Immobilie verkaufen oder vermieten: So finden Sie die beste Lösung
Ob aufgrund von Erbschaft, Umzug, Trennung oder weil sonstige Veränderungen im Leben anstehen: Die meisten Eigentümer müssen sich irgendwann die Frage stellen, ob sie ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollen. Welche der beiden Optionen sich für Sie am meisten lohnt, erfahren Sie hier.
Ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollten, hängt unter anderem von der Art und dem Alter des Objektes ab.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Haus vermieten oder verkaufen: Das Wichtigste auf einen Blick
- 2. Immobilie verkaufen oder vermieten: Was lohnt sich mehr?
- 3. Steuerliche Aspekte
- 4. Immobilie vermieten oder verkaufen: Was ist aufwändiger?
- 5. Die richtige Lösung für Ihre individuelle Situation finden
- 6. Häufige Fragen zu Immobilie verkaufen oder vermieten
- 7. Fazit: Die persönliche Situation entscheidet
Haus vermieten oder verkaufen: Das Wichtigste auf einen Blick
Ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollten, hängt vor allem von Ihrer individuellen Situation ab. Faktoren wie Ihre persönliche finanzielle Lage oder die Umstände des Immobilienerwerbs sollten die Grundlage Ihrer Entscheidung bilden. Um Ihnen die erste Orientierung zu erleichtern, haben wir die wichtigsten Entscheidungsfaktoren für Sie zusammengefasst:
| Verkaufen ist eine gute Option, wenn… | Vermieten ist eine gute Option, wenn… |
|---|---|
| … Sie einen sofortigen Zufluss an finanziellen Mitteln benötigen. | … Sie regelmäßige Einnahmen über einen längeren Zeitraum hinweg bevorzugen. |
| … die Spekulationsfrist abgelaufen ist und Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen können. | … die Spekulationsfrist des Objekts noch läuft. |
| … Sie nicht genug Zeit für die Vermieterpflichten Ihres Objekts haben. | … Sie ausreichend Zeit haben, um Ihre Aufgaben als Vermieter auszuführen. |
| … eine Eigennutzung der Immobilie für Sie nicht in Frage kommt. | … Sie die Immobilie in Zukunft eventuell selbst nutzen möchten. |
Tipp: Es handelt sich bei Ihrem Objekt um eine gewerblich genutzte Immobilie? Was Sie alles beachten sollten, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen oder vermieten möchten, erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Immobilie verkaufen oder vermieten: Was lohnt sich mehr?
Sie stellen sich bestimmt die Frage: Welche der beiden Optionen, vermieten oder verkaufen, ist finanziell gesehen die bessere Lösung? Eine Pauschalantwort auf diese Frage gibt es leider nicht, denn die beste Lösung hängt von Ihrer persönlichen finanziellen Lage und dem Wert des Objekts ab. In Folge finden Sie einige Faktoren, die Sie jedoch auf alle Fälle berücksichtigen sollten.
Mietrendite vs. Verkaufserlös
Eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, bringt unterschiedliche finanzielle Vorteile mit sich. Sie haben die Wahl zwischen geringen, aber konstanten Zahlungen (Vermietung) oder einem einmaligen Zufluss an finanziellen Mitteln (Verkauf).
Durch einen Hausverkauf könnten Sie beispielsweise einen bestehenden Kredit abbezahlen oder eine weitere Immobilie zur Eigennutzung finanzieren. Bei einer Vermietung können Sie dagegen mit einem stetigen passiven Einkommen rechnen. Außerdem sichern Sie sich gleichzeitig die Option, das Objekt irgendwann selbst nutzen zu können.
Eine Wertermittlung Ihrer Immobilie kann bei der Klärung der finanziellen Vor- und Nachteile hilfreich sein. Bevor Sie Ihre Entscheidung treffen, sollten Sie den Marktpreis der Wohnung oder des Hauses schätzen lassen. So erfahren Sie den möglichen Verkaufspreis und können auf die Mietrendite, den jährlichen Ertrag Ihres Mietobjekts, schließen.
Laufende Kosten bei Vermietung
Wer eine Immobilie vermietet, muss unter Umständen mit Zusatzkosten rechnen. Im Extremfall haben Sie es mit kurzzeitig zahlungsunfähigen Mietern, Leerstand oder gar Mietnomaden zu tun. In solchen Fällen müssen Vermieter die ausstehenden Zahlungen aus eigener Tasche begleichen.
Doch selbst bei unproblematischen Mietern kann es zu zusätzlichen Kosten für Sie als Vermieter kommen. Denn Mietmängel und Instandhaltungskosten gehen grundsätzlich zu Lasten des Vermieters. Auch eine energetische Sanierung können Sie nicht auf den Mieter abwälzen.
Anlageobjekt mit Inflationsschutz
Immobilien sind sehr beliebte Optionen zur Kapitalanlage. Die geringe Verzinsung von traditionellen Geldanlagen und die wachsende Inflation machen Häuser und Wohnungen zu einer attraktiven Wertanlage.
Die Nutzung von Immobilien als Kapitalanlage hat zwei explizite Vorteile:
- Inflationsschutz, da der Wert mit der Inflation steigt
- Einnahmen, wenn die Immobilie vermietet ist
Wertsteigerung: den richtigen Verkaufszeitpunkt abwarten
In manchen Fällen ist es sinnvoll, den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf abzuwarten. Bei Immobilien in guter Lage ist eine Wertsteigerung im Laufe der Zeit sehr wahrscheinlich. Hier kann es sich lohnen, zunächst zu vermieten und das Objekt erst später zu verkaufen.
Lassen Sie sich diesbezüglich am besten von einem Experten beraten, um die für Sie optimale Lösung zu finden.
Steuerliche Aspekte
Je nachdem, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten, gibt es unterschiedliche steuerliche Faktoren, die Sie bei Ihrer Entscheidung nicht außer Acht lassen sollten.
Beim Verkauf
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie sich mit dem Begriff der Spekulationssteuer vertraut machen. Denn sofern Sie ein Objekt innerhalb der Spekulationsfrist, das heißt innerhalb von 10 Jahren nach deren Ersterwerb, verkaufen, müssen Sie den anfallenden Gewinn versteuern.
Vorsicht: Die Spekulationsfrist gilt auch für geerbte, geschenkte oder nicht selbst bewohnte Immobilien. Auch in diesen Fällen kann es also sein, dass Sie Ihren Gewinn versteuern müssen.
Beim Vermieten
Abnutzungserscheinungen aller Art tragen zur Wertminderung bei und stellen somit ein Risiko für Eigentümer dar. Vermieter können allerdings eine Steuervergünstigung, die AfA für Immobilien (Absetzung für Abnutzung), in Anspruch nehmen. Dabei können hohe Kosten, wie etwa für Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, über einen längeren Zeitraum steuerlich abgeschrieben werden.
Immobilie vermieten oder verkaufen: Was ist aufwändiger?
Wenn Sie vor der Entscheidung stehen, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen oder zu vermieten, sollten Sie bedenken, dass beide Optionen unterschiedlich viel Zeit in Anspruch nehmen. Berücksichtigen Sie daher bei Ihren Überlegungen, wie viel Zeit Sie für Ihre Immobilie aufwenden können und wollen.
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten, müssen Sie auf Dauer mehr Zeit in diese investieren. Denn wer eine Immobilie vermietet, trägt die Verantwortung für verschiedene Aspekte:
- Verwaltungsaufgaben wie die Erstellung der Betriebskostenabrechnung
- Maßnahmen zur Instandhaltung, Reparatur und Renovierung der Immobilie
- die Suche nach Nachmietern im Fall von Kündigungen
Alternativ können einige oder alle dieser Tätigkeiten an professionelle Hausverwaltungen abgegeben werden. In diesem Fall entstehen allerdings zusätzliche Kosten, für die Vermieter selbst aufkommen müssen.
Im direkten Vergleich ist es auf Dauer weniger aufwändig, eine Immobilie zu verkaufen. Natürlich braucht der Verkaufsprozess seine Zeit, aber im Vergleich zum Vermieten ist hier mit dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe ein definitives Ende gegeben. Die folgende Grafik zeigt, welche Aspekte Sie neben dem Vermietungsaufwand betrachten sollten.
Haus oder Wohnung verkaufen oder vermieten? Der Entscheidungsbaum hilft, die passende Lösung zu finden.
Die richtige Lösung für Ihre individuelle Situation finden
Äußere Umstände wie der Grund für den Immobilienerwerb sowie Art und Zustand der Immobilie spielen bei Ihrer Entscheidung ebenfalls eine wichtige Rolle. Denn je nach Ausgangssituation verändert sich natürlich auch die bestmögliche Lösung.
Alte Immobilie verkaufen oder vermieten?
Bei älteren Häusern und Wohnungen fallen immer wieder Sanierungs- und Renovierungskosten an. In vielen Fällen müssen die Inhaber alte Häuser sanieren oder sogar generalsanieren lassen, bevor sie sie überhaupt vermieten können. Lassen Sie sich im Fall einer älteren Immobilie unbedingt im Vorfeld beraten. Denn nur, wenn Sie die ungefähren Kosten einer Sanierung kennen, können Sie deren Nutzen abwägen.
Gut zu wissen: Seit dem 1. Januar 2023 müssen Vermieter für einen Teil der CO₂-Abgabe für das Heizen mit Erdgas oder Öl aufkommen. Diese fällt bei älteren Immobilien im Normalfall teurer aus als bei Neubauten, da unsanierte Altbauten einen höheren Energiebedarf haben.
Diese Faktoren führen dazu, dass bei den meisten älteren Immobilien, der Verkauf für die Eigentümer lukrativer ist als die Vermietung.
Das Vermieten älterer Immobilien ist wirtschaftlich nicht immer die sinnvollste Option.
Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten?
Gerade geerbte Immobilien haben oft einen hohen emotionalen Wert. Dies wird besonders deutlich, wenn Sie vor der Frage stehen, ob Sie Ihr Elternhaus vermieten oder verkaufen sollen. Auch hier gibt es keine pauschale Antwort auf die Frage, welche Option in diesem Fall die richtige ist.
Eine Ausnahme gibt es allerdings: Gehören Sie einer Erbengemeinschaft an, welche die Immobilie gemeinsam geerbt hat, wird Ihnen die Entscheidung häufig abgenommen. Denn eine einzelne Immobilie gerecht auf mehrere Erbberechtigte aufzuteilen, ist eher schwierig. In einem derartigen Erbfall ist es empfehlenswert, das geerbte Haus zu verkaufen und den Gewinn untereinander aufzuteilen.
Im Fall einer Scheidung Haus verkaufen oder vermieten?
Bei einer Scheidung mit Haus muss entschieden werden, was mit dem gemeinsamen Zuhause geschehen soll. Natürlich hängt die bestmögliche Entscheidung auch hier wieder von verschiedenen individuellen Faktoren ab: Ist die Immobilie abbezahlt oder sind noch Rückzahlungen fällig? Stehen beide Ehegatten im Grundbuch? Gibt es einen Ehevertrag? Wie ist das Verhältnis der Ehegatten zueinander?
Je nach Ausgangssituation und Wünschen des Ehepaares gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, wie hier mit einer Immobilie verfahren werden kann.
- Ist das Haus oder die Wohnung vollständig abbezahlt, ist der Verkauf eine beliebte Option. In diesem Fall wird das Objekt verkauft und der daraus entstandene Gewinn unter beiden Partnern aufgeteilt.
- Alternativ ist es jedoch auch möglich, dass ein Ehegatte in der Immobilie bleibt und den anderen dafür auszahlt. Die Auszahlungssumme wird dabei von den jeweiligen Eigentumsanteilen der Ehegatten bestimmt.
- In seltenen Fällen kann auch die Realteilung der Immobilie eine Option sein: Hierbei wird der Wohnraum in zwei abgeschlossene Wohneinheiten aufgeteilt, damit beide Ehegatten die Immobilie nach der Scheidung weiterhin getrennt bewohnen können.
In jedem dieser Fälle ist es sinnvoll, ein Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie erstellen zu lassen. Dabei handelt es sich um eine objektive Schätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie, die vor Gericht gültig ist. Am besten nehmen Sie eine professionelle Beratung in Anspruch, um die für Sie beste Lösung zu finden.
Wohnung verkaufen oder vermieten?
Ob Sie eine Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten sollten, hängt abermals von zahlreichen Faktoren ab. Auf jeden Fall sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass eine Vermietung eine Reihe von Aufgaben mit sich bringt, darunter die Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten für Ihre Mieter, die Dokumentation der Mieteinnahmen für das Finanzamt sowie anfallende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten. In vielen Fällen übernimmt eine Hausverwaltung die meisten dieser Aufgaben, einige Pflichten, wie die Teilnahme an Eigentümerversammlungen, bleiben jedoch an Ihnen hängen.
Vor allem, wenn sich Ihre Wohnung in zentraler Lage oder in einem Gebiet mit Wohnungsknappheit und entsprechend hoher Nachfrage befindet, ist die Vermietung oft die lukrativere Wahl. Sie können die Miete im Laufe der Jahre erhöhen, um von steigenden Marktpreisen zu profitieren. Dies kann langfristig höhere Einnahmen generieren als ein einmaliger Verkauf, birgt jedoch ein höheres Risiko.
Häufige Fragen zu Immobilie verkaufen oder vermieten
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Thema Immobilie verkaufen oder vermieten.
Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu vermieten?
Ausschlaggebend dafür, ob die Vermietung einer Immobilie sich für Sie lohnt, ist die Mietrendite des Objekts. Diese ist der jährliche Gewinn, den Sie bei Vermietung Ihres Objekts erwarten können, und somit einer der Hauptfaktoren für Ihre Entscheidung. Mithilfe der Mietrendite können Sie einschätzen, ob sich die Vermietung Ihrer Immobilie finanziell für Sie lohnen würde oder nicht.
Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu verkaufen?
Der Verkauf von Immobilien lohnt sich für Inhaber meist erst, wenn die Spekulationsfrist des Objekts ausgelaufen ist. Sollten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vor deren Ablauf verkaufen, müssen Sie den Gewinn versteuern. Ein wichtiger Entscheidungsfaktor ist auch, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird. Was Sie beachten sollten, wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen oder eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, erfahren Sie in unseren ausführlichen Ratgebern.
Einfamilienhaus vermieten oder verkaufen?
Wohnungen und Mehrfamilienhäuser eignen sich gleichermaßen zur Vermietung und zum Verkauf. Hier kommt es vor allem darauf an, welche Lösung eher Ihren Bedürfnissen entspricht. Doch es gibt tatsächlich einen Spezialfall, bei dem Sie aus wirtschaftlichen Gründen in der Regel mit einem Verkauf besser beraten sind als mit Vermietung: das Einfamilienhaus.
Bei Einfamilienhäusern ist der Verkauf aus wirtschaftlicher Perspektive meist die favorisierte Option, da sich deren Vermietung finanziell nicht unbedingt lohnt. Mieteinnahmen werden in diesem Fall häufig durch hohe Instandhaltungskosten geschmälert.
Sollte ich im Moment eine Immobilie verkaufen?
Die Antwort auf diese Frage hängt immer von der derzeitigen Situation am Immobilienmarkt ab. Sind die Zinsen niedrig und die Nachfrage hoch, kann der Verkauf Ihrer Immobilie sehr rentabel sein. Grundsätzlich tun Sie gut daran, sich in der Frage nach dem richtigen Verkaufszeitpunkt professionell beraten zu lassen.
Fazit: Die persönliche Situation entscheidet
Sowohl der Verkauf als auch die Vermietung einer Immobilie sind mit Vor- und Nachteilen verbunden. Diese gilt es im Hinblick auf Ihre Bedürfnisse gegeneinander abzuwägen. Entscheidend für die Frage, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollten, ist letztlich immer Ihre ganz persönliche Ausgangslage. Scheuen Sie nicht davor zurück, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die für Sie richtige Option zu finden.
Unsere Experten der Heid Immobilienbewertung unterstützen Sie gerne bei der Entscheidungsfindung und stehen Ihnen im Rahmen einer Immobilien-Verkaufsberatung mit ihrer langjährigen Erfahrung und fundiertem Fachwissen zur Seite.
Lautet Ihre Antwort auf die Frage „Verkaufen oder Vermieten“ Verkaufen, sollten Sie im ersten Schritt in ein umfassendes Verkehrswertgutachten investieren. Dieses gibt Ihnen Auskunft über den Wert Ihrer Immobilie und dient als Grundlage für die Preisfindung und eventuelle Verhandlungen.
Haben Sie Interesse an einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch? Dann kontaktieren Sie uns gerne jederzeit telefonisch unter 0800 - 90 90 282 oder über das untenstehende Formular.
