetragen und wird eine aktuelle Immobilienbewertung vornehmen.
Wann lohnt es sich, einen Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung umzuschulden?
Eine Umschuldung lohnt sich nur, wenn die neuen Konditionen wesentlich günstiger sind. Betragen die Zinsen für die Anschlussfinanzierung weniger als 0,2 Prozent, rentiert sich dieser Schachzug meistens. Rechnen Sie die Details aber genau durch und vergessen Sie eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung sowie die Gebühren für Notar und Grundbuchamt nicht.
Baufinanzierung vorzeitig umschulden: Worauf achten?
Sie haben eine Schnäppchenfinanzierung entdeckt und möchten Ihre bestehende Baufinanzierung jetzt umschulden? Kein Problem – wenn die Finanzierung ausläuft. Teuer kann es werden, wenn Sie die Umschuldung der Baufinanzierung noch während der Zinsbindung vornehmen. Dann erhält ihr aktueller Baufinanzierer nämlich eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangenen Zinsgewinn. Rechnen Sie also gründlich durch, ob sich Ihre neue Baufinanzierung mit diesem Hintergrund immer noch als Schnäppchen erweist!
Kredit umschulden: Wie und ab wann geht das?
Vergleichen Sie aktuelle Angebote (monatliche Ratenzahlungen, Sondertilgungen, Zins, Gebühren, Bedingungen) für eine Baufinanzierung. Rechnen Sie gründlich durch, ob der neue Immobilienkredit wirklich günstiger für Sie ist. Kalkulieren Sie mit ein, dass sie mit dem neuen Kredit ihren alten einschließlich etwaiger Gebühren wie einer Vorfälligkeitsentschädigung ablösen müssen. Läuft die Zinsbindung noch über mehrere Jahre, ist eine Umschuldung meist nicht preiswert. Sie möchten umschulden? Reichen Sie alle relevanten Unterlagen beim neuen Baufinanzierer ein, unterzeichnen sie die Verträge, lassen Sie ihn im Grundbuch eintragen und wickeln Sie den bisherigen Kreditvertrag vollständig ab. Vergessen Sie nicht, die Bank aus dem Grundbuch löschen zu lassen.
Wie hoch sind die Grundbuchkosten bei einer Umschuldung?
Bei einer Grundschuldabtretung liegen die Notar- und Grundbuchkosten im Schnitt bei rund 0,15 bis 0,2 Prozent der neuen Summe. Wird hingegen die bestehende Grundschuld gelöscht und eine neue bestellt, sind die Kosten höher. Denn einerseits beglaubigt der Notar dabei mehrere Dokumente und andererseits verursacht dieser Prozess mehrere Vorgänge beim Grundbuchamt. So belegt das Grundbuchamt die Löschung einer Grundschuld mit einer 0,5-Gebühr. Für die Eintragung einer neuen Grundschuld gesellt sich eine 1,0-Gebühr (GNotKG, Anlage 2, Tabelle B) hinzu.
Wie wirkt sich die Umschuldung eines Immobiliendarlehens auf Versicherungen aus?
Ein Immobilienkredit wird gelegentlich durch eine Restschuldversicherung abgesichert. Die Versicherung übernimmt die monatlichen Ratenzahlungen, wenn der Kreditnehmer stirbt. Je nach Tarif springt die Versicherungsgesellschaft auch bei einer Scheidung oder Arbeitsunfähigkeit ein. In der Regel wird die Restschuldversicherung zusammen mit dem Immobiliendarlehen abgeschlossen, quasi als Zusatzprodukt. Sie läuft üblicherweise so lange wie der Kredit bei der Bank, die das Annuitätendarlehen gewährt hat. Die Restschuldversicherung muss bei einer Umschuldung neu abgeschlossen werden, falls der Kreditnehmer seine Ratenzahlungen für die Anschlussfinanzierung ebenfalls absichern will.
Achtung: Die Restschuldversicherung ist kein standardisiertes Versicherungsprodukt mit Musterbedingungen. Wie eine Marktuntersuchung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsansicht (BaFin) erneut bestätigt hat, werden Restschuldversicherungen – bedingt durch hohe Provisionen – aggressiv vertrieben, das Leistungsspektrum ist jedoch stark an die Bonität des Versicherungsnehmers geknüpft. Die vorgeschriebene, erneute Widerrufsbelehrung eine Woche nach Abschluss wird von den Versicherungsgesellschaften oft verbraucherunfreundlich in einem „Welcome Letter“ versteckt. Quelle: BaFin, Marktuntersuchung „Restschuldversicherung“, 01.09.2020
Eine Restschuldversicherung ist nicht notwendig, um einen Immobilienkredit zu bekommen oder umzuschulden. Das mag ein schlechter Bankberater zwar anders „verkaufen“; letztlich verteuert diese fragwürdige Police den Kredit erheblich. Je nach Anbieter, Einkommen und gewünschtem Leistungsumfang kann die Prämie für Restschuldversicherung mehr als zehn Prozent der Kreditsumme ausmachen. In der Praxis nehmen gerade einmal 0,06 Prozent der Menschen mit einer Restschuldversicherung diese in Anspruch.
Wie kann ich einen Privatkredit in einen Immobilienkredit umschulden?
Nicht jede Bank erlaubt Ihnen die Umschuldung eines privaten Darlehens (Verbraucherkredits) in eine Baufinanzierung. Falls Sie Glück haben und Ihre Bank nicht abgeneigt ist, wird sie ein Gutachten erstellen, um die Beleihungsgrenze zu ermitteln. Darüber hinaus wird die Bank Ihre Bonität prüfen und die Immobilie als Sicherheit für die Rückzahlung fordern. Sprich: Können Sie Ihre Raten nicht mehr bedienen, hat die Bank dank Grundbucheintrag Zugriff auf Ihre Immobilie und darf diese zu Geld machen.
Was passiert, wenn der Kreditnehmer vor der Abbezahlung seiner Immobilienschulden stirbt?
Die Schulden gehen auf die Erben über. Diese können
- das Erbe ausschlagen,
- die Raten weiterzahlen,
- das Darlehen sofort kündigen und einschließlich der Vorfälligkeitsentschädigung auf einen Schlag bezahlen,
- selbst umschulden; also eine Finanzierung bei einer anderen Bank abschließen.
Benötige ich zur Umschuldung einer Baufinanzierung oder zur Anschlussfinanzierung ein Beleihungswertgutachten?
Die Bank fertigt üblicherweise ein Beleihungswertgutachten an, bevor sie ein Immobiliendarlehen gewährt beziehungsweise der Umschuldung einer Baufinanzierung zustimmt. Insbesondere, wenn Sie den Kreditgeber für die Anschlussfinanzierung wechseln, wird dieser vorab einen Gutachter vorbeischicken, der neben den Dokumenten auch eine persönliche Überprüfung der Immobilie vornimmt. Die professionelle Immobilienbewertung ist meist die Grundvoraussetzung dafür, dass die Bank den Hauskredit absegnet. Die Kosten für ein von der Bank in Auftrag gegebenes Beleihungswertgutachten darf Ihr Kreditinstitut, ungeachtet anders lautender Vertragsklauseln, nicht an Sie weiterreichen.
Bevor es diesbezüglich zu Streit mit Ihrem Financier kommt: Vielleicht möchten Sie das Beleihungswertgutachten proaktiv bei Ihrer Bank einreichen? Die unabhängigen Gutachter der Heid Immobilien GmbH sind neutral, objektiv und gewissenhaft. Außerdem profitieren Sie von einer Festpreisgarantie und damit von vornherein überschaubaren Kosten, um die Anschlussfinanzierung oder Umschuldung des Immobiliendarlehens in die Wege zu leiten. Kontaktieren Sie uns telefonisch (0800 909 02 82) oder per Kontaktformular zur Vereinbarung eines kostenlosen Erstgesprächs! Wir freuen uns auf Sie!
