Hausbesichtigung: Checkliste für Käufer

Kaufen Sie die Katze im Sack? Eben. Von daher: Kein Immobilienkauf ohne gründliche Hausbesichtigung. Wobei eine Hausbesichtigung bei einer Investition in dieser Höhe nicht ausreicht. Oft stellen Interessenten vor Ort fest, dass die Traumimmobilie im Original nicht mit den eindrucksvoll fotografierten Bildern mithalten kann: Sie weist einige Mängel auf, ist modernisierungsbedürftig oder kommt wegen des Schnitts und weiteren Gegebenheiten doch nicht in Frage. Wir navigieren Sie in diesem Ratgeber durch eine erfolgreiche Hausbesichtigung, verraten Ihnen die Fragen, die Sie dem Verkäufer stellen sollten und geben Ihnen eine Checkliste (pdf) zum Download an die Hand.

Ein guter Makler weiß, wo Sie das Alter der Fenster bei einer Hausbesichtigung ablesen können.

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Bilder können lügen beziehungsweise zeigen einschließlich virtuellem Home Staging nur einen geschönten Ausschnitt der Wahrheit. Wer eine Immobilie ins Schaufenster stellt, wird wohl kaum die Ecke mit dem Schimmel ins Inserat setzen. Dass die Möbel und Einbauschränke wirklich klasse aussehen, ist die eine Seite der Medaille. Dass der Käufer aber das Parkett komplett neu verlegen muss, zeigen die Bilder nicht unbedingt.

Bei einer Hausbesichtigung bekommen Interessenten einen Eindruck, ob sie sich im neuen Haus wirklich wohlfühlen und was sie daraus tatsächlich machen können. Aber ist die Umgestaltung nach persönlichen Vorlieben überhaupt möglich oder stehen beispielsweise einer offenen Raumaufteilung tragende Wände im Weg oder Auflagen der Bau- oder Denkmalschutzbehörde?

Besichtigungstermin zur Rush Hour planen

Bei einer Hausbesichtigung vor Ort entdecken Sie Ihr möglicherweise neues Domizil mit allen Sinnen. Ob es im Keller muffig riecht oder ob es schimmelt, erfahren Sie nicht anhand von Maklerpräsentationen, Fotos und Videos. Ein Bild sagt wenig über eingezogenen Zigarettenrauch aus, wenn die vergilbte Tapete wegretuschiert wurde. Lässt der ICE beim Vorbeifahren die Wände beben, erleben Sie hautnah, wenn Sie sich im Haus aufhalten. Sind Luftverschmutzung und Lärmpegel durch die Hauptstraße, Autobahn, U-Bahn, Glockengeläut oder den Ruf des Muezzins zu hoch? All das bekommen Sie nur zu riechen, spüren oder hören, wenn Sie sich einen grundlegenden Eindruck in der Immobilie selbst verschaffen – zum richtigen Zeitpunkt.

Bei einem Besichtigungstermin zur Rush Hour bekommen Sie direkt einen Eindruck vom Verkehrsaufkommen, Lärm und der Parkplatzsituation. Auch blendendes Sonnenlicht oder Laternen, die den Nachthimmel in weißes Licht tauchen, sehen Sie nur, wenn Sie sich zur richtigen Zeit in der Immobilie aufhalten. In einem Videorundgang oder einer Slideshow fallen Sinneseindrücke unter den Tisch.

Neue Lärmquelle: In Köln darf der Muezzin zum Freitagsgebet die Umgebung per Lautsprecher beschallen.

Bei der Hausbesichtigung Fragen stellen

Ein weiterer Vorteil einer Hausbesichtigung: Sie können den Makler oder Eigentümer mit Fragen löchern. Dass sich im Bad alle Jahre wieder Schimmel bildet oder die Nachbarhäuser Probleme mit Feuchtigkeit haben, wird nicht im Inserat stehen. Fragen Sie gezielt nach Schwachstellen und potenziellen Kostenfallen und halten Sie die Antworten fest. Der Verkäufer darf solche Aspekte nämlich nicht verschleiern oder verheimlichen. Versichert er Ihnen hoch und heilig, es hätte in seinem Bad noch nie Schimmel gegeben – und der örtliche Maler begrüßt sie beim ersten Schimmeleinsatz mit „Schon wieder?“ (und hat die Belege noch), dann haftet der Voreigentümer für diese Falschauskunft und Sie können ihm nach dem Kauf die Kosten zu deren Beseitigung in Rechnung stellen.

Sind Baumaßnahmen in der Siedlung geplant? Ist der nahegelegene Spielplatz ein zweckmäßiges Idyll für junge Familien, nächtlicher Treffpunkt der Partyjugend oder gar Drogenkonsumgebiet mit Spritzen im Sandkasten?

Nicht zu unterschätzen: die Nachbarn: Ihre Eltern können Sie sich nicht aussuchen, Ihre Nachbarn hingegen schon. Wenn Sie mehrere Hausbesichtigungen zu unterschiedlichen Uhrzeiten machen, merken Sie schnell, ob zwielichtige Gestalten durch das Viertel schleichen oder Oma Hilda aus dem zweiten Stock gegenüber mit Argusaugen über die Nachbarschaft wacht.

• Unsere ausgedruckte Checkliste
• Meterstab oder Zollstock, um die Maße prüfen. Reicht die Stellfläche für die Möbel aus? Passt die Küche in die neue Immobilie?
• Wasserwaage, um das Gefälle der Räumlichkeiten zu prüfen.
• Kompass, um die Ausrichtung der einzelnen Räume zu verifizieren.
• Schuhüberzieher: Damit machen Sie einen guten Eindruck und es gehört bei der Besichtigung eines bewohnten Objekts schon allein aus Respekt dem Mieter gegenüber zum guten Ton. Gerade wenn es draußen regnet, schneit oder matschig ist, freut sich der Bewohner, wenn er nach Ihrer Besichtigung nicht den Boden wischen muss. Alternativ ziehen Sie die Schuhe aus.
• Notizblock mit Fragen (+ Stift + Klemmbrett). Notieren Sie auch Kleinigkeiten. Überprüfen Sie vorab, ob der Stift funktioniert. Am besten nehmen Sie Kugelschreiber und Bleistift mit.
• Kamera, um mit Erlaubnis des Maklers/Verkäufers/Mieters eigene Bilder zu machen. Halten Sie Ihren Fotodrang bei einem bewohnten Objekt in einem angemessenen Rahmen und achten Sie darauf, keine persönlichen Dinge der Bewohner zu fotografieren.
• Familienmitglieder, denn im neuen Haus sollen sich alle wohlfühlen. Bei der ersten Besichtigung genügt es, den Partner mitzunehmen. Vor dem Kauf sollten Sie gegebenenfalls auch Ihre Kinder mitbringen.
• Einen Gutachter oder einen befreundeten Architekten oder Handwerker. Diese können Ihnen bei einem Rundgang konkret sagen, ob/welche Umbauten notwendig beziehungsweise möglich sind und was sie kosten. Darüber hinaus weisen diese neutralen (oder befreundeten) Fachleute Sie auf verdeckte Mängel sowie kostspielige Modernisierungen, Instandhaltungen oder Reparaturen hin.

Bereits im Vorfeld sollten Sie die Wohnfläche, das Baujahr, den Energieausweis und den Grundriss kennen.

Gönnen Sie sich die erste Hausführung bei Tageslicht und öffnen Sie dabei die Fenster. Dadurch gewinnen Sie eine klare Vorstellung vom Straßenlärm.

Sieht es nach Regen aus, inspizieren Sie zuerst das Außengelände, bevor das Unwetter beginnt. Schüttet es bereits, legen Sie die Außenbesichtigungen ans Ende der Hausbesichtigung.

Zeitpunkt der Hausbesichtigung

Generell gilt es, den Zeitpunkt der Hausbesichtigung geschickt zu wählen. Letztlich hängt dieser von der Lage der Immobilie ab. Sind Bahngleise in der Nähe, wählen Sie einen Besichtigungstermin, an dem ein Zug vorbeifährt. Befindet sich Ihr neues Domizil in der Einflugschneise eines Flughafens oder in der Nähe eines Krankenhauses mit Helikopter-Landeplatz, erwischen Sie idealerweise einen Zeitslot mit Fluglärm. Allgemein ist der Feierabend ein guter Zeitpunkt für eine Hausbesichtigung, wie wir im Abschnitt „Besichtigungstermin zur Rush Hour planen“ näher ausgeführt haben. Ein Haus am Wasser oder an Wanderwegen sollten Sie hingegen eher am Wochenende ansehen, wenn viele Ausflügler (Boote, Badegäste, etc.) unterwegs sind.

Eine Immobilie entlang der Bahngleise ist mit stetem Zuglärm und bisweilen Erschütterungen verbunden.

Wenn Sie beim zweiten oder dritten Mal zur Besichtigung (mit Familie, Gutachter, Handwerker) kommen, sollten Sie einen Zeitpunkt wählen, der völlig andere Rahmenbedingungen bietet. Waren Sie bislang nur bei Tageslicht zur Hausbesichtigung, lohnt sich ein Besuch bei Dämmerung. Kennen Sie Ihr potenzielles Anwesen nur während entspannter Wochenendtage, überzeugen Sie sich davon, ob es sich auch während der Rush Hour noch um Ihre Traumimmobilie handelt.

Im und am Haus

Schließlich steht der Rundgang durch die potenziellen eigenen vier Wände an. Achten Sie auf:

• Fenster und Türen: Wie alt sind Fenster und Türen? Sind sie dicht beziehungsweise isoliert, verzogen, einbruchsicher? Lassen sie sich leicht öffnen und schließen? Müssen Sie einzelne Schlösser oder – bei einem Mehrfamilienhaus – die ganze Schließanlage austauschen?
• Dach: Wie dicht ist die Eindeckung? Wie alt ist das Dach? Wie ist es um die Dämmung bestellt? Nehmen Sie muffige oder feuchte Gerüche im Dachspitz wahr?
• Fassade: Hat die Fassade eine (ausreichende) Wärmedämmung vom Keller bis zum Dach? Erkennen Sie feuchte Stellen im Putz oder Flecken, die auf Feuchtigkeit, Schimmel oder Hausschwamm hindeuten?
• Risse in den Wänden oder an der Decke lassen sich mit bloßem Auge erkennen. Woher kommen diese und wie brisant sind sie? Sprich: Handelt es sich um unbedenkliche Putzrisse oder um Setzrisse, die auf Baumängel hinweisen?
• Heizung, Schornstein: Wie alt und funktionstüchtig sind diese? Lassen Sie sich Wartungsprotokolle zeigen und spätestens bei der Übergabe, wie man den Heizkessel bedient.
• Wasserleitungen: Wie alt sind die Wasserleitungen? Was hören Sie, nachdem Sie die Toilettenspülung betätigt haben? Leckt eine Wasserleitung? Ein Blick auf den Wasserverbrauch (Rechnung) kann ein Indiz dafür sein, dass die Wasserleitungen erneuert werden müssen.
• Elektroinstallationen: Der Sicherungskasten gibt einen Hinweis auf das Alter der Elektrik. Gerade bei Bauten vor den 1990er-Jahren sind die elektrischen Leitungen nicht mehr zeitgemäß und damit Austauschkandidaten. Schließlich will niemand, dass die Sicherung herausspringt, sobald man das dritte Stromkabel in die Mehrfachsteckdosenleiste steckt.
• Baumängel: Fallen Ihnen Baumängel auf, diskutieren Sie diese nicht direkt mit dem Verkäufer/Makler, sondern kommen Sie mit einem Bausachverständigen wieder. Dieser die verifiziert die Mängel und weiß zudem, woher sie rühren und was da finanziell auf den Käufer zukommt.

Im Garten liegt Ihr Augenmerk weniger auf den Blumenbeeten, sondern auf Licht- und Schattenverhältnissen sowie der Abgrenzung zu Nachbarn. Bauliche Anlagen wie Carport oder Gartenhaus sind nicht selten Gegenstand langwieriger Konflikte. Nehmen Sie die Grenzbebauung von daher genau unter die Lupe.

Ein Haus (kein Neubau) steht zum Verkauf und gerade rücken die Maler ab? Ein frischer Anstrich aktiviert Alarmglocken. Warum wurde gerade frisch gestrichen? Soll damit Schimmel überdeckt werden? Holen Sie einen Bausachverständigen für eine Feuchtemessung ins Boot!

Schärfen Sie alle Ihre Sinne vom Geruch bis zum Gehör bei einer Hausbesichtigung, denn Sehen allein ist nicht einmal die halbe Miete beim Hauskauf.

Dieser Sicherungskasten ist ein deutlicher Hinweis an den Eigentümer, die Elektrik zu erneuern – nicht nur wegen des Rosts.

Darüber hinaus sollten Sie vor dem Kauf einen Blick ins Baulastenverzeichnis, in die Flurstückkarte, in den Bebauungsplan und ins Grundbuch werfen. Dieses gibt einen Einblick darüber, wie oft der Eigentümer bereits gewechselt hat, ob Lasten eingetragen sind, zum Beispiel eine Grunddienstbarkeit oder eine noch nicht abbezahlte Grundschuld. Fordern Sie den Grundbuchauszug spätestens vor der zweiten Hausbesichtigung an, um konkretere Fragen zu etwaigen Hindernissen oder Problemen stellen zu können.

Lassen Sie sich außerdem die Anliegerbescheinigung und die Baupläne sowie etwaige Genehmigungen zeigen.

Gut zu wissen: Eine Feuchtemessung ist eine sinnvolle Dienstleistung, die Sie bei einem Immobiliengutachter vor dem Kauf eines Altbaus in Anspruch nehmen können. Was Sie noch alles berücksichtigen sollten, wenn Sie ein altes Haus kaufen, verraten wir im verlinkten Ratgeber-Beitrag.

Berücksichtigen Sie beim Immobilienkauf die Reparaturintervalle eines Einfamilienhauses!

Wählen Sie für den zweiten Besuch einen anderen Wochentag und eine andere Uhrzeit als beim Erstbesuch, um andere Eindrücke zu erhalten. Ihre erste Stippvisite war an einem Werktag zum Feierabend? Dann kommen Sie beim zweiten Mal am Sonntagmittag.

Spätestens beim zweiten Besuch sollten Sie alles sehr gründlich unter die Lupe nehmen, was relevant ist und was Sie beim ersten Umschauen eventuell vernachlässigt haben: Keller, Dachboden, Garage, Garten.

Besichtigen Sie ein Haus vor dem Kauf also mindestens zwei Mal. Ein drittes Mal, mit Profis und einem zusätzlichen Augenpaar im Schlepptau, kann ebenfalls nicht schaden.

Wenn der Verkäufer oder Makler Ihnen einen vierten Besichtigungstermin gewährt, sollten Sie sich fragen, ob er einen Narren an Ihnen gefressen hat oder ob seine Geduld andere Gründe hat. Womöglich sind Sie der einzige ernsthafte Interessent. Aber warum? Ist das Haus zu teuer? Ist die Lage nicht annähernd so gut, wie Sie dachten? Grundbucheintrag oder Altlastenkataster prüfen! Sind Ihnen womöglich Mängel nicht aufgefallen, die für Mitbewerber ein K.-o.-Kriterium waren?

• Darf ich fotografieren? Holen Sie die Erlaubnis vom Verkäufer ein, um eigene Fotos zu machen. Falls die Immobilie noch bewohnt ist, greifen Sie mit Ihrer Kamera eventuell in die Privatsphäre des Eigentümers oder Mieters ein. Achten Sie darauf, dass keine persönlichen Gegenstände auf den Bildern zu erkennen sind.
• Warum wird das Haus verkauft? Das Motiv kann viel verraten, womöglich Mängel offenlegen und als Indikator für die Preisverhandlungen dienen. Handelt es sich um eine Erbschaft? Zieht der Eigentümer aus persönlichen oder beruflichen Gründen in eine andere Stadt? Hat sich die Wohngegend verändert, zum Beispiel durch mehr Lärm, Luftverschmutzung, Verkehr oder gravierende Bewegungen in der Bevölkerungsstruktur (Überalterung, Landflucht, Migrationsanteil, etc.)?
• Wie oft hat der Eigentümer gewechselt? Hält es keiner lange in der Immobilie aus, sollten die Alarmglocken schrillen.
• Welche Modernisierungsmaßnahmen wurden bislang vorgenommen? Dies gibt Ihnen eine Vorstellung davon, welche Maßnahmen und damit verbundenen Kosten in absehbarer Zeit auf Sie zukommen.
• Wie alt sind Fenster und Türen?
• Gibt es Probleme mit Feuchtigkeit, dem Abwasser und/oder Schimmel?
• Besteht Gefahr durch Hochwasser? Ein erhöhtes Hochwasserrisiko hat unter anderem Auswirkungen auf Ihre Lebensqualität, Besitztümer und Versicherung.
• Beeinträchtigt Lärm die Wohnqualität? Nicht so angenehm sind Fabriklärm, eine Flugschneise, intakte Bahngleise, eine Dauerbaustelle wie Stuttgart21, eine stark befahrene Straße. Manchen stört auch Kinderlärm von der benachbarten Schule oder der Ruf des Muezzins. Haben Sie selbst Kinder oder sind gläubiger Muslim und Moscheegänger, spielen die beiden letztgenannten Punkte für Sie vermutlich allenfalls eine untergeordnete Rolle.
• Wie sicher ist die Wohngegend? Wurde in der jüngeren Vergangenheit im Haus oder in der Nachbarschaft eingebrochen? Ist der Stadtteil seit Jahrzehnten führend in der lokalen Kriminalitätsstatistik, ist er womöglich nicht der richtige Ort für Sie und Ihre Familie. Hat die Einbruchsserie hingegen seit einem Jahr aufgehört und das Areal erfährt zeitnah eine Aufwertung durch Gentrifizierung beziehungsweise eine kommunale Sanierungsmaßnahme, lohnt es sich womöglich, jetzt zu kaufen, bevor die Grundstückspreise unerschwinglich werden.
• Wie sind die Nachbarn? Wie ist die Bevölkerungsstruktur im Viertel? Wenn Sie kleine Kinder haben und diese im Umkreis von drei Blöcken keine Spielkameraden haben, mag das für Sie ein Nachteil sein, während diese Ausgangssituation für Andere schlicht ideal ist. Wohnt in dieser Straße jeder für sich allein oder ziehen Sie in eine starke Gemeinschaft, in der jeder alles über jeden weiß und gemeinsame Feste veranstaltet werden?
• Wie ist es um die Infrastruktur bestellt? Welche Einkaufsmöglichkeiten gibt es in unmittelbarer Nähe? Wo sind die nächsten Grünflächen? Sind diese zur Naherholung geeignet oder von Drogendealern besetzt? Spielplatz, Schule und Kindergarten – Freizeiteinrichtungen haben für junge Familien einen ganz anderen Stellenwert als für Senioren. Derweil ist ein kurzer Weg zur nächsten ÖPNV-Haltestellen für kinderlose Autofahrer weniger relevant.
• Welches Inventar wird mitverkauft? Oder anders ausgedrückt: Welche Möbel, Einbauschränke etc. werden vorher beseitigt?
• Wie schnell ist der Internetzugang? Hat das Anwesen Zugang zum Glasfasernetz und 5G oder surft man auf dem Grundstück noch mit DSL 1000-Anschluss?
• Welche Böden sind in welchem Raum verlegt? Welche Böden müssen Sie wann austauschen? Was ist darunter? Wie steht es um Trittschalldämmung und Fußbodenheizung?
• Welche Baustoffe kamen zum Einsatz? Das gibt Ihnen oder Ihrem Bausachverständigen eine Vorstellung von der Qualität und Langlebigkeit der Immobilie.
• Wohin ist die Immobilie ausgerichtet? Behalten Sie den Sonnenverlauf auf dem Schirm. In welchen Zimmern werden Sie morgens von den ersten Sonnenstrahlen geweckt, welche Teile des Hauses stehen vollständig im Schatten?
• Gibt es Bebauungsbeschränkungen? Ist der Ausbau von Dach oder Keller möglich? Steht das Anwesen oder ein Nachbargebäude womöglich unter Denkmalschutz? Ist eine gewerbliche Nutzung erlaubt?
• Wie hoch sind die Betriebs- und Nebenkosten (zum Beispiel ein Winterdienst für die Wohnanlage) und kommunalen Beiträge (Grundsteuer, Entwässerung, Müllabfuhr)? Kommen womöglich sogar noch Erschließungsbeiträge hinzu, die das Hauskaufprojekt rapide verteuern? Wie hoch Erschließungskosten ausfallen können, beschreiben wir in unserem Ratgeber zum Bauerwartungsland.
• Wie lange kann die Immobilie zur Klärung der Finanzierung reserviert werden? Die Antwort auf diese Frage verrät Ihnen, welches Zeitfenster Ihnen bis zur Entscheidung zur Verfügung steht. Womöglich kommt ein Kaufvorvertrag in Frage.
• Gibt es weitere Interessenten? Gibt es keine, sollten Sie nachhaken, warum. Prinzipiell muss der Verkäufer Ihnen auf diese Frage keine Antwort geben. Natürlich wäre es für Sie schon aus taktischen Gründen interessant, die aktuellen Gebote und den Verhandlungsstand der Mitbewerber mit dem Verkäufer zu kennen.
• Ab wann ist ein Einzug möglich? Anschlussfrage: Können die Handwerker schon vor der Geldüberweisung rein? Damit signalisieren Sie dem Verkäufer ernsthaftes Interesse, da Sie offensichtlich bereits genaue Vorstellung davon haben, wie sein Haus zu Ihrem Haus wird.

Fragen Sie zudem nach Schallisolierung, Sicherungen, Heizung und Wasser (inklusive Heizkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung und Kosten für Wasser und Abwasser).

Gut zu wissen: Eigentümer und ihre Makler sind zwar bestrebt darin, Ihnen die Immobilie als attraktives Wohnobjekt zu verkaufen. Sie dürfen Ihnen aber keine Mängel (zum Beispiel Schimmel) verschweigen – und keine Falschauskunft geben, wenn Sie gezielt danach fragen.

Übrigens: Erfahren Sie bei uns auch, wie sich Verkäufer auf eine Hausbesichtigung vorbereiten.

Massenbesichtigungen sind für unbewohnte Mietwohnungen in Ballungsräumen aus Verkäufersicht ideal – aber nicht geeignet, wenn Sie ein gebrauchtes Haus kaufen.

Virtuelle Hausbesichtigung

Ein virtueller Rundgang durch die Immobilie ist eine gute Möglichkeit, sich einen ersten Eindruck vom Haus zu verschaffen – vor allem, wenn Sie eine längere Anfahrt haben. Gefällt Ihnen das, was der Verkäufer Ihnen per Videokonferenz gezeigt hat, sollten Sie einen Besichtigungstermin vor Ort vereinbaren. Denn der Makler/Eigentümer wird Ihnen beim Rundgang per Videoschalte wohl kaum die Schwachstellen des Eigenheims zeigen. Außerdem bekommen Sie per Fernzugriff kein Gespür dafür, wie die Räume wirken und tatsächlich geschnitten sind. Sie nehmen via Video Schlüsselkriterien wie Lärm, Luft oder Temperatur nur eingeschränkt oder gar nicht wahr. Mängel, die Sie beispielsweise über den Geruchsinn identifizieren, erkennen Sie im Rahmen einer virtuellen Hausbesichtigung nicht.

Hausbesichtigung-Checkliste als PDF zum Download

Sie haben einen Besichtigungstermin für Ihre Wunschimmobilie bekommen? Wir stellen Ihnen für die nächste Hausbesichtigung eine kostenlose Checkliste zum Ausdrucken zur Verfügung.

So sieht unsere Checkliste für die Hausbesichtigung aus.

Checkliste herunterladen

Sollten Sie noch Hilfe vor dem Hauskauf benötigen, stehen Ihnen die öffentlich bestellen und vereidigten Immobiliensachverständigen der Heid Immobilien GmbH im Zuge einer Kaufberatung sowie als Bausachverständige bei der Hausbesichtigung mit kompetentem Rat zur Seite. Nutzen Sie zur Terminvereinbarung unser Kontaktformular oder rufen Sie uns unter 0800 - 90 90 282 an.