Beim Hausverkauf oder dem Verkauf einer Eigentumswohnung trägt nicht nur der Käufer Kosten. Denn auch auf Sie als Verkäufer kommen unterschiedliche Gebühren zu. Wir geben Ihnen im Folgenden einen Überblick, welche Kosten beim Hausverkauf oder dem Wohnungsverkauf für Sie als Verkäufer anfallen und welche Möglichkeiten Sie haben, anfallende Kosten zu senken.
Das Wichtigste in Kürze
- Renovierungskosten lohnen sich nur selten. Kleine Schönheitsreparaturen im Wert von bis zu 4.000 Euro sind meist ausreichend.
- Die Eigenvermarktung ist durch den hohen Aufwand oft teurer als die Kosten für einen Makler.
- Die Maklerprovision zahlt je nach Bundesland der Käufer oder Verkäufer. Sie beträgt zwischen 3,57% und 7,14% des Verkaufspreises.
- Die Notarkosten bezahlt bundesweit der Käufer. Ihnen als Verkäufer entstehen hierbei keine Kosten.
- Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie Kosten beim Hausverkauf sparen können.
Hausverkauf: Die Kosten für Verkäufer im Überblick
Das folgende Beispiel veranschaulicht Ihnen, wie hoch die Notarkosten bei einem Hausverkauf für ein Haus in Hamburg ausfallen, dessen Verkaufspreis bei 400.000 Euro liegt, das eine Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro hat und dessen Darlehen auf das neue Haus übertragen wird.
| Kostenpunkt | ∅ Kosten für den Verkäufer | Kosten |
|---|---|---|
| Renovierungskosten | 2.000–4.000 Euro | 3.000 Euro |
| Energieausweis | 50–1.000 Euro | 640 Euro |
| Wertgutachten | 500–2.500 Euro | 600 Euro |
| Maklerprovision | 0%–7,14% des Verkaufspreises | 0 Euro (in Hamburg zahlt der Käufer die Provision) |
| Vorfälligkeitsentschädigung | legt die Bank fest | 0 Euro (weil Darlehen übertragen) |
| Löschung Grundschuld | circa 0,2% der Grundschuld | Grundbuchamt: 300 Euro |
| Notarkosten | Der Verkäufer zahlt nur für die Löschung der Grundschuld. | 300 Euro |
| Spekulationssteuer | abhängig vom Immobilien-Wert und dem persönlichen Einkommenssteuersatz | 0 Euro, da Eigennutzung |
| Summe: | 4.840 Euro |
Im Folgenden erfahren Sie Genaueres zu den einzelnen Kostenpunkten sowie dazu, welche Kosten der Käufer trägt und wo Sie selbst als Verkäufer sparen können.
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Renovierungskosten: Lohnen sie sich?
Ein Haus vor dem Verkauf aufwendig zu renovieren, lohnt sich nur, wenn der Verkaufspreis dadurch so weit ansteigt, dass der Wertgewinn höher ist als die Renovierungskosten. Ob oder in welchem Rahmen sich Renovierungskosten im Sinne der Wertsteigerung lohnen, kann nur ein Sachverständiger einschätzen.
Ein derartiger Wertgewinn ist allerdings oft schwierig zu erzielen. Hier können Sie Kosten sparen und lediglich kleine Schönheitsreparaturen im Wert von 2.000 bis 4.000 Euro vornehmen.
Kosten-Tipp: Indem Sie eine Verkaufsberatung in Anspruch nehmen, können Sie sich von einem versierten Experten dazu beraten lassen, ob Sie mit einer Renovierung einen höheren Wertgewinn erzielen. Gegebenenfalls sparen Sie so hohe Renovierungskosten.
Kosten für den Energieausweis
Der Energieausweis ist beim Hausverkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Legen Sie keinen Energieausweis vor, droht Ihnen ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.
Um den Energieverbrauch Ihres Hauses nachzuweisen, haben Sie zwei Möglichkeiten:
- Energieausweis: circa 50–80 Euro (Grundlage: Heiz- und Nebenkostenabrechnung)
- Bedarfsausweis: circa 300–500 Euro (Analyse vor Ort durch einen Fachmann, vorgeschrieben, wenn das Datum des Bauantrags vor dem 1.11.1977 liegt und die Immobilie über weniger als 5 Wohnungen verfügt.)
Ein Tipp: Benötigen Sie einen Energieausweis, erstellen unsere Sachverständigen Ihnen einen solchen deutschlandweit gern auf Anfrage.
Kosten für Wertgutachten beim Hausverkauf
Beim Hausverkauf lohnt es sich ein Wertgutachten anzufordern, damit Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie tatsächlich Wert ist. Das schriftliche Wertgutachten erhalten Sie von einem zertifizierten Gutachter. Dabei können Sie sich zwischen zwei Gutachten entscheiden:
- Kurzgutachten: ab 1.690 Euro
Das Kurzgutachten hat keine rechtliche Qualität und dient nur zur Schätzung des Verkaufspreises. - Verkehrswertgutachten: ab 2.790 Euro
Ein Vollgutachten hat auch vor Gericht Bestand. Sie benötigen es zum Beispiel bei Gerichtsverfahren oder zur Vorlage auf Behörden.
Die genauen Kosten für das Gutachten hängen vom Verkehrswert Ihrer Immobilie ab und wer das Gutachten durchführt. Das können zum Beispiel sein:
- Offizielle Gutachter (für Vollwertgutachten)
- Architekt
- Bauingenieur
- Immobilienmakler
Kosten-Tipp: Beim Hausverkauf können Sie sich die Kosten für ein Vollwertgutachten sparen, wenn der Verkauf rein privaten Zwecken und keinen gerichtlichen Auseinandersetzungen dient. Entscheiden Sie sich für das Kurzgutachten, helfen wir Ihnen gerne weiter.
Übrigens: Erfahren Sie in unserem Ratgeber, welches Wertgutachten das richtige für Sie ist.
Maklerprovision beim Hausverkauf: Wer bezahlt sie?
Den Verkauf Ihrer Immobilie können Sie über einen Makler abwickeln oder das Haus selbst vermarkten. Die Eigenvermarktung ist aber, vor allem für Laien, mit einem sehr hohen zeitlichen und organisatorischen Aufwand verbunden. Verkäufer entscheiden sich deshalb in der Regel für einen Makler. Je nach Bundesland trägt jedoch entweder der Käufer oder aber der Verkäufer die Kosten für die Maklerleistung.
Kosten für die Maklerprovision
Die Maklerprovision beträgt circa 3,57% bis 7,14% des Verkaufspreises. Diese wird (wenn nicht anders vereinbart) nur in den folgenden Fällen gezahlt:
- bei erfolgreicher Vermittlung
- bei vereinbarter Verkäufercourtage
Je nach Bundesland bezahlt entweder der Käufer oder der Verkäufer die Maklerprovision oder die Provision wird durch zwei geteilt. In den folgenden Bundesländern erhält der Makler normalerweise von Ihnen als Eigentümer die Provision:
- Bayern
- Baden-Württemberg
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Saarland
- Sachsen
- Sachsen-Anhalt
- Schleswig-Holstein
- Ost-Thüringen (im Rest von Thüringen wird die Provision durch zwei geteilt)
Vermarktungskosten ohne Makler
Vermarkten Sie Ihre Immobilie selbst, fallen in erster Linie Kosten für die Anzeigenschaltung an. Je nach Häufigkeit und Auflage betragen die Kosten für eine Printanzeige und die Schaltung in einem Online-Portal circa 500 Euro. Sie müssen sich außerdem um Behördengänge, die Erstellung und die Beantragung aller nötigen Unterlagen sowie die Besichtigung selbst kümmern (circa 135 Stunden für Laien).
Kalkulieren Sie den zeitlichen Aufwand mit dem üblichen Stundensatz eines Maklers (130 Euro), kann eine Selbstvermarktung mit 135 Stunden Aufwand bei 18.000 Euro liegen. Für die Beantragung und Erstellung verschiedener Unterlagen (zum Beispiel Grundbuchauszug, Grundrisserstellung) fallen zusätzlich circa 160 Euro an.
Gehen wir davon aus, dass Käufer und Verkäufer sich die Maklerprovision teilen und Sie als Verkäufer somit noch 3,75 Prozent bezahlen, lassen sich die Kosten bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro wie folgt vergleichen:
| Kosten bei Selbstvermarktung | Kosten für Makler |
| 18.660 Euro | 15.000 Euro |
| Differenz: 3.660 Euro | |
Müssen Sie die gesamten Maklerkosten selbst bezahlen, können Sie durchaus Kosten sparen. Übernimmt hingegen der Käufer die Maklerprovision, ist ein Makler deutlich günstiger (die Kosten für eine Immobilienbewertung sind hier nicht eingeschlossen).
Kosten-Tipp: Einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie zu beauftragen, kann durchaus lukrativ sein. Denn auf Basis fundierter Marktkenntnisse kann er Verkaufsgespräche mittels angemessener Argumente zum Erfolg führen. Auch die Beteiligung mittels Prozentsatz kann dazu beitragen, dass der Makler versucht, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.
Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Sie Ihr Haus aktuell über ein Festdarlehen finanzieren und den Kredit durch den Verkauf frühzeitig auflösen wollen. Die Bank kann dadurch einen Zinsschaden erleiden, den sie Ihnen als sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf. Über die Höhe des Schadens entscheidet die kreditgebende Bank.
Kosten-Tipp: Erwerben Sie nach dem Hausverkauf eine neue Immobilie, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen, wenn Sie das alte Darlehen von der Bank auf die neue Immobilie übertragen.
Gebühren für die Löschung der Grundschuld
Die Grundschuld wird beim Kauf einer Immobilie mittels Kredit in das Grundbuch eingetragen und dient als Sicherheit für Ihren Gläubiger. Das ist in der Regel die kreditgebende Bank. Können Sie die Kreditraten nicht mehr bezahlen, kann Ihre Bank umgehend die Zwangsversteigerung beantragen und auf ein zeitaufwendiges Verfahren vor Gericht verzichten.
Verkaufen Sie Ihre Immobilie, kann der Käufer verlangen, dass er das Haus lastenfrei übernehmen möchte. Die Grundschuld muss dann gelöscht werden. Das übernimmt in der Regel Ihr Notar für Sie.
Die Kosten für die Notar- und Grundbuchamtskosten betragen circa 0,2 Prozent vom Wert der Grundschuld. Der Verkaufswert steigt durch die Löschung der Grundschuld übrigens nicht.
Kosten-Tipp: Macht der Käufer von seinem Recht keinen Gebrauch, können Sie die Grundschuld bestehen lassen und somit Kosten sparen.
Notarkosten beim Hausverkauf
Die Notarkosten beim Hauskauf bezahlt immer der Käufer. Für Sie als Verkäufer fallen in der Regel keine Kosten an, außer im Fall der Grundschuld-Löschung.
Die Höhe der Spekulationssteuer
Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen, ist das ein privates Veräußerungsgeschäft und der Gewinn deshalb einkommenssteuerpflichtig. Bei Immobilien wird die Einkommenssteuer Spekulationssteuer genannt.
Haben Sie Ihr Haus ausschließlich selbst genutzt und nicht vermietet, ist ein Wertgewinn beim Hausverkauf allerdings steuerfrei.
Die Spekulationssteuer fällt nur dann an, wenn Ihr Haus:
- innerhalb von 10 Jahren verkauft wird,
- es einen Wertgewinn erzielt hat
- oder Sie das Haus in den zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf vermietet haben (§ 23 EstG).
Lesetipp: Was Sie beachten sollten, wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen oder eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, erfahren Sie in unseren ausführlichen Ratgebern.
Die Höhe der Spekulationssteuer wird je nach Höhe des Wertgewinns und dem persönlichen Einkommenssteuersatz berechnet. Denn den Gewinn müssen Sie als zusätzliches Einkommen in der Steuererklärung angeben.
Wer bezahlt die Grunderwerbssteuer beim Hausverkauf?
Im Kaufvertrag wird in der Regel vereinbart, dass die Grunderwerbssteuer der Käufer bezahlt. Die Grunderwerbssteuer fällt einmalig an. Das Finanzamt fordert sie nach dem Kauf.
Kosten-Tipp: Vereinbaren Sie im Kaufvertrag, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer zahlt. Bei der Umsetzung hilft Ihnen Ihr Notar weiter.
Sparen Sie beim Hausverkauf sinnvoll Kosten
Egal ob beim Hausverkauf oder dem Verkauf einer Eigentumswohnung, der bürokratische und organisatorische Aufwand ist sehr hoch. Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie stressfrei und erfolgreich abwickeln möchten, raten wir Ihnen deshalb, sich Hilfe von einem Makler zu nehmen.
Wir helfen Ihnen gerne weiter und bieten Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie eine fundierte Verkaufsberatung an, bei der wir Sie selbstverständlich zu allen aufkommenden Fragen fundiert beraten. In einem kostenlosen Erstgespräch können Sie uns näher kennenlernen und wir klären mit Ihnen gemeinsam, wie ein weiteres Vorgehen aussehen kann. Wir freuen uns auf Ihre unverbindliche Anfrage!
