Hausverkauf: Diese Kosten tragen Sie als Verkäufer
Beim Hausverkauf oder dem Verkauf einer Eigentumswohnung trägt nicht nur der Käufer Kosten – auch auf Sie als Verkäufer kommen unterschiedliche Gebühren zu . Wir geben Ihnen im Folgenden einen Überblick, mit welchen Kosten Sie beim Hausverkauf rechnen sollten und welche Möglichkeiten Sie haben, anfallende Kosten zu senken.
Inhaltsverzeichnis
Hausverkauf: die Kosten für Verkäufer im Überblick
Das folgende Beispiel veranschaulicht Ihnen, wie hoch die Kosten bei einem Hausverkauf für ein Haus in Hamburg ausfallen, dessen Verkaufspreis bei 400.000 Euro liegt. Die Grundschuld liegt bei 150.000 Euro und das Darlehen wird auf das neue Haus übertragen.
| Kostenpunkt | ∅ Kosten für den Verkäufer | Kosten |
|---|---|---|
| Renovierungskosten | 2.000–4.000 Euro | 3.000 Euro |
| Energieausweis | 50–500 Euro | 50 Euro |
| Wertgutachten | 500–2.500 Euro | 600 Euro |
| Maklerprovision | 0%–7,14% des Verkaufspreises | 0 Euro (in Hamburg zahlt der Käufer die Provision) |
| Vorfälligkeitsentschädigung | legt die Bank fest | 0 Euro (weil Darlehen übertragen) |
| Löschung Grundschuld | circa 0,2% der Grundschuld | Grundbuchamt: 300 Euro |
| Notarkosten | Der Verkäufer zahlt nur für die Löschung der Grundschuld. | 300 Euro |
| Spekulationssteuer | abhängig vom Immobilien-Wert und dem persönlichen Einkommenssteuersatz | 0 Euro, da Eigennutzung |
| Summe: | 4.250 Euro |
Im Folgenden erfahren Sie Genaueres zu den einzelnen Kostenpunkten sowie, welche Kosten der Käufer trägt und wo Sie selbst als Verkäufer sparen können.
Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf für den Verkäufer?
Tatsächlich ist es so, dass der Verkäufer beim Verkauf seines Hauses nicht nur profitiert. Auch auf ihn kommen von verschiedenen Seiten Kosten zu. Beginnend beim Wertgutachten zur Ermittlung des Immobilienwerts bis hin zur Löschung der Grundschuld : Beim Haus(ver-)kauf wird nicht nur der Käufer zur Kasse gebeten. Mit welchen Posten Sie im Rahmen des Hausverkaufs rechnen müssen, erfahren Sie hier.
Energieausweis
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, ist ein Energieausweis Pflicht – das ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Legen Sie keinen Energieausweis vor, drohen Bußgelder von bis zu 15.000 €. Um den Energieverbrauch Ihres Hauses nachzuweisen, haben Sie zwei Möglichkeiten:
- Energieausweis: circa 50-80 € (Grundlage: Heiz- und Nebenkostenabrechnung)
- Bedarfsausweis: circa 300-500 € (Analyse vor Ort durch einen Fachmann, vorgeschrieben, wenn das Datum des Bauantrags vor dem 1.11.1977 liegt und die Immobilie über weniger als 5 Wohnungen verfügt.)
Ein Tipp: Benötigen Sie einen Energieausweis, erstellen Ihnen unsere Sachverständigen einen solchen deutschlandweit gern auf Anfrage .
Gespräch mit Gutachter vereinbaren
Renovierungskosten
Ein Haus vor dem Verkauf aufwendig zu renovieren, lohnt sich nur, wenn der Verkaufspreis dadurch so weit ansteigt, dass der Wertgewinn höher ist als die Renovierungskosten. Ob oder in welchem Rahmen sich Renovierungskosten im Sinne der Wertsteigerung lohnen, kann nur ein Immobiliensachverständiger einschätzen.
Ein derartiger Wertgewinn ist allerdings oft schwierig zu erzielen. Hier können Sie Kosten sparen und lediglich kleine Schönheitsreparaturen im Wert von 2.000 bis 4.000 Euro vornehmen.
Wertgutachten
Beim Hausverkauf lohnt es sich, ein Wertgutachten anzufordern, damit Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie tatsächlich wert ist. Das schriftliche Wertgutachten für Ihr Haus erhalten Sie von einem zertifizierten Immobiliengutachter . Dabei können Sie sich zwischen zwei Gutachten entscheiden:
Ein Wertgutachten fällt unter die gängigen Kosten beim Hausverkauf.
Die genauen Kosten für das Gutachten hängen vom Verkehrswert Ihrer Immobilie ab und wer das Gutachten durchführt. Das können zum Beispiel sein:
- Offizielle Gutachter (für Vollwertgutachten)
- Architekt
- Bauingenieur
- Immobilienmakler
Übrigens: Genauere Informationen zu den unterschiedlichen Gutachten ( Kurzgutachten , Verkehrswertgutachten ) und in welchen Fällen Sie welches Gutachten benötigen, erfahren Sie in unserem Ratgeber „ Wertgutachten für Immobilien: Welches Wertgutachten das richtige für Sie ist “.
Maklerprovision
Den Verkauf Ihrer Immobilie können Sie über einen Makler abwickeln oder das Haus selbst vermarkten . Das Haus ohne Makler verkaufen bzw. die Eigenvermarktung ist aber, vor allem für Laien, mit einem sehr hohen zeitlichen und organisatorischen Aufwand verbunden. Verkäufer entscheiden sich deshalb in der Regel für einen Makler. Aber: Was kostet ein Makler beim Hausverkauf? Diese Frage stellen sich viele Menschen, die ihr Haus mithilfe eines Maklers verkaufen wollen.
Wie hoch ist sie?
Die Maklerprovision beträgt circa3,57 % bis 7,14 % des Verkaufspreises. Diese wird (wenn nicht anders vereinbart) nur in den folgenden Fällen gezahlt:
- bei erfolgreicher Vermittlung
- bei vereinbarter Verkäufercourtage
Wer bezahlt sie?
Je nach Bundesland bezahlt entweder der Käufer oder der Verkäufer die Maklerprovision. Alternativ wird die Provision durch zwei geteilt. In den folgenden Bundesländern erhält der Makler normalerweise von Ihnen alsEigentümerdie Provision:
- Bayern
- Baden-Württemberg
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Saarland
- Sachsen
- Sachsen-Anhalt
- Schleswig-Holstein
- Ost-Thüringen (im Rest von Thüringen wird die Provision durch zwei geteilt)
Was ist besser – Makler oder Selbstvermarktung?
Vermarkten Sie Ihre Immobilie selbst, fallen in erster Linie Kosten für die Anzeigenschaltung an. Je nach Häufigkeit und Auflage betragen die Kosten für eine Printanzeige und die Schaltung in einem Online-Portalcirca 500 Euro. Sie müssen sich außerdem um Behördengänge, die Erstellung und die Beantragung aller nötigen Unterlagen sowie die Besichtigung selbst kümmern (circa 135 Stunden für Laien).
Kalkulieren Sie denzeitlichen Aufwandmit dem üblichen Stundensatz eines Maklers (160 Euro), kann eine Selbstvermarktung mit 135 Stunden Aufwand bei 18.000 Euro liegen. Für die Beantragung und Erstellung verschiedener Unterlagen (zum Beispiel Grundbuchauszug, Grundrisserstellung) fallen zusätzlich circa 160 Euro an.
Gehen wir davon aus, dass Käufer und Verkäufer sich die Maklerprovision teilen und Sie als Verkäufer somit noch 3,75 Prozent bezahlen, lassen sich die Kosten bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro wie folgt vergleichen:
| Kosten bei Selbstvermarktung | Kosten für Makler |
| 18.660 Euro | 15.000 Euro |
| Differenz: 3.660 Euro | |
Notarkosten
Während die Kosten für den Makler variabel sind, kommen Notarkosten in jedem Fall auf Sie zu, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen. Spätestens beim Unterzeichnen des Kaufvertrages muss ein Notar anwesend sein. Die Notarkosten beim Hauskauf bezahlt dabei der Käufer. Für Sie als Verkäufer fallen in der Regelkeine Kostenan, außer im Fall der Grundschuld-Löschung.
Ein Immobilienverkauf muss in Deutschland von einem Notar beurkundet werden.
Grunderwerbssteuer
Im Kaufvertrag wird in der Regel vereinbart, dass die Grunderwerbssteuer der Käufer bezahlt . Die Grunderwerbssteuer fällt einmalig an. Das Finanzamt fordert sie nach dem Kauf. Anders als die Grundsteuer fällt die Grunderwerbssteuer nur einmal an. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Kaufpreis ab und ist von Bundesland zu Bundesland verschieden.
Kosten-Tipp: Vereinbaren Sie im Kaufvertrag, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer zahlt. Bei der Umsetzung hilft Ihnen Ihr Notar weiter.
Löschung der Grundschuld
Die Grundschuld wird beim Kauf einer Immobilie mittels Kredit in das Grundbuch eingetragen und dient als Sicherheit für Ihren Gläubiger. Das ist in der Regel die kreditgebende Bank. Können Sie die Kreditraten nicht mehr bezahlen, kann Ihre Bank umgehend die Zwangsversteigerung beantragen und auf ein zeitaufwendiges Verfahren vor Gericht verzichten.
Verkaufen Sie Ihre Immobilie, kann der Käufer verlangen, dass er das Haus lastenfrei übernehmen möchte. Die Grundschuld muss dann gelöscht werden. Das übernimmt in der Regel Ihr Notar für Sie. Die Kosten für die Notar- und Grundbuchamtskosten betragencirca 0,2 % vom Wert der Grundschuld. Der Verkaufswert steigt durch die Löschung der Grundschuld übrigens nicht.
Kosten-Tipp: Macht der Käufer von seinem Recht keinen Gebrauch, können Sie die Grundschuld bestehen lassen und somit Kosten sparen.
Spekulationssteuer
Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen, ist das ein privates Veräußerungsgeschäft und der Gewinn deshalb einkommenssteuerpflichtig. Bei Immobilien wird die Einkommenssteuer Spekulationssteuer genannt.
Haben Sie Ihr Haus ausschließlich selbst genutzt undnicht vermietet, ist ein Wertgewinn beim Hausverkauf allerdings steuerfrei.
Die Spekulationssteuer fällt nur dann an, wenn Ihr Haus
- innerhalb von 10 Jahren verkauft wird,
- es einen Wertgewinn erzielt hat
- oder Sie das Haus in den zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf vermietet haben (§ 23 EstG).
Tipp: Was Sie beachten sollten, wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen oder eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, erfahren Sie in unseren ausführlichen Ratgebern.
Die Höhe der Spekulationssteuerwird je nach Höhe desWertgewinnsund dempersönlichen Einkommenssteuersatz berechnet. Denn den Gewinn müssen Sie als zusätzliches Einkommen in der Steuererklärung angeben.
Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Sie Ihr Haus aktuell über ein Festdarlehen finanzieren und den Kredit durch den Verkauf frühzeitig auflösen wollen . Die Bank kann dadurch einen Zinsschaden erleiden, den sie Ihnen als sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf. Über die Höhe des Schadens entscheidet die kreditgebende Bank.
Kosten-Tipp: Erwerben Sie nach dem Hausverkauf eine neue Immobilie, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen, wenn Sie das alte Darlehen von der Bank auf die neue Immobilie übertragen.
Sparen Sie beim Hausverkauf sinnvoll Kosten
Egal ob beim Hausverkauf oder dem Verkauf einer Eigentumswohnung, der bürokratische und organisatorische Aufwand ist sehr hoch. Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie stressfrei und erfolgreich abwickeln möchten, raten wir Ihnen deshalb, sich Hilfe von einem Makler zu nehmen. Dieser unterstützt sie in allen Phasen des Hausverkaufs.
Wir helfen Ihnen gerne weiter und bieten Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie eine fundierte Verkaufsberatungan, bei der wir Sie selbstverständlich zu allen aufkommenden Fragen fundiert beraten. In einem kostenlosen Erstgespräch können Sie uns näher kennenlernen und wir klären mit Ihnen gemeinsam, wie ein weiteres Vorgehen aussehen kann. Kontaktieren Sie unseinfach per Mail oder Telefon in einer unserer deutschlandweiten Niederlassungen. Wir freuen uns auf Ihre unverbindliche Anfrage!
FAQs: Hausverkauf Kosten
Wer zahlt die Grunderwerbssteuer beim Hausverkauf?
Im Kaufvertrag wird in der Regel vereinbart, dass die Grunderwerbssteuer der Käufer bezahlt .
Wer zahlt die Löschung im Grundbuch – Käufer oder Verkäufer?
Verkaufen Sie Ihre Immobilie, kann der Käufer verlangen, dass er das Haus lastenfrei übernehmen möchte. Die Grundschuld muss dann gelöscht werden. Das übernimmt in der Regel Ihr Notar für Sie. Die Kosten für die Notar- und Grundbuchamtskosten betragencirca 0,2 % vom Wert der Grundschuld.
Was kostet ein Makler beim Hausverkauf?
Die Maklerprovision beträgt circa3,57 % bis 7,14 % des Verkaufspreises. Je nach Bundesland bezahlt entweder der Käufer oder der Verkäufer die Maklerprovision. Alternativ wird die Provision durch zwei geteilt.
Welche Kosten trägt der Käufer?
In der Regel trägt der Käufer die Kosten für den Notar sowie zumindest teilweise jene für den Makler.
Sind die Kosten beim Hausverkauf steuerlich absetzbar?
Die Kosten für Notar und Grundbuch können Sie als Verkäufer von der Steuer absetzen.
